万科设计成本控制要点_--zjer2020

（万科企业管理）(策)万科成本控制指导书成本控制指导书编制人：邵剑审核人：编制时间：年月日目录第一章成本测算总说明第二章成本控制职责划分准则第三章成本控制管理准则附件:成本测算(方案阶段)第一章成本测算总说明一、成本测算测算成本总价为25496万元；建筑面积为51330M2，其中:地上建筑面积43780m2，地下商铺建筑面积7550m2；建筑面积单价:4967元/M2：二、成本测算依据本次成本测算根据设计部9月7日提供的经济指标进行测算。

第二章成本控制管理职责划分准则一、组织管理责任划分为三个层面◆成本总负责中心X公司总经理层◆成本费用发生中心a.地价费用中心：项目发展部b.设计费用中心：设计部c.主体建安费用中心：项目部d.营销费用中心：销售部、企划部e.期间费用中心：财务部◆成本费用审核和监控中心成本管理委员会：成本管理部、财务部二、基本职责划分◆成本费用发生中心的基本职责a.按照测算成本的目标，遵照相关规范和制度开展业务活动。

b.对施工现场、设计单位或经手的每单业务，在总经理授权范围内代表X公司履行项目成本费用监控职责，且对其成本费用失控承担直接和主要责任。

c.配合且接受成本费用指导监控中心按章行使的指导监控职责。

◆成本费用指导和监控中心的基本职责a.组织编制开发项目的测算成本、目标成本费用总指标。

b.组织分解开发项目的具体明细目标成本费用指标。

c.组织编制开发项目的成本费用控制管理方案，且连同明细指标落实到专业部门和专业负责人。

d.跟踪监控和分析评估目标成本费用执行情况，且提出可操作的指导性意见。

e.建立健全目标成本费用管理体系，制定、修改、解释、培训目标成本管理通则及其相关规范、制度。

三、《成本信息月报》的管理准则每月7日前完成该项目的《成本信息月报》的编制，必须包括：本月成本和上月成本的差异；第三章成本控制管理准则壹、开发前期费用的控制管理准则（一）内容（二）控制管理准则1．应注意勘察工作的实效性，避免重复测量定位；2．设计部应注意设计费的合理使用，由于设计合同较多且工作相互关联，应分清各份设计合同的工作内容及工作范围，如设计院未及时完成工作应开扣款单；3．项目部合理应布置临时道路、临时水电位置，选取经济方案施工；二、主体建安费用控制管理准则（一）内容包括（二）控制管理准则1.充分进行施工准备：1)招投标选择优秀而可信的施工队伍；2)制定严密的施工合同，特别是以下几方面：A、明确承包工程范围、甲供范围、限价范围和预结算办法；B、封死预算外施工组织措施费；C、明确无定额项目的费用计算方法；D、配合费、采保费，在总包合同中明确；E、明确要求乙方承担保修责任和业主质量索赔；F、明确设计变更及现场签证的操作方法；3)工程管理部组织完成施工组织设计方案，确保方案的可靠性、经济性；4)进行施工图预算，且严格审查确认中介机构提交的预算报告；2.加强图纸会审的力度，特别是各专业图纸的配合及交叉工作，尽可能在施工图会审时发现问题，减少设计变更，避免现场的返工；3.加强现场管理，减少现场签证；现场工程师及监理加强对签证中隐蔽工程的工作量的审核；4.在目标造价指标控制范围内，选用公共部位和室内装饰性材料及设备；1)甲供材料、设备的采购原则上必须实行招投标；三、公共管网配套费用（一）内容（二）控制管理准则1.尽可能减少或消灭政府垄断工程成本中不合理的成分;对于不属于四大配套X公司范围内的工程原则上不让其施工。

条强条万科集团设计阶段：控制成本的65建筑专业第一部分总评布置.造成回填过高1.室外场地竖向标高不合理,非常重要的一点，控制每一款户型的数量总量，及总平楼型的适当复制，是2.规划与设计上降低前期费用的主要手段。

.走线不合理3.总平上变配电间等机房与服务的区域距离过长,米）内为主，可部（即结构计算按平均1.54.地下顶板上覆土建筑为1~1.5m 米左右覆土区域应做轻质构造（土建构筑物、分缓坡适当升高，但该区域>1.5景观设计反馈建筑设计单位；一般为控制造空盒子或泡沫板、假山塑石）过渡,及以上要方案阶段论4m左右,个别高3m价及土方，起坡最高点区域也控制在以上景墙（从地面起）等重型元素也要作2m证；景观中泳池、亭子、廊架、为条件反馈。

消防车道、登高场地或车行道近可能在一跨地库柱网内。

大树布置在柱点。

5.当然消防通道、登高场地或车行道尽量不在地下室顶板上。

:建筑平面功能.防火分区过多,造成楼梯、门、设备增加1..--防护面积过少造成单元增多人防设计2.:.相邻单元未连接造成临空墙过长---)部分可用临战封堵替代---一框二门的人防门过多(级人员掩蔽所主要室外出入口的楼---进人防前的防倒塌范围过大(按现规范6),坡道及走道做即可梯页1．)应尽量将人防做在建筑投影范围下室外顶板下的人防面积过大(---同.,所以除主要通道上外尽量做混凝土人防门---人防门型号不合理(钢门造价高)时尽量避免汽车通道坡道上做双开的钢防火门)如争取做部分物资库人防功能不合理(----人防主要.,---平战转换方案不合理应尽量平时通风系统与战时系统、用房合用有条件时防爆波电井可与出入口外的人防污水洗消井可与消防电梯集水井合用. .平时电缆井合用即利用局部夹层或室内非人防区域、人防顶板上无直接管线的可取消夹层.----.管沟覆土每厚3~4KG/m2,地下室钢筋增10cm,3.地下室层高及埋深过大(每埋深增大乔用局部堆,1200mm左右10CM,地下室钢筋增1.5~2KG/m2,故覆土原则上地下室面积过4.2m.机械车库 3.6M,有人防3.8m,土、树池处理)；层高无人防尽可能增加车位利用率，相关设备辅助用房先考虑利用主楼空间；多层尽大--，.了解各地的汽车库尺寸、通道的要求（必须写入设计任务书）量不做全地下室查询其地方规范或参用的市、省或国标，杜绝浪费。

万科集团设计阶段：控制成本的65条强条■部分建筑专业总评布置1.室外场地竖向标高不合理，造成回填过高.2.非常重要的一点，控制每一款户型的数量总量，及总平楼型的适当复制，是规划与设计上降低前期费用的主要手段。

3•总平上变配电间等机房与服务的区域距离过长，走线不合理.4.地下顶板上覆土建筑为1〜1.5m （即结构计算按平均1・5米）内为主，可部分缓坡适当升高，但该区域＞1.5米左右覆土区域应做轻质构造（土建构筑物、空盒子或泡沫板、假山塑石）过渡，景观设计反馈建筑设计单位；一般为控制造价及土方，起坡最高点区域也控制在3m左右，个别高4m及以上要方案阶段论证；景观中泳池、亭子、廊架、2m以上景墙（从地面起）等重型元素也要作为条件反馈。

5.消防车道、登高场地或车行道近可能在一跨地库柱网内。

大树布置在柱点。

当然消防通道、登高场地或车行道尽量不在地下室顶板上。

建筑平面功能:1.防火分区过多，造成楼梯、门、设备增加.2.人防设计:一防护面积过少造成单元增多.-- 相邻单元未连接造成临空墙过长.—-一框二门的人防门过多（部分可用临战封堵替代）---进人防前的防倒塌范围过大（按现规范6级人员掩蔽所主要室外出入口的楼梯，坡道及走道做即可）-一室外顶板下的人防面积过大（应尽量将人防做在建筑投影范围下）---人防门型号不合理（钢门造价高，所以除主要通道上外尽量做混凝土人防门•同时尽量避免汽车通道坡道上做双开的钢防火门）----人防功能不合理（如争取做部分物资库）-一平战转换方案不合理，应尽量平时通风系统与战时系统、用房合用•人防主要出入口外的人防污水洗消井可与消防电梯集水井合用•有条件时防爆波电井可与平时电缆井合用•——室内非人防区域、人防顶板上无直接管线的可取消夹层•即利用局部夹层或管沟•3•地下室层高及埋深过大（每埋深增10cm,地下室钢筋增3〜4KG/m2,覆土每厚10CM,地下室钢筋增1. 5、2KG/m2,故覆土原则上1200mm左右，大乔用局部堆土、树池处理）；层高无人防3. 6M,有人防3. 8m,机械车库4. 2m.地下室面积过大- -尽可能增加车位利用率，相关设备辅助用房先考虑利用主楼空间；多层尽量不做全地下室•了解各地的汽车库尺寸、通道的要求（必须写入设计任务书），查询其地方规范或参用的市、省或国标，杜绝浪费。

WORD格式万科集团设计阶段的成本控制标准为了应对目前房地产行业的严峻形势，落实集团确定的“保证楼盘品质、降低工程成本”的发展战略，特别制定：设计阶段成本控制标准。

各专业设计人员在本标准执行过程中，要密切关注国家和地方有关设计的新规范、新标准和有关新材料、新设备及新工艺的应用，并及时总结经验为充实完善和适时更新本标准提供意见和建议。

第一部分土建工程一 .建筑设计１ .设计单位选择1.1初步设计原则由万创设计中心完成；１.2 成熟产品的设计任务，可委托给国内优秀设计单位承担。

２ . 产品前期定位２ .１产品定位前备好多种设计方案的技术资料，参加营销管理部召集的、有集团主管领导和相关职能部门共同参与的产品定位论证会议，一旦形成决定不再作重大调整；２. ２户型调整应该在进行施工图设计之前完成。

３ . 总平面设计３ . １总平面设计应该在与各相关专业及物管部门有关人员充分沟通的基础上进行。

３. ２规划设计应该尽可能利用原有地形、地貌和植被、景观；竖向设计必须考虑场地土方平衡，尽量减少土石方挖填量。

３. ３高大建筑物避开深填方区域及高边坡区域布置；物管用房、泛会所、体育设施、幼儿园、老年人及儿童活动场地、垃圾站及公厕等，应该布置在经济价值较低，并不影响住户和商业的价值区域；３. ４物管收费处、值班室和消防控制室应该设置在业主接待大厅内，以方便业主办事并节省物管人手；３. ５环境坡地应尽量设自然边坡，必须设置挡墙的应尽量减小挡墙高度，必要时可以设置多级挡墙；３ .６10万方以下的小区原则上设两个出入口（不含消防通道）、10～40万方的小区原则上最多设三个出入口（不含消防通道）。

３ .７小区内道路应该人车分流、线路便捷畅通。

小区内的双向车行道道路宽度统一为 6米，消防车道宽度只做 2.5米宽硬质道路，两侧各设0.75米宽的草坪。

3.８应尽量减少小区不可销售的建筑物及设施，人防地下室、消防站、中小学校等尽量异地建设；３. ９在建筑总平面图和竖向布置图中必须明确或增加以下内容：３. ９ . １小区主入口及次入口、地下车库车行及人行出入口和消防紧急出入口的准确位置，其中哪些是建成后不使用的；３. ９ . ２各种管井及生化池的位置、大小、高度等；３. ９ . ３各单体首层的室内及室外标高；３. ９ . ４所有车行道、人行通道、消防回车及扑救场地等；３. ９ . ５注明有高差的场地是挡墙还是放坡，那些由园林处理；专业资料整理WORD格式４. 地下车库４. １小区车库的车容量按规范最低限控制。

规划设计阶段的成本控制2010年08月22日 08:28规划设计环节的成本控制是实现“事前控制”的关键，在该环节进行成本控制可以最大限度的减少事后变动带来的成本增加，具有“一锤定音”的地位和作用。

尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-3%，但对工程造价的影响可达75%以上，所以该环节控制要点和控制内容相当复杂。

基本原则是：周密规划设计，科学研究讨论，严格预算审批。

合理科学的设计，可降低工程造价10%左右。

但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。

设计阶段对项目投资的影响是极其重要，特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%—95%，实际上，当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。

以下经验可供借鉴：一、推行设计招标，择优选择设计单位积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的总体规划、建筑设计、景观设计等放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比定标，这样既可优选出高水平、善沟通的设计单位，又可促进设计单位在项目整体的空间布局、建筑造型、使用功能和景观环境设计上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。

在招标过程中，对设计单位的选择最好是选择适合自己项目定位的设计单位及主案设计师。

设计院的选择原则是最优性价比，专业负责人的选择原则是能力、敬业、团队意识和成本意识。

二、开展限额设计，有效控制造价由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，设计节点把握度差，常导致赶工期、轻质量、各专业图纸矛盾多、细部设计缺失等问题出现。

加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，浪费较大。

因此，甲方必须在设计任务书或投资估算上规定设计限额（造价、主材消耗指标，如每平米钢筋、混凝土用量等），并和设计费挂钩，同时尽可能实行设计监理制度，建立奖惩考核激励机制，加强设计阶段的成本控制。

编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载万科设计变更中的成本控制要点-图纸合同甲方：___________________乙方：___________________日期：___________________篇一：万科设计变更中的成本控制要点5p万科设计变更中的成本控制要点房地产项目开发周期长，前期不确定因素和开发过程中突发因素都比较多，因而难免会出现“变更”。

房地产项目开发中的变更通常分为设计原因变更和非设计原因变更。

设计环节直接决定了公司产品70%勺成本支出，设计变更所带来的成本问题，十分值得房地产企业探讨。

具体而言，设计变更的成本控制紧抓两点：“图纸”+“合同”。

一、变更的界定及分类设计变更包括的范围为：更改工程有关部分的标高、基线、位置和尺寸；增减合同中约定的工程虽；改变有关工程的施工时间和顺序；其它有关工程变更需要的附加工作；合同履行中发包人要求变更工程质虽标准及发生其他实质性变更。

根据发生原因的不同，变更大致可以归结为以下四类：★ 1、设计类设计优化、设计错漏修改、政策变化、技术规范修改、现场条件变化等。

★ 2、现场施工类施工工艺困难、施工进度要求、材料采购供给困难或找不到所需要的合适材料、装修材料的定样定板等★3、营销类市场竞争、客户需求、定位及决策原因；主要指由于市场的变化，对户型、建筑单体、公建配套等进行的修改，这一类变更在分期开发项目的后期经常会出现；由于决策的变更，带来对产品品质档次要求的变化等等。

★4、物业类物业管理需求，如使用功能上不合理等。

二、变更流程管控：提出、归口和审核变更的提出一般有建设单位、设计单位、监理单位和施工单位，客户也有可能，而建设单位内部乂有营销、设计、采购、成本、工程、客服（或物业管理）等多个业务部门，他们从各自的角度也都会对项目提出不同的变更需求。

所以，针对所有的变更，企业必须要有归口管理部门，并要有专人负责进行统一管理、统一编号、统一下发变更通知单至相关部门，做好变更目录、保证变更文档的完整性，并监督设计变更的执行落实（如图纸标注、完成标识等）。

让你知道万科怎么进行结构成本控制万科结构设计成本控制针对成都城花二期含钢量及混凝土含量偏高的情况，我们在三、四期施工图设计的过程中尝试了以下措施，使结构设计趋于经济合理。

通过实践，个人有以下粗浅的认识，谨供大家参考，敬请指正。

谢谢！一.为了达到结构施工图设计成本控制的效果，保证结构施工图设计过程中的信息畅通，设计部、工程管理部、成本管理部共同成立结构施工图设计管理小组，负责结构施工图设计管理工作，并明确小组成员的职责及沟通方式。

二.实行结构施工图设计招标，选择结构设计经验丰富的设计单位，要求参加投标的设计单位针对公司提供的施工图设计资料分别提出如单位面积钢筋和混凝土含量等结构经济指标承诺。

（由于施工图设计单位已选定，这一步我们未做。

）三.依据中标单位的承诺，与中标单位签定结构设计补充协议，重点明确以下要求：1、将《结构专业经济技术表》中的结构设计指标的承诺作为协议附件，要求设计成果必须满足承诺；2、将结构方案作为重点控制环节，梁板柱的布置和尺寸必须经我司认可；3、对于复杂的地质情况，必须与我司共同进行经济性研讨，并经我司认可；4、明确我司对于设计中的阶段性成果及计算依据有检查并要求修改的权利；5、明确如果设计院未按协议约定执行时，我司有权采取的具体处罚措施；6、明确如成果高于要求，我司将给予的具体奖励。

补充协议项目名称：成都万科城市花园三期花园洋房项目建设地点：四川成都三圣乡花果村发包人：成都万科房地产有限公司设计人：四川省建筑设计院发包人：成都万科房地产有限公司（以下简称甲方）设计人：四川省建筑设计院（以下简称乙方）甲方就本公司开发的成都万科城市花园三期花园洋房项目与乙方签定建设工程设计合同，并就该合同中未尽事宜，签定补充协议，条款如下：1． 1．乙方应就本项目组织专门的设计工作组，指定双方认可的设计总复责人，并在合同签订前提供经双方确认的工作组成员名单及联系方式清单。

未经甲方认可，乙方不得在设计过程中任意变更设总及各专业负责人。

万科结构成本控制全过程的方法及措施一、万科结构成本控制的管理思路及方法1、结构成本的管理状况及存在的误区大多开发商仅从经济指标上对结构成本进行控制，极端强调结构成本的控制——含钢量、含混凝土量越低，结构设计越优秀。

但结构成本的降低必然会导致结构安全储备的下降。

那么如何在中间找到一个有效的平衡点使得成本得到有效控制的同时使得建筑品质达标？结构成本—必须是房地产商最应关注的成本！2、对结构成本进行全过程管理的必要性及原因分析设计过程中必须控制的几个关键环节结构体系的确定及主要平面布置图基础的选型及设计图电算模型及计算系数的取值标准单元的样板截面及配筋图地下室的布置及样板配筋图结构转换层的布置及配筋图3、设计院、专业负责人的选择思路1）设计院的考察与选择：设计院态度上要重视我方项目，其公司理念要和我方一致，要容易沟通。

其服务要好，可从侧面了解其口碑。

设计水平要可靠，管理要完善，后期服务到位。

其擅长项目类型要和我方匹配。

规模和名气也是一方面。

2）专业负责人的选择一看其业绩和经验二看其市场反馈---图纸质量、责任意识、成本意识、服务意识三看其配合---图纸修改、专业协调、工地现场配合四看其影响力和控制力---要有行政权力，室主任、总工选人重要还是选公司重要？答：都重要，要选择最佳团队。

4、项目策划阶段、规划阶段结构成本的影响5、设计周期基准设计周期的合理取值：设计周期对总成本的影响资金的时间价值结构成本控制的管理思路和技术方法(转帖)市场风险的变化产品的实际价值时间成本曲线保证质量、不增加成本的前提下缩短设计周期组织的重视及措施工序的前置及搭接标准化设计的推广6、项目限额设计合同的内同及效果限额设计合同的引入和使用意义---对设计质量的必要约束，不可缺少限额的内容---可以控制的指标，如钢含量、砼含量等；对易离散指标可给出范围限额的数值—比当地平均水平略低，要让设计经过努力可以达到。

限额要有弹性，允许特殊建筑局部调整双赢思路---要有奖惩措施设计的限额问题设计的服务问题----改图、现场服务；指定甲方认可的服务人员设计费的合理取值必须比市场平均水平偏高，高于设计院的心理预期，要设置质量奖金，由甲方分配质量奖金（采取明或暗的方式）设计费支付的时间和对象---设计团队，甲方认为贡献大服务好的个人7、项目结构设计的技术原则8、地产公司结构设计的管理流程设计过程中如何对设计院进行管理？各专业中间检查点的设置，出现问题要沟通使之符合要求实际进度与计划的关系，出现问题，发函预警团队成员的水平与数量校核调整---保证有足够的力量在做我的项目设计院校审时间的保证---建议采用第三方校对各专业接口及外部接口的协调管控---如室外综合管线，最好由设计院总管。