房地产开发企业常见法律风险_与防范对策 ppt课件

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房地产开发施工合同阶段法律风险防范(PPT 38张)

二、中标无效的法律风险
《招投标法》第三十九条评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或一、黑白合同的法律风险者改变投标文件的实质性内容。第五十五条依法必须进行招标的项目，招标人违反本法规定，与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判的，给予警告，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。前款所列行为影响中标结果的，中标无效。
三、招标范围不明确的法律风险
2013版示范文本关于变更计价的通用条款
四、无效合同的结算问题
【案例】甲公司于乙公司就某项目签订了包工包料的施工合同，工程款的计价方式为定额下浮5%，该项目为强制招投标的工程。此后，甲公司进行了公开招标，乙建筑公司投标成功后依据中标合同与甲公司签订了建设工程施工合同，计价方式为定额，不下浮，并报当地建委进行了备案。未备案的合同价比备案的合同的总承包价款低200万元。工程竣工后，双方因工程结算发生争议而诉至法院。
二、中标无效的法律风险
【案例】在一个公开招标的项目中，图纸是齐的，案例2 采用的是清单计价模式，工程是确定的，但是对于设计变更引起的工程款在招标文件中没有写清楚，评标委员会将几个投标人的投标文件进行比较，发现报价较高的几个投标人在投标文件中承诺，对于设计变更引起的费用不要求发包人支付，而是作为让利。但是，报价最低的那投标人没有此项承诺。实际上，如果让报价最低的那个投标人中标，发包人花费的成本是最高的。所以，发包人要求报价最低的那个投标人也做出同样的承诺。
第四十六条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

房地产法律风险与防范ppt(完整版)

二、房地产行业常见的法律风险
房地产行业常见的法律风险
1，内土容地1出让法律风险
2，委内托容设2计法律风险
3，建内设容施3工法律风险
4，房产内销容售4 法律风险
（一）土地出让法律风险(1)
主要包括：企业中标后因无力支付地价而拒绝签订合同或者签订合同后不能按约足额地支付出让金；政府出让土地后因无力支付拆迁补偿款或不能达到其他出让条件不能按约交地；因政府规划调整无法履行土地出让合同；企业没有资金进行开发导致土地闲置。
房地产法律风险与防范
学习公约
课程要求
手机调整全情投入随时互动
目录
一、房地产风险概述
第一部分第三部分三、房地产行业风险防控的必要性
二、房地产行业常险防控的建立过程
一、房地产风险概述
按照风险产生的原因可以将风险分为自然风险、技术风险、政治风险、经济风险、法律风险等。按风险的对象分为财产风险、人身风险、责任风险等。按照风险的控制程度，可以分为可控风险和不可控风险。
由于经济环境和政策的变化等，房地产企业在拿地时，需要做好提前的风险分析和预判，充分考虑到自身的开发计划、财务成本，否则一旦出现违约情况，政府收回土地，将会给房地产企业造成重大损失。
另需注意的是合同主体的合法性问题。根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，开发区管理委员会作为出让方的订立的土地使用权出让合同无效。出让国有土地使用权面积与政府级别挂钩。还需注意相关审批程序的合法性问题。
（二）委托设计法律风险(2)
《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”由该条款可见，不可抗力是一项法定的免责事由,是指合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽,而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。因此，不可抗力应当符合“不能预见、不能避免、不能克服”三大要件。

培训课件房地产开发企业法律风险防范(7)ppt

房地产开发企业法律风险防范
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汇报时间：20XX/XX/XX
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目录
CONTENTS
1 企业设立及管理法律风险防范 2 土地使用权取得法律风险防范 3 房地产开发融资法律风险防范 4 房屋销售阶段法律风险防范 5 物业管理阶段法律风险防范 6 知识产权及品牌保护法律风险防范
企业设立及管理法律风险防范
土地使用权出让价款支付方式不当的风险
土地使用权出让过程中其他法律风险
土地使用权转让风险
土地使用权证未办理：防范措施，督促开发商尽快办理土地使用权被抵押：了解抵押情况，要求开发商解除抵押土地用途不符合规划：要求开发商进行整改或变更规划土地使用权年限不足：了解土地使用权的剩余年限，考虑是否购买
合同履行过程中可能出现的风险：如开发商无法按时交房、房屋质量不符合约定等
法律责任：开发商在预售制度下需要承担的法律责任和风险防范措施
“五证”不全售卖风险
添加标题
“五证”定义：指建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证、房屋所有权证
添加标题
防范措施：开发商应取得完整的“五证”，并在售卖时及时办理商品房预售许可证，避免因证件不全而引发的法律风险
物业管理阶段法律风险防范
物业服务合同签订与履行法律风险
物业服务合同签订前的风险防范措施
物业服务合同履行过程中的风险防范措施
物业服务合同终止时的风险防范措施
物业服务合同违约责任及纠纷解决方式
物业费收缴及服务质量法律风险
物业费收缴不规范
物业服务质量不符合约定
物业公司管理不善
业主委员会监督不到位
公司治理结构风险

房地产行业房地产法律风险防控培训ppt

合理控制融资成本，降低项目开发成本。
投资回报风险
根据项目具体情况进行投资决策，合理评估投资回报率。
资金流动性风险
加强资金流动性管理，确保项目资金链的稳定。
04
CATALOGUE
房地产法律风险防控案例分析
土地取得风险案例分析
总结词
土地取得是房地产开发的前提，涉及的法律风险多种多样。
总结词
未取得土地使用权证即开工建设，可能面临行政处罚和刑事责任。
严格把控工程质量，确保工程符合国家相关标准和规范。
工程进度风险
合理安排工程进度，确保项目按时完成，避免因工程延期带来的损失。
销售交易风险防控策略
销售合同管理风险
01
加强销售合同的管理，明确合同条款，避免合同纠纷。
产权登记风险
02
在销售过程中，需确保房屋产权登记的准确性，避免产权纠纷
。
宣传资料合规性风险
趋势
未来，我国房地产市场将朝着更加规范化、专业化、绿色化、智能化的方向发展，同时，随着科技的不断进步和应用，房地产行业将与互联网、人工智能等新兴产业深度融合，形成新的发展模式。
房地产行业法律风险防控的重要性
保障企业合法权益
加强法律风险防控，可以有效避免因法律问题导致的经济损失和声誉损失，保障企业的合法权益。
提出加强房地产行业法律风险防控的建议与对策
制定针对性的风险防控策略
根据企业实际情况和项目特点，制定具体、可行的风险防控策略和措施。
加强合同管理和合规审查
对各类合同进行全面梳理和审查，确保合同条款合法、合规且具有可操作性。
建立有效的纠纷解决机制
建立健全纠纷解决机制，包括协商、调解、仲裁、诉讼等方式，确保纠纷得到及时、公正、合理地解决。

房地产开发流程中风险防范典型案例分析PPT

※不可抗力致使不能实现合同目的（双方可解除） ※开发商预期违约 ※开发商迟延交房经催告后三个月的合理期限内仍未履行或约定或法定的所有权登记期限届满后超过一年不履行（法释15条、19条） ※开发商根本违约法理依据：合同法94条第一、二、三、四项
开发商根本违约(法释第8、9、12、13条)
＊合同签订后开发商未告知买受人又将该房屋抵押给第三人＊合同签订后开发商将该房屋又出卖给第三人＊房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格＊房屋质量问题严重影响正常居住使用（屋面、墙面、卫生间严重渗漏、房屋倾斜墙体开裂以及设计、施工违反国家强制性标准的情形）
※面积差异：法释第14条
《商品房买卖合同（示范文本）》第五条在保修期内，因严重质量问题经两次修理仍不能正常使用（地方性法规如浙江）
商品房销售中特殊问题
业主退房、索赔的风险防范 1、尽量按照商品房买卖合同约定的时间交付房屋 2、延期交房及延期办理产权证书的违约责任中设定较低比例或者数额较少的违约金或通过合同约定免责的条件。 3、避免《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第八条、第九条、第十二、十三、十四条、第十八条的情形出现。

案例三：建筑施工领域的风险防范 2009年3月1日甲房产公司与乙建筑公司签订了一份工程施工合同。乙方承包甲方的五号楼及地下车库土建工程。合同约定工程价采用固定价定为2300万元，影响合同价款的风险因素包括设计变变更、经济鉴证及原材料等。工程约定的竣工时间在2010年8月20日。工程价款的5%作为质保金。合同签订后，乙方公司于4月开始组织施工，在施工中建设局发现甲房产公司的项目并未进行招投标，甲房产公司又通过招投标的方式与乙公司于4月10日签订了建设工程施工合同。为了少缴纳一些费用，甲公司的领导找到乙公司的项目经理，要求把施工合同中的工程价格写的低一些，经甲乙双方最后协商，乙公司同意在施工合同中把工程价格写成1800万元。施工合同经甲乙双方盖章后由甲公司在建设局办理了备案登记。由于乙公司担心备案的价格过低将来影响工程结算，2009年7月21日，甲乙双方又签订了一份承诺书，内容为：关于签订的五号楼及地下车库施工合同，就此合同内容双方做郑重声明：本合同仅作为建委办手续备案之用，不作为工程造价结算的依据。

房地产经营中的法律风险概论(PPT 39页)

购买土地——从根本上决定项目成败规划设计——决定项目定位和成本工程建设——决定产品品质，维系发展商尊严营销宣传——开启市场的大门客户服务——树立万科品牌，赋予产品人性物业管理——业主的管家，开发商的口碑
风险来源来自政府；来自客户；来自合作伙伴；来自媒体；来自自身。
风险防范的重点宏观上警惕政策风险，微观上警惕客户风险。
常见风险：广告风险：违反法律规定；包含不能兑现的允诺；数据不严谨；过分夸张；侵权（商标、著作、肖像）合同风险：不当承诺；无效的格式条款；笔误口头介绍项目的风险：夸张、隐瞒、许诺
25
广告宣传是否构成“销售承诺”?
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
10
歧义： 1、以上内容已获得政府最终批准？ 2、以上内容尚待政府最终批准？
以上内容均以政府最终批准的文件为准
11
格式条款难以免责
合同法第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。合同法第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
39 感谢聆听，欢迎指正！
欢迎大家在任何时候就工作中的法律问题与我和集团法律室交流！
14
一符合规划和规范要求（强制性规范等于法律）规划变更导致违约责任权属争议隐患（规划对区分所有权的影响）后期质量隐患与成本超支（设计决定质量和成本）

企业常见的法律风险及防范PPT课件

以在劳动合同中约定保守公司的商业秘密和与知识产权相关的保密事项。对负有保密义务的劳动者，用人单位可以在劳动合同或者保密协议中与劳动者约定竞业限制条款，并约定在解除或者终止劳动合同后，在竞业限制期限内按月给予劳动者经济补偿。劳动者违反竞业限制约定的，应当按照约定向用人单位支付违约金。竞业限制的范围、地域、期限由用人单位与劳动者约定，竞业限制的约定不得违反法律、法规的规定。在解除或者终止劳动合同后，前款规定的人员到与本单位生产或者经营同类产品、从事同类业务的有竞争关系的其他用人单位，或者自己开业生产或者经营同类产品、从事同类业务的竞业限制期限，不得超过二年。
.
3
企业作为法律规范的主体之一，只要其行为涉及法律规定，就有可能存在法律风险。可以说在市场经济中，企业的所有经营活动都离不开法律范的调整，企业实施任何行为都需要按照法律规定，在法律的整体框架下进行。因此，企业需要对经营管理的全过程进行法律风险监控，实施法律风险控制措施，建立高效的法律风险防范体系，从而保障企业持续健康发展。
企业与政府、企业与企业、企业与消费者、企业内部的关系，都要通过相应的法律来调整和规范。
政府对企业的指导和监管，已经从以前的行政手段转变为以经济和法律的手段为主；
企业与企业是平等的市场主体，只能依靠合同等民商法律进行调整和规范；
企业内部各种关系，包括劳动关系、质量管理、安全生产管理、财务管理等，都要依靠劳动法、产品质量法、安全生产法、会计法等法律来调整和规范。
.
9
二、设立协议中保密条款缺失。
对于一些具有特定专利技术、技术秘密、或者具有特殊经营方法或者服务理念的公司，保密问题更显重要，这些信息一旦被他人恶意利用，对未来公司的损害可能难以估量的。同时，公司成立以后。一方面，要避免公司股东利用股东身份损害成立后的公司利益，另一方面，也要避免股东利用该公司的信息“另起炉灶”，与公司形成直接的竞争关系，在设立协议当中设置恰当的保密条款，可以降低公司可能面临的法律风险。

2024年企业法律风险主要类型及防范措施ppt课件

案例二
某企业利用关联交易转移利润，规避税收监管，受到税务部门处罚。
案例三
某公司未按规定申报纳税，被税务机关认定为偷税行为并予以处罚。
2024/2/29Leabharlann 26不正当竞争案例
案例一
某企业为排挤竞争对手，采取低价倾销策略扰乱市场秩序。
案例二
两家公司为争夺市场份额，相互诋毁对方商誉，构成不正当竞争行为。
30
加强合同、知识产权等管理
建立健全合同管理制度，规范合同的起草、审查、签订、履行和
纠纷处理流程。
强化知识产权保护，完善知识产权申请、维护、运用和保护机制
。
加强对商业秘密的保护，制定商业秘密保护制度，明确商业秘密的范围、保护措施和泄密责任。
2024/2/29
31
提高员工法律意识，加强培训
合同履行障碍
如合同违约、合同解除等引起的法律风险。
合同争议解决
涉及合同纠纷的诉讼、仲裁等法律程序。
11
知识产权法律风险
知识产权申请与保护
知识产权合同管理
包括专利、商标、著作权等申请与保护中的法律风险。
与知识产权相关的合同订立、履行等过程中的法律风险。
知识产权侵权
涉及知识产权被侵犯的诉讼、赔偿等法律风险。
2024/2/29
12
劳动法律风险
劳动合同管理
包括劳动合同的订立、变更、解除等过程中的法律风险。
2024/2/29
劳动争议处理
涉及劳动纠纷的调解、仲裁、诉讼等法律程序。
劳动安全与卫生
涉及劳动安全事故、职业病等引起的法律风险。
13
税务法律风险
2024/2/29
税务登记与申报

房地产法律风险防范措施pptx

05
房地产融资风险
融资结构风险
总结词
融资结构风险是指房地产企业在融资过程中，由于融资结构不合理而引发的风险。
详细描述
房地产企业在进行融资时，需要合理安排债务和权益融资的比例，以确保融资结构与项目风险相匹配。如果债务比例过高，会导致企业偿债压力增大，一旦市场环境发生变化或项目收益不如预期，企业可能面临资金链断裂的风险。
未按照法定程序取得土地使用权，可能面临被撤销或无效的法律风险。
土地使用权行使风险
土地使用权行使不当风险
在行使土地使用权过程中，可能存在未按照法律规定使用土地、违反规划要求等问题，导致被行政处罚或承担法律责任。
土地使用权受限制风险
土地使用权可能受到政府政策、法律法规等限制，如未能及时了解和遵守相关规定，可能导致土地使用权受到限制或被收回。
完善法律法规
制定更加严格的房地产法律法规，明确规定房地产市场各方的权利和义务，为防范法律风险提供法律依据。
完善房地产交易、抵押、租赁等环节的法律法规，规范市场行为，减少纠纷的发生。
建立健全房地产税法体系，通过税收手段调节房地产市场，减少投机和过度投资。
提高法律意识
加强房地产从业人员的法律培训，提高其法律意识和风险防范能
VS
详细描述
房地产企业应确保融资行为符合相关法律法规的规定，如公司法、证券法、贷款通则等。同时，应关注政策变化和市场监管要求，以避免因违反法律法规而导致的法律纠纷和经济损失。在签署融资协议时，应仔细审查合同条款，确保合同内容合法、明确，并注意保护自身合法权益。
06
房地产法律风险防范措施建议
1 2
税费政策变化风险
房地产交易涉及多种税费，税费政策的变化可能对交易成本产生影响，需关注政策动态，合理规划交易时间。

房地产合作开发的法律风险及防范ppt正式完整版

例如，房地产合作开发中，有些合作合同约定的投资方式是按事项分摊。
利润分配• ……………（…2…）……资…金……已…转……化（为十二在）建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款风险：合同虽的然同有效时，，但不参能照取得当合地同预房期地收益产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给
• 2.防范：（1）核实对方资质及等级；（2）采取措施弥补或成立项目公司。
（二）以划拨土地使用权作为投资合作开发房地产的法律风险及防范
• 1.风险：导致合同无效，不能获得预期收益
• 《解释》第16条明确规定：“土地使用权未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”
• 二、合作模式乙方通过努力争取到的政策性减免或调整优惠，其优惠部分奖励70%给乙方。
原告：港口公司被告：馨安公司政府监管（审批、名不符实）……（十、十一）因不可归责于当事人的事由或当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；（2）权利瑕疵（3）设置灵活的出资条款（如重新确定投资比例等）；
• 三、风险及防范（2）乙方在该地块开发终结前将全部建筑面积返还给甲方，仅按市场销售价收取3%管理费用。
特点：（1）主体的特殊性，合作一方应具有房地产开发经营资格；风险：合同虽然有效，但不能取得合同预期收益（3）土地登记至乙方名下后，双方共同提供建设资金准备开工。（1）做好实现的尽职调查；风险:《房地产管理法》明确规定：“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。
三、法律风险及防范

房地产销售行为中的法律讲解及风险防范PPT专题讲座

我们高兴地回到家，仔细端详起仓鼠来。我一共买了三只仓鼠，一只白，一只灰，一只黄。它们有乌黑发亮、水灵灵、圆溜溜的小眼睛，又尖又小的耳朵，小小的鼻子，小小的牙齿，小小的舌头
我们高兴地回到家，仔细端详起仓鼠来。我一共买了三只仓鼠，一只白，一只灰，一只黄。它们有乌黑发亮、水灵灵、圆溜溜的小眼睛，又尖又小的耳朵，小小的鼻子，小小的牙齿，小小的舌头
我们高兴地回到家，仔细端详起仓鼠来。我一共买了三只仓鼠，一只白，一只灰，一只黄。它们有乌黑发亮、水灵灵、圆溜溜的小眼睛，又尖又小的耳朵，小小的鼻子，小小的牙齿，小小的舌头
我们高兴地回到家，仔细端详起仓鼠来。我一共买了三只仓鼠，一只白，一只灰，一只黄。它们有乌黑发亮、水灵灵、圆溜溜的小眼睛，又尖又小的耳朵，小小的鼻子，小小的牙齿，小小的舌头
预约阶段所涉法律问题
我们高兴地回到家，仔细端详起仓鼠来。我一共买了三只仓鼠，一只白，一只灰，一只黄。它们有乌黑发亮、水灵灵、圆溜溜的小眼睛，又尖又小的耳朵，小小的鼻子，小小的牙齿，小小的舌头
上述条件的满足是楼盘销售的前置条件，是销售信心的基本来源，同时上述条件的满足与“恰当”展示或“必要”出示，更是培植与激发购买欲望的有效武器，只有在与潜在客户或准客户的数次谈判交锋中充分运用这些武器并配合灵活的销售技巧，才是达成销售业绩的客观保证。这些问题系法律问题但不是房屋销售中的法律风险，可只有了解了这些基本知识，作为置业顾问，才有可能成为一名攻防兼备的合格销售人员。
主要内容
我们高兴地回到家，仔细端详起仓鼠来。我一共买了三只仓鼠，一只白，一只灰，一只黄。它们有乌黑发亮、水灵灵、圆溜溜的小眼睛，又尖又小的耳朵，小小的鼻子，问题

房地产销售行为中的法律讲解及风险防范内容PPT演示

对可能发生的风险有效规避控制
应对措施探讨
它生活在沙漠里，不需要水源也可以生存，它的形状像手掌一样，并且满身长着细细的像针一样的刺。记得上次妈妈刚买回的仙人掌，不知道是谁把它放在凳子上了，我也没注意一屁股坐上去了疼得我嗷嗷大叫。
它生活在沙漠里，不需要水源也可以生存，它的形状像手掌一样，并且满身长着细细的像针一样的刺。记得上次妈妈刚买回的仙人掌，不知道是谁把它放在凳子上了，我也没注意一屁股坐上去了疼得我嗷嗷大叫。
预约阶段所涉法律问题
• 一、预（现）售应具备的条件；
• 现售的条件 • 开发企业企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书齐备 • 取得土地使用权证书和使用土地批准文件 • 持有建设工程规划许可证和施工许可证 • 已通过竣工验收 • 拆迁安置已落实
它生活在沙漠里，不需要水源也可以生存，它的形状像手掌一样，并且满身长着细细的像针一样的刺。记得上次妈妈刚买回的仙人掌，不知道是谁把它放在凳子上了，我也没注意一屁股坐上去了疼得我嗷嗷大叫。
认识风险
它生活在沙漠里，不需要水源也可以生存，它的形状像手掌一样，并且满身长着细细的像针一样的刺。记得上次妈妈刚买回的仙人掌，不知道是谁把它放在凳子上了，我也没注意一屁股坐上去了疼得我嗷嗷大叫。
经营风险: 因销售行为不当或管理不善而致公司的经营风险。
它生活在沙漠里，不需要水源也可以生存，它的形状像手掌一样，并且满身长着细细的像针一样的刺。记得上次妈妈刚买回的仙人掌，不知道是谁把它放在凳子上了，我也没注意一屁股坐上去了疼得我嗷嗷大叫。

房地产销售中的法律问题与风险防范探讨

深圳某开发公司置业顾问误将定金写作订金在房价下跌
时引发群体退房事件致公司严重损失；
◆分则
⊙商品房销售过程中可能涉及的法律问题
⊙对可能发生的问题风险评估 ⊙对可能发生的风险有效规避控制 ⊙应过程包括展示宣传意向预定购阶段
缔约过程包括介绍说明谈判签约阶段
• 现货售款的条回件收风险防范
• 开发企业企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书齐备
• 取得土地使用权证书和使用土地批准文件
• 持有建设工程规划许可证和施工许可证 • 已通过竣工验收 • 拆迁安置已落实
小结：上述条件的满足是楼盘销售的前置
条件,是销售信心的基本来源,同时上述条件的满足与恰当展示或必要出示,更是培植与激发购买欲望的有效武器,只有在与潜在客户或准客户的数次谈判交锋中充分运用这些武器并配合灵活的销售技巧,才是达成销售业绩的客观保证,这些问题系法律问题但不是房屋销售中的法律风险,可只有了解了这些基本知识,作为置业顾问,才有可能成为一名攻防兼备的合格销售人员,
●面积误差的处理原则在文本合同中有既定的内容,但销售人员仍须熟悉了解相关法规对面积误差的处理标准与处理依据,切记：专业才能赢得赞许与信任
●产权证等证书的办理时间与办理条件的明确界定,若不能办理或不能如意办理的责任归属,道理同上,但置业顾问仍须掌握办理证书的专业知识,知道办理程序与正常的办理时间以及所需的法律手续,办理证书的责任主体在买受人,出卖人只须承担协助之责,但现实交易中责任主体恰恰移位,销售人员仅可明白其中道理切不可大肆宣扬以免影响购房人的购房信心；法律依据：城
★所谓定金罚则即双倍返还制度一般仅指定金而不包括订
金、押金、担保金等,
★ 为保证最终签约率,在签订上述协议时须明确规范填写该

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（一）、合作开发房地产合同的表现形式
表现形式：实践中常见的联建协议、参建协议、房屋合建合同、合作建房协议均属于合作房地产合同
（二）合作开发的特征和种类
4.1、合作开发的常见风险
4.1、合作开发的常见风险
（三）、合作开发的风险及防范
【法律风险】
1、合作开发的联营性质决定了参建、联建协议不得设定保底条款，否则将据实认定合同性质，并导致无效合同的出现。（联营合同中的“保底条款”，通常是指联营一方虽向联营体投资，并参与共同经营，分享联营的赢利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时，仍要收回其出资和收取固定利润的条款。联营合同中有保底条款的，联营合同有效，但该保底条款无效。属于无效民事行为。）
内容大纲
第一部分房地产前期开发阶段第二部分房地产施工建造阶段第三部分房地产销售阶段第四部分物业管理阶段
第一部分房地产前期开发阶段
一、项目收购中的法律风险二、项目转让中的法律风险
三、项目转让的变通方式四、合作开发
第一部分房地产前期开发阶段一、项目收购中的法律风险
（一）直接收购项目方式
4、承包方式
1. （1）建设全过程承包：承包商根据开发商提供的开发项目可行性报告及设计要求，完成项目勘察设计，设备材料采购，组织工程施工，直至竣工，向业主交钥匙【适用情况、优势】大型复杂的工程项目，便于充分利用承包商在勘察、设计、施工等方面雄厚的技术经济力量及丰富的组织管理经验，以图降低工程造价，缩短建设工期。
（2）按照出让合同约定进行投资（5）确认是否存在分层设立的
开发，属于房屋建设工程的，完
土地使用权。
成开发投资总额的百分之二十五
以上，属于成片开发土地的，形
成工业用地或者其他建设用地条
件。转让房地产时房屋已经建成
的，还应当持有房屋所有权证书。
（3）国有划拨土地使用权的取得问题。
第一部分房地产前期开发阶段二、项目转让中的法律风险
（一）、项目直接转让
1、项目转让的特点：（1）项目转让是指将已经获得立项批准具备开工条件
的房地产开发项目转让给第三方的行为。（2）时间点上是在取得商品房预售许可证之前，否则
就可能是房屋转让。
（一）项目直接转让
【项目直接转让的法律风【防范对策】
险】
1.对行政变更的复杂性和
转让方对项目转让时必须
（2）阶段承包：承包商承包建设过程中某一阶段或某些阶段的工作。如：设计机构仅承担勘察设计，施工企业承包施工。
【优势】发挥各专业承包单位专业特长。【劣势】增加了开发企业进行组织、协调和控制的难度。
2.风险：（1）承包商选择不当的法律风险（2）承包合同法律风险。
第一部分房地产前期开发阶段四、合作开发
二开发商该如何约定垫资施工
【风险分析】
《关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知》与最高院关于审理建设工程施工合同纠纷的司法解释有矛盾— —对垫资和垫资利息有约定应支持
（一）直接收购项目方式
【项目标的风险】
【防范对策】
1、项目标的现状风险。如地理位（1）审查房地产项目的合法性。
置、交通条件、是否毛地、拆迁（2）确认是否符合上述法定转
状况等。
让条件。
2、项目合法性风险。
（3）调查项目开发情况。
（1）取得土地使用权
（4）避免收购毛地的风险。
税费负担要有充分了解。
已完成了法定要求的投资， ·项目直接转让一是手续复杂；
否则将视为炒卖土地，不
二是需缴纳数额相当可观的过户税
仅转让合同无效，甚至存
费
在刑事风险。
2.项目转让合同无效的风
险。注意在项目转让时完成法定
投资要求，达到法定转让条件。
第一部分房地产前期开发阶段三、项目转让的变通方式
生的法律风险
一黑白合同的法律风险与对策
1、黑白合同的表现形式
2、法律风险
《招标投标法》、《建设工程价款结算暂行办法》、《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》：“以备案的中标合同为准 ”
3、防范对策
有利的新的施工合同、补充协议要及时到建设主管部门备案，以防止出现对己不利的黑白合同
2、联建协议不办理审批、备案手续将导致提供资金的联建方形成实质上的参建方，无法对土地、房屋享有相应物权，存在不能直接取得产权的重大风险
第二部分房地产施工建造阶段
1、黑白合同的法律风险与对策 2、开发商该如何约定垫资施工 3、工程未经验收合格，提前交付使用的风险 4、警惕施工合同中的默示条款，避免不作为而产
1、增资扩股方式
（1）适用对象：适用于资金严重短缺需要引入投资者进行合作的房地产企业【案例5】
（2）优势：可以便捷地实现股权融资功能，解决开发商的资金不足问题。尤其是在分红时可按实缴出资比例进行红利分取。阶段性资金拆借，是在项目确定以后进入成熟期之前，销售回款和项目贷款又没有落实的情况下，发展商愿意承担较高的借款利息，这时发展商的资金缺口一般在6个月左右，继而项目融资可以到位或销售回款能够实现。
（1）适用对象：具有短期融资目的房地产企业。（2）优势：阶段性股权融资的好处是不增加负债率，
因为负债率过高，财务报表不好，后期贷款难以获得。
（3）运作模式：项目确定下来之后、即将进入成熟期之前，开发商从银行得到贷款支持越来越困难，房地产开发企业通过增资扩股的方式进行融资，而在房地产项目实现销售后溢价回购原所增股权。
3、商品房包销方式
（1）操作模式。可以用包销来代替项目转让，包销人按包销合同约定的时间分期分批支付包销款等于变相的支付项目转让款或合作款，将项目转让合同中受让方的权利义务转化为包销合同中包销方对项目经营管理的权利义务
（2）法律依据和特征 A 包销合同的委托方必然是房地产开发商，而受托方即包销人按照《商品房销售管理办法》应是房地产中介服务机构。 B 签订包销合同的时间可以是在预售许可证取得之前或之后，均不影响合同的效力。 C 包销价款的确定与支付问题允许由合同当事人意思自治。