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第1篇随着房地产市场的繁荣，越来越多的人选择通过委托公证的方式进行房产买卖。
公证委托买卖作为一种便捷的房产交易方式，在保障交易安全、维护双方权益方面起到了重要作用。
然而，在房产公证委托买卖过程中，仍存在一定的风险。
本文将从以下几个方面探讨房产公证委托买卖的风险。
一、委托人风险1. 委托人资质问题在房产公证委托买卖中，委托人应当具备完全民事行为能力。
若委托人无民事行为能力或限制民事行为能力，其委托行为无效。
此外，若委托人存在虚假身份、伪造证件等情况，将导致交易风险。
2. 委托人恶意串通在房产公证委托买卖过程中，委托人与受托人可能恶意串通，损害被委托人的合法权益。
例如，委托人与受托人虚构交易、虚报价格、隐瞒瑕疵等行为，给被委托人造成经济损失。
3. 委托人擅自变更委托事项委托人在委托代理期限内，若擅自变更委托事项，可能导致交易风险。
例如，委托人将原本的买卖行为变更为赠与、抵押等，给受托人带来不必要的麻烦。
二、受托人风险1. 受托人资质问题受托人作为委托人的代理人，其资质同样至关重要。
若受托人无民事行为能力或限制民事行为能力，其代理行为无效。
此外，若受托人存在虚假身份、伪造证件等情况，将导致交易风险。
2. 受托人未尽勤勉义务在房产公证委托买卖过程中，受托人应当尽到勤勉义务，维护委托人的合法权益。
若受托人未尽勤勉义务，可能导致委托人权益受损。
例如，受托人未及时通知委托人交易进展、未对交易标的进行尽职调查等。
3. 受托人恶意串通与委托人一样，受托人也可能与第三人恶意串通，损害委托人的合法权益。
例如，受托人与买受人串通虚报价格、隐瞒瑕疵等。
三、交易风险1. 交易标的物权属问题在房产公证委托买卖过程中，交易标的物的物权属问题至关重要。
若交易标的物存在权属纠纷、抵押、查封等情况，将导致交易风险。
因此，在签订买卖合同前，双方应对交易标的物的物权属进行充分调查。
2. 交易价格问题交易价格是房产买卖的核心问题。
若交易价格虚高或过低，可能存在欺诈、恶意串通等风险。
法拍房交易涉及大量的房产法律关系及风险，如何才能保护自己的权益，避免不必要的纠纷，法拍在线为您支支招。
了解法拍房人的都知道，法拍房最大的风险来源于“腾退清场风险”。
清房风险：指购买法拍房时，买房人在购买房屋后，由于各种原因导致无法正常入住房屋的风险。
可能是由于被执行人，即原房东，年老多病，不愿意配合，即使房子被拍卖还是要赖着不走。
但是法院不负责产权过户，并不负责清退，所以购房者只能干瞪眼，等到原房东自己搬走才能住进去。
更可能是拍卖成功后，物业要求增加物业费，以弥补法院拍卖价过低给开发商造成的损失为由，拒绝为他们办理进驻手续。
只有交钱后物业才肯为业主办理物业手续。
当然，还有更多的风险。
由于法院公告中，明确指出法院不对房屋的清退负责，所以房子卖出去之后买房人无法入住，被各种原因阻挠时有发生。
根据法拍在线的调查数据，全国约有2%左右的法拍房在成交之后，由于各种各样的原因，出现”清房风险“。
而会出现这些问题都是因为没有提前调查好房源情况，就盲目的去竞拍了。
温馨提示：要想买到放心法拍房，建议找专业的辅拍机构做前期的调查，就可以有效的规避以上风险。
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服务范围：1. 咨询建议：向客户提供符合客户需求的司法拍卖房产信息并提供投资咨询与建议。
2. 竞买前看样：在竞买前为客户提供意向拍卖标的图片或视频，或为其向法院预约实地看房。
3. 尽职调查：对客户意向拍卖标的进行前期尽职调查，排除一切风险，确保后期能过户，办理产权证，并提供标的物详细情况清单和完整尽职调查报告。
包括：（1）标的物法院处置情况及基本信息复核：拍卖公告信息、房屋坐落及小区情况、房屋自身信息、具体位置、产权情况、土地信息、居住现状、权属信息复核、债权债务关系（多少个查封多少个抵押）、标的物费用信息预估及指导、成都市房屋税收政策（2）标的物及周边市场分析：同小区在售房源情况、同地段在售房源情况、户籍及学区情况（3）重要提示：支付银行卡限额确认、是否可以贷款信息确认、竞拍尾款支付方式及期限、涉及的法律风险（4）竞拍前指导：竞拍流程介绍、竞拍建议（5）其它信息：贷款客户须知、现场调查实景。
《买卖合同标的物风险转移问题研究》篇一一、引言在商业交易中，买卖合同的标的物风险转移问题一直是法律领域的重要议题。
买卖双方在交易过程中，对于标的物的所有权、风险及责任等权益的转移，往往存在不同的理解和争议。
因此，对买卖合同标的物风险转移问题的研究，对于保障交易双方的合法权益，维护市场秩序具有重要意义。
二、买卖合同标的物风险转移的基本原则1. 交付主义原则：根据此原则，买卖合同标的物的风险在交付时转移。
即标的物交付给买方后，风险随之转移至买方。
2. 所有权主义原则：根据此原则，买卖合同标的物的风险随所有权的转移而转移。
即标的物的所有权转移至买方后，风险也随之转移。
三、买卖合同标的物风险转移的实际情况在实际交易中，由于交易方式、交易习惯、法律法规等多种因素的影响，买卖合同标的物风险转移的具体情况较为复杂。
1. 货物运输过程中的风险：在货物运输过程中，由于天气、交通事故、盗窃等原因导致的损失，其风险转移问题往往成为买卖双方争议的焦点。
2. 标的物质量问题的风险：如果标的物存在质量问题，且在交付后被发现，那么风险如何转移也成为买卖双方争议的问题。
3. 交付标准及方式的不同：不同的交付标准及方式可能导致风险转移的时间点不同，这也是买卖双方在签订合同时需要明确的问题。
四、买卖合同标的物风险转移的法律规定及解读我国《合同法》及相关法律法规对买卖合同标的物风险转移问题做出了明确规定。
如《合同法》第一百四十五条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。
”这一规定体现了交付主义原则。
此外，对于特殊情况如货物运输、保险等也有相应的法律规定。
五、完善买卖合同标的物风险转移的建议针对当前买卖合同标的物风险转移存在的问题，提出以下建议：1. 明确交付标准和方式：在签订合同时，买卖双方应明确约定交付的标准和方式，以便确定风险转移的时间点。
2. 加强货物运输保险：为降低货物运输过程中的风险，建议买卖双方加强货物运输保险的购买和保障。
房屋拍卖的流程,购买拍卖房的风险和注意事项我们知道⼀些违法犯罪⼈的⼀些财产以及⽆⼒偿还债务的⼈的财产都会被政府进⾏查封，我们更多的是看到房屋拍卖，那么接下来就由店铺⼩编对于房屋拍卖的流程，购买拍卖房的风险和注意事项的相关知识进⾏具体的介绍，希望⼤家可以有所了解。
房屋拍卖的流程,购买拍卖房的风险和注意事项⼀、房屋拍卖的流程(⼀)拍卖前，查封房屋(⼆)拍卖前，评估房屋(三)第⼀次拍卖(拍卖不动产，应当在拍卖前公告)1、竞买⼈应当于拍卖前向⼈民法院预交保证⾦。
申请执⾏⼈参加竞买的，可以不预交保证⾦。
保证⾦的数额由⼈民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。
2、⼈民法院应当在拍卖五⽇前通知当事⼈和已知的担保物权⼈、优先购买权⼈于拍卖⽇到场。
3、拍卖时⽆⼈竞买或者竞买⼈的最⾼应价低于保留价，到场的申请执⾏⼈或者其他执⾏债权⼈申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。
(四)第⼆次拍卖拍卖时⽆⼈竞买或者竞买⼈的最⾼应价低于保留价，应当在六⼗⽇内再⾏拍卖。
(五)第三次拍卖对于第⼆次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，应当在六⼗⽇内进⾏第三次拍卖。
(六)变卖第三次拍卖流拍且申请执⾏⼈或者其他执⾏债权⼈拒绝接受或者依法不能接受该不动产抵债的，⼈民法院应当于第三次拍卖终结之⽇起七⽇内发出变卖公告。
⾃公告之⽇起六⼗⽇内没有买受⼈愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执⾏⼈、其他执⾏债权⼈仍不表⽰接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执⾏⼈，但对该财产可以采取其他执⾏措施的除外。
(七)所有权转移不动产拍卖成交或者抵债后，该不动产⾃拍卖成交或者抵债裁定送达买受⼈或者承受⼈时起转移。
通常需要法院出具裁定书等，到房屋所在地的交易中⼼办理产权过户。
所谓保留价，是出卖⼈在委托拍卖时提出的拍卖最⾼应价达不到该价格应停⽌拍卖的价格，它是出卖⼈维护⾃⼰利益的保证⼿段。
拍卖保留价是指拍卖标的拍卖成交价应达到的最低价格基数。
第1篇一、引言房地产拍卖作为一种特殊的交易方式，在房地产市场交易中占有重要地位。
由于房地产拍卖的特殊性，涉及的法律问题较多，包括合同法、物权法、公司法、拍卖法等多个方面。
本文将从法律角度分析房地产拍卖的法律后果，以期为房地产拍卖参与者提供参考。
二、房地产拍卖的法律特征1. 拍卖标的的特殊性：房地产拍卖的标的为土地使用权、房屋所有权等不动产。
2. 拍卖程序的法定性：房地产拍卖必须遵循拍卖法规定的程序。
3. 拍卖价格的不确定性：房地产拍卖的价格由竞买人竞价产生，具有不确定性。
4. 拍卖结果的不可撤销性：一旦拍卖成交，拍卖结果具有法律效力，竞买人不得撤销。
三、房地产拍卖的法律后果1. 拍卖成交的法律后果（1）合同成立：拍卖成交后，拍卖机构与竞得人签订拍卖成交确认书，合同成立。
（2）物权转移：拍卖成交后，竞得人取得标的物的所有权，原权利人丧失所有权。
（3）拍卖标的物的瑕疵责任：拍卖标的物存在瑕疵的，竞得人有权要求拍卖机构承担瑕疵担保责任。
（4）税费承担：拍卖成交后，竞得人需按照国家规定缴纳相关税费。
2. 拍卖流拍的法律后果（1）合同解除：拍卖流拍后，拍卖机构与竞得人签订的拍卖成交确认书自动解除。
（2）拍卖标的物的返还：拍卖流拍后，原权利人有权要求拍卖机构返还拍卖标的物。
（3）拍卖费用承担：拍卖流拍后，拍卖费用由拍卖机构承担。
3. 拍卖无效的法律后果（1）合同无效：拍卖无效后，拍卖机构与竞得人签订的拍卖成交确认书无效。
（2）拍卖标的物的返还：拍卖无效后，原权利人有权要求拍卖机构返还拍卖标的物。
（3）拍卖费用承担：拍卖无效后，拍卖费用由拍卖机构承担。
四、房地产拍卖的法律风险1. 拍卖标的物存在瑕疵：竞得人在拍卖过程中可能因对标的物了解不足而承担瑕疵责任。
2. 拍卖程序违法：拍卖机构在拍卖过程中可能因程序违法导致拍卖无效。
3. 拍卖标的物权利瑕疵：拍卖标的物可能存在权利瑕疵，导致竞得人无法取得标的物的所有权。
2010年03期金卡工程・经济与法NO.03,2010243论我国买卖合同标的物的风险转移规则□陈学（华东政法大学上海200042）摘要：在没有合同约定的情形下，买卖合同标的物的风险移转规则主要有债权主义和交付主义两种，我国合同法采取的是交付主义，交付主义符合我国的实际，是较合适的立法选择。
同时我国应就买卖合同中一些特殊情形的风险移转规则作相应的规定，以确保我国建立较完整的标的物风险移转规则体系。
关键词：买卖合同风险移转债权主义交付主义价格，至于原因主要是随玩家的喜好而定；这样在交易时就产生了另外一种不同于运营商设定的价格。
还有就是有些公司提供了明确的价格标准。
比如：腾讯公司就明确表示该公司经营的QQ 币价格为一元人民币等价于一元QQ 币。
(2)另外一个参考标准就是虚拟角色的等级。
每一个虚拟角色都有一个等级，而等级的取得是和金钱、精力、时间成正比的。
以《完美世界前传》为例，一个70级的虚拟角色需要一个玩家在一个月内不停的打怪和完成游戏中的任务，而且并不是每个玩家都能在同等的条件下获得同等的等级。
虚拟游戏装备的获得都可能对获得角色等级产生影响，我们有必要以玩家在游戏中的等级作为一种虚拟财产计算价格的标准。
(3)当虚拟财产已经转化为现实的财产时，以已经转化为现实的财产为准。
也就是说当虚拟财产被盗后，盗窃者销售该虚拟财产的所得可以作为确定价值的标准。
当然，还要提到的是，当虚拟财产未与现实社会发生联系，则不认为虚拟财产为保护的范围。
三、关于网络虚拟财产的保护及立法前瞻(一)网络虚拟财产保护的必要性从理论上讲，保护网络虚拟财产具有必要性。
民法的功能就在于确定权利的归属和维护交易的安全，其目的在于保护主体合理的正当利益，对合法的利益应当予以权利的保护。
网络虚拟财产是主体花了大量金钱、时间和精力所取得的，对主体具有积极的意义，是主体的利益，当然应当视为权利，法律应当承认这种财产利益，并保护这种财产利益；随着网络和网络游戏的普及，包括虚拟财产在内，网络虚拟世界中的一些现象，应该尽快由立法机关制订相应的法规加以规范和保护，为维护网络秩序，网络游戏的经营者也应当自觉规范行为，维护网络用户的合法权益。
Advances in Social Sciences 社会科学前沿, 2023, 12(3), 1038-1045 Published Online March 2023 in Hans. https:///journal/ass https:///10.12677/ass.2023.123144《民法典》买卖合同风险负担规则探析卫倩茹华东政法大学法律学院，上海收稿日期：2022年11月22日；录用日期：2023年3月2日；发布日期：2023年3月9日摘要 《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)第604条体现了“交付主义”作为买卖合同价金风险移转的原则，但除此之外《民法典》也规定了例外情形：虽交付但不发生风险移转、虽未交付但风险已移转的例外情形。
但其背后均体现“风险利益一致”的法理，可以说例外情形也是对“交付主义”的合理修正。
因此本文将从“风险利益一致”法理出发解释在《民法典》中规定的不同情境下买卖合同风险移转时点。
关键词风险负担，风险利益一致，交付主义Analysis of the Rules of Risk Burden of Sales Contract in the Civil CodeQianru WeiLaw School of East China University of Political Science and Law, Shanghai Received: Nov. 22nd , 2022; accepted: Mar. 2nd , 2023; published: Mar. 9th , 2023AbstractArticle 604 of the Civil Code of the People’s Republic of China (hereinafter referred to as the Civil Code) reflects the principle of “deliverance doctrine” as the risk transfer of the sale contract price, but in addition, the Civil Code also provides exceptional circumstances: delivery but no risk trans-fer, although not delivery but risk transfer. However, they all reflect the jurisprudence of “consis-tent risk and interest”. It can be said that the exception case is also a reasonable amendment to the “deliverability doctrine”. Therefore, this paper will explain the risk transfer time points of sales contracts under different situations stipulated in the Civil Code from the jurisprudence of “consis-tent risk and interest”.卫倩茹KeywordsRisk Bearing, Risk and Benefits Consistency, Principal of DeliveringCopyright © 2023 by author(s) and Hans Publishers Inc.This work is licensed under the Creative Commons Attribution International License (CC BY 4.0)./licenses/by/4.0/1. 物权风险与合同风险《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)第604条规定了买卖合同价金风险移转的原则——“交付主义”，但并未明确风险的实质含义。
买卖合同的标的1. 引言买卖合同是一种常见的商业合同，用于规定双方当事人之间的买卖关系。
在买卖合同中，标的物是一个至关重要的条款，它明确了双方当事人将进行交易的具体物品或服务。
本文将对买卖合同中的标的物进行详细阐述。
2. 标的物的定义在买卖合同中，标的物指的是具体的物品或服务，双方当事人通过交易达成的对象。
标的物可以是有形的物品，如商品、房屋、车辆等，也可以是无形的服务，如咨询、技术支持等。
标的物应当具备明确的特征和属性，以方便双方当事人进行交易和履行合同。
3. 标的物的描述为了确保合同的明确性和可执行性，买卖合同需要对标的物进行充分的描述。
标的物的描述应该尽可能详细和准确，以避免产生误解或争议。
描述标的物的常用方法有几种：•物品的名称和规格：对于有形物品，可以描述其名称、型号、规格、数量、质量等特征。
例如，对于买卖商品的合同，可以具体描述商品的名称、品牌、型号、包装规格等。
•无形服务的描述：对于无形服务，应当明确服务的类型、范围、时间、地点等。
例如，在技术支持合同中，可以明确技术支持的内容、技术支持的时间和地点。
•附属物品或附带权益：在一些情况下，合同的标的物可能涉及附属物品或附带权益。
在合同中，应当明确这些附属物品或权益的性质和范围。
例如，在房地产买卖合同中，可以描述房屋的附属设备、配套设施等。
•标的物的状态和合格标准：对于特定类型的物品，合同中可以描述物品的状态和合格标准。
例如，在二手车买卖合同中，可以描述车辆的使用年限、车况等。
4. 标的物的所有权和风险转移在买卖合同中，标的物的所有权和风险转移是重要的法律问题。
通常情况下，标的物的所有权在交付时转移给买方，而风险的转移则可能会根据合同中的约定而有所不同。
根据合同的性质和当地法律的规定，标的物的所有权和风险转移可能存在情况：•即时转移：在一些情况下，标的物的所有权和风险在合同成立时立即转移给买方。
例如，在直接购买商品的情况下，一旦合同成立，买方即获得商品的所有权和承担风险的责任。
第1篇一、引言随着我国经济的快速发展，房地产市场日益繁荣，房产拍卖作为一种重要的交易方式，越来越受到人们的关注。
然而，在房产拍卖过程中，由于涉及的法律问题较多，因此有必要对拍卖房产的法律规定进行梳理和总结。
本文将从以下几个方面对拍卖房产的法律规定进行阐述。
二、拍卖房产的定义拍卖房产，是指将房产作为拍卖标的，通过公开竞价的方式，由最高应价者取得房产所有权的交易行为。
在我国，拍卖房产主要包括以下几种类型：1. 国有土地使用权出让拍卖；2. 房地产企业股权转让拍卖；3. 人民法院强制执行的房产拍卖；4. 市场化房产拍卖。
三、拍卖房产的法律依据1. 《中华人民共和国物权法》《物权法》是我国关于物权的基本法律，其中对房产拍卖的相关规定如下：（1）第一百五十二条规定：“拍卖房产，应当依法进行，不得违反法律、行政法规的规定。
”（2）第一百五十三条规定：“拍卖房产，应当由具有拍卖资格的拍卖机构或者拍卖人依法组织实施。
”（3）第一百五十四条规定：“拍卖房产，应当依法公开、公平、公正，不得有欺诈、隐瞒等不正当行为。
”2. 《中华人民共和国拍卖法》《拍卖法》是我国关于拍卖活动的基本法律，其中对拍卖房产的规定如下：（1）第二条：“拍卖是指以公开竞价的方式，将标的物的所有权或者使用权转移给最高应价者的买卖行为。
”（2）第四条：“拍卖活动应当遵守法律、行政法规的规定，遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。
”（3）第十一条：“拍卖机构或者拍卖人应当依法取得拍卖资格，并在拍卖活动中遵守法律、行政法规的规定。
”3. 《中华人民共和国合同法》《合同法》是我国关于合同的基本法律，其中对拍卖房产合同的规定如下：（1）第三条：“合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
”（2）第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
”四、拍卖房产的程序1. 发布拍卖公告拍卖机构或者拍卖人应当在拍卖前发布拍卖公告，公告内容包括拍卖标的、拍卖时间、拍卖地点、拍卖方式等。
《买卖合同标的物风险转移问题研究》篇一一、引言在商业交易中，买卖合同的标的物风险转移问题一直是法律界和商业界关注的焦点。
它不仅涉及到买卖双方的权益保护，还涉及到市场交易的公平性和效率。
本文旨在研究买卖合同中标的物风险转移的相关法律问题，分析其现状及存在的问题，并提出相应的解决方案。
二、买卖合同标的物风险转移的基本原则在买卖合同中，标的物风险转移是指标的物在交易过程中因不可抗力或其他原因造成的损失，由哪一方承担的问题。
基本原则包括交付主义原则和所有权主义原则。
交付主义原则认为，标的物风险自交付时起转移；所有权主义原则则认为，标的物风险自所有权转移时起转移。
三、买卖合同标的物风险转移的现状目前，我国法律对买卖合同标的物风险转移的规定尚不完善。
一方面，部分交易双方在签订合同时，未能明确约定标的物的风险转移时间，导致后续纠纷频发；另一方面，即使有明确约定，也往往因法律解释的模糊性而引发争议。
此外，在电子商务等新型交易模式下，标的物风险转移的问题更加复杂。
四、存在的问题及分析（一）法律规定的模糊性当前我国法律对买卖合同标的物风险转移的规定不够明确，导致司法实践中存在诸多争议。
例如，对于交付前的损失和交付后的损失如何界定、所有权转移与风险转移的先后顺序等问题，缺乏明确的法律规定。
（二）交易模式的多样性随着市场经济的发展，交易模式日趋多样化。
传统交易、在线交易、跨境电商等不同交易模式下，标的物的风险转移存在较大差异。
特别是在新型交易模式下，如区块链、人工智能等技术的运用，使得标的物风险转移的问题更加复杂。
（三）交易双方的权益保护问题在买卖合同中，由于信息不对称、合同条款不明确等原因，交易双方的权益保护往往难以得到充分保障。
在标的物风险转移问题上，一旦发生纠纷，往往需要长时间的诉讼和调解过程，给双方带来不必要的损失。
五、解决方案与建议（一）完善相关法律法规为解决买卖合同标的物风险转移问题，应完善相关法律法规，明确标的物风险转移的时间、条件和方式。
对房产交易标的物法律风险的思考作者：林路艺谭飞林惠生来源：《法制博览》2014年第07期【摘要】近年来，中国房地产业繁荣发展，随着人民的收入水平，生活水平的普遍提高，人们置业升级的需求也越来越大，二手房买卖、房屋租赁等房产交易也愈加频繁，各类“炒房团”奔走于全国各地。
他们从开发商手中大量的购买商品房，然后囤积房产，高价卖出，挣取差价。
但是经过数手的倒卖，赚取差价。
但是房产交易伴随着各类风险，如设置抵押权的房屋，买方没有告诉买受人而进行房产交易，一方明知房屋权属不明却没有告诉买受人等。
正因为有纠纷现象的普遍存在，而且有愈演愈烈的趋势，因此我们在对房产交易风险的思考已经迫在眉睫。
如果卖方在房产交易中主动告知房地产交易的买方其房屋权属的缺陷，房屋的瑕疵或者已经在房产上设立抵押权等问题。
那么将会大大减少因权属不明而产生的纠纷，更好的保护买方的知情权和合法利益，有利于规范房产交易市场走上正轨，更有利于社会各元素的稳定和发展。
【关键词】房产交易标的物；瑕疵；风险对策一、房产交易标的物房产交易标的物是指包括房地产买卖、房地产抵押或者房屋租赁中所涉及的不动产房产。
二、房产交易标的物在交易中存在的风险房产交易标的物交易过程中存在的风险是指：在房产交易过程中买卖双方对标的物的权利是否完整而带来的未来潜在的损失性结果既有不确定性。
以下我将从常见的四种标的物的风险进行分析：（一）交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围1.非法建筑用于交易的非法建筑：是指没有法律根据的建筑；非法建筑人对非法建筑自始不能谈及享有所有权和使用权，因为本身建筑物的权利是不合法的，不能得到法律的支持。
也就是卖方不告知该出售的房屋的具体权利情况时，由此产生的经济损失要卖方承担。
2.已被列入拆迁范围的房屋《中华人民共和国宪法》第13条规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”，其中就规定了公民住宅不受侵犯。
但是在现实中有些不法分子以宪法对房屋的保护为“幌子”，在房屋已被列人拆迁范围后，隐瞒第三人进行房屋交易。
根据《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定：被拆迁户在拆迁公告发布后，擅自改建或装修房屋及附属物、改变房屋、用途变更租赁关系和转移房屋产权的。
依据我国有关法律规定，该房屋不能转让，房地产交易部门应冻结房地产过户手续的办理。
在本例中，该房屋已列入拆迁的范围内，故此，甲不能购买乙的房屋，双方的购房协议因违反法律法规的强制性规定而无效。
（二）交易房屋存在严重的质量瑕疵所谓房屋质量瑕疵，指因房屋质量问题比如墙皮裂缝、卫生间漏水等等，严重影响正常居住适用。
作为该商品房的出卖人负有对出卖房屋的质量瑕疵担保义务。
我们来看下面这个案例：李先生购买了一套二手房，入住发现所购房屋存在厨房地板漏水的情况。
卖主事先并没有告知该情况。
李先生采取修复措施，但是问题并没有解决，故李先生要求与卖主解除曾经签订的买卖合同。
卖主不同意解除合同，并说如果李先生解除合同，他将视为违约，起诉到法院，要承担违约责任。
在此种情况下，王先生是否应当如何保护自己的权益。
李先生在这种情况下是可以提出解除合同的，而且不构成违约。
在房屋买卖合同中，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
商品房质量不合格可能会影响人身安全，人身权利当然高于财产权利，处于对人身权利的保护，法律应该赋予房屋买受人合同解除权。
所以李先生要求解除合同是完全合理合法的。
（三）房屋已出租，未依规定通知承租人的在房屋出租前，出租人应当通知承租人，承租人享有优先购买权。
该有限买卖权是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。
优先购买权是专属于房屋承租人的权利，我们对权利的保护同时也对承租人行使优先购买权加以限制：1.承租人只有在出租人转让其出租产权时，才能实际行使优先购买权。
这是对时间的要求。
2.承租人的优先购买权是相对而言的，只有在与其它竞买者同等的条件下才可以优先购买。
这里同等条件是指交易的条件相同、价格相同。
（四）房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的抵押：是指债务人或第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。
债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
房屋抵押人对抵押房屋享有处分权，但若想转让抵押房屋，须事先征得房屋抵押权人同意。
下面我们结合相关案例来说明未经抵押权人书面同意转让引发的法律风险。
在二手楼交易中，甲在其出售的房屋上已设定了抵押登记。
甲将房屋进行转让给乙，但甲未通知抵押权人，则抵押权人可以主张房屋买卖合同无效。
因为抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。
受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
三、解决房产交易标的物风险的对策针对以上说提到的在房地产交易过程中因为标的物的权利不完整，权属不明确的四种风险产生的纠纷问题，我们可以从以下四个方面来规范：（一）是要求买方提供权利瑕疵担保义务针对上面所提到的第一个标的物风险：房产标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围的。
房产交易的卖方应该承担房产权利瑕疵担保责任房屋出卖人的权利瑕疵担保义务，是指出卖人应担保其交付的房屋在房屋的权利上不存在未告知的瑕疵。
理解房屋出卖人的权利瑕疵担保义务包括以下方面：第一，出卖人保证房屋上的权利不存在瑕疵。
首先，出卖人负有保证出卖的房屋是合法的、国家承认和保护的房屋；其次，出卖人应当保证对该房屋，其他任何第三人不能主张权利，如果交付的房屋以及该房屋占用范围的土地上存在着约定担保物权或法定担保物权、该房屋权属状态存在有争议的事项以及任何第三人向该房屋可以主张权利的相关情况均可以视为房屋的权利有瑕疵。
第二，出卖人未尽告知义务需承担违约责任。
依据诚信原则，出卖人应当将与其交付的房屋上的权利有关的事项告知买受人。
出卖人未尽告知义务造成买受人的损失的，应当承担相应的民事责任。
如果买受人在和出卖人签订买卖合同时已经知道或者应当知道第三人对买卖的房屋享有权利的，出卖人就不承担担保义务。
（二）要求买方承担房产质量瑕疵担保针对上面所提到的第二点标的物风险：交易房屋存在严重的质量瑕疵。
房产交易的卖方应该承担房产质量瑕疵担保责任。
所谓房产质量瑕疵担保，是指出卖人所交付的房产含有隐蔽的缺陷或其它与合同规定不符的质量问题，以致不适于其用途或其价值减少。
出卖人必须对其所交付的房产质量瑕疵负担保义务，一旦发现房产质量瑕疵，出卖人应承担法律责任。
《合同法》第155条对出卖人违反质量瑕疵担保义务的责任做出了规定。
根据这一规定，如果出卖人的房屋质量不符要求的，应当向合同另一方承担违约责任；对违约责任没有约定或约定不明确，买受人根据标的物的性质以及损失的大小，可以请求出卖人承担修理、更换、重作、退货、减少价款等违约责任；甚至买受人可以请求赔偿损失。
（三）是加强登记机关对房屋权属的审查力度针对上面所提到的第三点标的物风险：房屋权属有争议或者房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的；登记机关应该充分发挥他们的审查作用.目前房产交易频繁，登记的案件数量也很多，无形中给登记部门带来很大的工作量，这使我们建立一支高素质高效率的登记审查队伍迫在眉睫。
首先登记机关要求房屋权利人提出完整的登记申请的材料，从严审查，有房屋权属争议应当及时排查。
审查的内容包括：对申请人进行询问，必要时，到实地进行查看，要求申请人提供必要的证明材料并保证权属真实等。
其次，对于第三人有证据证明房屋权属登记中明显有申报情况失实的。
登记机关应当给以第三人救济方式可以通过听证或其他方法，给第三人申辩的权利。
（四）是开通一条有效的司法救济渠道针对上面所提到所有标的物风险：包括房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的等情况。
我们在司法实践中应该开通一条有效的司法救济渠道。
司法救济的探索上：可以采取“先行后民”的救济手段。
民事审判活动是解决平等主体之间的财产权利义务关系。
房屋权属争议的核心是房归谁所有，我们都知道房屋登记的利害关系人所提出争议的理由，一般是不难予以审查的。
如果行政机关能在取证方面给法院更便捷的支持，那么将大大节约司法成本，提高我们的法律救济效率。
在房产纠纷直接起诉到法院的民事诉讼中，对有瑕疵的房屋权属证书的；因登记机关的工作人员失误造成房屋权属登记不实的；我们可以用行政的手段审查房屋权属是否有缺陷，如果房屋权属有瑕疵，行政机关有权直接注销房屋权属证书。
而这时候法院就可以直接利用权属证明的是否合法来判定该交易是否有效。
这种“先行后民”的审判方式将大大提到司法救济的效率。
四、结语我们始终相信法律的步伐是永远向前发展的，特别是《物权法》的出台将对房产的权利进一步保护。
房屋产权的设立、变更、转让和消灭，自记载于房屋登记簿时发生效力，房产证记载的事项，以房屋登记簿为准。
这个规定使产权的确定更明确。
更容易的排除他人侵权。
但是在市场经济中人们总会因利益的引诱而做出违法的事情。
只要我们的立法及时跟进，对法律现时的漏洞给予高度的重视。
相信房产纠纷案件将会大大减少，房地产交易市场会得到更好的规范。
社会也将更加稳定，这样反过来更有利于房产经济的有序发展。
参考文献：[1]房绍坤.房产法[M].北京：北京大学出版社，2007.8.[2]常淑娟.二手房买卖指导[M].2版.北京：机械工业出版社，2007.9.[3]黄苏平，许石慧.法律人士谈合同之十买卖合同标的物风险承担的原则与实践[N].005版.南京供用电报，2000-07-12.。
