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房地产金融实际案例（正文开始）房地产金融实际案例概述房地产金融是指在房地产领域中发生的各类金融交易和金融服务。
在实际运作中，房地产金融往往涉及到购房贷款、房产抵押贷款、房地产投资等多个方面。
本文将通过具体案例，探讨不同类型的房地产金融交易，并分析其对于房地产市场的影响。
案例一：购房贷款小王是一位年轻的白领，在城市中心区工作。
他决定购买一套属于自己的住房，但是资金不足。
于是，他选择了购房贷款。
小王通过申请贷款，从银行获得了购房资金，并按照约定的还款方式逐步偿还。
这样，他成功买到了梦寐以求的房子。
购房贷款对于房地产市场的影响是显而易见的。
一方面，购房贷款提高了普通购房者购房的门槛，鼓励了消费。
另一方面，购房贷款的需求刺激了银行扩大房地产贷款规模，进一步推动了房地产市场的发展。
案例二：房产抵押贷款小李是一位创业者，目前在做一家民宿生意。
为了扩大业务规模，他需要一笔资金用于购买更多的房产。
小李选择了房产抵押贷款，将自己名下的房产作为抵押物，从银行获得了所需的贷款。
房产抵押贷款是一种常见的房地产金融交易方式。
通过将房产作为抵押物，借款人可以获得较低利率和较长期限的贷款，从而更好地发展房产相关业务。
这种方式既帮助了个人或企业获得所需的资金，也为银行带来了较高的利润。
案例三：房地产投资某投资公司计划在一个新兴的城市开展房地产开发项目。
这家公司通过市场调研，发现该城市的房地产市场潜力巨大。
于是，他们决定投资该项目，并通过银行贷款和股权合作等方式筹措到了所需的资金。
最终，该项目成功开发，并取得了良好的经济效益。
房地产投资在推动房地产市场发展方面具有重要作用。
通过投资，企业可以获得土地、开发房地产项目，并通过租金、销售等方式获取回报。
这种投资行为不仅繁荣了房地产市场，也带动了相关产业的发展，促进了当地经济的增长。
结论房地产金融交易在实际案例中展现出了多种形式。
购房贷款、房产抵押贷款和房地产投资都是常见的房地产金融交易方式。
买房分期付款范本1.买房如何分期付款付款方式有三种：1.一次性付款，签定合同时须一次性将房款交清，具体看开发商要求或协商.2.分期付款，根据工程进度，按阶段，分次交清全部房款.手里有全部房款，但是分好几次给的意思.但是现在因开发商一般较急于回笼资金，所以鲜有接受这种付款方式.3.银行按揭贷款，（分公积金贷款和商业贷款）估计你的情况是商业贷款，根据收入和银行现行政策，你是可以贷款的，贷款6万如果10年，月供600多一点，对你来说没问题，这一点也合乎银行贷款政策的！所以，在些根底上，可以适当缩短贷款年限.一般银行要求贷款人月供要在家庭月收入的50%下列.还有一点，作为购房者的你也要考虑的，10万元的现金，对你来说，下一步的装修方案是怎样的？交房之后，打算马上装修吗？10万包括装修吗？另外，不要忽略一点预算，买房是必须缴纳相关税费的，比方契税，维修基金等等（详情须按当地政策），16万的房子也须几千元，要备好！不知你打算买的是否是新上市确实商品房，如是的话，他们一般会协助你去相关银行办理！但你必须提供相关贷款材料，比方身份证，户口本，婚姻证明，收入证明等根本材料.其他的如合同，首付款发票或收据，待你交齐首付款后，开发商会提供！详细需遵照当地商业银行要求，银行有专门部门负责贷款业务，你可咨询.一般开发商方面会向你介绍的！但是，要把握一点，他们介绍的内容必须严格合乎银行要求，以免出现因介绍不准确或不全面，导致你材料出现问题，贷款资格受到银行方面疑心就麻烦了！另外个人以前是否贷过款？何种性质的贷款？有否使用过信用卡，有否有过信用不良记录等等，都会影响到你的贷款.到开发商指定的签约银行问分明吧！首先做好预算！然后确定贷款金额和贷款年限！单从你的资金情况看，应该没什么问题的！材料齐全后，本人或夫妻又方共同与银行签定贷款合同，等待银行审批，这一步需要一段工作日（详看当地银行政策），审批通过，到当地房管局办理抵押手续（这一步要交税费了），下一步银行放款至开发公司帐户，次月，你须还贷了.2.我的买房分期付款只要每个月1干八百元左右但我每月二干元这样不会您好，不知道你是用什么方式还款的，以后利率如果上浮，你的月供也得多加住房贷款两种还款方式及计算公式：一，等额本息还款法，在归还初期利息支出最大，本金最少，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加，但每月以相等的额度归还金额（本+息）。
第1篇一、案例背景甲公司是一家从事房地产开发的企业，为了扩大业务规模，决定在市区新建一个住宅小区。
甲公司通过公开招标的方式，向乙银行申请了一笔总额为1亿元人民币的住房按揭贷款，用于支付购房者的房款。
乙银行经审查，同意向甲公司发放贷款，并签订了《住房按揭贷款合同》。
合同约定，甲公司应在规定的期限内向购房者支付房款，购房者需向乙银行申请住房按揭贷款，并按照合同约定按时还款。
二、案情简介1. 贷款发放乙银行按照合同约定，向甲公司发放了1亿元人民币的住房按揭贷款。
甲公司收到贷款后，按照合同约定向购房者支付了房款。
2. 购房者申请贷款购房者丙、丁、戊三人，在甲公司开发的住宅小区购买了一套住房。
三人向乙银行申请了住房按揭贷款，并签订了《住房按揭贷款合同》。
合同约定，丙、丁、戊三人应按照合同约定按时还款。
3. 违约行为由于甲公司经营不善，导致资金链断裂，无法按时向购房者支付房款。
购房者丙、丁、戊三人向乙银行申请贷款后，发现甲公司未能支付房款，遂向乙银行提出还款申请。
乙银行经调查核实，确认甲公司存在违约行为。
4. 诉讼请求购房者丙、丁、戊三人向法院提起诉讼，请求法院判决乙银行继续履行贷款合同，并要求乙银行承担违约责任。
三、法院审理1. 法院审理过程法院受理了此案后，依法进行了审理。
在审理过程中，法院组织双方当事人进行证据交换，并对相关证据进行了质证。
2. 法院判决法院经审理认为，甲公司作为借款人，未按照合同约定履行还款义务，构成违约。
乙银行作为贷款人，有权要求甲公司承担违约责任。
但鉴于甲公司目前经营困难，法院判决甲公司分期偿还贷款，并要求乙银行给予一定期限的宽限期。
对于购房者丙、丁、戊三人，法院认为，他们作为借款人，有权要求乙银行履行贷款合同。
但鉴于甲公司未能支付房款，法院判决乙银行有权向甲公司追偿，并要求乙银行在追偿过程中，不得损害丙、丁、戊三人的合法权益。
四、案例分析1. 违约责任根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
个人住房贷款业务案例市的李先生计划购买一套新的住房，但由于资金不足，他决定申请个人住房贷款来实现购房梦想。
下面将以李先生的案例来详细介绍个人住房贷款业务。
首先，李先生根据自己的经济状况和购房需求，决定申请一笔总额为100万元的住房贷款。
他首先寻找了几家银行的贷款产品，并对比了各家银行的贷款利率、还款方式、贷款期限等要素。
最终，李先生选择了银行的住房贷款产品，因为该产品的利率较低且还款方式灵活。
经过一段时间的等待，李先生终于收到了该银行的贷款批准通知。
根据协议，银行批准了李先生100万元的住房贷款，贷款期限为20年，利率为4.5%。
此时，李先生需要按照协议规定向银行支付一定的手续费，手续费金额为贷款总额的1%，即1万元。
在贷款发放之前，李先生需要与银行签订贷款合同，并支付一部分首付款作为购房首付。
李先生需要支付房屋总价的30%作为首付款，即300万元。
剩下的70%将由银行发放贷款。
经过简单计算，李先生的贷款每个月需要偿还的金额（本金加利息）是100万元/20年/12个月=4,167元。
李先生可以选择等额本息还款方式，即每个月按照固定金额偿还贷款，同时付清相应的利息。
在还款过程中，李先生每月需要向银行支付4,167元的等额本息还款额。
其中，4,167元中的利息部分会逐月递减，而本金部分会逐月递增。
在还款期限内，李先生按照协议的要求，按时向银行还款。
以上是个人住房贷款业务的一个案例。
个人住房贷款业务方便了购房者的资金流动，帮助他们实现购房梦想。
然而，个人住房贷款业务也存在一定的风险，例如贷款利率上升、个人还款能力下降等。
因此，在申请个人住房贷款时，个人应根据自己的实际情况做出合理的选择，并切实履行还款义务，以免发生逾期还款等问题。
同时，银行和金融机构也应通过审慎的风险评估和有效的贷款管理，确保个人住房贷款业务的安全性和可持续性。
1. 还款方式：
- 等额本息：每月还款金额固定，其中本金和利息的比例随时间变化。
- 等额本金：每月还款本金固定，利息逐月递减，导致每月还款总额逐月递减。
2. 还款期限：
- 银行通常会根据借款人的还款能力设定一个还款期限，一般为20-30年。
3. 还款频率：
- 每月还款一次、每季度还款一次等。
4. 还款金额：
- 根据借款人的还款能力以及贷款总额、利率等因素计算得出。
5. 逾期还款：
- 若借款人逾期还款，银行将收取逾期利息，并可能产生滞纳金。
6. 提前还款：
- 借款人可以在合同约定的提前还款条件下，提前偿还部分或全部贷款。
7. 还款保障：
- 如借款人无力偿还贷款，银行有权依法处置抵押物或采取其他法律手段追偿。
以下是一个简化的购房贷款合同中关于还款的条款示例：
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第七条还款
1. 借款人应按合同约定的还款方式、期限、频率及金额进行还款。
2. 本合同约定的还款期限为____年，自贷款发放之日起计算。
3. 借款人应每月____日向贷款人支付当月应还本息。
4. 借款人如逾期还款，应按贷款人要求支付逾期利息及滞纳金。
5. 借款人如需提前还款，应提前____天向贷款人提出书面申请，并按照贷款人的
要求办理相关手续。
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请注意，具体合同内容可能因银行、贷款产品及借款人情况而有所不同。
建议在签订合同前仔细阅读合同条款，如有疑问，应及时与贷款人沟通。
贷款购房还款方式房贷利息计算系列一(一)等额本金还款法等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一种还款方式。
基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。
方式可以是按月还款和按季还款。
其计算公式如下：每月还款额=贷款本金÷贷款期月数+（本金-已归还本金累计额）×月利率如以贷款4.5万元，贷款期为5年，为例：每月等额归还本金：45000÷（5×12）=750元第一个月利息：45000×（5.58%÷12）=209.25元则第一个月还款额为750+209.25=959.25元；第二个月利息：（45000-750×1）×（5.58%÷12）=205.76元则第二个月还款额为750+205.76=955.76元……由此可见，随着本金的不断归还，后期未归还的本金的利息也就越来越少，每个月的还款额也就逐渐减少。
该方式1999年1月推出，正被各银行逐渐采用。
(二)等额本息还款法等额本息法比较简单=(45000+45000*5.58%*5)/(12*5)=959.25注:以上所用利率仅作为举例计算使用,应以银行现行利率为准目前贷款购房主要有以下几种：1、住房公积金贷款；2、个人住房商业性贷款；3、个人住房组合贷款。
1、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。
住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。
同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。
2、个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。
通过三个案例帮你找到最好的房贷还法案例：个⼈情况：27岁，事业单位，社保公积⾦齐全，⽉薪⼀万左右。
购房情况：2015年年初，⼩夏在北京郊区买了⼀套⼩户型住宅，通过公积⾦贷款80万元，贷款时间是30年。
遇到问题：2015年利率调了⼏次，说是⽼房奴会在今年享受到，可是我⾄今也没有啥感觉吖。
【⼈物⼆：⽼曹】个⼈情况：36岁，公司部门总管，收⼊稳定。
购房情况：2014年末在⼴州买了套⼆居室，使⽤商业贷款200万元，分20年还清。
因为是等额本息还贷，当时⽉供15000元。
遇到问题：有⼈说我到了2016年可以少还钱了，为什么银⾏还多扣了我的钱，实在有些不理解。
【⼈物三：⼩纪】个⼈情况：29岁，⾦融公司⼯作，⽉收⼊数万元。
购房情况：去年年初，在上海购买了⼀套住宅，通过商业贷款200万元，分20年还清。
还款⽅式是等额本⾦，每⽉归还利息逐渐减少。
遇到问题：去年赚了点钱，想把闲钱拿出来提前还款，但有朋友跟我说提前还款不划算，搞得我挺犹豫的。
再给您细细分析，为什么不同的⼈还法不同：基于买房⼈的以上困惑，相信你也⼀定曾经遇到过。
那么还款究竟是怎么计算的，你弄清楚了么?其实，还款有好⼏种不同的类型，根据不同的类型，省钱的办法都不⼀样，⽽对于属于不同情况下的购房者，适⽤的还款类型也不⼀样，下⾯就来为⼤家梳理⼀下什么样的⼈适合什么样的还款⽅式，每⼀种还款⽅式具体都有哪些注意事项。
1、公积⾦贷款适合贷款额度不太⾼的购房者对于有⾜⽉缴纳公积⾦的借款⼈来说，建议尽量使⽤公积⾦贷款。
公积⾦贷款不仅有贷款数额的限制，还有⾃⼰独有的还款⽅式——⾃由还款。
细⼼的购房⼈可能还记得，当初在办完公积⾦贷款的相关事宜之后，公积⾦管理中⼼只是给出⼀个最低还款额，还款⼈可以⾃⾏调整，⽽⽬前的⽉供数额，也⼀定是当时在⼯作⼈员的帮助下计算出来后再与银⾏约定的。
注意：调整还款额需⾃⼰联系银⾏既然是购房⼈与银⾏约定的数额，那么⽉供便不会随着央⾏降息⽽减少。
所以需要购房⼈再次与贷款银⾏商定，从2016年第⼀个还款⽇开始按照新利率调整⽉供数额，否则银⾏还是会按照原来的⽉供数额计算，因此也就⽆法在短期内享受到降息带来的实际好处。
购房贷款利率与还款方式合同书甲方：[购房人姓名]身份证号码：[购房人身份证号码]联系地址：[购房人联系地址]乙方：[贷款机构名称]统一社会信用代码：[贷款机构统一社会信用代码]联系地址：[贷款机构联系地址]鉴于甲方申请贷款购房，乙方同意向甲方提供购房贷款，并双方在平等、自愿的基础上达成如下协议：一、贷款金额及利率1. 甲方向乙方申请购房贷款金额为人民币[贷款金额]（大写：人民币[贷款金额大写]元），贷款期限为[贷款期限]个月。
2. 利率为[利率]%，按照[计息方式]计算利息。
贷款期限内利率不变，不受市场利率波动影响。
二、还款方式1. 甲方按月以等额本息方式偿还贷款本息。
每月还款日为[每月还款日]，乙方将自动扣除甲方指定的还款账户中的应还款项。
2. 甲方应按时足额还款，保证还款账户中有足够的余额，以免逾期。
如甲方在还款日之前三个工作日内未存入足够的还款金额，视为逾期还款。
三、提前还款1. 甲方可随时提前全额还款。
提前还款时，甲方应提前30个工作日书面通知乙方，并缴纳提前还款违约金，违约金按剩余贷款金额的[违约金比例]%计算。
2. 乙方在收到甲方提前还款通知后，应在10个工作日内提供提前还款结清金额，并解除相应的抵押权及质押权。
四、保险与抵押1. 乙方要求甲方购买足额的贷款人寿保险和房屋抵押保险，并将保险单指定乙方为受益人。
2. 房屋权属证明及其他相关证件应及时办理完毕，并办理房屋抵押登记，作为本合同的质押物。
五、责任及争议解决1. 甲乙双方应互相信任，保持良好的沟通，并共同履行本合同。
2. 如因不可抗力等原因导致无法履行本合同的，双方互不承担责任。
3. 若因本合同引发的争议，双方应友好协商解决。
如协商不成，可向有管辖权的法院提起诉讼。
六、其他事项1. 甲乙双方在签订本合同前已充分了解合同内容，并对合同各条款及法律后果有清晰认知。
2. 本合同正本共[份数]份，甲方、乙方各执[份数]份，具有同等法律效力。
房屋贷款及还款方式协议书甲方：[借款人姓名]身份证号码：住址：联系电话：乙方：[贷款机构名称]住所地：联系电话：鉴于甲方有购房需求，需要向乙方申请贷款购买房屋，双方本着平等、自愿的原则，达成以下协议：一、贷款金额及用途1.1 甲方申请的贷款金额为人民币[贷款金额]元。
1.2 贷款用途限于购买位于[房屋所在地]的房屋。
二、贷款利率和期限2.1 贷款利率为[贷款利率]，具体执行按乙方公布的贷款利率执行。
2.2 贷款期限为[贷款期限]年。
三、还款方式3.1 甲方同意按照等额本金的方式偿还贷款。
3.2 甲方需每月准时还款，还款日为每月的[还款日]日。
3.3 甲方同意提供自动扣款授权，授权乙方从甲方指定的银行账户中自动扣划每月应还款额。
四、还款计划4.1 乙方在贷款签订日起的[放款周期]内将贷款金额直接划入甲方指定的购房支付账户。
4.2 甲方需按照以下还款计划偿还贷款：还款日本金（元）利息（元）月还款金额（元）[还款计划]4.3 若甲方逾期未按时还款，则乙方有权按日收取逾期罚息，罚息按逾期本金的[罚息利率]计算。
五、提前还款5.1 甲方有权选择提前还款。
5.2 提前还款需提前[提前还款通知期限]以书面形式通知乙方。
5.3 提前还款时，甲方需支付相应的提前还款手续费，手续费按提前还款本金的[提前还款手续费率]计算。
六、借款合同解除和违约责任6.1 借款合同解除一方，应在解除前提前[提前通知期限]书面通知对方。
6.2 若甲方未履行本协议，逾期还款超过[宽限期]，乙方有权解除本合同，并要求甲方立即偿还全部欠款。
七、法律适用和争议解决7.1 本合同适用中华人民共和国法律。
7.2 甲乙双方如因履行本合同发生争议，应友好协商解决；协商不成的，任一方可向合同签订地的人民法院提起诉讼。
八、其他条款8.1 本协议一式两份，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力。
8.2 本协议自双方签字盖章之日起生效，并持续有效至借款全部偿还完毕。
第1篇一、引言随着我国经济的快速发展，房地产市场日益繁荣，越来越多的人选择通过银行贷款购买房屋。
然而，在房贷业务中，由于信息不对称、法律意识薄弱等原因，消费者和银行之间容易产生纠纷。
为了提高消费者和银行的法律意识，减少纠纷，我们特此举办本次银行房贷法律案例分享会，通过分析典型案例，为大家提供有益的法律知识。
二、案例一：未按时还款导致逾期利息纠纷【案情简介】张先生于2018年向某银行申请贷款购买一套房产，贷款金额为100万元，期限为20年，采用等额本息还款方式。
由于工作原因，张先生在贷款期间连续3个月未按时还款，导致逾期利息产生。
银行要求张先生支付逾期利息，但张先生认为银行未提前告知逾期利息，且逾期利息过高，拒绝支付。
【法律分析】根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”在本案中，张先生未按时还款，构成违约，应承担逾期利息。
同时，根据《中华人民共和国商业银行法》第四十六条规定：“商业银行应当按照约定向借款人提供贷款，并按照约定的利率和期限收取利息。
”银行在贷款合同中明确约定了逾期利息的计算方式，张先生在签订合同时已充分了解相关条款。
【案例分析】本案中，张先生未按时还款导致逾期，应承担相应责任。
银行在贷款合同中已明确约定逾期利息的计算方式，张先生在签订合同时应充分了解相关条款。
在今后办理房贷业务时，消费者应仔细阅读合同条款，了解逾期利息等费用，避免产生不必要的纠纷。
三、案例二：银行擅自变更贷款合同条款引发纠纷【案情简介】李女士于2019年向某银行申请贷款购买一套房产，贷款金额为80万元，期限为15年，采用等额本息还款方式。
在贷款期间，银行未经李女士同意，擅自将贷款利率上调，导致月供增加。
李女士认为银行擅自变更合同条款，要求银行恢复原利率。
【法律分析】根据《中华人民共和国合同法》第七十六条规定：“当事人一方变更合同，应当经对方同意。
引例拥有一套属于自己的住房，是很多人的梦想，然而要买房，大多数人都会需要贷款，选择贷款买房㈢已成为一种流行的消费方式。
日益庞大的个人住房贷款市场——这块商业银行的优质“资产”蛋糕，对银行散发着巨大的诱惑力，各大银行为了抢占市场，争取客户，频频亮出各具特色的房贷产品。
以中国农业银行(也简称农业银行或农行)为例，(三)其个人住房贷款业务目前提供个人一手住房贷款、个人二手住房贷款、个人住房接力贷款、个人住房循环贷款等十余种贷款形式，贷款利率方面有浮动利率、固定利率、混合利率三种方式可供选择，更有多样的贷款偿还方式，如到期一次还本付息还款法、等额本息还款法、等额本金还款法、等额递增还款法、等额递减还款法、等比递增还款法等。
面对越来越多样化的贷款形式、利率方式以及还款方式，消费者有了更多的选择空间，但与此同时也带来了如何选择适合自己的贷款产品、贷款额度、贷款时间以及还款方式等问题。
各种不同的还款方式，其区别是什么?传统的浮动利率与新兴的固定利率、混合利率有何不同?预期利率的不确定性会不会影响还款方式的选择?要不要提前还款?提前还款对借款人的现金流量分布的影响如何?……如何选择购房贷款的还款方式1．案例背景A研究生毕业后找到了一份月薪4 000元的工作，现已工作1年，目前月工资5 000元，他的女朋友B，大学毕业后找到了一份月薪2 500元的工作，现已工作两年，目前月工资4 000元。
两人毕业后一直租房生活，现生活已基本稳定，于是决定买一套房子为结婚做准备。
他们看中了一套面积90平方米的现房㈢，每平方米的价格是10 000元人民币，销售商提供两种付款方式甘：一次性付款0和银行贷款@。
如果采用第一种方式，销售商将提供房价款的3％的折扣优惠。
两人考虑到他们现在自有存款5万元，从双方父母及亲戚朋友处可筹集40万元，仍无法凑足房款，于是决定采用银行贷款的方式分期偿付房款。
现阶段我国个人住房贷款市场中供需均保持着稳定增长的趋势，四大商业银行“一统天下”的格局已不复存在，市场中呈现出“百花齐放”的局面。
各商业银行对个人住房贷款业务的投入力度均不断加大，市场竞争日趋激烈，竞争措施日趋多样，产品品种、还款方式日益丰富。
面对令人眼花缭乱的房贷产品，为了做出合适的选择，消费者需要综合考虑各种房贷产品的特点(各期现金流量分布、还款期、利率)、消费者自身的经济情况以及预期政治、经济环境等因素的变化对房贷产品特点和消费者经济情况的影响等。
选择贷款买房，首先要进行产品品种的选择，选定了产品品种后又要面对贷款金额、贷款利率、贷款期限以及还款方式等一系列问题。
(以下分析以农业银行所提供的个人住房贷款服务为例。
A和B两人首先对产品品种进行了了解：中国农业银行目前在个人住房贷款业务方面一共提供个人一手住房贷款、个人二手住房贷款、个人住房接力贷款、个人住房循环贷款等十余种形式，但是对于像A、B两人这种购买一手住房且没有住房公积金的购房者来说，其目前可以选择的贷款产品只有个人一手住房贷款0和个人住房接力贷款④两种，两人想依靠自己的力量偿还贷款，于是选择了一手住房贷款。
在贷款金额方面：银行规定建筑面积在90平方米以上的，最高贷款金额为所购住房成交价格的70％；建筑面积在90平方米及以下的，最高贷款金额为所购住房成交价格的80％。
两人现有5万元的存款，A的父母可以为他们垫付15万元，于是两人决定首付20万元，向银行贷款70万元。
接下来涉及的问题是贷款利率、贷款期限和还款方式的选择了。
在还款方式选择上，银行提供了多种可供选择的形式，如等额本息法、等额本金法、等额／等比递增法、等额／等比递减法及其他还款方法。
在利率选择上，银行规定实施的住房贷款利率是执行中国人民银行规定的同期同档次贷款利率，有浮动利率、固定利率、混合利率三种具体方式可供选择。
对于购房按揭来说，各种不同的还款方式，其区别是什么?传统的浮动利率与新兴的固定利率、混合利率有何不同?在选择之前， A和B首先需要了各种按揭贷款还款方式的基本内容并针对自身情况分别进行具体分析。
2．不同利率方式的比较分析一直以来，国内个人住房贷款都是浮动利率贷款，2006年新年伊始，固定利率房贷浮出水面，各商业银行纷纷推出了自己的固定利率房贷产品。
浮动贷款利率目前各大商业银行按揭贷款浮动利率，执行的是商业性贷款利率，上限放开，实行下限管理，下限利率水平一般为相应期限档次贷款基准利率的0．85～O．9倍，上不封顶。
个人住房贷款期限在1年之内(含1年)的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。
固定贷款利率顾名思义，固定贷款利率就是银行与借款人约定一个利率，在借款期内，不管央行的基准利率或是市场利率如何调整，借款人都以约定的利率偿还银行贷款。
它是相对浮动贷款利率而言的，是借款人为了规避利率上升风险而与银行约定的一定时期内固定不变的利率。
银行制定固定利率主要考虑未来利率的变化，如果一段时期内市场普遍对利率看涨，银行制定的固定利率就会比现行同期利率高；反之，市场普遍看跌，银行制定的固定利率就会略低于现行利率。
同时，对于不同区域、不同借款人的资质，相应的利率水平也会有所区别。
表为中国农业银行固定利率与中国人民银行基准利率目对照表。
混合贷款利率混合贷款利率即“固定+浮动”的混合利率，借款人可在贷款开始的一段时间内选择固定利率，待固定期结束后，剩余的贷款就可转换为浮动利率。
以中国农业银行为例，它目前开办了固定期为5年或10年的个人住房混合利率贷款，即在5年或10年内利率固定，利率固定期结束后，剩余贷款期限利率转换为浮动利率的贷款。
表7C-2为中国农业银行混合利率(固定期)与中国人民银行基准利率@对照表。
同浮动汇率相比，固定利率的最大特点显然是它不会随行就市。
一般来说，固定利率是由银行根据对利率周期的判断，再向购房人提供一个报价。
此后，一旦在期限内利率做出调整——借款人和银行将面临两种可能：或者借款人受益，银行亏本；或者借款人吃亏，银行获利。
由于银行提供的固定利率要明显高于浮动利率，以便容纳未来时间的利率多次上升的可能，所以，固定利率贷款的风险就在于，借款人要能够预测到在贷款周期内：(1)贷款利率的升降趋势。
(2)浮动利率什么时候能够超过固定利率。
(3)浮动利率能超过固定利率多长时间。
中国农业银行固定利率与中国人民银行基准利率对照表混合利率则是浮动利率与固定利率的结合。
由于利率风险管理问题，目前各银行推出的固定利率房贷产品最长期限为10年期，而多数客户住房贷款的期限在20年以上，这部分客户难以选用固定利率房贷。
混合利率方式则恰好可以满足这部分客户的需求。
贷款期限在10年以上的客户，可以根据自身的需要在贷款前5年或前10年采用固定利率，此后贷款转为浮动利率。
利率水平仅是影响借款人还款的因素之一，选择固定利率或浮动利率房贷，还需要考虑其他一些重要因素，如与利率形式相伴的贷款期限的长短，借款人的预期收入状况等。
3.不同还款方式的比较分析目前个人住房贷款的还款方式比较常见的有等额本息还款法、等额本金还款法、等额／等比递增还款法、等额／等比递减还款法六种方式，其中等额本息还款法、等额本金还款法是应用最普遍两种方式。
各种还款方式的特点及适合的人群如表所示。
通过对表的分析可以看到，对借款人来讲，六种还款方式的区别主要体现在以下两个方面：(1)支付利息。
等额本息还款法由于每月还款金额相等，所以利息相对来说较高；等额本金还款法每月还款金额由高到低逐渐递减，因而利息相对来说较低；由于对银行资金占用时间不同，等额／等比递增还款法需要支付的利息总额较高，甚至要高于同样条件贷款在等额本息还款法方式下的利息总额；等额／等比递减还款法需要支付的利息总额较低，甚至要低于同样条件贷款在等额本金还款法方式下的利息总额。
(2)还款金额。
等额本息还款法每期的还款额相同，负担相对较轻，等额本金还款法每期还款额逐渐递减，因而负担由重到轻，等额／等比递增法的每期还款额是由少至多的，故而负担是由轻逐渐加重的，而等额／等比递减法l合好相反。
A、B两人根据自己的情况，经过反复考虑，最终决定选择浮动利率，但是在等额本金和等额本息两种还款方式之间仍然犹豫不决，假设贷款年利率为6％(浮动利率)，银行提供的两种方式下还款的具体情况如表7C一4所示。
表7C·4等额本息、等额本金还款情况比较表注：等额本息还款法的月还款额各期相等，等额本金还款法的月还款额为首期还款额，贷款期为15年、20年、25年三种情况下，此后每期减少分别为19．5元、14．6元、11．7元。
通过观察表7C一4，首先可以了解到在不同的贷款期下两种还款方式各自的月还款额。
A、B两人估算了一下他们的还款能力：在还款期前两年，他们的月收入总计为9 000元(A：5 000元， B：4 000元)，每月的支出大概为2 500元(A：1 000元，B：1500元)，此后，随着工作年限的增加，他们的收人会有一定的增加，但同时他们抚养小孩、赡养父母的费用支出也会相应增加，因此预期在近期内他们的还款能力将维持在6 500元(9 000元一2 500元)左右。
在贷款期限9方面：银行规定贷款期限最长不超过30年；借款人年龄与贷款期限之和最长不超过70年。
两人权衡考虑后，觉得选择20年这样一个时间长度适中、还款额与偿还能能力基本相匹配的还款期比较合适。
继续观察表7C-4，可以发现采用等额本金法所还利息总额要比采用等额本金法所还利息总额要少，这时一些人就得出采用等额本金法比等额本息法划算的结论，这样的推理和结论到底对不对呢?首先，分析一下表7C-4中的数据是如何计算的。
等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称等额法。
其计算公式如下：设贷款总额为y，贷款期数为n，贷款周期利率为i，则：每期还款额=Yi(1+i)n[(1+i)n-1}根据上面的计算公式，可以得出以下结果：每月还款额=700000×6%/12×(1+6%/12)240/[(1+6%/12)240-1] =5 015．02(元)偿还完所有房贷后-共偿还的金额=5015．02×240=1203 605(元)偿还完所有房贷后一共偿还的利息=5 015．02×240—700 000=503 604．8(元)等额本金还款法，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额逐月递减，因此又称递减法。
其计算公式如下：设贷款总额为y，贷款期数为n，贷款周期利率为i，已还至第k期，则：每期还款额：Y/n + [1-(k-1)/n] ×Y×I每期应还本金= Y/n每期应还利息：[1-(k-1)/n]根据上面的计算公式，可以得出以下结果：每月偿还的本金=700 000／240 =2 916．67(元)第一个月偿还的利息=700 000×6％／12 =3 500(元)第一个月的还款额=2 916．67+3 500 =6 416．67(元)此后每个月偿还额中的本金部分保持不变。
