光谷未来科技城房地产市场PPT

光谷地块市场前景分析“五一”期间，受集团领导委托，针对光谷大道地块进行了相关的市场数据搜集及在售楼盘实地走访，现对该地块市场前景进行如下分析。

鉴于个人能力及资源有限，有关数据及观点难免存在一定的局限性，仅供领导决策参考。

地块简况：该地块位于光谷大道中环线外，北临正在开发中的当代国际花园，根据规划，地块西北为光谷二中用地，并与万科城市花园相望，西南为房地产开发用地，南为湿地公园，东隔光谷大道与中原电子产业园区相望。

地块可开发面积230亩，可建25万平方米，容积率1.6。

地块位于规划中科技新城的中心区，交通较为便利，区域光电子产业和高校较集中，周边房地产开发日益热烈，但地块较缺乏景观元素，周边尚缺乏居住氛围。

光谷概况：“中国光谷”于2001年被国家计委、科技部批准成立，同年5月市政府正式批准中国光谷新城规划，科技新城的规围西至中环线，东至外环线，北至东岸，南至汤逊岸，总面积128km2。

2006年，东湖高新区工商注册企业累计11647家，比2005年增加1754家，平均每个工作日新注册6、7家企业。

全年新认定高新技术企业131家，高新技术企业达到1900多家。

年销售收入过亿元的企业有70多家，过10亿元企业8家。

民营企业注册数量达到7000多家。

2006年，高新区从业人员14..5万人，从业人员主要集中在亿元以上的大企业和高新技术企业中。

目前光谷地区总人口约60万人。

据楚天金报报道，光谷地区目前共有高等院校42所，各类科研院所50余家，各类专业技术人员20余万人。

根据“十一五”规划，光谷地区至2010年将达到100万人口，其中年增约10万人。

2006年12月，科技集团入驻光谷，预计将带动15-20万人就业。

光谷地区房地产市场情况：2001-2005年，光谷地区年均完成房地产开发150万平方米，2006年完成开发200万平方米。

根据东湖高新区“十一五”规划，至2010年，区新供住宅用地8平方公里，预计建成住宅1200万平方米建筑面积。

武汉光谷房地产市场分析报告1.市场概况1.1光谷概况1.1.1武汉科技新城规划——大光谷1.1.2光谷数字解读A.130公里“十一五”期间，武汉东湖高新区在现在建成区域的50平方公里上，继续沿武黄东路向东发展，并托管工夏区、洪山区的27个行政村，约80平方公里的城市发展空间，形成区域面积130平方公里，60万人口的城市副中心。

B．占据1/307年光谷GDP为1300亿，08年1700亿，占武汉GDP（3900亿）的44%，09年1500亿占1/3。

.C.30%光谷主要经济指标均保持30%增长D.1500亿元——2020年计划产业收入E.61.11%武汉大学生留汉比例不断走高，07年35万毕业生留汉，占总毕业人数的61.11%。

光谷是靴子留汉大户。

1.1.3光谷核心区交通体系1.2．宏观经济状况1.2.1近期房地产相关政策虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。

由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。

1.2.2 11月初调研各地房贷政策执行一览上海一手房普通住宅2成，非普通住宅3成；二手房多数为3成7折利率4成一手房仍可享受7折利率；二手房根据个人征信状况，多数可享受8.5-9折利率，少部分上浮10%首套房积高于米再购套房，根据客情况对一定的南京一手房2成； 二手房3成 新房仍可享受7折利率；二手房首付4成能享受7折利率，首付3成享受8-8.5折利率4成新房普通住宅最低可享受接近7折利率，尚未上浮，144平米以上无法享受利率优惠；二手房基准利率为主，根据个人征信情况和房屋面积，最高上浮10%只要名款，均套房广州 90平米及以下首付2成； 140平米以上首付3成 7折利率； 针对别墅和大户型优惠幅度减小。

4成（工行、华夏可做3成，但是利率1.1倍）建行利率上浮10%，工行、华夏为基准利率但首付3成则利率上浮10%，兴业、农行85折利率。

武汉光谷将变“独立城市”中国光谷要变为世界光谷，世界光谷长什么样？昨日，武汉市政府原则通过《东湖国家自主创新示范区总体规划（2011-2020年）》。

根据总体规划，10年后，光谷企业总收入要达到3万亿，成为全球高新技术产业园区第一梯队、世界一流科技园区；全力打造以光电子信息为核心，以生物、环保节能、高端装备制造为战略，以现代服务业为先导的产业架构。

在新的10年，光谷将肩负“中国创造”的国家战略重任，真正成长为享誉全球的“世界光谷”，全面跻身于世界舞台。

518平方公里成为“独立城市”在城市空间布局上，“大光谷”将扩大至518平方公里，成为名符其实的“大块头”。

未来10年，形成“一轴六心、三区两城、两楔多廊”的空间格局。

其中，“六心”是指光谷综合服务区为主中心，鲁巷为副中心，在花山、左岭、流芳和牛山湖构建四大支撑中心；“三区两城”是指关山科研集聚区、豹澥综合服务区、未来城创新研发区和严东湖科技生态城和牛山湖科技生态城。

值得注意的是，518平方公里的区域内，有282平方公里为生态保护区，其中，137平方公里为“禁建区”。

东湖示范区内，南北有九峰森林保护区及龙泉山风景区两大生态板块，外围构建东湖、南湖、汤逊湖、梁子湖、鸭儿湖等湖滨生态保护圈。

武汉市市长唐良智表示，东湖示范区要从“开发区”向“新城市”转变，成为“独立城市”。

参与全球高新技术产业竞争世界一流的高科技园区，如何享誉全球？未来10年，东湖示范区将布局九大产业园区，代表国家参与全球高新技术产业竞争。

九大产业园区分别为关山光电子产业园、流芳大学科技产业园、佛祖岭高端装备制造和节能环保产业园、综合保税区、左岭产业配套园、生物产业园、未来科技城、中华科技园和枫树现代服务产业园。

市长唐良智表示，“世界光谷”就是要成为“自主创新”的聚集区、示范区，成为新兴产业的高端制造基地和辐射源。

建设11条现代有轨电车在法国、巴塞罗那、迪拜等国外广泛应用的低碳有轨电车，不久有望在光谷看到。

项目区位大光谷（1000平方公里）——光谷科技新城（224平方公里）——光谷中心区（23.5平方公里）——光谷中心区核心区（8.2公里平方公里）本项目位于，光谷中心区的核心区光谷科技新城是以武汉东湖新技术开发区、武汉·中国光谷的封闭管理区、政策区以及外延空间为基础和平台，以相关产业为基础，综合相关城市功能的特定地区。

区域规划范围西起卓刀泉南路以及其向南延伸线穿南湖中心线，东至武汉市外环线，北至东湖、九峰山，南抵汤逊湖、后梁子湖北岸，规划范围约224平方公里。

城市定位世界一流的高技术园区，中国重要的自主创新平台，武汉区域经济发展引擎。

（1）世界一流的高技术园区：即教育和科研人员、机构密集，自主创新能力、产业类型、规模和效益具有世界一流水准的高技术园区。

（2）中国重要的自主创新平台：发挥武汉特有的科技资源、人才教育、交通区位比较优势，建立良好的基础研究和孵化转化体系和机制，发展成为中国“东、中、西”部三大板块之一的中部地区自主创新平台，推动中部崛起的重要引擎和动力中心。

（3）武汉区域经济发展引擎：从“武汉‘1＋8’城市圈”视野来看，武汉科技新城是武汉市重要的扩展动力源，将逐步完善城市功能，形成具有中心聚集效应的武汉市的城市副中心。

城市功能（1）高新技术产业为基础：光电、通信、生物等高新技术产业是武汉科技新城的基础产业和主导产业，也是武汉科技新城赖以生存的根本。

规划建立更加流畅的研发、孵化、融资渠道，使之能可持续地发展；同时，大力拓展相关产业，发展消费电子、医药、服装等新型环保型制造业，形成具有研发、生产优势的产业集群。

（2）创新服务为特色：自主创新能力及其创新体系建设将依赖本地区的创新服务水平。

本规划将城市用地布局、空间结构、环境景观、交通设施、项目建设等方面为创新服务营造物质环境和人文氛围。

（3）融研发、服务、生产、居住、游憩为一体的多元复合城市地区：从科技园区走向城市，走向多元化、复合化，使其具有居住、商业、文化、游憩等与人们的生活紧密相关的功能，注重塑造城市的归属感、城市魅力。

光谷片区房地产市场分析报告一片区概况1 地理位置光谷位于武汉市城区东部，北临东湖，南接江夏，西承武昌中心城区，东连武黄公路，是武汉的东大门。

光谷的交通非常发达，已建成珞瑜路、楚雄大街以及关山一路、关山二路、民院路等主干道，形成了“两横三纵”的城市道路骨架系统，交通便利。

2 经济发展状况与前景光谷从2001年正式组建，在政府的大力支持和政策倾向下，几年来经济快速增长，高新技术产业迅速发展。

高新技术产业所带来的经济增长速度是其他产业所不能比的，而其污染少、技术密集型的特点也是政府格外支持的原因。

2004年，东湖高新技术开发区共实现总收入580亿元，财政收入亿元，全球500强企业中已有19家进驻武汉•中国光谷，销售收入过30亿元的企业2家，过10亿元的企业6家，有63家企业销售收入过亿元。

2005年武汉市作为中部崛起的龙头，成为全球目光的焦点。

2006年，光谷工业总产值累计860亿元，同比增长36.7%；规模以上总产值770亿元，同比增长36.1%，光谷已经成为武汉经济发展的支柱区域之一；同年，东湖高新区工商注册企业11647家，比2005年增加1754家，平均每个工作日新注册6到7家企业。

2006年12月，XX在国内的第十二个产业园区落户武汉光谷，预计2010年年产值达1000亿元，继而家乐福、大洋百货、天河环艺成功签约光谷步行街。

2007年4月，国际软件与服务外包巨头EDS的全球服务外包中心之一正式落户武汉，同月，中石化武汉80万吨乙烯项目获国家发改委核准，计划年底开工，一座崭新的武汉化工新城将随之形成。

5月，武钢集团与东湖高新开发区正式签约，预计08年实现年产值25亿元。

一时间，光谷区域的商业、工业、房地产业等相互促进，形成良性互动格局，纷创佳绩。

目前东湖高新技术开发区正争创世界一流的高科技园区，同时积极推进由单一的产业园区向现代化的科技新城转变。

光谷正雄心勃勃将向东拓展。

未来5—10年内，武汉将筹资600亿元，以光谷为基础，沿新武黄公路向东拓展80平方公里，建成面积128平方公里、居住人口达100万，创业、人居皆宜的武汉科技新城。