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佳兆业集团经营分析报告2021年2月目录一、多元化拿地重要性提升，政策推动城市更新发力 (6)1.1“三稳”背景下非市场化拿地重要性提升....................................................................6 1.2 城市更新频迎政策春风，进程加快周转提升 .. (6)二、 城市更新领跑者，兼具规模与盈利优势 (9)2.1 更新储备量足质优，政策保障转化节奏..................................................................9 2.2 获地成本优势明显，支撑较高盈利空间. (11)三、 销售高斜率增长，优质资源助力发展 (12)3.1 深耕粤港澳大湾区，销售持续高增....................................................................... 12 3.2 城市圈红利释放，粤港澳大湾区再迎机遇............................................................. 13 3.3 坐拥大湾区优质土储，充足资源保障增长. (14)四、 毛利率改善，财务状况持续优化.....................................................................16 盈利预测与投资建议.......................................................................................19 市场提示 .. (20)五、 六、图表目录图表1 地价波动大于房价 (6)图表2 多元化获地方式 (6)图表3 中央层面城市更新政策梳理 (7)图表4 各地方城市更新政策梳理 (7)图表5 广州、深圳城市更新规模提升 (8)图表6 城市更新期限与项目IRR 敏感性分析 (8)图表7 公司城市更新经典项目 (9)图表8 公司城市更新储备占地面积分布（2020H1） (10)图表9 公司历年城市更新已转化项目建面 (10)图表10 图表11 图表12 图表13 图表14 图表15 图表16 图表17 图表18 图表19 图表20 图表21 图表22 图表23 图表24 图表25 图表26 图表27 图表28 图表29 图表30 图表31 图表32 图表33 图表34 图表35 图表36 公司城市更新项目占销售额比例 (11)公司土储内城市更新面积、货值占比（2020H1） (11)公司土储内城市更新项目平均地价 (11)公司2020H1 转化城市更新项目成本及预期售价情况 (12)深圳2019H2 以来公开招拍挂出让用地情况 (12)公司权益销售额及增速 (12)公司实际销售额与目标销售额对比 (12)公司权益销售面积及增速 (13)公司销售均价 (13)公司销售金额区域分布 (13)公司销售金额城级分布 (13)粤港澳大湾区各地城镇化率 (14)粤九城销售规模走势 (14)2020-2030 年大湾区粤九城新增城镇人口住宅需求测算 (14)主流房企土储去化周期对比 (15)公司土储建面分布（2020H1 末） (15)公司大湾区土储建面分布（2020H1 末） (15)公司土储预计货值分布（2020H1 末） (16)公司大湾区土储预计货值分布（2020H1 末） (16)公司营业收入及增速 (16)公司净利润及增速 (16)公司归母净利润及增速 (17)公司持有人应占核心净利润及增速 (17)公司2020H1 毛利率优于主流房企 (17)公司2020H1 净利率延续上行 (17)公司期间费用率走势 (18)公司负债率、现金短债比优化 (18)图表37 图表38 图表39 主流房企融资成本对比 (19)简要损益预测表 (19)RNAV 估值 (20)一、多元化拿地重要性提升，政策推动城市更新发力1.1“三稳”背景下非市场化拿地重要性提升过往招拍挂为多数房企主要获地渠道，但随着近年地价持续高企、房价相对稳定，新获项目利润空间收窄，房企拿地逐渐向收并购、城市更新、商业文旅配套等多元化方式倾斜。
佳兆业可园二期施工组织设计目录第一章编制说明及编制依据 (10)1.1、编制说明 (10)1.2、编制依据 (10)1.2.2、现场实地场地移交情况 (10)1.2.4、国家、地方、行业及企业的标准、图集 (10)第二章工程概况 (10)2.1、工程简介 (10)2.2、工程地址及现场条件 (11)2.3、承包内容 (11)2.4、业主指定分包合同范围内容 (12)2.5、工程目标 (13)2.5.1、质量目标 (13)2.5.2、工期目标 (13)2.5.3、安全文明目标 (13)2.5.4、环境保护目标 (13)2.6、施工现状 (13)第三章工程重难点分析及应对措施 (13)第四章施工总体部署 (16)4.1、项目组织管理机构图 (16)4.1.1、概述 (16)4.1.2、项目经理、技术负责人及其它主要管理人员简历 (16)4.1.3、项目主要管理人员岗位职责 (16)4.2、施工总平面布置 (19)4.2.1、施工总平面布置原则 (19)4.2.2、总平面布置及其说明 (19)4.2.3、临水临电布置说明 (22)4.2.3.1临水方案 (22)4.2.3.2临电方案 (27)4.3、施工进度计划及说明 (33)4.3.1、施工总体思路 (33)4.3.2、各施工阶段详细部署 (34)4.3.3、详细进度计划 (35)4.4、劳动力安排计划 (35)4.5、工程投入的主要施工机械设备、主要施工机械进场计划 (36)4.6、主要材料安排计划 (36)4.6.1、钢筋安排计划 (36)4.6.2、混凝土使用计划 (37)4.6.3、模板、外架等措施材料 (37)4.7、施工进度计划及工期保障措施 (38)4.7.1、保证工期的组织管理措施 (38)4.7.2、保证工期的资源配备措施 (39)4.7.3、确保工期的其它保证措施 (40)第五章主要施工方案及技术措施 (43)5.1、测量方案 (43)5.1.1、编制依据 (43)5.1.2、测量内容 (44)5.1.3、测量重难点分析及应对措施 (44)5.1.4、施工部署 (44)5.1.5、施工方案 (45)5.1.6、质量控制要点 (51)5.2、土方回填方案 (52)5.2.1、编制依据 (52)5.2.2、土方回填重难点分析及应对措施. 535.2.3、施工部署 (53)5.2.4、施工方法和程序 (53)5.2.5、质量控制要点 (54)5.3、主体结构施工方案 (55)5.3.1、钢筋工程 (55)5.3.2、模板工程 (68)5.3.3、混凝土工程 (76)5.4、防水工程方案 (86)5.4.1、编制依据 (86)5.4.2、施工重难点分析及应对措施 (86)5.4.3、施工部署 (88)5.4.4、施工工艺 (90)5.4.5、质量控制要点 (100)5.4.6、安全文明施工注意事项 (104)5.5、砌筑工程施工方案 (105)5.5.1、编制依据 (105)5.5.2、施工部署 (105)5.5.3、施工工艺 (106)5.5.4、质量控制要点 (112)5.5.5、安全文明施工注意事项 (113)5.6、抹灰工程施工方案 (114)5.6.1、编制依据 (114)5.6.2、施工部署 (114)5.6.3、施工工艺 (115)5.6.4、质量控制要点 (120)5.6.5、安全文明施工注意事项 (122)5.7高温、雨季、防台风施工措施 (123)5.7.1、高温下的施工措施 (123)5.7.2、雨期施工措施 (125)5.7.3、防台风施工措施 (128)5.8节能工程施工方案 (129)5.8.1、基本要求 (129)5.8.2、节能设计工程概况 (131)5.8.3、建筑节能主要施工方法 (132)5.8.4、施工阶段与质量控制主要内容.. 1325.8.5、安全管理 (143)5.9模板拆除方案 (145)5.9.1、严格执行拆模申请制度： (145)5.9.2、楼板及墙柱模板拆除： (145)第六章施工管理 (146)6.1、技术管理 (146)6.1.1、技术管理目标 (146)6.1.2、项目技术管理组织机构 (146)6.1.3、项目技术管理程序 (147)6.1.4、项目技术管理职责 (148)6.1.5、技术管理工作 (149)6.1.6、建筑“四新”技术的推广及运用 1566.2、质量管理 (158)6.2.1、本工程质量管理重点及应对措施 158 6.2.2、质量目标 (159)6.2.3、质量管理组织机构 (160)6.2.4、质量管理职责 (160)6.2.5、质量管理制度 (164)6.2.6、质量管理流程 (165)6.2.7、过程质量管理措施 (166)6.2.8、施工质量通病防治措施 (170)6.2.9、成品保护措施 (179)6.3、安全、文明施工管理 (182)6.3.1、本工程安全、文明施工管理重点及应对措施 (182)6.3.2、安全、文明施工管理目标 (184)6.3.3、安全管理组织机构 (184)6.3.4、安全生产岗位职责 (184)6.3.5、安全管理制度 (190)6.3.6、安全生产事故应急预案 (194)6.3.7、安全防护技术措施 (200)6.3.8、文明施工管理 (204)6.4、和谐、绿色施工 (206)6.4.1、环境管理方针目标 (206)6.4.2、环境管理方针 (206)6.4.3、环境管理组织机构 (206)6.4.4、环境管理职责 (207)6.4.5、环保管理制度 (207)6.4.6、现场布置及防污染管理措施 (208)6.4.7、材料设备及废弃物的管理措施.. 212 第七章总承包管理 (212)7.1、总承包工程管理概述 (212)7.2、总承包工程管理流程 (213)7.3、总承包管理模式 (213)7.4、总承包项目经理部机构设置及职能分配 (214)7.5、项目公共关系管理 (214)7.5.1、总包对周边关系的协调、配合.. 2147.5.2、总包对业主的配合 (215)7.5.3、总包对监理的配合 (216)7.5.4、总包对设计的配合 (216)7.5.5、总包对专业分包的管理与配合.. 217 7.6、总包对施工现场的管理 (221)7.6.1、施工现场管理模式概述 (221)7.6.2、现场消防、保卫管理 (221)7.7、总包技术管理 (224)7.8、总包质量管理 (224)7.9、总包安全文明施工管理 (224)7.10、总包和谐、绿色施工管理 (224)附图表：表.1拟投入的主要施工机械设备表表.2劳动力计划表表.3施工进度计划图表.4施工总平面图（表4-1地下室结构施工平面布置图、表4-2地上结构与粗装修极端施工平面图、表4-3粗装修阶段施工平面布置图、表4-4地下室结构施工临电平面图、表4-5地上结构与粗装修阶段临电施工平面图、表4-6地下结构施工临水平面图、4-7地上结构与粗装修阶段施工临水平面图、4-8现场配电箱系统图）表.5项目管理组织机构图第一章编制说明及编制依据1.1、编制说明本施工组织设计是根据业主方招标文件、施工合同、施工图纸及施工现场实际情况而编制的。
目录第一章项目用地周边环境分析............................. - 1 -一、项目土地性质调查................................. - 1 -二、地块手续进展..................................... - 2 -三、项目用地周边环境调查............................ - 3 -四、地块交通条件调查................................. - 4 -五、周边市政配套设施调查............................. - 6 -第二章区域市场现状及其趋势判断......................... - 8 -一、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 ..... - 8 -二、项目所在地房地产市场总体供求现状................. - 9 -三、商品住宅客户构成及购买实态分析.................. - 10 -第三章类比竞争楼盘调研............................... - 11 -第四章项目定位........................................ - 14 -一、主力客户群定位.................................. - 14 -二、功能定位 ....................................... - 17 -三、价格定位 ....................................... - 18 -第五章投资估算........................................ - 21 -一、投资估算范围.................................... - 21 -二、项目概况 ....................................... - 21 -三、土地成本 ....................................... - 21 -四、建设总成本汇总表................................ - 22 -五、销售收入估算.................................... - 24 -第六章财务评价与社会效益分析.......................... - 24 -一、项目损益表 ..................................... - 24 -二、盈亏平衡分析.................................... - 25 -三、敏感性分析 ..................................... - 25 -第七章项目融资........................................ - 26 -第八章结论............................................ - 27 -第一章项目用地周边环境分析一、项目土地性质调查**地块位于通州区梨园镇梨园大队王长村，北至蔷泉家园小区，南至规划路，东至规划路，西至强力家具厂。
佳兆业地块可行性研究报告目录第一部分市场可行性分析一．宏观市场分析二．区域市场分析三．区域市场环境分析及预测四．市场可行性总结第二部分项目可行性分析一. 项目概况1.宗地现状2.技术控制指标二. 项目分析与初步定位1.资源供给条件2.项目SWOT分析3.项目定位分析三．项目财务分析1.销售收入估算2.成本费用估算3.盈利能力分析4.盈亏平衡点分析四. 项目风险分析1.不确定因素分析2.项目风险及其规避方式五. 项目可行性综合评述附表：项目成本及盈利估算表利润表第一部分市场可行性分析一、宏观经济分析：1、城市概况：东莞市位于广东中南部，珠江口东岸、东江下游的珠江三角洲区域。
西北距广州59公里，东南距深圳99公里，距香港140公里。
东西长约70.45公里，南北宽约46.8公里，全市陆地面积2,465平方公里。
东莞北靠广州，南依深圳，东邻惠州、博罗，西与番禺隔珠江相望，不但是穗、深、港经济走廊的黄金地段，沟通珠江两岸和深圳、珠海的桥梁，也是广九铁路、广深准高速铁路、广梅汕铁路与大京九铁路的交汇处，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。
东莞市现辖4区和28个镇，678个村（居）委会。
其中莞城区、东城区、万江区、南城区位于市区范围内。
截至2003年底，东莞市总人口为599.41万人，户籍人口为158.96万，暂住人口440.44万。
城区户籍人口32.64万人，暂住人口52.09万。
本项目所在南城区2003年常住人口4.30万人，外来人口5.68万人。
在东莞市区四个区中，东城是目前人口最密集的行政区。
2、东莞宏观经济发展状况：东莞市经济持续快速发展，城市竞争力进一步增强。
2003年东莞市的城市成长竞争力位居全国第九位。
2004年被评为中国最佳魅力城市和最具经济活力城市。
国家统计局2004年中国城市综合测评中，东莞市综合实力名列全国大中城市12位，地级市第1位，具有巨大的经济发展潜力。
■国内生产总值增长情况东莞2004年全市完成生产总值1155.3亿元，比上年同期增长21.93%，增速比上年同期快2.13个百分点。
工程竣工质量评估报告编制：总监理工程师：单位技术负责人：XXX监理有限公司二零一三年十二月十八日前言XXX监理有限公司受业主的委托对佳兆业中央广场一期1栋、2栋项目工程实施监理工作。
我公司于2011年6月1日开始对XXX1栋、2栋工程进行施工阶段的监理。
在建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的共同努力下，该工程于2013年12 月 20日达到基本竣工条件。
一、项目名称1、XXX二、项目参建单位建设单位：XX有限公司设计单位：XX程设计顾问有限公司质量监督单位：XX量监督站监理单位：XX设监理有限公司总承包单位XXX局有限公司电梯施工单位：XXX限公司深圳分公司消防施工单位：XX设有限公司园林施工单位：XXX工程建设有限公司地质勘察单位：XXX勘察有限公司装饰工程单位：XXX工程有限公司三、工程概况1、本工程场地东侧为本项目2＃和3＃地块，南侧为4#、5#地块。
1#地块总用地面积为51366平米，总建筑面积：327650平方米，规划建1栋1#～7#住宅楼及周边商业楼和2栋幼儿园，住宅楼设计楼高为49层、50层（周边商业楼3层），幼儿园设计楼高为3层。
住宅楼楼高约150.0m，设地下室2层，深度为8.5m（按±0.00以下计）；幼儿园楼高约12.0m，无地下室。
2、基础形式：主楼采用人工挖孔灌注桩，裙房下采用天然独立基础；3、结构形式：剪力墙结构，其中1、2、3、7栋在4层板面局部设钢骨梁式转换；4、抗震等级：工程设防烈度为6度，工程安全等级为二级。
四、监理组织依据我司承担XXX1栋、2栋监理项目后，根据现场实际需求即组成由总监理工程师负责、总监代表、土建、水暖、电气安装各专业监理人员，构成的现场监理项目部，并于2011年6月1日正式进驻工地，依据监理合同、监理规范、设计文件、现行施工验收规范、规程和标准、施工合同等实施该项目的施工过程同步监理。
五、相关手续核查本工程建设单位各项报建手续齐全、合法。
佳兆业地块可行性研究报告目录第一部分市场可行性分析一．宏观市场分析二．区域市场分析三．区域市场环境分析及预测四．市场可行性总结第二部分项目可行性分析一. 项目概况1.宗地现状2.技术控制指标二. 项目分析与初步定位1.资源供给条件2.项目SWOT分析3.项目定位分析三．项目财务分析1.销售收入估算2.成本费用估算3.盈利能力分析4.盈亏平衡点分析四. 项目风险分析1.不确定因素分析2.项目风险及其规避方式五. 项目可行性综合评述附表：项目成本及盈利估算表利润表第一部分市场可行性分析一、宏观经济分析：1、城市概况：东莞市位于广东中南部，珠江口东岸、东江下游的珠江三角洲区域。
西北距广州59公里，东南距深圳99公里，距香港140公里。
东西长约70.45公里，南北宽约46.8公里，全市陆地面积2,465平方公里。
东莞北靠广州，南依深圳，东邻惠州、博罗，西与番禺隔珠江相望，不但是穗、深、港经济走廊的黄金地段，沟通珠江两岸和深圳、珠海的桥梁，也是广九铁路、广深准高速铁路、广梅汕铁路与大京九铁路的交汇处，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。
东莞市现辖4区和28个镇，678个村（居）委会。
其中莞城区、东城区、万江区、南城区位于市区范围内。
截至2003年底，东莞市总人口为599.41万人，户籍人口为158.96万，暂住人口440.44万。
城区户籍人口32.64万人，暂住人口52.09万。
本项目所在南城区2003年常住人口4.30万人，外来人口5.68万人。
在东莞市区四个区中，东城是目前人口最密集的行政区。
2、东莞宏观经济发展状况：东莞市经济持续快速发展，城市竞争力进一步增强。
2003年东莞市的城市成长竞争力位居全国第九位。
2004年被评为中国最佳魅力城市和最具经济活力城市。
国家统计局2004年中国城市综合测评中，东莞市综合实力名列全国大中城市12位，地级市第1位，具有巨大的经济发展潜力。
■国内生产总值增长情况东莞2004年全市完成生产总值1155.3亿元，比上年同期增长21.93%，增速比上年同期快2.13个百分点。
东莞连续8年国民生产总值增长率超过16%，继续保持高速平稳增长。
东莞市总体经济水平的大幅快速提高，带动了东莞市民生活水平不断改善，消费能力和消费需求迅速提高。
但是过去10年作为制造业、生产型的产业形态发展，到现阶段开始形成发展的制约，因此，东莞市正面临产业结构调整升级转型的过程，在整体城市提升的过程中，更是刺激了住宅消费市场的需求，对房地产开发而言，存在较大的潜在的机会点。
■人均消费性支出东莞市城镇居民人均年消费性支出2004年前三季度城镇居民年人均消费性支出14228元，同比增长13.7％。
至2004年末，东莞每百户已经拥有家用轿车33辆。
从消费结构的恩格尔系数（食品消费占消费支出的比重）观察，东莞2003年恩格尔系数为31.1％，根据国际上恩格尔系数标准衡量，恩格尔系数低于30％为富裕型水平，东莞已基本接近达到富裕型的消费结构。
经过近10多年的发展，东莞已经逐步发展和富裕，同时造就了大量的高端住宅消费群体，占据了相当程度上的社会财富，有着极强的购买力。
3、东莞发展分析：根据已经获得广东省人民政府批准的《东莞市城市总体规划（2000－2015）》显示，该规划将城市规划区确定为市域现状4区28镇，总面积2,465平方公里；城市总体规划范围为城区、东城、万江、南城4个区和寮步镇西北7个自然村的行政用地，总面积237.6平方公里。
规划期限为近期2000－2005年，远期2006－2015年，远景2015年以后。
该规划对东莞市未来城市发展趋势及东莞市房地产未来发展格局具有重要的意义，作出具体分析如下：■城市发展目标>>以制造业名城为特色的现代化中心城市；>>珠江三角洲东岸重要的地区性中心城市；>>重要的信息技术产业化基地；>>省级历史文化名城。
东莞市把建设“以国际制造业名城为特色的现代化中心城市”为核心发展战略目标，争取在制造、商贸、科技、信息、服务等方面成为区域中心，成为国际制造业名城、生态绿城以及文化新城，成为IT产业发达、综合实力雄厚、创新功能突出以及城市环境优美的现代中心城市。
■一网两区三张牌>>构筑环市基础设施网络；>>建设城市新区，开发建设松山湖科技产业园区；>>打好民营牌、城市牌、外资牌三张牌。
■一个中心连接东西两翼增强中心城区的综合服务功能，发挥其集聚、辐射作用。
形成“以中心城区为核心，以虎门、常平为副中心，石龙、塘厦、长安、樟木头、麻涌为中心镇的一中心多支点”的城镇空间布局结构和“一个中心连接东西两翼”的城镇发展形态。
具体而言就是将东莞划分为西北经济片区、西南经济片区、中北经济片区、东南经济片区四大经济片区。
过去的东莞的发展过程中，形成了“多重心、无中心”的格局，现行的规划使得未来中心城区作为大东莞市的绝对核心，势必逐步形成镇区对城区的向心力，随着行政、金融、商务的聚集，客流人流也将向城区积聚，对城区的发展而言，开拓了更大的市场空间。
■城市建设2003年围绕“五年见新城”目标，以“一江，两环，三块，四片”为重点城市面貌得到明显改观。
高标准规划建设一批（已规划建设项目27项，预计工程总投资达65亿元）城建工程项目，力争到2005年，打造“制造业中心、商贸中心、科技中心、信息中心、服务中心的功能定位和国际制造业名城、生态绿城、文化新城”的城市形象，建设一个适宜居住、创业的城市。
通过打造“四纵十横”的高等级公路主骨架，初步把全市建成一个“一小时生活圈”，并籍此进一步延伸和拓宽东莞辐射的范围，密切与广州、深圳两个中心城市之间的联系。
市政府在基础设施的大力投入，为房地产市场发展提供良好的发展基础。
■远景人口规划中心城区近期人口规划（至2005年）原定为71万人，现调整为100万人，中心城区实际人口迅速膨胀，整体规划产生的效应正趋于明显。
建设用地规模由57.5平方公里调整为97平方公里。
数据来源：《中心城区近期建设规划（2003～2005）》、《2004东莞年鉴》[结论]：东莞市充分利用重要的地理位置，努力发展以制造业为主的开放性经济，如今已经成为珠三角乃至中国发展速度最快的城市之一，其居民消费购买力达到了非常高的水平,并且仍保持较好的增长势头,对房地产的发展创造了良好的经济基础。
东莞市现在完成的规划建设以及未来的规划发展，基础设施、各种配套和大环境都得到了迅速的改善与发展，这表明将吸引着越来越多的本土莞人以及非莞籍人口选择在莞置业。
二、东莞市房地产总体市场分析1、房地产投资状况：东莞市近年来商品房开发投资总额亿元近年来东莞市房地产市场趋旺，2004年房地产开发投资93.45亿元,同比增长70.3%，2003年房地产开发投资54.9亿元，同比增长104.5%，房地产投资呈现持续2、商品房施工面积：东莞市近年房地产施工面积从以上的数据分析来看，2004年东莞市的房地产行业的施工面积为834.35万平方米，同比增长21%，表明东莞房地产市场投资进一步加大，投资放量增长，未来两年的房地产市场供应量将急剧增长。
3、商品房竣工面积：东莞市近年房地产竣工面积万平方米2004年东莞市房地产当年竣工面积为136.55万平方米，同比下降46.9%，与2004年施工面积对比分析，施工面积与竣工面积比值达到6.11倍，该指标高达6.11,远远高于东莞历年该指标的平均值。
如果房地产市场无法进一步扩容,明后两年的东莞房地产市场将面临着巨大的消化压力。
4、批准预售面积：2004年是东莞市房地产市场历年来市场供应量最大的一年,批准预售项目的个数达到206个,批准预售面积561.6767万平方米,同比增长541.8%。
从市场看，截至2004年底,依然不断有新盘出现在市场上,“开盘””认筹”等营销活动不断,显示出市场的供应量大的局面。
5、商品房销售面积：东莞市近年房地产销售面积东莞全市商品房销售面积2003年度同比增长最大，销售面积达到218.46万平方米，是2002年的2.3倍；2004年销售面积为211.5万平方米，同时与同期东莞市批准预售面积516.68万平方米相比，销售面积仅为预售面积40.93%，说明2004年房地产整体上供需矛盾逐渐突出，地产二级市场面临相当压力。
6、商品房空置面积：东莞市近年房地产空置面积2004年全市商品房空置面积115.27万平方米,比去年同期增长2.29%；2003年全市商品房空置面积112.69万平方米，比2002同期增长19％,2004年的增速有所减缓,是同期销售面积的54.50%，说明空置面积总量仍很高，较高的市场空置率是市场预警信号。
通过竣工面积与空置面积的交互分析，可以看出，东莞商品房空置率比2003年已经有所下降，市场需求走向稳定。
7、东莞中心城区房地产状况■中心城区概述：根据已经获得广东省人民政府批准的《东莞市城市总体规划（2000－2015）》显示，城市总体规划范围为莞城、东城、万江、南城4个区和寮步镇西北7个自然村的行政用地，总面积238平方公里。
近年来，东莞市进行了大规模的城市基础建设。
东莞城区内交通路网发达，莞太路、东莞大道、莞长路、莞樟路、莞龙路、三、四、五环路及城市外环线，莞深高速、广深高速等将城区与城区、城区与各镇区、城区与广深之间形成了紧密的联系。
■中心城区规划：城市总体布局贯彻“新城靠山、旧城依水”的指导思想，东、南方向为城市主要发展方向。
规划中心城区包括6大片区：即新城中心区、旧城区、东城北片区、东城南片区、南城片区和万江片区。
设市级城市中心、区级城市中心和居住区级中心。
市级城市中心包括新城中心和旧城中心两部分，区级城市中心按城市片区布局，东城、万江设独立区中心。
工业（工业进园）和居住区集中成片布局，形成中心突出、放射发展的整体布局。
中心城区功能布局分析：东莞城区分为四个独立的行政区，规划中的城区是东莞市进行城市化建设的重要步骤，最终将会成为体现东莞特色的、现代化的名城。
其中莞城区是旧的行政和经济中心，在只有13.5平方公里的土地上，进行了城市基础建设，形成了东莞人口密度最高，商业最繁荣的区域。
随着新城市规划的出台，南城将成为东莞城市中心，经过几年来东莞政府进行大规模的城市基础建设，东莞大道、中心广场、会展中心等公共设施的相继投入使用，一个暂新、现代化的城市CBD不久后将出现在南城片区，成为整个东莞市的经济、行政、文化中心。
东城作为城区的重要组成部分，是行政区域面积最大的一个区（行政区域面。
