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风景名胜区产权解析摘要:对风景名胜区产权问题,长期以来我们的认识一直比较模糊,本文试图通过对产权概念、我国风景名胜区产权存在问题、内容等方面的解析,对我国风景名胜区的产权作一个比较清晰的解读。
关键词:风景名胜区;产权;所有权长期以来,我国风景名胜区的产权受到法律和制度的影响,产权关系长期界定不清,产权制度安排不够合理,造成了风景名胜区的粗放经营、低效配置、资源质量下降,下面我们就对我国风景名胜区产权进行解析。
一、产权是经济所有制关系的法律表现形式主要包括:财产所有权,财产的使用权,财产的收益权,财产的最终处分权。
风景名胜区的产权还有一层意义就是作为稀缺旅游资源在使用过程中各利益主体之间的权力责任和利益关系。
根据我国宪法的规定,风景资源中自然风景资源的产权有两种形式:主体国家所有,另外也存在着集体所有。
所以就风景名胜资源来讲,在最终归属上属于全体国民,国务院行使所有者代表的责任和权利;集体所有的风景名胜资源,在最终归属上属于集体各成员,村委会或其他集体组织是所有者代表。
全民或集体中的每一成员,理论上获得平等均一地享用资源的权利或承担资源受损的成本,这是物权意义上对附着于风景名胜资源上各种权利的理解。
二、风景名胜区资源国家所有或集体所有的产权即所有权只是纯理论意义上的“产权不是人与物之间的关系,而是指由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系……它是一系列用来确定每个人相对于稀缺资源”[1](P.204)。
就风景名胜区的资源的而言,从物权的严格界定来看,风景名胜区的资源应该是公共资源,其所有权属于国家或集体。
但在现实生活中风景名胜区实现其完全的公共所有权却有很大的问题,它属于公共资源,但是同一般公共资源相比它又有自己的不同之处:“其一,依托风景名胜资源而建立的风景名胜区内同时存在有国家及企事业单位或个人投资开发建设而形成的经营性资产资源,如设施、设备、服务等,且两者事实上具有不可拆分行,这样作为全民享有的公共风景资源的个人如果不在经营性资产资源上消费上有所支付的话(现实生活中一般是指门票的支付),无法享有本应享有的资源。
旅游景区治理模式旅游景区治理模式摘要：随着旅游消费市场的发展壮大，景区供给和需求之间的差距逐渐扩大，私人资本进入旅游景区产业成为解决差异的有效手段之一，如何在满足旅游市场需求的同时使景区资源与环境得到保护性开发，要求政府在治理模式的确定及监管上严格谨慎，确保实现景区的可持续发展。
关键词：旅游景区治理模式私人资本中国旅游景区明显的综合效益决定了其在旅游经济系统中占有重要的产业地位，而持续、多元化的需求变化趋势，对景区提出了要不断适应市场需求的发展要求。
当旅游饭店和交通的矛盾逐渐得到缓和后，旅游景区的瓶颈问题日渐突出。
其中比较重要的原因是中国旅游景区管理体制的问题，即管理机构的多重化使景区治理低效，制约着景区的发展。
中国旅游景区的管理普遍存在机构重叠设置的问题，城建、文物、旅游、环保、林业等部门都有相应权利对同一部门进行管辖，由此经常造成管理混乱的局面，或政出多门、多头管理，或对责任的相互推诿、对利益的相互争夺。
当旅游需求市场尚未发育成熟时，这种隐患性的弊端不突出，随着旅游消费市场的迅速发育，景区供给与需求之间的差距逐渐加大，低效的景区开发模式在一定程度上成为供需差距加大的主要原因。
因此，当景区的非营利性供给得不到国家财政、法律及其他制度上的保证时，营利性供给模式在市场需求的刺激下便悄然发展起来，对景区制度安排与创新的需求也日益高涨。
1 当前旅游景区治理模式目前，旅游景区资源治理模式主要有两种观点，一是走以美国为代表的国家公园体系之路。
美国国家公园系统由美国联邦政府内政部下属的国家公园管理局直接管理，每个国家公园都是独立的管理单位，公园的管理人员都由总局直接任命，统一调配，直接对国家公园管理局负责;二是走市场化道路，将市场资本引入景区的开发和治理，负责对景区的管理。
在我国，政府提供景区产品在一定程度上出现了失灵现象，主要表现在以下几方面。
景区管委会作为行政机构缺乏竞争机制。
市场竞争迫使私人企业设法降低成本和提高效益，而公共机构中没有这种优胜劣汰的竞争机制。
关于探索总溪河旅游景区经营管理新模式的讨论伴随着中国经济的高速发展，旅游正在悄然兴起并迅猛发展。
但是我们也应该清醒地认识到在蓬勃红火的旅游背后存在的诸多问题，因此必须充分利用市场机制，积极探索旅游景区经营管理的新模式还有，伴随着中国经济的高速发展，我国百姓的生活发生了翻天覆地的变化。
旅游，成了中国老百姓日常生活中不可缺少的部分。
同时，旅游业也是世界公认的朝阳产业，是我国国民经济新的增长点和第三产业的龙头。
随着我国经济社会的全面发展和人们精神文化需求的日趋增长，旅游正在悄然兴起并迅猛发展。
但是，也应该清醒地认识到在蓬勃红火的旅游背后存在的诸多问题：当前市场的背景下，纳雍县总溪河风景旅游区却仍然延续着计划经济的模式，属于事业性质,纯属公益事业，经费靠财政拨款。
旅游区管理机构虽然既有保护的职能，又有组织生产、经济、解决就业和社区管理的职能，但因政企不分，事企不分而导致了诸多弊端，如资金短缺，经济效益低下，机构臃肿等。
由于风景旅游区不同于一般的企业，有着自身的特殊性。
因此必须充分利用市场机制，积极探索总溪河旅游景区经营管理的新模式。
一、国家直接经营管理模式国家直接经营管理模式就是国家集总溪河风景旅游区的所有者和经营者于一身，景区的管理、保护和开发经费由国家财政承担，景区的门票及其他旅游项目由国家定价（一般定价很低），收入上缴国家。
这种管理模式在保护遗产、体现社会公共利益、资源整合等方面表现的尤为突出。
但从实践中看,这种经营管理模式存在着明显的缺陷。
效率低下，从而导致资源得不到有效配置，其经济价值得不到应有的体现。
严重阻碍了总溪河风景旅游区的健康发展。
二、市场化经营管理模式市场化经营管理模式就是将所有权和经营权分离，真正把风景区作为一项产业来对待，将其作为独立的主体推向市场。
存在的市场化方式主要有两种，一种是以项目的形式招商引资，由多个投资主体进入景区行使经营权；另一种方式是垄断经营权，以一家作为投资主体，进行垄断经营。
旅游景区“新两权分离”模式的探讨引言改革开放以来，随着我国经济持续快速增长，人们的消费观念不断发生变化，旅游逐渐成为人们的一种新生活方式，以旅游产业为主体的现代服务业也得到了长足的发展。
很多地方政府为了盘活旅游资源，以旅游资源的开发带动地区服务业等第三产业的发展，也成为继工业时代以来地方政府的一种新的GDP增长点，在对旅游资源的有效开发和市场化运作模式的创新上做了大量的实践和探索。
2000年前后，随着旅游消费市场的需求量猛增，很多地方政府作为旅游资源的所有权方，限于地方财力的原因没有开发能力，造成了旅游资源闲置，影响了地区经济发展，因此一种被称为“两权分离”的运作模式应时而生:即政府将旅游资源的一定年限的开发经营权出让给企业，由企业负责主导开发、经营，政府承担监管职能的所有权与经营权分离的“两权分离”模式。
所有权与经营权的分离，解除了旅游资源开发体制上的束缚，总体上取得了很好的效果，但同样也暴露出这样或那样的问题。
在旅游产业快速发展的这十年中，旅游资源的开发速度远远大于地方政府在监管体制和理念上的成长速度。
旅游景区开发经营后资本的逐利性、旅游景区开发存在“一次性投资大、回报周期长”的特点、旅游经营管理人才培养体系缺乏所造成的人才断层等诸多不利因素影响逐渐暴露出来，造成了大多数旅游景区管理运营模式僵化、经营理念落后、服务意识与水平不高，安全管理意识淡薄，而人们对旅游的消费理念却已完成了从普通的观光旅游向休闲度假观念的过渡和转变，市场在呼吁更高品质的旅游体验和感受，这对旅游景区管理者的素质要求更为严格。
本文即是在所有权与经营权“两权分离”的基础上做进一步探索，旨在摸索一种能够有效提升景区管理品质，提供专业的旅游景区市场化运营解决方案的“新两权分离”模式，即经营权和景区管理权分离，或者说是所有权、经营权和景区管理权分离的“三权分离”模式。
一、所有权与经营权分离是旅游景区在市场经济发展下的必然选择中国的旅游资源所有权与经营权合一是计划经济体制时代的基本特征。
中国旅游景区的经营管理模式一、关于旅游景区的界定旅游景区是我国旅游业发展重要的生产力要素，是旅游吸引力的根本来源，也是旅游创汇创收的重要方面。
为了规范旅游景区服务，提高其管理和服务水平，促进我国旅游景区的健康发展，国家旅游主管部门近年来加大了对旅游景区的管理和指导力度。
2000年11~12月期间，国家旅游局按照国家标准《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（GB/T17775—1999）要求，对全国31个省（自治区、直辖市）申报首批国家4A级旅游区（点）的215家景区中的199家进行了现场评定，根据旅游景区的服务质量、环境质量、景观质量，并参考景区的游客满意度，进行综合考评，产生了首批187家国家4A级旅游区（点）。
全国首批4A级旅游景区基本包括了国内最主要的旅游景区，在开发、管理、营销、服务方面，这些景区都具有最典型的意义，因而可以说，它们是中国旅游精品景区的主体部分和突出代表。
为有助于对我国旅游景区经营情况的基本了解，本报告根据各景区提供的资料，对全国首批4A级旅游景区1999年经营情况，进行分析研究，以期形成关于我国旅游景区行业经营概况的认识。
本报告所称旅游景区，与国家标准《旅游区（点）质量等级的划分与评定》中旅游区（点）的含义等同，即指“经县以上（含县级）行政管理部门批准设立，有统一管理机构，范围明确，具有参观、游览、度假、康乐、求知等功能，并提供相应旅游服务设施的独立单位。
”之所以称之为旅游景区，一是为了尊重约定成俗，方便理解；二是这些旅游景区主要功能是为旅游者服务，与那些主要为所在地居民服务的景点相区别，在国际上，前者称为旅游景区，后者则称为景区或景点。
为了研究探讨不同类型景区的经营特征，对比同类景区的经营差异，本报告把旅游景区分自然类、文物类、主题类三大类别进行研究。
其中，自然类景区主要是以自然景观资源为依托的旅游景区，包括风景名胜区、自然保护区、森林公园和部分旅游度假区；文物类景区主要指以历史文化、宗教文化等为主要资源特色的旅游景区，包括文博院、馆、寺等；主题类景区系指主题鲜明的人造景区，包括主题公园、主题类动植物园和其他主题类人造景点。
人文景区的企业主导型运营管理模式人文景区是依托历史古迹、古物等人文旅游资源而开发建设而成的满足旅游者旅游需求或承担一定的文化教育和经济发展使命的景区，主要包括文化遗产景区、历史文化名城、古镇、历史街区、古村落、古遗址、古墓葬群等景区类型。
因人文景区依托于人类不同历史时期的文化遗产资源，这决定了其管理具有公共物品性、文化多元性、不可再生性和经营垄断性的特征。
在对人文景区的运营模式上，目前出现的有政府主导型、企业主导型、政府与企业混合型三类。
企业主导型运营管理模式是将所有权、管理权和经营权分离的一种模式，其中所有权归国家，由景区文物管理所代为行使，而企业拥有管理权和经营权，负责景区的实际营管理。
这种由企业作为景区运营管理主体垄断经营管理权的运营管理模式，将政企职能分开、产权明晰划分，可有效调动企业作为市场主体的积极性，促使其主动参与市场竞争，充分开发景区资源，提高景区经营的经济效率。
但同时也要认识到，一方面，以企业为主导的运营管理模式，往往过度强调经济效益，而忽略社会效益和生态效率的考虑，这显然与旅游可持续发展和景区推进社会效益、生态效益和经济效益的综合效益的理念不符；另一方面，文物管理经营权的转移与我国现行的文物法律法规相悖，触碰到了文物管理的“高压线”，加之相关各方的利益与权益无法平衡，使得这一模式的使用更加谨慎。
例如，2000 年轰动一时的“水洗三孔”事件对“三孔”文物造成巨大破坏，引起国家文物局出面干预，被委托管理方深圳华侨城集团被迫退出；1999 年，陕旅集团发起设立了秦兵马俑旅游股份有限公司并筹备上市，但由于文物旅游景区门票收入不能纳入公司经营利润，中国证监会取消了兵马俑旅游股份有限公司上市资格。
绿维文旅：人文景区的政府主导型运营管理模式在对人文景区的运营模式上，目前出现的有政府主导型、企业主导型、政府与企业混合型三类。
政府主导型运营管理模式是我国人文景区使用最早的一种方式。
在这种模式中，景区实行事业单位编制，运营管理景区的主体是隶属于当地文物部门的文管所。
景区旅游体制改革方案早上起来，一杯咖啡，打开电脑，思绪如泉涌。
今天要写的这个景区旅游体制改革方案，可是个大工程，不过对于有着十年方案写作经验的我来说，这都不是事儿。
咱们就直接进入主题吧。
景区旅游体制改革的背景和必要性。
随着我国经济的快速发展，旅游业已经成为国民经济的重要组成部分。
然而，现有的景区旅游体制存在诸多问题，如管理混乱、服务水平低下、资源浪费等，严重影响了游客的体验和景区的可持续发展。
因此，景区旅游体制改革迫在眉睫。
一、改革目标1.提升景区管理水平，实现规范化、精细化、智能化管理。
2.提高景区服务质量，满足游客多元化、个性化需求。
3.优化资源配置，实现景区可持续发展。
4.激发景区活力，促进旅游业与其他产业的融合发展。
二、改革措施1.建立景区管理委员会景区管理委员会作为景区的决策机构，负责制定景区发展规划、政策法规、经营管理等重大事项。
景区管理委员会成员由政府部门、景区经营企业、旅游协会等共同组成，实现政府、企业、社会三方的共同参与。
2.实施景区经营权与所有权分离景区所有权归国家所有，经营权则通过公开招标的方式，交给具备资质的企业或个人。
这样可以激发企业活力，提高景区管理水平和服务质量。
3.推进景区智能化建设利用大数据、云计算、物联网等先进技术，实现景区的智能化管理。
例如，通过智能导览系统，为游客提供个性化、实时化的旅游服务；通过智能监控系统，实现景区资源的实时监控和调度。
4.提升景区服务质量加强景区从业人员培训，提高服务意识和服务水平。
同时，引入第三方评价机构，对景区服务质量进行定期评估，确保景区服务质量的持续提升。
5.优化景区资源配置整合景区内部资源，提高资源利用效率。
例如，合理规划景区景点布局，避免资源浪费；加强景区基础设施建设，提高游客接待能力。
6.促进旅游业与其他产业的融合发展加强与相关产业的合作，如文化创意产业、体育产业等，实现产业融合发展。
例如，举办景区特色文化活动，打造景区文化品牌；开展户外运动项目，吸引更多游客。
从经济学角度讲,景区转让的实质无非是减少“共有资源”的“公地悲剧”、提高旅游资源利用率从而获取预期收益。
我国旅游景区现有的经营模式可以归纳为两类: / 国有国营0 经营模式和企业化经营模式。
按照运作的方式来划分, 企业化经营模式又可细分为三种: 企业独家整体租赁经营模式、股份制企业经营模式和上市公司经营模式国有国营经营模式有以下三种：一级政府形式，。
即在旅游景区所在地划定的行政区辖内, 设立县(区) 级人民政府, 由政府全面负责所辖景区资源的保护、利用规划及景区的建设和经营, 同时它还负责整个行政区内的经济、社会、文化事业建设等。
风景区管理委员会形式，在景区划定的范围及其外围地带设立风景区管理委员会。
，政府职能部门及其下属机构经营管理的形式，即在景区范围设立事业单位性质的管理局( 处、站)机构, 在地方政府职能部门的领导下, 负责景区的规划建设、经营和管理。
目前我国一些公共旅游资源景区, 如各级风景名胜区、国家森林公园、国家地质公园和地质遗迹保护地、文物资源、文物保护单位和一些自然保护区等, 大多数采用这种经营模式。
企业独家整体租赁经营模式：也称作/ 碧峰峡模式，它最初产生于四川省雅安市一个叫碧峰峡的省级风景名胜区。
将景区的所有权与经营权分开,由政府统一规划, 授权一家企业较长时间地控制和管理, 拥有经营权, 对景区进行独家开发和垄断经营的一种模式在该模式下, 景区的所有权归政府, 经营权归企业, 同时政府在景区设立管理机构, 负责景区的行政事务和资源保护管理。
企业独家整体租赁模式的特征可以概括为: 所有权和经营权分离; 景区实行长期垄断性的企业化经营; 管理机构和经营机构分立, 相互制衡; 通过景区租赁费的形式, 国家的所有权在经济上得到实现。
这是一种由政府出资源, 企业出资金, 政企共同受益的旅游景区运作模式, 是一种市场化经营景区资源的模式。
该经营模式是国内旅游开发实践中普遍运用的一种模式, 实践中存在着租赁、买断、承包、委托经营等多种形式。
景区所有权与经营权分离，利耶？弊耶？文/曹娴易博文一边是国家住房和城乡建设部不赞成转让风景名胜区经营权，一边是景区经营性质日趋多样化。
多年来，景区所有权与经营权分离备受关注。
早在1994年，湖南省首开国内景区经营权转让先河。
10多年来，所有权、经营权、管理权分而治之的景区已不鲜见，这些景区资源保护与运营状况到底如何？以“转”寻“机”2900万元买下50年经营权，洪江古商城期待新生悠悠沅水畔，晨钟暮鼓里静默着一座秀丽古城洪江古商城。
她起源于春秋，成型于宋元，鼎盛于明清，头顶“中国第一古商城”、中国海上“丝绸之路”重要节点、“明清古建筑的典藏样本”等璀璨光环。
步入现代社会，尽管她逐渐淡出了人们视野，却无时不在期待着有人将她唤醒，涅槃新生。
这一天终于来了！2011年5月19日，由怀化市洪江区管理委员会，湖南日报报业集团有限公司，凤凰古城旅游有限责任公司，大汉城镇建设有限公司，老百姓大药房连锁有限公司董事长谢子龙，5方共同出资、联合组建的洪江古商城文化旅游产业发展股份有限公司入主洪江古商城。
该公司以2900万元，获得古商城50年的资源保护使用权及核心景区以外有关旅游地产资源的开发权，开发、经营洪江古商城的文化旅游产业。
洪江古商城作为第六批全国重点文物保护单位，其文化旅游价值不可估量。
然而，古商城的基础设施还比较落后，品牌亟待提升，文化内涵有待挖掘。
而仅凭古商城当地政府力量，显然力不从心。
洪江古商城开发，呼唤体制与机制创新“我们属于受托经营。
”9月底，洪江古商城文化旅游产业投资股份有限公司董事、总经理文奇向记者介绍，在共同经营的5方中，由洪江区管委会设立的洪江城市建设投资有限公司占10%的股本，走的是一条政府主导、社会力量共同参与文物保护、旅游文化资源开发的新路子。
5方集旅游开发、行政资源、文物保护、媒体传播于一体，被外界誉为“黄金组合”。
文奇自信地表示，这样的组合必将带来“聚变效应”。
国家文物局副局长董保华认为，这是一次有益尝试，是有效解决文物保护与发展问题的根本出路。
洪江古商城的保护与开发，已作出初步规划。
对至今仍保存完好的380多栋明、清、民国时期的会馆、钱庄、商行、客栈、镖局等古建筑，将重点修缮、保护。
省内多处景区放开经营权，寻求发展机遇洪江古商城，只是湖南省景区所有权与经营权分离的一个例子。
早在1994年，张家界市武陵源区就以租赁经营方式，将宝峰湖转让给马来西亚保利（湖南）实业贸易有限公司经营60年，从而首开国内旅游景区经营权转让先河。
随后，上世纪90年代末期和本世纪初，张家界的黄龙洞、湘西的凤凰古城等景区，相继以委托经营方式，实现了所有权与经营权分离。
猛洞河、德夯、坐龙峡3个景区的经营权，曾先后由景区所在地政府转让给外地公司开发经营。
因种种原因，湘西土家族苗族自治州政府最近收回了这3个景区的经营权。
几年前，邵阳新宁崀山、常德石门夹山等景区，也尝试过转让经营权。
但几年运作后当地政府又收回了经营权。
去年，沅陵县也对外表示，有意转让二酉山等景区经营权，以加快推进当地旅游产业化。
今年5月，靖港镇政府将靖港古镇风景区的经营权正式交给长沙建华旅游投资有限公司。
推动靖港古镇深层次保护与开发，是当地镇政府转让经营权的初衷。
而长沙建华旅游投资公司要面对的现实是，在协议签订时，古镇每周的游客仅有1.5万人次左右；而2009年对外开门迎客第一周，游客为17万人次。
前不久，时任建华公司副总经理何晓阳在接受记者采访时称，接手靖港古镇，看中的是其周边的发展空间。
记者了解到，在该公司初步投资意向中，围绕古镇周边的近1500亩土地上，将开发15个项目，主要集中在宾馆、娱乐休闲、餐饮、购物、旅游地产等方面。
何晓阳分析，靖港仅有几条古街，缺少观光之外的娱乐休闲场所，难以留住游客。
建华公司入驻前3年基本不求回报，只管投入，待这些项目落地后，应该能有效改善靖港的旅游面貌。
因“转”而“活”黄龙洞打了“擦边球”，国有资产并未“贱卖”景区所有权与经营权分离，湖南省不乏因“转”而“活”的项目。
黄龙洞就是其中之一。
但当初黄龙洞景区经营权转让，可不像如今洪江古商城来得顺利。
“当时的宝峰湖、黄龙洞几乎年年亏损，每到年底，区政府都要贷款给员工发工资。
”张家界市旅游局局长丁云勇回忆。
在委托经营之前，黄龙洞景区由武陵源区政府经营和管理。
“当时就是政府的一个巨大包袱，艰难度日。
”丁云勇说，决策机制繁杂、资金投入不足、安置性人员太多等，显示出景区国有化经营机制已不适应现代市场经济发展的需求。
“那时候黄龙洞景区想增加一条游船，必盖17个公章。
”黄龙洞投资股份有限公司常务副总经理戴成桂笑言。
然而，根据相关规定，“各地区、各部门不得以任何名义和方式出让或变相出让风景名胜资源及其景区土地。
”黄龙洞景区经营权转让，只得打了一个“擦边球”。
1997年，经与武陵源区政府数轮谈判，黄龙洞投资股份有限公司出资6000万元，以“委托经营”方式，获得黄龙洞景区45年的经营权。
1998年1月，黄龙洞景区正式实施委托经营。
消息一传出，立即引来一片反对之声。
丁云勇说，当时压力很大，几乎天天接到电话，都是来自上级部门的批评，但最终还是坚持了下来。
在黄龙洞景区实行委托经营后的几年里，不少来自山东、北京等地的考察队伍涌向张家界。
时任建设部副部长的赵宝江在实地考察后，也对其景区资源的保护与经营予以肯定。
经营权不管是租赁、委托经营还是转让，主要质疑是：由民营企业经营几十年，岂不是“贱卖”国有资产，旅游资源能得到保护吗？“没有贱卖!”丁云勇说。
首先，发生变化的只是经营主体，政府仍然牢牢掌握着景区资源的所有权与管理权；其次，不管国有经营还是民企经营，同样都是纳税，经营得越好，税收才会水涨船高；三是原本“拮据”的政府一次性获取巨额回报，才能加强旅游基础设施建设，促进旅游产业发展。
戴成桂介绍，2010年，黄龙洞景区的门票收入达8300多万元，今年有望突破1亿元。
这样红火的景象，足以说明黄龙洞创新经营机制的尝试是成功的。
门票收入从百余万跃升至1.5亿，凤凰尝到甜头就在黄龙洞景区成功实现委托经营1年多后，离张家界并不远的凤凰古城，也尝试分离景区经营权。
上世纪八十年代和九十年代初期，因拥有凤凰烟厂这个纳税大户，凤凰是我省仅有的几个财政过亿元县之一。
但至上世纪九十年代中期，随着烟厂关门，县财政收入急剧下滑。
全县产业如何转型？随着黄龙洞委托经营模式逐渐被认可，凤凰决策者意识到，凤凰与200公里之外的张家界可连点成线，依托其强大的游客辐射能力，凤凰沉睡多年的旅游资源可以被“唤醒”。
谁是凤凰古城最佳经营者？2000年，凤凰县政府在与多家企业谈判后，终于与黄龙洞“当家人”叶文智牵手，黄龙洞股份有限公司获得南长城、沈从文故居、熊希龄故居、沱江、古城墙、城楼、奇梁洞等8个景点50年的经营权。
黄龙洞投资股份有限公司常务副总经理戴成桂，正是当年接手委托经营凤凰古城的负责人之一。
他介绍，在进驻凤凰前，当地政府已开发凤凰古城两三年，由县旅游局进行日常经营，基本属于接待型旅游。
门票收入很少。
1999年的门票收入为128万元，至2002年1月黄龙洞公司正式接管后，当年的门票收入一跃至1560万元。
2010年，凤凰接待国内外游客520.06万人次，门票收入1.51亿元，而所有的旅游收入已达30.02亿元。
在不到10年时间，凤凰古城仅门票收入就增长了100多倍，旅游产业实现了质的飞跃。
凤凰古城从经营权转让中尝到了甜头！绝非一“转”了之权责利明晰，抓住该抓的，放开可放的如何成功实施景区所有权与经营权分离，张家界无疑最有发言权。
丁云勇认为，一定要在合同中明晰双方的权责利，通过明确的条款，规避各种潜在的风险。
如景点内所有开发项目必须由当地政府审批；经营企业若将经营权转让给第三方，转让增值部分的归属将由政府决定等，这样，可有效地避免经营企业过度开发和乱开发资源，也可避免景区在不断转让中造成损耗。
丁云勇认为，政府还要详细了解受委托经营企业的专业资格、资金能力、信用等级、经营绩效、文化背景等。
如宝峰湖最初租赁给马来西亚的一家公司，后来又转让给张家界股份有限公司。
2001年9月，张家界旅游开发股份有限公司续约取得经营权，组建了张家界宝峰湖旅游实业发展有限公司。
虽然张家界旅游开发股份有限公司是国有控股企业，但是一家纯粹市场化运作的企业。
这次转让一样是依合同办事，转让产生的市场溢价部分，归政府所有。
放开景区经营权，张家界当地政府的原则是：抓住该抓的，放开可放的。
对于264平方公里的核心景区，当地政府有着清醒而一致的认识：这决不能动！丁云勇透露，在上世纪九十年代初，有企业出资50亿元，也没能买下主景区的经营权。
此外，一些涉及环保方面的项目都是政府在经营，因公益成分较多。
而一些二级景区之所以能转让经营权，因其资源规模较小，政府容易监管，协调任务不大。
另外，景区内的一些经营类项目，张家界也积极引进多种投资方式和经营主体，如引进天津宁发集团开发天门山景区，建成了世界最长的高山客运索道；引进香港投资商建设天子山客运索道，年创造税收2000多万元；在武陵源风景区里，还有中外合资兴建的百龙电梯……这些外来投资商，带来了资金、人才及先进的经营理念，也推动了旅游产业跨越式发展。
丁云勇认为，只要资源的所有权控制在政府手中，商业化项目可以放手让市场来做。
这样有利于政府融资，减少竞争性项目的经营风险。
经营权出让是把“双刃剑”，监管力度不能削弱“景区经营权绝不能一卖了之。
”凤凰古城旅游有限责任公司董事长叶文智认为，凤凰古城经营成功的原因之一，就是当地政府在转让经营权的同时，并没有放松监管。
采访中，景区受委托经营的企业认为，景区的生态资源、文化资源就是企业的生存之本，企业不可能竭泽而渔。
企业进行市场开发积极性比较高；在景区资源的保护上，力度也不会逊于政府部门。
然而，国内也有一些景区，经营权转让后资源遭到破坏。
丁云勇认为，政府必须严格行使管理权，严格审查景区内所有开发项目，不能由企业单方面决定开发和动工兴建某个项目。
几年前，黄龙洞公司拟对洞内一条游人步行道作出改动，但马上有人提出异议。
后经过严格审查，发现并不会危及洞内的自然资源，只是对景区进行配套完善，最终才得以批准。
