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内容摘要：资产证券化是20世纪70年代以来最重要的金融创新之一，它通过巧妙的设计，将流动性差的资产转换为流动性好的债券，借以融通资金。
目前，我国资本市场发育不完善，融资渠道比较狭窄，许多优质的项目由于资金短缺的原因而无法顺利开展，同时由于我国经济体制的原因，银行肩负了太多的政府职能，形成了大量的不良资产。
本文从资产证券化的角度，对如何解决这些问题提出了方案设计和政策设计。
由于在经济环境、法律框架等方面的限制，我国实施资产证券化业务还面临许多障碍。
本文通过探讨我国实行跨国证券化的现实意义，对我国开展跨国资产证券化的模式和相关政策进行了设计。
关键词：资产证券化、住房抵押贷款证券化、不良资产证券化、跨国资产证券化一、引言资产证券化是近30年来世界金融领域最重大和发展最快的金融创新和金融工具，是衍生证券技术和金融工程技术相结合的产物。
通俗地讲，资产证券化就是把缺乏流动性，但具有预期稳定现金流的资产汇集起来，形成一个资产池，通过结构性重组，使之成为可以在金融市场上出售和流通的证券，据以融资的过程。
一般来说，资产证券化过程的主要参与者有：发起人、特设信托机构（spv）、承销商、投资银行、信用提高机构、托管人、投资者等。
资产证券化的基本结构如图1所示（图略）。
与传统融资方式相比，资产证券化是一种具有鲜明特点的新型融资方式。
资产证券化是一种资产收入导向型融资方式。
传统融资方式是凭借资金需求者本身的资信能力来融资的。
资产证券化则不然，它是凭借原始权益人的一部分资产的未来收入能力来融资，资产本身的偿付能力与原始权益人的资信水平被较彻底的分割开来。
投资者在决定是否购买资产支持证券时，主要依据的是这些资产的质量、未来资金收入流的可靠性和稳定性，以及交易结构的严谨性和有效性；原始权益人本身的资信能力则被放在了相对次要的地位。
资产证券化是一种结构性融资方式。
资产证券化的核心是设计和建立一个严谨、有效的交易结构，这一复杂的交易结构在资产证券化实际运作过程中起着决定性作用。
论我国住房抵押贷款证券化的思路与创新之策一、住房抵押贷款证券化概况住房抵押贷款证券化是一种抵押担保证券，指金融机构(主要是商业银行)把自己所持有的流动性较差、但具有未来现金收入的住房抵押贷款，汇集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后，以证券的形式出售给投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担的融资过程。
从本质上讲，发行住房抵押贷款证券是住房抵押贷款发放机构的一种债权转让行为，即贷款发放人把对住房贷款借款人的所有权利转让给证券投资者。
随着住房货币化改革的全面推开，如不开辟新的住房融资渠道，房改进程将受到严重制约。
而从世界范围来看，住房抵押贷款是一种最广泛地被证券化的资产，银行将住房抵押这部分信贷资产以出售方式，让从事抵押贷款证券业务机构的特殊目标公司(SPV)购买，该公司以这些资产作为抵押，发行资产抵押证券，再由承销商(二级市场中介)出售给投资人。
从总体上说，我国开展住房抵押贷款证券化的条件已经基本具备，但是，如何培育贷款证券化所需要的发行人、机构投资者、中介服务机构等，并对相关的法律制度进行完善是开展这项业务的前提。
二、住房抵押贷款证券化运作的思路１、加快相关市场发展，为证券化提供基础市场条件。
必须着手解决市场中存在问题，措施有：一是要大力发展房地产市场，推进住房商品化与货币化进程，深化住房制度改革；二是要完善证券市场，加快证券市场化发展速度，扩大其容量和规模，完善其功能，加强其管理体系的建设，健全相关法律法规，规范证券交易行为，稳定证券市场；三是积极培养住房抵押贷款市场。
２、加快住房抵押贷款证券化组织机构建设，完善中介服务体系。
住房抵押贷款证券化涉及到房地产开发商、银行、担保、保险和资信评估等相关部门。
为了支持住房抵押贷款证券化的启动，开办初期，可由政府主管、开发商、银行、证券、担保、保险等部门共同发起成立政府住房抵押贷款公司，待条件成熟转变为上市股份公司，可以将住房资金管理中心作为抵押贷款机构的下属单位，并允许抵押贷款机构吸收住房公积金存款和住房储蓄存款，使部分住房公积金进入住房抵押贷款市场，或为抵押贷款提供担保；必要时，成立住房抵押贷款保险金融机构，以国家权力机构作为后盾。
我国商业银行住房抵押贷款证券化化的实施思路摘要近年来，随着房地产市场的发展，中国的商业银行住房抵押贷款证券化化已成为一种比较成熟的金融业务。
本文通过对当前中国商业银行住房抵押贷款证券化的实施情况和存在问题进行分析，提出了一些具有可操作性的实施思路。
主要包括积极发行住房抵押贷款证券化产品，增强市场推广和宣传，加大风险管理力度，实现低成本高效益等方面的措施，以推动中国商业银行住房抵押贷款证券化的进一步发展，为支持中国房地产市场的稳定和健康发展做出贡献。
关键词：商业银行，住房抵押贷款，证券化，实施思路一、绪论随着中国经济的迅速发展和改革开放的深入推进，房地产市场的快速扩张已成为中国经济发展的重要动力之一。
然而，在房地产市场的快速膨胀背景下，一些关键性问题也随之而来，如房价波动风险、房屋贷款违约风险、抵押权纠纷等。
解决这些问题的有效途径之一是住房抵押贷款证券化。
本文将通过对当前中国商业银行住房抵押贷款证券化的实施情况和存在问题进行分析，提出一些可行的实施思路。
二、中国商业银行住房抵押贷款证券化的现状商业银行住房抵押贷款证券化是指商业银行以其名下的贷款资产为基础，通过发行证券化产品来获得资金支持的一种金融业务。
这种业务的实施，旨在通过资产证券化的方式，发挥商业银行贷款业务的流动性和融资功能，同时降低银行不良贷款风险。
目前，中国商业银行住房抵押贷款证券化的规模不断扩大，市场支持力度逐步加大。
据中国证券登记结算有限责任公司数据显示，2021年前5个月，中国企业发行住房抵押贷款证券化产品金额达到1.18万亿元，比上年同期增长48.2%。
其中，国有商业银行的住房抵押贷款证券化产品规模占据了较大的市场份额，而民营商业银行则逐渐从外围市场进入住房抵押贷款证券化市场。
然而，中国商业银行住房抵押贷款证券化实施仍有一些问题。
具体表现为：（1）市场缺少一个统一的住房抵押贷款证券化证券评级标准。
（2）市场监管体系尚不完善。
（3）缺乏专业人才和知名度不够。
我国住房抵押贷款证券化的制度建设的思路分析摘要住房抵押贷款证券化是一种新型的结构融资方式，是20世纪最伟大的金融创新产品之一，经过不断的发展和完善，住房抵押贷款支持证券已成为国际资本市场发展最迅猛，最具活力的金融产品。
住房抵押贷款证券化主要是指金融机构（主要是商业银行）将一组流动性较差的，但未来有较稳定的住房抵押贷款经过汇集重组为抵押贷款资产池，由贷款机构出售给其他金融机构或其他特定目的机构，通过担保和信用增级，在资本市场上出售、变现该资产支持证券的一种结构性融资手段。
随着我国住房制度的改革和房地产建设的加快，房地产金融业也得到了快速的发展。
借鉴国外的先进经验，住房抵押贷款证券化也随之而生，这对促进我国房地产业的发展起到了积极作用。
但是由于我国在这方面起步相对较晚，相关制度、法规缺失，限制住了住房抵押贷款证券化的发展。
本文主要结合国外的成熟经验，根据我国实际情况，从法律角度分析我国住房抵押贷款证券化制度建设的思路。
关键词：住房抵押贷款证券化法律问题新型融资方式AbstractMortgage backed securitization is a kind of new-type structure financing way, which is one of the 20th century’s greatest innovative financial product.Withconstantly developing and booming, Mortgage-backed security (MBS) has become to the fastest-growing and most dynamic financial product in the international capital market. Mortgage backed securitization is a way of structured finance which mainly refers to financial institutions (primarily commercial banks) group a set of residential mortgage loans with low fluidity but stable future together and recombine them as a mortgage loan asset pool, and sell them to other financial institutions or other institutions with specific purpose through lending agency by enhancing credit rating, then selling or realizing them in the capital market.With ou r country’s reformation of the housing system and speed up to real estate construction, real estate finance has a rapid development. By learning from overseas advanced experience, mortgage backed securitization was invented, which has a positive impact on our country’s real estate’s development. However, our country started relatively late in this area, the lack of legislations and credit system limit the development of mortgage backed securitization. This essay analyzes from a legal aspect about building o ur country’s mortgage backed securitization system combines with overseas ripe experience and our country’s actual situation.Keywords: housing mortgage loan securitization legal issues the new financing way目录一、住房抵押贷款证券化概述 (1)（一）住房抵押贷款证券化理论基础 (1)（二）住房抵押贷款证券化的运作步骤 (2)二、我国推行住房抵押贷款证券化的必要性分析 (4)（一）我国住房抵押贷款证券化的发展历程 (4)（二）推行住房抵押贷款证券化的必要性 (5)三、我国住房抵押贷款证券化制度的现状及存在的问题 (7)（一）商业银行转让住房抵押贷款的法律依据问题 (7)（二）缺乏统一的住房抵押贷款标准 (8)（三）发起人对借款人的债权转让通知义务和抵押权变更登记 (8)（四）设立特殊目的机构的法律依据问题 (8)（五）权威信用评级机构的缺失 (9)四、我国住房抵押贷款证券化制度建设的思路 (9)（一）充分发展住房抵押贷款一级市场 (9)（二）增加权威的信用评级机构 (9)（三）增加完善的配套法律制度 (10)（四）我国住房抵押贷款证券化的制度建设的建议 (10)五、结论 (11)参考文献 (12)一、住房抵押贷款证券化概述（一）住房抵押贷款证券化理论基础住房抵押贷款证券化指的是金融机构(主要是商业银行)把自己所持有的流动性比较差但是具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇集重组成为抵押贷款群组。
遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>我国住房抵押贷款证券化的对策对于我国住房抵押贷款证券化的对策，主要是实行住房抵押贷款证券化必须建立住房抵押贷款的二级市场，而住房抵押贷款二级市场的建立要以完善的住房抵押贷款一级市场为基础。
(一)我国住房抵押贷款证券化的对策必须选择合适的商业银行作为发起人在美国，一级住房抵押贷款市场上的金融机构有四类，即储蓄贷款协会、商业银行、互助储蓄银行和人寿保险公司。
而我国只有商业银行发放的住房抵押贷款一级市场体系，因而，在理论上任何一家商业银行都可以作为住房抵押贷款证券化的发起人。
但是，由于历史背景、贷款结构以及银行所在地区经济发展状况的不同，各家商业银行住房抵押贷款的规模也存在着明显的差异。
从省市分行住房抵押贷款占贷款总额的比重来看，有的银行已超过20%，而有的银行还不足5%。
因此，根据规模效益原则，我国应选择住房抵押贷款已达到一定规模的商业银行作为发起人。
中国建设银行是我国开办个人住房贷款业务最早的国有商业银行。
截至 2000年底，该行累计发放商业性个人住房贷款1823亿元，贷款余额1368亿元，占全行各项贷款近10%，同业市场份额42%，已经具备了住房抵押贷款证券化的资产基础。
因此，中国建设银行应作为我国住房抵押贷款证券化发起人的首选银行。
同时，应选择住房抵押贷款规模比较大、风险控制机制比较完善、抵押贷款操作比较规范的省市分行进行试点。
(二)我国住房抵押贷款证券化的对策必须完善住房抵押贷款的一级市场实行住房抵押贷款证券化必须建立住房抵押贷款的二级市场，而住房抵押贷款二级市场的建立要以完善的住房抵押贷款一级市场为基础。
对我国住房抵押贷款证券化一级市场的完善包括以下两个方面：1.随着我国住房制度改革的深化和住房居民消费热点的形成，商业银行应大幅度增加对住房抵押贷款的资金投入，以适应住房抵押贷款证券化对资产基础的客观需要。
2.建立健全住房抵押贷款的风险防范机制。
我国住房抵押贷款证券化的方案设计一、我国住房贷款证券化机构（SPV）的设计住房抵押贷款支持证券的类型主要包括住宅抵押贷款支持证券以及在此基础上衍生出的担保抵押债券。
住房抵押贷款证券化作为一种结构融资方式，参与方较多，相互关系复杂。
一般而言，住房抵押贷款证券化的参与者主要包括：发起人（原始权益人）、特殊目的载体、信用增级机构、信用评级机构、投资银行、服务机构和受托人等。
从各国的发展经验来看，证券化可以采用多种模式，这些模式各有其优点，但也面临不同的障碍和挑战。
结合我国商业银行目前情况以及相关法律政策环境，下面我们将提出几种方案设想，并对其优缺点和实施可行性分别进行探讨1、在商业银行内部成立SPV，独立设账，单独运行方案。
该方案最大特点是无需成立专门的SPV，而是抵押贷款发放银行“身兼数职”由商业银行内部不同部门分别承担发行、服务等职责。
这样，商业银行既是原始权益人，又是抵押支持证券的发行人，还是专门的服务机构，简化了证券化的过程。
这种方案的优点在于省掉了建立SPV的阶段，节省了时间，缩短了证券化的环节。
另外，抵押贷款的发放银行由于既充当了抵押贷款的发放者的角色又充当了抵押支持证券发行者的角色，可以得到较高的收益。
一方面，作为抵押贷款的发放者，它仍然可以获得利差及后续服务费收入。
另一方面，作为抵押支持证券的发行者，可以筹集到低成本的资金。
不过，这种方案目前主要面临两个方面的障碍，即商业银行混业经营及国家信用全额担保两个问题。
首先，商业银行需要获得发行MBS债券的批准，而这直接涉及商业银行混业经营的问题。
其次，如果不能得到政府的外部全额担保，则风险无法转移出去，无法实现真实出售和破产隔离，只能算是表内证券化。
如果要由人民银行或者财政部承担担保的角色，在没有其他信用增级的情况下，等同于国家额外承担商业银行证券化资产产生的损失，从政府主管部门来说比较难以通过。
2、财产信托分层证券化方案。
鉴于SPV法律地位、真实出售以及会计税收等方面的诸多障碍，目前财产信托分层模式是比较具有操作性的住房抵押贷款证券化方案。
我国住房抵押贷款证券化发展模式随着我国住房制度改革进程的深化，我国住宅产业得到快速发展，购房的热潮导致个人住房抵押贷款的需求量急速上升，商业银行资产负债的短期性与住房抵押贷款资金运用长期性的矛盾日趋凸显；另一方面房地产金融过度依赖银行信贷，融资方式单调，导致房地产投资风险、信贷风险与银行系统风险交织在一起。
我国房地产金融市场的落后导致房地产市场处于非理性发展状态。
为解决以上矛盾和风险，国内开始借鉴和探讨发达国家相对成熟的金融创新工具——住房抵押贷款证券化。
住房抵押贷款证券化是指将流动性较差，但能产生预期资金流的住房抵押贷款出售给证券化特设机构（SPV），由SPV对抵押贷款进行汇总和结构性重组并担保发行可以在资本市场上流通的证券的过程。
在市场经济发达国家现已形成大规模的住房抵押贷款证券化市场，对住宅业的发展、住房自有率的提高以及金融风险的防范与化解产生了重大而深远的影响。
因此，借鉴先进经验，对我国房地产金融业的健康发展有着重要意义。
一、国外及香港特区MBS经验（一）美国MBS经验。
住房抵押贷款证券化起源于美国，是最典型的模式，与20世纪六十年代以来美国房地产市场的迅速发展是密切相关的。
住房抵押贷款证券化过程包括三个主体：原始发起人（原始权益人）、特设机构（SPV）、投资人。
其主要运作过程如下：（1）由住房抵押贷款机构（如商业银行、住房储蓄机构）充当原始权益人将自身的抵押贷款重组剥离出去，组合成抵押“贷款池”，以合同或协议的方式出售给美国设立的三大（准）政府机构（SPV），SPV通过“真实出售”获得该资产的所有权。
（2）由于住房抵押贷款一般来说期限长、价值大，抵押人的违约、拖欠等因素会给投资者带来损失。
因此，需要对资产进行信用增级，包括政府信用担保和私人机构进行的信用增级两种途径。
（3）通过信用评级机构以评估、担保、保险等形式进行信用评级，并且跟踪监督，保证证券的安全度。
（4）SPV发行并向投资者销售抵押支持的证券，SPV按合同规定保证收入现金流首先偿付投资者本息。
我国住房抵押贷款证券化的方案设计一、我国住房贷款证券化机构（SPV）的设计住房抵押贷款支持证券的类型主要包括住宅抵押贷款支持证券以及在此基础上衍生出的担保抵押债券。
住房抵押贷款证券化作为一种结构融资方式，参与方较多，相互关系复杂。
一般而言，住房抵押贷款证券化的参与者主要包括：发起人（原始权益人）、特殊目的载体、信用增级机构、信用评级机构、投资银行、服务机构和受托人等。
从各国的发展经验来看，证券化可以采用多种模式，这些模式各有其优点，但也面临不同的障碍和挑战。
结合我国商业银行目前情况以及相关法律政策环境，下面我们将提出几种方案设想，并对其优缺点和实施可行性分别进行探讨1、在商业银行内部成立SPV，独立设账，单独运行方案。
该方案最大特点是无需成立专门的SPV，而是抵押贷款发放银行“身兼数职”由商业银行内部不同部门分别承担发行、服务等职责。
这样，商业银行既是原始权益人，又是抵押支持证券的发行人，还是专门的服务机构，简化了证券化的过程。
这种方案的优点在于省掉了建立SPV的阶段，节省了时间，缩短了证券化的环节。
另外，抵押贷款的发放银行由于既充当了抵押贷款的发放者的角色又充当了抵押支持证券发行者的角色，可以得到较高的收益。
一方面，作为抵押贷款的发放者，它仍然可以获得利差及后续服务费收入。
另一方面，作为抵押支持证券的发行者，可以筹集到低成本的资金。
不过，这种方案目前主要面临两个方面的障碍，即商业银行混业经营及国家信用全额担保两个问题。
首先，商业银行需要获得发行MBS债券的批准，而这直接涉及商业银行混业经营的问题。
其次，如果不能得到政府的外部全额担保，则风险无法转移出去，无法实现真实出售和破产隔离，只能算是表内证券化。
如果要由人民银行或者财政部承担担保的角色，在没有其他信用增级的情况下，等同于国家额外承担商业银行证券化资产产生的损失，从政府主管部门来说比较难以通过。
2、财产信托分层证券化方案。
鉴于SPV法律地位、真实出售以及会计税收等方面的诸多障碍，目前财产信托分层模式是比较具有操作性的住房抵押贷款证券化方案。
这种方案的基本原理是：首先，设立一个财产信托，商业银行将需要证券化的住房抵押贷款以财产信托的方式交付给信托公司，商业银行获得信托财产的受益权，一般需要将受益权划分为金额较小的份额并进行相应的信用增级，在此阶段，优先0 次级结构、储备金账户或内部外部担保是比较常用的结构。
其次，由承销商承销，向投资者转让信托财产的部分或全部受益权。
在此结构中，商业银行仍然可以担当服务商的角色。
这种方案的优点在于能够基本解决破产隔离、税收等方面的问题，并且不触动关于SPV法律主体的问题，具有较强的可操作性。
根据信托法规定，在委托人不是信托惟一受益人的情况下，信托财产独立于委托人的其他财产。
因此，在信托受益权部分转让给投资者之后，信托财产具备独立性。
另外，以财产信托方式转移资产也不需要像财产真实出售那样缴纳营业税。
不过，与真正意义上的证券化相比，这种模式还存在一定的缺陷。
首先，是否能够实现真实销售还存在争议，相应地，是否能够视为表外操作还有疑问。
要解决这两方面问题，就需要从法律和会计准则方面确认此模式真实销售的合法性。
此外，由于受益权合同标准化和流通性还不够，因而导致流动性不足。
要解决这个问题，可以考虑成立专门的交易市场或交易平台，并允许发行信托凭证。
3、设立独立SPV，发行MBS方案。
银行把证券化的资产出售给另外一个独立的具有法人资格的SPV。
由这个独立的SPV 进行证券化，并拥有该信贷资产的所有权，这类似于美国普遍采取的证券化模式。
这种方案下，合资SPV可以考虑由某家商业银行同外资投行合资成立，也可以是多家国内商业银行和政策性银行共同出资成立。
出于除计合并报表方面的考虑，某家商业银行在合资SPV中所占比例可以不超过50%。
在信用增级方面，合资SPV可以通过自身超额担保(1级担保) 来实现内部增级。
为了加快推动住房抵押贷款证券化，也可以考虑引入国家信用作为备用担保(2级担保) 。
此外，SPV还可以采用优先/ 次级、储备金账户等内部增级方式。
如果在贷款出售的时候能够按照市场公平价转让，也就是商业银行在出售贷款的时候可以将超出或低于账面值的资产立即确认损益，则在此转让过程中相当于又有了一次信用增级。
这种方案基本上属于标准证券化模式，其优点在于可以实现真正的真实出售和破产隔离，有利于分散和转移住房抵押贷款所面临的各种风险。
但这种模式所需要解决的法律、政策、税收障碍最大。
如果要推行此方案，需要对商业银行是否能够单独或合资设立SPV做出特别规定、对SPV的法律地位及发行证券资格做特别规定、对商业银行是否能够打折出售资产做特别规定。
如果需要引入国家信用增级，则还需要得到相关监管部门的支持。
因此，这种方案的实施需要通过专门立法或者一系列的特批才能够实施。
二、住房抵押贷款证券化的产品设计本人认为我国住房抵押证券产品应采用转付证券的形式，其既具有过手证券对抵押品良好运用的优点，又具有资产支持证券拥有确定现金流的优点。
在具体形式上可采用转付证券的衍生形式抵押担保证券（CMO）的形式。
1.CMO简介CMO是一种转付证券，其将资产池产生的现金流进行重组，每一部分的到期时间不同，从而组成了多等级的转付证券，满足了不同投资者的投资需要。
一类典型的CMO是由四类“常规”到期债券和一类“剩余”到期债券组成。
在“常规”到期债券中，前三类从发行日期按固定利率付息；第四类也就是通常所说的“Z类”，其在前三类债券收取本金和利息时，对应收利息被按复利累计，待偿还了前三类债券后，再按期收取本金和利息。
“剩余”类债券在“常规”类债券付清后收到附属担保抵押物的剩余现金流，因为担保抵押资产产生的总现金流预计会超过付给“常规”类债券持有人的付款额，所以“剩余”类债券持有人的收入会上升；同时，对那些尚未付给“常规”类债券持有人的现金进行再投资也会产生超额收入。
2.选择CMO的原因第一，CMO发行具有多种期限不同的证券组合，其按偿还期可以分为1至3年、3至5年、5至15年、15至25年等几种类型，可以满足不同投资者的投资需要。
第二，CMO属于转付证券，投资者并不拥有抵押贷款的所有权，而是对发行人拥有债权。
相对于将贷款所有权转移给投资者的过手债券，CMO使投资者不必承担贷款提前偿还所产生的再投资风险。
第三，CMO是以债券本金110%～200%的抵押数量超额担保的，投资者的本金和利息支付有较高的信用保证。
由于我国目前没有建立国家信用的住房担保机构，因此这种方式可以在即使没有国家信用参与的情况下增加投资者的投资信心。
第四，CMO的发行系统相对简单，且不需要对我国现行的法律和会计制度进行太多的调整，适合作为我国住房抵押贷款证券化的产品。
3.CMO的结构设计目前我国住房抵押贷款大多为10～20年，考虑到我国投资者的心理预期和利率变动，我国CMO的期限组合可以分为1-3年、3-5年、5-10年三类“常规”到期债券和“剩余”类债券。
时间划分的比较短，一方面是由于抵押证券在我国是新兴事物，时间较短投资者比较容易接受；另一方面，时间较短利率可以设计的较低，从而降低融资成本。
三、住房抵押贷款证券化的运作流程1.住房抵押贷款证券化的流程设计参照上述资产证券化的基本结构，结合我国CMO的结构设计，给出我国住房抵押贷款证券化的流程设计构想。
2.住房抵押贷款证券化的运作过程根据上述的产品设计和流程设计，我国的住房抵押贷款证券化应是在政府监管之下，商业银行、住房贷款证券机构、投资者和有关中介机构共同参与的交易系统。
该系统的运行有以下几个步骤：（1）设计住房抵押贷款组合在确定住房抵押贷款证券化目标之后，银行应对其所拥有的住房抵押贷款按照期限、利率和地区等标准进行划分和重组，设计出不同的抵押贷款组合，作为进行房地产抵押贷款证券化的对象。
（2）成立住房抵押贷款证券化机构（SPV）根据住房抵押贷款证券化机构的性质不同，一般可以有三种基本模式：一是政府管理的住房抵押贷款证券化机构，属于这一类的有美国的政府住宅抵押协会；二是政府支持，社会公众或法人机构持股以商业方式运作的住宅贷款证券公司，属于这类的机构由美国的房利美及香港按揭证券公司；三是纯粹的由社会法人，甚至是私人持股的住房抵押贷款证券公司，此类公司由于经营者和参与者所承担的风险较大而发展有限。
根据我国的国情，我们认为还是采取以“第一类模式为主、第二类模式为辅”的方式较好。
第一类模式中，证券化机构可以由政府以国有独资公司的形式设立住房按揭证券公司，以保本或微利经营为原则，专门向商业银行购买房地产抵押贷款，划分重组后，发行债券并委托券商出售给投资者，但不得从事房地产抵押贷款及其他业务。
由于住房按揭证券公司为国家全资拥有，故其发行的抵押贷款证券具有较高的信誉。
这样，在我国开展资产证券化业务之初，能够吸引众多投资者的目光，积极培育我国的抵押贷款证券化市场。
在第二类模式中，证券化机构是在政府支持下设立，由多方参与持股采取商业化运作的公司。
这样一方面可以减轻政府的负担，另一方面便于最大程度的监督，并有助于防止腐败的滋生，以及防止过度竞争和纯商业性机构在追求利润最大化过程中损坏公众的利益。
这种模式适合在第一种模式发展到一定程度时推出，或作为第一种模式的补充形式在我国开展住房贷款证券化之初试行。
（3）出售抵押贷款组合我国银行在出售其住房抵押贷款时，应采取债务更新或者转让的出售方式，而不是采取从属参与的方式。
在从属参与的出售方式下，银行等金融机构不必将住房抵押贷款转让给证券化机构，而是先由证券化机构发行资产组合证券，然后再转贷给银行等金融机构，转贷全额等于资产组合金额，在这种出售方式下的住房抵押贷款附带有追索权，很难被法院判定为“真实出售”，从而难以达到“破产隔离”的目的。
采取债务更新的出售方式需要先行中止银行等金融机构与借款人之间的借款合同，再由证券化机构与借款人按照原来的合同条款订立一分新合同，债权债务关系的一方主体发生了转变。
从这种操作中可以看出，债务更新的出售方式在涉及到的借款人较少时具有一定的可行性，然而住房抵押贷款的资产组合所涉及到的借款人非常多，采取债务更新的出售方式会使银行等金融机构陷入繁杂的法律手续之中，从而加大了证券化的成本。
因此，债务更新的出售方式仅在涉及到的借款人较少的大额住房抵押贷款出售时考虑运用。
我国未来应当考虑采用转让的出售方式，先由银行将住房抵押贷款上的风险和收益全部转让给证券化机构，证券化机构则在以后获得发行债券的收入后向银行支付对价。
目前我国不允许商业银行向第三方“转让”其信贷资产，以后应当从法律上认可住房抵押贷款作为一项资产的可转让性，并逐步建立住房抵押贷款的二级市场，为住房抵押贷款证券化开辟道路。
