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房地产项目并购的法律风险房地产项目并购的法律风险导言房地产项目并购是指企业通过收购或合并方式获取房地产项目的所有权或控制权。
随着中国房地产市场的不断发展和竞争的加剧，房地产项目并购成为了房地产企业扩大规模、增强竞争力的重要手段。
然而，在房地产项目并购过程中，可能会面临一些法律风险。
本文将介绍房地产项目并购的主要法律风险，并提出相应的防范措施。
1. 土地使用权的法律风险土地使用权是房地产项目的核心属性。
在房地产项目并购过程中，可能会面临以下土地使用权的法律风险：- 土地权属存在争议：由于土地使用权的历史演变以及相关政策、法律的调整，土地权属可能存在争议。
购买具有争议土地使用权的房地产项目，将会导致法律纠纷，甚至可能面临土地被收回的风险。
- 土地使用权过期：土地使用权有一定的使用期限，一旦土地使用期限到期，未能及时更新或续期，将会导致土地使用权丧失，影响房地产项目的正常运营。
为了防范上述土地使用权的法律风险，房地产企业在进行并购时，应充分审查土地使用权的合法性和稳定性，与相关部门进行沟通和协商，争取确保土地使用权的合法性和延长土地使用期限。
2. 政策法规的法律风险房地产项目并购过程中，政策法规的变化可能会带来以下法律风险：- 房地产调控政策的变化：政府对房地产市场的调控政策经常发生变化，可能会对房地产项目的运营和价值产生重要影响。
在进行房地产项目并购之前，应对相关政策法规进行全面了解和评估，以避免因政策变动导致的运营风险。
- 城乡规划调整：城市规划和土地利用政策的调整可能会对房地产项目的规划和开发产生影响。
在进行房地产项目并购时，需要认真审查相关的城乡规划调整情况，避免购买的项目因未来政策调整而面临无法开发的风险。
为了规避政策法规的法律风险，房地产企业在并购前应进行全面的尽职调查，了解目标项目所在地的政策法规情况，预判可能的变化，并在交易合同中妥善处理相应的风险。
3. 合同纠纷的法律风险在房地产项目并购过程中，可能会遇到以下合同纠纷的法律风险：- 交易合同履行风险：房地产项目并购通常涉及大额资金和复杂的交易结构，一旦交易合同的履行出现问题，可能导致双方权益受损甚至诉讼纠纷。
房产购销中的五大风险如何防范在房地产市场中，无论是购房者还是卖房者，都需要警惕房产交易中的风险。
下面将介绍房产购销中的五大风险，并提出相应的防范措施。
一、法律风险房产购销中最重要的是确保交易合法。
法律风险包括产权纠纷、主权争议以及相关法律法规的变动等。
为了避免法律风险，购房者应该要求卖方提供清晰完整的产权证明和相关手续文件。
同时，购房者要仔细阅读购房合同，并在签署之前请律师进行全面审查。
二、财务风险涉及到大额资金的房产购销交易，财务风险不可忽视。
购买方应该进行充分的财务考虑，并保持足够的购房资金。
此外，购房者还应该咨询专业的金融机构，了解贷款政策和利率等信息，并根据自身情况选择合适的还款方式。
三、市场风险房产市场的波动性较大，市场风险是无法完全避免的。
购房者应该进行充分的市场调研，了解房价走势和当地土地政策等信息。
此外，购房者还应该谨慎选择购房时机，并保持理性对待房产市场的波动。
四、交易风险房产交易过程中存在许多潜在的风险，如虚假房源、中介不实信息以及价格欺诈等。
购房者要选择信誉良好的中介机构，并确保中介机构有相关的许可证件。
此外，购房者还应该亲自核实房屋情况，不轻信口头承诺，确保自己的权益不受侵害。
五、物业风险购房后，物业管理的质量将直接影响居住环境和房产价值。
购房者在选择房产时应该综合考虑物业的管理水平和服务质量。
此外，购房者还应该了解小区的物业权益和相关管理费用，并与物业公司签订明确的服务合同，保障自身的权益。
综上所述，房产购销中存在着法律风险、财务风险、市场风险、交易风险以及物业风险。
为了有效防范这些风险，购房者应该提前规划、谨慎选择，并在交易过程中保持清醒头脑，随时保护自身的权益。
只有这样，我们才能确保房产购销交易的安全和顺利进行，为自己创造一个安心舒适的居住环境。
不动产交易中的风险及法律预防措施在当今社会，不动产交易是一项重大的经济活动，涉及到巨额的资金和重要的财产权益。
然而，这一过程中也伴随着诸多风险，如果不加以谨慎处理，可能会给交易双方带来巨大的损失。
为了保障交易的安全和顺利进行，了解并采取有效的法律预防措施至关重要。
一、不动产交易中的常见风险1、产权纠纷风险产权问题是不动产交易中最为核心和常见的风险之一。
例如，房屋可能存在多个共有人，但部分共有人未经其他共有人同意擅自出售房产；或者房产存在产权争议，如遗产纠纷、离婚财产分割未明确等。
这种情况下，购买方可能在支付房款后无法顺利取得房产的完整产权。
2、房屋质量风险有些房屋可能存在质量隐患，如结构缺陷、渗漏、墙体开裂等，但在交易时未被发现或被隐瞒。
购买后，业主可能需要投入大量资金进行维修，甚至影响正常居住使用。
3、政策法规风险不动产交易受到国家和地方政策法规的严格调控。
例如，限购政策、税收政策的变化可能导致交易无法按照原计划进行，增加交易成本或导致交易失败。
4、中介服务风险部分不良中介可能为了促成交易而故意隐瞒重要信息，提供虚假资料，或者在服务过程中违规操作，导致交易双方的权益受损。
5、资金安全风险在交易过程中，涉及到大额资金的支付和流转。
如果支付方式不当，或者资金监管不到位，可能会出现资金被挪用、欺诈等风险。
6、合同风险合同是不动产交易的重要依据，如果合同条款不清晰、不完整，或者存在漏洞和歧义，可能会在交易过程中引发纠纷。
例如，对于交房时间、违约责任、附属设施的归属等重要事项约定不明。
二、法律预防措施1、产权调查在交易前，购买方应委托专业的律师或产权调查机构对房产的产权进行全面调查，核实产权人的身份、房产的共有情况、是否存在抵押、查封等限制交易的情况。
同时，还可以查阅房产的相关档案资料，了解房产的历史交易情况。
2、房屋查验购买方应亲自或委托专业的房屋检测机构对房屋进行仔细查验，包括房屋的结构、装修、设备设施等方面。
浅析房地产交易中存在的法律问题及风险防范房地产交易是我国经济发展中重要的组成部分，但在这个领域中存在着许多法律问题和风险。
本文从法律层面分析这些问题及可能导致的风险，并提出相应的防范措施，以帮助人们更好地了解和避免这些问题。
一、法律问题1.不合法的土地取得在中国，土地是国家所有的，土地取得必须按照法律程序进行。
但由于土地供应严重不足，一些地方政府或土地开发商存在不合法或违法的土地取得行为，比如强制征地、盗占国有土地等。
如果购房人在不知情的情况下购买了这些土地上的房产，那么他们将面临土地证无效、不被承认的风险。
2.开发商违约在房地产交易中，开发商是买卖双方之一，他们要负责开发和销售项目。
然而，在开发过程中，开发商可能会存在各种违约行为，比如未按照规定时间交房、使用不良材料等。
这些行为可能导致购房人无法按照预期享受房产权益，甚至造成财产损失。
3.合同纠纷购房合同是房地产交易的重要组成部分，它反映了买卖双方的意愿和权利义务。
但是，由于房价等因素的影响，一些开发商或中介可能存在以不公平、不合理的方式修改合同内容的情况。
如果购买人未认真阅读合同内容，在签署合同时不了解自己的权利和义务时，可能导致合同纠纷。
二、风险防范措施1.土地取得风险防范为避免因土地证无效而导致购房人的损失，购房人在购房前应查验土地证是否是真实有效的，核实土地开发商或地方政府的土地取得证明文件。
在了解土地来源之后，建议购房人选择规模较大，信誉较好的开发商。
为了避免开发商对房地产开发过程中的违约行为造成的损失，购房人应在购房前了解该开发商的经营情况和信誉程度，同时在购房合同时应注意约定交房时间、房产用途、装修标准等细节内容，并严格要求开发商按照约定履行合同。
购房人在签署合同时应依据自身需求和财务能力，选择合适的房型和位置。
在签署合同时，应认真阅读合同条款并理解自己的权利、义务和风险，尤其是关于房屋产权和房产交易的规定。
如果有疑问，应尽量咨询专业的律师或其他相关人士。
房地产交易的法律风险及防范措施房地产交易是一个复杂的过程，涉及到大量的法律规定和程序。
在进行房地产交易时，买卖双方需要了解并注意涉及的法律风险，并采取相应的防范措施。
本文将介绍房地产交易中常见的法律风险，并提供一些防范措施供参考。
一、虚假宣传及合同误导风险在房地产交易中，开发商或中介机构常常使用虚假宣传手段，夸大房产的价值或者隐瞒存在的问题。
这种虚假宣传可能会导致购房者在交易中遭受经济损失或法律纠纷。
为了防范此类风险，购房者需要保持警惕，多方核实房产信息，并在签订合同前仔细审查合同条款，确保所有口头承诺都以书面形式体现。
二、产权纠纷风险产权纠纷是房地产交易中常见的法律风险之一。
在购买房产前，买卖双方需要仔细核实房产所有权状况，并查验有关不动产权属的证明文件。
此外，购房者还应当注意确保房产登记、抵押等程序的合法性。
购房者可委托律师进行产权调查，并在交易合同中明确约定对产权瑕疵的补救责任。
三、违约风险违约是房地产交易中的一种可能风险，一方未能按合同约定的时间或方式履行义务。
为了降低违约风险，交易双方应当合理约定违约责任，并在合同中明确约定违约金、解除合同、赔偿等事宜。
此外，购房者应当注意及时缴纳首付款，按时履行相关付款义务，以避免违约引发的法律纠纷。
四、过户及资金安全风险在房地产交易过程中，过户手续及资金安全是需要特别关注的环节。
购房者应当核实卖方的身份信息，并要求核对过户文件的真实性。
此外，为了确保资金安全，购房者可选择使用第三方托管机构，将购房款项存入专属账户，确保交易过程中的资金安全。
五、政策风险房地产交易对政策的敏感性较高，政策变化可能对交易产生重大影响。
购房者应当及时了解并掌握相关政策动向，以便能够做出适当的决策。
此外，在进行房地产交易前，购房者还应当进行充分的市场调研，评估未来的房产价值和发展前景。
六、法律意识教育风险房地产交易中的法律风险主要源于交易双方的法律意识不强。
购房者应当提高自己的法律意识，了解有关土地、房产、建筑、合同等方面的法律规定。
房地产项目收购与转让法律风险防范十大招第一篇：房地产项目收购与转让法律风险防范十大招房地产项目收购与转让法律风险防范十大招根据我国《城市房地产管理法》的规定，房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目（以下简称房地产项目或项目）。
房地产项目转让，是指权利人将其拥有的房地产项目出卖给受让人，双方就转受让该项目确立权利义务关系的民事行为。
房地产项目开发是一种高投入、高风险的投资经营行为，其涉及面广，投资周期长，法律风险大。
尤其是房地产项目的收购与转让，法律风险无处不在，稍有不慎，就会导致整个项目收购转让的失败。
如何防范、控制、化解房地产项目收购与转让的法律风险？本文从律师实务的角度，总结出房地产项目收购与转让法律风险防范十大招。
一、全面了解标的公司和项目的具体情况。
这是防范法律风险最重要的一项工作。
收购方最好委托律师对标的公司和标的项目进行尽职调查。
标的公司一般都是项目公司，即专门为开发标的项目而设立的房地产开发公司。
收购方还应对律师调查的相关事项进行严格审查，主要内容有：（一）审查标的公司的状况。
例如，审查标的公司的资质，看其是否具备开发标的项目的相应资质，其资质是否按时进行年检；审查标的公司的经营状况，了解其是否正常营业，有无停业、歇业、被吊销营业执照等情况；审查标的公司对外签署的合同及其履行情况；审查标的公司的财务状况；审查标的公司的债权债务状况；审查标的公司的或有债务，包括未披露的隐形债务，对外担保、潜在的合同违约、潜在的未支付款项等；审查标的公司是否存在未了结的诉讼、仲裁案件；审查标的公司的股权状况，包括股东情况，有无隐名股东，股东是否完成了出资，股权是否清晰，有无股权纠纷，股权有无瑕疵，是否存在抵押或被查封等情形。
（二）审查标的项目的状况例如审查土地状况，项目所在地块是国有出让土地还是国有划拨土地，土地用途是商业用地、住宅用地还是办公用地，是否拖欠土地出让金，是否出现土地闲置的状况等。
房地产项目收购与转让法律风险防范十大招房地产项目收购与转让作为一个复杂的交易过程包涵了诸多的法律风险，投资者需要主动了解相关的法律规定，从而有效地防范风险。
本文将介绍房地产项目收购与转让中存在的风险，并提出防范十大招以供参考。
1. 风险一：土地法律审查不充分购买房地产项目的前提是土地的合法性，如果存在土地法律问题，将对购买者造成巨大损失。
在购买之前，需要对土地进行全面审查，核实各种权利和限制。
因此，投资者应该找到土地法律顾问或者律师来确保土地符合法律规定。
2. 风险二：注销公司不到位如果购买的房地产项目为已注销的公司股权，将会存在相当大的风险。
在购买之前，需要核实公司是否已经被注销，如果存在注销情况，需要进行详细的调查，并避免涉及到注销问题的公司股权交易。
3. 风险三：税务处理不当税务问题是房地产项目交易中的关键问题。
投资者必须了解有关税收的法律规定，以便遵守税法并预防税务纠纷。
在收购或转让的过程中，必须及时向税务机关申报，缴纳相应的税费，并咨询税务顾问来规划税务策略。
4. 风险四：物业费和租金问题在房地产项目交易过程中，需要注意物业费和租金问题。
购买者需要了解物业费和租金的真实情况，了解承诺的租金和物业费是否合理，并且必须进行尽职调查来核实这些承诺。
5. 风险五：合同条款不明确合同是房地产项目交易中的重要组成部分，如果合同条款不明确，将会对交易双方造成损失。
在签订合同之前，应该仔细审查合同条款，确保条款明确而详细，并明确承诺和责任。
6. 风险六：项目资金不足在进行房地产项目收购或转让时，必须确保项目资金充足。
如果存在资金不足的情况，将会对项目进展产生负面影响。
投资者需要进行精准的财务规划，确保资金充足并安排合理的预算。
7. 风险七：合规风险房地产项目收购和转让存在风险，由于行业的复杂性，难免会出现合规和监管风险。
在交易之前，需要了解相关法律法规，以确保交易合规并避免未来监管风险。
8. 风险八：环境问题如今的社会追求绿色环保，环境问题已成为投资者普遍关注的问题。
房地产项目开发法律风险及防范措施建议(一)范本一：房地产项目开发法律风险及防范措施建议(一)一：项目前期准备1.1 土地出让合同1.1.1 合同主体及法律地位1.1.2 条件和方式1.1.3 合同内容及保密条款1.1.4 风险及防范措施建议1.2 基础设施建设1.2.1 基础设施补偿协议1.2.2 施工合同1.2.3 水、电、通讯等配套设施合同1.2.4 风险及防范措施建议二：开发建设阶段2.1 建设用地规划许可证2.1.1 申请程序及条件2.1.2 相关责任主体2.1.3 风险及防范措施建议2.2 施工企业资质及合同2.2.1 选取具备资质的施工企业2.2.2 签订施工合同2.2.3 风险及防范措施建议2.3 监理合同及监理机构2.3.1 监理合同的签订2.3.2 监理机构的选择2.3.3 监理过程中的风险及防范措施建议三：销售交付阶段3.1 商品房预售许可证3.1.1 申请条件及程序3.1.2 相关法律责任3.1.3 风险及防范措施建议3.2 购房合同3.2.1 合同签订相关条件3.2.2 合同条款及保密事项3.2.3 风险及防范措施建议3.3 房屋交付及质量保证3.3.1 交付程序及验收3.3.2 质量保证责任3.3.3 风险及防范措施建议附件：附件1：土地出让合同范本附件2：基础设施补偿协议范本附件3：建设用地规划许可证申请表附件4：施工合同模板法律名词及注释：1. 土地出让合同：指土地使用权转让的合同。
2. 基础设施补偿协议：指开发商与当地就基础设施建设进行协商的协议。
3. 商品房预售许可证：指预售商品房的许可证。
范本二：房地产项目开发法律风险及防范措施建议(一)一：项目前期准备及风险防范1.1 土地出让合同及风险防范1.1.1 合同主体及法律地位1.1.2 条件和方式1.1.3 合同内容及保密条款1.1.4 风险分析及防范措施建议1.2 基础设施建设合同及防范1.2.1 基础设施补偿协议1.2.2 施工合同签订1.2.3 水、电、通讯等配套设施合同 1.2.4 风险分析及防范措施建议二：开发建设阶段的法律风险及防范2.1 建设用地规划许可证及风险防范2.1.1 申请程序及条件2.1.2 相关责任主体2.1.3 风险分析及防范措施建议2.2 施工企业资质及合同风险防范2.2.1 选取具备资质的施工企业2.2.2 施工合同签订2.2.3 风险分析及防范措施建议2.3 监理合同及监理机构风险防范2.3.1 监理合同的签订2.3.2 监理机构的选择2.3.3 监理过程中的风险分析及防范措施建议三：销售交付阶段的法律风险及防范3.1 商品房预售许可证及风险防范3.1.1 申请条件及程序3.1.2 相关法律责任3.1.3 风险分析及防范措施建议3.2 购房合同及防范措施3.2.1 合同签订相关条件3.2.2 合同条款及保密事项3.2.3 风险分析及防范措施建议3.3 房屋交付及质量保证3.3.1 交付程序及验收3.3.2 质量保证责任3.3.3 风险分析及防范措施建议附件：附件A：土地出让合同范本附件B：基础设施补偿协议范本附件C：建设用地规划许可证申请表附件D：施工合同模板法律名词及注释：1. 土地出让合同：指土地使用权转让的合同。
房地产收并购的风险及防范措施⽂章转载⾃公众号：陌爷地产圈作者：陌爷房地产收并购是个系统⼯程，内部需要各专业线的相互配合，外部需要借助律所、审计等机构。
收并购的核⼼逻辑还是在于风险的识别与防范，关键在于识别项⽬或股权的转让动机。
许多刚开始做收并购的投资⼈员如果不能系统地掌握和了解系列风险，很容易掉到坑⾥且试错成本极⾼，甚⾄关乎职业⽣涯。
总结⼀下，收并购项⽬的主要风险⼤抵可以分为以下⼏类：（1）拟转让⽬标公司或项⽬公司的合规性风险；（2）⽬标公司的股权是否存在法律瑕疵；（3）拟收购项⽬本⾝的风险；（4）或有债务与潜在风险。
Part.01主要风险分类我们再逐⼀⽽看与理解：⼀、拟转让⽬标公司或项⽬公司的合规性风险常见的风险形式包括：未⾜额缴纳出资或原股东的出资形式不符合法律规定等，以及⾮常规的形式，如股东抽逃出资等。
这⼀类风险⽐较容易识别，在常规尽职调查中很容易发现，但是也需要引起⾜够的重视。
⼆、⽬标公司的股权是否存在法律瑕疵⽐如在项⽬公司股权收购前，需要额外关注项⽬公司是否存在股权质押、⼟地抵押、对外担保等情况。
尤其对于政府重⼤项⽬，政府对于开发主体资质往往有明确的限制和要求，这时候需要确定转让公司股权的限制性约定。
甚⾄需要仔细翻阅原公司章程及协议⽂本，以确定表决权、分红权、委派董事和管理⼈员的权利等⽅⾯的限制。
这⼀类风险⽐⽬标公司的合规性风险更难发现，需要更加详尽的尽职调查，实操层⾯主要是指受让了项⽬公司股权，但是对项⽬公司却没有完整的股东权利。
三、项⽬本⾝的风险项⽬本⾝的风险往往⽐较显性，投资⼈员需要结合⼯程、设计、前期等的专业意见。
1.⼟地使⽤权风险：出让⾦是否⽀付、⼟地出让合同中有⽆股转限制、⼟地使⽤权权属是否清晰等。
2.规划风险：规划有⽆调整，是否需要重新申报等，以及需要政府审批的各类证照是否已批等。
3.项⽬建设中各类合同的风险：尤其是在建项⽬，需要关注是否有合同违约或纠纷，是否有因建设⼯程进度监管不严给予施⼯单位的惩处。
房产交易必读购销中的风险与防范房产交易是一项重要的投资行为，涉及大量的资金和财产交换。
在进行房地产买卖时，买卖双方必须了解存在的风险，并采取相应的预防措施。
本文将探讨房产交易中的潜在风险，并提供防范措施。
一、合同风险在房地产交易中，合同是保障买卖双方权益的重要法律文件。
然而，由于各种原因，合同可能存在一些风险。
1. 不完整或不准确的合同条款在签署合同之前，买卖双方应当细心审阅合同条款，并确保其准确无误。
合同中的任何模棱两可的或不完整的条款都可能导致争议或纠纷。
防范措施：确保合同条款详尽完整，并在签署前请专业律师进行全面审查。
2. 合同未经法律规定或协议约定有时候，双方签署的合同可能未经法律规定或协议约定，因此无法完全保护各方的权益。
防范措施：在房地产交易过程中，务必遵循法律规定，并确保合同中涉及的所有规定都得到准确执行。
二、物业权属风险在房地产交易中，物业的所有权归属是一个重要的问题。
如果物业权属存在问题，将对交易双方带来巨大的风险。
1. 存在边界纠纷或所有权争议在购买房产之前，买家必须确认房屋的所有权归属。
如果存在边界纠纷或所有权争议，将对买卖双方带来损失。
防范措施：在购买房屋之前，买家应该彻底调查房产的所有权，并确保无任何争议。
2. 虚假文件或冒名顶替有些不法分子可能会伪造文件或以他人名义进行交易，以达到非法牟利目的。
这将给买家和卖家带来重大损失。
防范措施：买家和卖家在交易过程中应保持警惕，确保交易中涉及的所有文件真实可信，并核实交易对方的身份。
三、金融风险房地产交易往往涉及大额资金的流动，金融风险是不可忽视的。
1. 贷款风险买家可能需向金融机构申请贷款来购买房产。
然而，如果贷款没有得到批准，或者贷款利率过高，将对买家的经济状况造成不利影响。
防范措施：买家应提前进行贷款评估，合理规划财务状况，并在与金融机构签署贷款合同时，确保合同条款的清晰明确。
2. 付款风险在房地产交易中，买卖双方可能存在付款的风险。
房地产项目收购与转让中的常见法律风险及其防范对策YKK standardization office【 YKK5AB- YKK08- YKK2C- YKK18】房地产项目收购与转让中的常见法律风险及其防范对策房地产开发，按照我国《城市房地产管理法》的定义，是指在依法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
作为一种周期长、环节多的商业活动，房地产开发的过程也是一个风险相伴的过程。
而法律风险在房地产开发的各个环节上亦无处不在，充斥于从立项报批、土地取得、施工建设、到房屋销售的各个阶段。
其中，在房地产开发的前期阶段，往往会由于一着不慎而导致项目收购与转让的整体失败，这种开发中的全局性风险尤其需要加以充分的注意与有效地控制。
为此，本文拟从律师实务的角度，探讨在房地产前期开发阶段项目收购与转让中的常见法律风险及其防范对策。
项目收购中的法律风险及其防范一、直接收购项目方式（一）主要风险1、项目标的现状风险。
如项目标的的地理位置、交通条件、是否毛地、拆迁状况不清晰而导致的风险。
2、项目不符合法定转让条件的风险。
根据《城市房地产管理法》第三十九条、第四十条的规定，收购的项目应符合以下法定条件，否则，将会因违反法律的强制性规定而可能导致项目收购协议无效：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书；（3）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；（二）防范对策1、审查房地产项目的合法性。
即审查与房地产项目有关的各类合同和审批文件，充分考虑可能存在的风险。
房地产项目资产权属是否明确、清晰、无瑕疵（如有无抵押登记、是否被查封等），土地使用权是否依法取得、取得方式、土地用途、使用年限及建筑物的占用空间、项目的设计用途等是否符合受让方的投资需求（若不符合需求可否依法变更），相关审批手续是否已经依法办好，如有无建设用地规划许可、建设工程规划许可证、施工许可证等。
2、确认是否符合上述法定转让条件。
注意认定完成开发投资总额的百分之二十五以上，不包括已交纳的土地出让金。
应由建设银行出具审核开发建设资金达到工程总投资25%以上资金的验资证明。
3、调查项目开发情况。
是否存在尚未拆迁完毕、需受让方承担拆迁补偿责任的风险；项目规划是否合理、有无超规划的情况；项目的相邻关系是否存在纠纷或者潜在危机（如因采光、日照、通风、建设工地噪音等原因引发纠纷或者诉讼，导致工期拖延和经济赔偿双重损失）等。
4、避免收购毛地的风险。
毛地出让中往往政府出让土地使用权时尚未完成国有土地使用权收回和对房屋所有权人和土地使用权人拆迁补偿安置工作，地上现存建筑物和构筑物的所有权人和相应的土地使用权人在法律上依然享有完全的物权，因此新的土地使用权受让中标人面对的法律关系较为复杂。
我国物权法更加严格地限制了征收条件，这必将使我国现行的征收拆迁补偿制度发生重大变化，无疑会增加房地产开发的成本，同时有可能延缓拆迁的进度进而影响房地产开发的速度。
5、确认是否存在分层设立的土地使用权。
我国《物权法》第一百三十六条规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
”据此，要防止同一块土地的地下部分和地上空间还设有其他土地使用权。
二、通过收购项目公司的股权间接收购项目方式（一）主要风险在于标的公司对外担保等或有负债的风险较大。
2007年10月1日起施行的我国《物权法》在《担保法》的基础上，根据实践中出现的一些新情况、新问题，充分吸收国外担保物权立法的先进经验，对担保物权制度作了补充、修改和完善，扩大了可担保财产的范围，实现了从“依法可以抵押的其他财产”到“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产均可设定抵押”的转变，并增加了浮动抵押、股权质押，基金份额质押、应收帐款质押、最高额质押等规定。
上述法律规定一方面大大拓宽了企业的融资渠道，另一方面也增加了企业并购中正确判断标的公司的资产状况的难度。
（二）防范对策在房地产项目公司股权转让中，为了清楚地判断股权的价值，股权受让方必须对房地产项目公司的资产有十分充分的了解。
除了了解目标房地产公司的有形资产和负债，还必须判断目标公司是否存在或有债务，即是否存在对外担保。
因担保物权要发生法律效力或者产生对抗第三人的效力，必须办理登记，这就要求股权受让人应当及时到相关登记主管部门查询核实，如目标房地产公司所在地的房地产管理部门、国有土地管理部门、工商行政管理部门、交通运输工具管理部门、证券登记结算机构、信贷征信机构等等。
只有在上述部门仔细核实相关真实情况，才可能最大程度地降低投资风险。
除了上述对项目本身的调查外，还要调查一切可能影响股权受让方利益的因素。
具体来说，应当主要从以下几个方面考察：1、标的公司的基本资料。
如公司是否正常经营（营业执照是否正常年检，有无停业），公司股东是否主体适格（实际出资人与登记股东是否一致，出资是否按时足额缴纳），转让标的是否适格（股权有无抵押登记或被查封），对外转让是否合法（是否符合法律及公司章程的程序和实体规定）。
这类信息可以到公司住所地公司登记机关查询工商登记详档，并到目标公司核实与工商登记是否一致。
2、标的公司的资质等级及年检情况。
根据我国法律规定，房地产开发企业应当依法申请核定企业资质等级。
未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。
房地产开发企业的资质实行年检制度。
各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担业务。
因此，目标公司的资质等级是房地产项目开发能否顺利进行的前提，应当到建设行政主管部门核实目标公司的资质等级及年检情况，并确定目标公司具备承担目标房地产项目开发的资质。
这有别于一般公司的股权转让要求，应特别注意。
3、标的公司的经营情况。
如标的公司的年检报告，财务、税收情况等。
从法律角度应主要审查标的公司对外签署的合同及其履行情况。
特别是标的公司的对外担保情况应重点审查，并逐一到相关登记机关核实，以期最大程度地反映标的公司的现实状况。
4、标的公司股东的财务实力与履约能力情况。
可以参照对标的公司的调查项目对其股东进行必要调查。
项目转让中的法律风险及其防范一、项目直接转让方式（一）项目直接转让的特点。
项目转让是指将已经获得立项批准具备开工条件的房地产开发项目转让给第三方的行为。
在时间点上项目转让是指在取得商品房预售许可证之前，否则就可能是房屋转让。
（二）项目直接转让中的主要法律风险。
项目转让的特点要求转让方对项目转让时必须已完成了法定要求的投资，否则将被视为炒卖土地，不仅存在转让合同无效的风险，甚至存在非法倒卖土地使用权罪的刑事风险。
（三）防范对策：1、对行政变更的复杂性和税费负担要有充分了解。
项目直接转让一是手续复杂，要从立项开始，对项目建设选址意见书、用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等环节逐一办理变更手续，有的甚至还有可能面临被调整用地面积、容积率、土地用途等经济技术指标的风险；二是需缴纳数额相当可观的过户税费，包括营业税、契税、印花税、地方教育附加等税收和交易手续费。
2、注意在项目转让时完成法定投资要求，达到法定转让条件。
否则，转让合同将可能因违反法律的强制性规定而无效。
3、避免刑事风险，注意非法转让、倒卖土地使用权罪的构成。
我国《刑法》第二百二十八条规定了“以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。
”按照《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，违反土地管理法规，非法获利50万元即可构成，并且可以作为单位犯罪处理。
二、项目公司转让方式（一）、项目公司转让的含义。
“房地产项目公司”是指投资者专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司。
房地产项目公司转让就是指投资者注册成立房地产开发有限公司，然后将其持有的公司股权转让给第三人。
这种转让是以公司股权转让方式实现房地产项目转让以达到房地产项目投资主体更替的目的。
（二）、项目公司转让的优势。
通过项目公司股权转让实现开发项目的间接转让，是我国房地产二级市场上，项目转让最常见的两种方式之一。
其优点在于：1、手续简便、成本低。
由于开发主体不变，故无需履行项目转让的一系列审批和备案手续。
避免了项目直接转让的审批手续过繁，耗时过久，交易成本过高等缺点。
2、一般没有项目转让法定转让条件的限制，只需符合公司法股权转让的程序即可。
在公司股权转让的形式下，转让标的是项目公司的股权而不是房地产项目，房地产项目权益作为房地产项目公司的资产随公司投资主体变化而自然转移，因此不受项目法定转让条件的限制。
3、项目的经营主体不发生变化。
由于项目公司股权转让的方式不变更土地使用权人，只变更项目公司的股东，项目的经营主体不变，故也不要求出让方已取得土地使用权证。
因此，实践中股权转让的方式很常见。
（三）项目公司转让中的法律风险。
在项目本身不符合法定转让条件的情况下，项目公司的股权转让存在被认定为“以合法形式掩盖非法目的”的风险。
实践中，有些地方的土地管理部门与工商部门联合规定了一批尚未完成项目开发投资任务的项目公司的名单，规定这些公司的股权不得转让。
理由是：我国民法通则和合同法所规定的“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效。
笔者认为，这种作法没有法律依据。
因为两者的法律关系不同，项目转让的合同标的是项目或土地使用权；而股权转让的合同标的是股权，受《公司法》及《公司登记管理条例》等部门法的约束和调整，在法无明文规定股权不得转让的情形下，不能将其视同项目转让，而以《城市房地产管理法》第三十九条的规定条件加以限制。
但实践上来看，不仅出现了合同无效的案例，甚至出现了被追究刑事责任的案例。
如2008年12月上海地产富豪周小弟旗下的“懿德公司”即因涉及房地产项目公司股权转让而被控“非法倒卖土地使用权罪”。
学界因此认为，以项目公司股权转让的方式出让土地，目前我国的法律法规尚处于空白地带，一直以来有大量的实践存在。
如果该案成立，这无异于是悬在房地产商头顶上的达摩克利斯之剑。
