项目贷款的审查要点.

个人贷款审查要点

第一章 个人住房贷款审查要点

第一节 个人住房贷款对象的准入条件

个人住房贷款的对象为在中国境内具有完全民事行为能力的自然人，包括中国公民和在中国拥有合法居留权的外国人。借款人须同时具备下列条件：

（一）具有完全民事行为能力和合法有效的身份证件；

（二）具有偿还贷款本息的能力；

（三）信用状况良好，无到期未还的贷款本息；

（四）已签订合法有效的房屋买卖合同，且所购房屋用途为住宅；

（五）有不低于最低规定比例的首付款证明；

（六）原则上以所购住房设定抵押担保；

（七）农业银行规定的其他条件。

第二节 个人住房按揭楼盘准入

一、住房按揭楼盘准入差不多条件：

（一）开发商具有房地产开发资质，申请合作时开发商在我行和其他金融机构无逾期未还贷款本息，法定代表人信用状况良好；

（二）项目合法，建设用地规划及建设工程规划要紧为住宅；

（三）工程进展顺利，无非正常停工现象；

（四）符合农业银行要求的其他条件。

二、楼盘准入形式：

（一）经营行准入

经营行楼盘准入操作流程为：开发商提出按揭合作申请；个贷经营中心受理和调查，出具调查报告；个贷经营中心负责人审核，并出具审核意见;经营行行长（或经授权的副行长）签署准入审批意见；个贷经营中心在CMS中录入相关信息；经营行（或个贷经营中心）与开发商签署按揭合作协议。

经营行准入后应将按揭楼盘向市分行个人业务部门备案。

（二）市分行整体准入。

对优质楼盘可由市分行采纳批量营销、集中认定的形式。整体准入具体由市分行个人业务部门以部发文件，向辖内个贷经营中心进行批量整认定，其单个楼盘和单笔按揭贷款不需另行再履行楼盘准入资格认定程序。

（三）专门规定

1、对我行开发贷款支持的按揭楼盘，直截了当由经营行与开发商签订按揭合作协议，并受理单笔个人住房贷款业务。

2、对非我行开发贷款支持的个人住房按揭楼盘，且符合以下情形之一的，可免去楼盘准入和审查程序，只要符合销（预）售条件，可直截了当由经办机构受理单笔个人住房贷款： （1）关于工、中、建、交行和其他商业银行发放开发贷款，且按揭合作银行差不多开始受理单笔个人住房贷款业务的；

贷款审查的要点及报告的撰写

(2012-07-19 11:07:19)

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贷款、核查

财经 分类： 鱼博览栏

贷款审查报告的写作方法

按照审贷分离、分级审批的贷款管理制度，完成贷款调查之后，信贷后台部分的审查人员应当对调查人员移交的所有贷款资料进行核实、评定，复测贷款风险度，提出审查结论及同意放款的限制性条件，即贷款审查，亦称贷时审查。贷款审查所形成的书面报告，称作贷

款审查报告。

贷款调查是贷款审查的基础，如果贷款调查工作扎实深入，贷款调查报告客观 公正，

贷款审查的工作量就相对小一些，贷款审查报告的篇幅就短小一些， 内容也简单的多。

同贷款调查报告的写作一样， 目前贷款审查报告的写作还没有一个固定的模式，

本章的相关内容只代表作者的个人观点，仅供参考。

第一节 认真全面初审

贷款初步审查是贷款程序中的重要环节， 是极为重要的风险防范关口。

贷款初步审查与贷款调查的内容基本一致。贷款调查人员既调查收集情况，又对调查资料进行认定，集调查审查于一身。但由于受工作单位、业务素质、工作经验、分析认识问题的角度不同等方方面

面因素的影响，调查人员有可能受理不合规定的借款申请。

从严格控制贷款风险的角度出发，审查人员必须换位思考，从另外的角度，对其提供的资料进行再核实、再认定。

一、审查信贷规范化运作

贷款初审阶段，审查人员应当首先审查调查人员及经营行受理、调查、审查、审议、审批、上报等环节的运作是否符合信贷管理制度；贷审会审议表、主责任人名单表等内部上报资料是否齐全。按照有关规定，信贷业务决策中必须坚持审贷部门分离、先评级授信、后审批发放贷款，严防越权限、逆程序、超范围受理、审查贷款业务。

二、审查信贷政策 审查人员应根据商业信用社法、贷款通则及相关政策制度，从基本要素、主体资格、贷款条件、本行的信贷产业及行业政策、信用等级评定、授权授信等方面，逐一核实贷款调查

人员提供的贷款申请资料和调查报告是否完整有效，是否符合本行的贷款准入条件和现行的 制度政策， 这是贷款初步审查的关键环节。

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企业

为指导和规范信贷业务审查，提高审查质量，有效防控信贷风险，根据《中国XX银行信贷管理基本制度》、《中国XX银行法人客户授信管理办法》和《中国XX银行流动资金贷款管理办法》等相关文件，特编定本审查要点。

一、前臵审查

(一)客户类别审查

区分客户为集团性客户还是单一客户。集团性客户原则上对集团进行统一授信，不单独对集团内单个企业授信。单一客户应进一步区分是小企业客户还是非小企业客户。

集团性客户识别执行《中国XX银行集团客户授信业务风险管理办法》的规定；小企业客户的识别执行《中国XX银行小企业信贷管理办法（试行）》的规定。

（二）业务审批流程及权限审查

确认客户管理行，目前我行客户包括总行管理客户、分行管理客户及支行管理客户三类。

按照本级行转授权文件，确定该客户申请的业务是否为本级行审批权限，属本级行权限的业务应进一步确定是否需要向上级行报备或备案，超本级行权限的业务应进一步确认有权审批行，并确定业务上报审批流程，具体业务审批流程执行《中国XX银行关于规范信贷决策行为的若干规定》。

（三）内部运作资料审查

企业基本情况调查表（用信时除涉及要素变更需重新提供外可不提供）、统一授信审议表（授信时需提供）、借款申请书（或流动资金借款申请表）和流动资金贷款调查表（这两项申请贷款时提供）、调查报告、主责任人员名单及材料清单填写是否齐全并合乎要求，应注意各资料在时间顺序上是否衔接一致。

（四）存量客户附加审查情况

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1、存量业务评价报告

要素是否齐全；存量业务中是否存在风险点。

2、检查底稿

是否有总分行历次检查和风险排查中的工作底稿及整改意见，如有，则应了解落实进度及具体情况。

3、存量批复

是否存在限制性条款未落实及贷后管理未到位情况。

4、会审情况

会审结果及信贷策略是否与本次业务操作一致。

二、客户主体审查

（一）主体资格的合法有效性审查

1、企业是否具有独立的法人资格，如属分支机构，应了解所属企业的详细情况及对分支机构的授权。

1 第三节 航空公司项目贷款评审要点

一、信贷政策要点

航空公司贷款项目信贷政策要点如下:

重点客户：支持国内大型骨干航空公司或航空集团公司，有选择地支持资产、经营状况良好的中小型航空公司。

贷款范围：购买国际主流先进飞机项目、航空公司基地建设项目、资产或债务重组项目。

二、关于借款人评审

（一）借款人种类

一般为航空公司或航空集团公司。航空公司经营的主业是旅客和货邮运输。航空集团公司主要经营其持有的成员公司股权资产，并经营部分与航空运输主业相关的业务。

（二）借款人会计报表

1、表式和特点

主要科目基本与一般企业会计报表一致。特有科目主要有：

(1)资产类。航材消耗件、高价周转件、器材采购、机上供应品。

(2)损益类。运输收入、通用航空收入、运输成本、通用航空成本。

2、解读重点

为了分析企业资产经营状况、偿债能力及今后的发展趋势，获取各项收入、成本费用的基本参数，除共性内容外，重点解读以下信息：

(1)飞机资产金额及在固定资产中所占比例、折旧政策。

(2)负债类科目。航空公司主要靠负债融资引进飞机、发动机及其他航材，融资方式主要为融资租赁、国内外银行贷款购买、经营租 2 赁，一般以外汇支付，长期负债中外汇负债比例较高。航空公司的长期负债除银行贷款外，还包括融资租赁应付租金(一般记为长期应付款)。负债分析的重点是长期负债余额、期限及利率结构、币种结构、偿还条件及方式。

(3)损益科目。航空公司的收入包括运输收入、通用航空收入、其他业务收入。分析的重点是运输收入。

航空公司的成本与费用分为：运输成本、通用航空成本、销售费用、管理费用、财务费用、其他业务支出等科目。为便于分析、预测成本，需要按生产要素法重新分类，分类方法详见项目财务评审部分。

评审报告中需披露的内容

除共性内容外，借款人评审还应包括以下内容：

1、运输生产规模。经营航线条数及里程，近三年运输总周转量、旅客运输周转量、货邮运输周转量以及占全国总量的比例、全国排名。