华润置地有限公司华润大冲旧改、自有住宅二期项目可行性研究报告-广州中撰咨询

深圳市华润大冲旧改项目01-02地块 规划与建筑方案竞赛任务书目 录第一部分 项目概况 (3)一、项目名称 (3)二、项目概况 (3)三、大冲旧改项目概况 (6)四、城市设计控制 (9)第二部分 设计依据 (10)一、规划要点 (10)二、当地政策要求 (10)三、会所配套建议 (10)第三部分 项目定位 (11)一、项目定位 (11)二、住宅产品定位 (11)第四部分 设计要点 (13)一、规划设计阶段 (13)二、建筑单体方案设计阶段 (14)第五部分 设计进度和各阶段成果要求 (16)一、设计进度要求 (16)二、设计成果要求 (16)第一部分 项目概况一、项目名称深圳市华润大冲旧改项目01-02地块（以下简称“本项目”）。

二、项目概况1.项目范围本项目用地形状大体呈倒U字型，南北最大距离171米，东西最大距离437.8米，倒U字的三段的宽度，自西向东依次约为132.6米、58.1米、45.2米。

1)东临城市快速路沙河西路，与沙河公园及大沙河仅一路之隔，再往东为名商高尔夫球场及华侨城旅游景区。

2)西临城市次干道铜鼓路，隔路为南山外国语学校文华学校。

3)南靠玉泉路（规划）和大冲三道（规划），南面地面包括：现有住宅小区英伦名苑一、二、三期、莱茵花园小区及华润自有住宅三、五期地块。

玉泉路规划为城市次干道，双向四车道，远期规划向东一直连接至沙河东路，与沙河西路交汇处将建设立交匝道，使沙河西路的北行车辆可方便地进入玉泉路；道路用地现状较为杂乱，自西向东大致为黄土地面、水泥路面小道及停车场、杂草地。

i4)北至大冲一道（规划），大冲一道以北是城市山谷住宅小区。

大冲一道规划为城市支路，双向2车道，目前被城市山谷小区砌围墙圈占为私家路。

按照地形图显示，围墙的位置向南越过项目红线约0.6米，已侵占了本项目少量用地。

图1-1 项目红线图2.地形地貌：项目地形大体呈西高东低状态，高差较大。

其中东部靠近沙河西路一侧的坡度较大，地势变化明显，中部相对平缓。

我方编号：ZH×××/02C/001～999深圳市华润大冲旧改一期一标工程（强电）监理细则(图片)编制：审批：SHENZHEN CHINA OVERSEAS SUPERVISION CO.,LTD.二零一三年三月二十日目录一、工程概况1、工程简介项目名称：华润大冲旧改项目（一期一标）建设地点：深圳市南山区高新技术产业园区中区北侧建设单位：华润（深圳）有限公司建设规模：本项目由五栋（6座）高层及超高层、办公住宅楼及其相应裙房下沉广场综合组成，总建筑面积439359.31m2。

设计单位：广东省建筑设计院；深圳市华阳国际工程设计有限公司总承包单位：中建三局第二建设工程有限责任公司；中国建筑第四工程局有限公司监理单位：深圳市中海建设监理有限公司2、专业工程概况1. 正常供电（市电）电源：本工程10KV中压系统采用两路专线供电，10kV电源由市政电缆沟埋地穿管引至项目的10KV 配电室。

2. 应急电源：1).本工程1#、2#楼1台1100KW；3#、4#楼1台800KW；5#楼1台1000KW；6#楼1台1000KW；7#楼1台600KW柴油发电机组作应急电源，当市电停电时，从变电所市电开关辅助接点取发电机启动信号至发电机，经0~10S延时后，发电机自启动，30秒内恢复对重要负荷供电。

当市电恢复30~60S后，市电供电，发电机组停机。

2).在应急照明配电箱中设置EPS，相应区域的部分灯具接入EPS供电回路，提供发电机启动前的应急照明。

应急照明灯具要求启动时间小于5S。

3、变配电房设置及供电范围各变配电所变压器参数见下表：4、供电方式1）低压配电系统采用~220/380V放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电，对于照明及一般负荷采用树干式供电。

2）消防负荷双电源供电，其中消防控制室、消防水泵、消防电梯、防排烟风机等的双电源在末端配电箱处自动切换。

（注意：需重新编号）编号：ZH038/02C/001 大冲旧改项目一期工程一标段土方及基坑支护工程监理细则编制：审核：SHENZHEN CHINA OVERSEAS SUPERVISION CO.,LTD.2012年6月22日目录一、工程概况 (2)二、监理依据 (4)三、监理目标 (4)四、监理部组织架构及职责分工 (6)五、监理部工作流程及说明 (6)六、质量控制............................... 错误！未定义书签。

七、进度控制 (14)八、投资控制 (15)九、质量检测和监测 (15)十、安全监理要点 (16)十一、应该形成的质量记录 (17)十二、工序检查、物料检查一览表 (17)一、工程概况1、地理位置及环境特点1.1、地理位置拟建中的“大冲旧改项目一期工程一标段”工程位于深圳市南山区，地处深圳市市中心；项目用地位于深圳市大冲村内，深南路以北，铜鼓路以西，科技路以东，交通条件便利。

1.2、环境特点场地用地红线南侧紧靠地铁高新园站，西南侧紧靠居民楼朗景园，西侧与直径1米的供水铁管紧邻；周边市政道路下有各种市政管线。

1.3、大冲旧改项目一期工程一标段工程参建单位建设单位：华润置地（深圳）有限公司地勘单位：深圳市勘察测绘院有限公司设计单位：深圳市勘察测绘院有限公司监理单位：深圳市中海建设监理有限公司施工单位：深圳市英龙建安（集团）有限公司（土方）深圳市勘察测绘院有限公司（基坑支护）2、场地条件施工现场场地已平整，通水、通电、通信都有接驳点，周边城市道路可用。

3、工程规模拟建中的“大冲旧改项目一期工程一标段”工程主体结构物业名称为大冲商务中心，位于规划04-04、06、07、08、09、10 地块，占地面积为2.7 万㎡，共建设7栋高层、超高层建筑，总建筑面积为45.4 万㎡，其中计容建筑面积（地上面积）约39.2 万㎡，地下建筑面积为6.1 万㎡，设3层地下室，最高建筑高度为199 米，地上48 层。

2005年，大冲村旧改规划编制完成，华润正式介入。

整体改造项目地处最重要的城市主干道——深南大道旁、市高新技术园区和华侨城片区之间，项目占地69公顷，需清拆旧物业1400多栋，合计110万平方米，建设总量为280万平方米，总投资超过200亿元。

但直至4年后，华润提出的补偿方案才获股东代表大会通过，议定了物业补偿按建筑面积1赔1、货币补偿11000元/平方米的安置补偿基本标准。

该方案的赔偿标准是当时同类型旧改项目最高补偿标准，并在经过深圳市大冲实业股份有限公司股东代表会议表决通过后，双方签约合作改造，组织原村民签订了安置补偿协议。

但接下来的拆迁又耗费了华润约4年时间。

大冲村原村民共931户，经过华润的争取后，有926户已与华润置地(深圳)有限公司签订了拆迁补偿协议，签约率为99.5%，但依旧有6户钉子户在僵持。

为了尽快完成拆迁，2011年华润对最后6户通过提请司法强拆。

当年12月底，华润大冲旧改才正式开工。

但是此次强拆却未能一劳永逸。

6位被强拆的当事人，于2013年6月向深圳市中院起诉南山区政府行政不作为。

2015年4月，广东省高院作出终审判决，6名被拆迁人胜诉。

如果说这一阶段还是受诸多外在因素的影响，但进入了建设阶段的大冲项目，却是“自作孽”。

2013年3月，深圳南山大冲村旧改项目被央视曝出涉嫌使用大量海砂建楼。

海砂中超标的氯离子将严重腐蚀建筑中的钢筋甚至倒塌，且开发商选择海砂做建筑混凝土，可节省一半的成本。

随即，住建局副局长胡建文明确指出，对媒体曝光的华润搅拌厂以及涉嫌海砂流入的华润大冲村旧改项目进行停业和停工整顿。

停工整顿又让华润蹉跎了不少时光，最终，大冲项目于2014年下半年才正式销售。

从开始介入到销售，项目历时近10年。

华润城润府一期部分业主拉起“旧改明星，坑人典型”等横幅，在万象城外维权。

以资金实力雄厚著称的央企，华润缘何让人跌破眼镜，曾几何时的“百年红色央企、深圳旧改明星”，却频频陷入业主维权的漩涡。

深圳卓越集团翻身45区,47区旧改项目可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国·广州目录第一章深圳卓越集团翻身45区,47区旧改项目概论 (1)一、深圳卓越集团翻身45区,47区旧改项目名称及承办单位 (1)二、深圳卓越集团翻身45区,47区旧改项目可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、深圳卓越集团翻身45区,47区旧改项目产品方案及建设规模 (6)七、深圳卓越集团翻身45区,47区旧改项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、深圳卓越集团翻身45区,47区旧改项目主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章深圳卓越集团翻身45区,47区旧改项目产品说明 (15)第三章深圳卓越集团翻身45区,47区旧改项目市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (16)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (18)六、项目选址综合评价 (19)第五章项目建设内容与建设规模 (20)一、建设内容 (20)（一）土建工程 (20)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (21)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (22)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)（一）工艺技术来源及特点 (25)（二）技术保障措施 (25)（三）产品生产工艺流程 (25)深圳卓越集团翻身45区,47区旧改项目生产工艺流程示意简图 (26)三、设备的选择 (26)（一）设备配臵原则 (26)（二）设备配臵方案 (27)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (28)一、环境保护设计依据 (29)二、污染物的来源 (30)（一）深圳卓越集团翻身45区,47区旧改项目建设期污染源 (31)（二）深圳卓越集团翻身45区,47区旧改项目运营期污染源 (31)三、污染物的治理 (31)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (31)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (35)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (37)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (38)5、施工建议及要求 (39)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (41)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (42)1、废水的治理 (42)办公及生活废水处理流程图 (42)生活及办公废水治理效果比较一览表 (43)生活及办公废水治理效果一览表 (43)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (43)3、噪声治理措施及排放分析 (45)主要噪声源治理情况一览表 (46)四、环境保护投资分析 (46)（一）环境保护设施投资 (46)（二）环境效益分析 (47)五、厂区绿化工程 (47)六、清洁生产 (48)七、环境保护结论 (48)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (50)第九章项目节能分析 (51)一、项目建设的节能原则 (51)二、设计依据及用能标准 (51)（一）节能政策依据 (51)（二）国家及省、市节能目标 (52)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (53)三、项目节能背景分析 (53)四、项目能源消耗种类和数量分析 (55)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (55)1、主要耗能装臵 (55)2、主要能耗种类及数量 (55)项目综合用能测算一览表 (56)（二）单位产品能耗指标测算 (56)单位能耗估算一览表 (57)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (58)六、工艺设备节能措施 (58)七、电力节能措施 (59)八、节水措施 (60)九、项目运营期节能原则 (60)十、运营期主要节能措施 (61)十一、能源管理 (62)（一）管理组织和制度 (62)（二）能源计量管理 (62)十二、节能建议及效果分析 (63)（一）节能建议 (63)（二）节能效果分析 (64)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (64)一、组织机构 (64)二、工作制度 (64)三、劳动定员 (65)四、人员培训 (66)（一）人员技术水平与要求 (66)（二）培训规划建议 (66)第十一章深圳卓越集团翻身45区,47区旧改项目投资估算与资金筹措 (67)一、投资估算依据和说明 (67)（一）编制依据 (67)（二）投资费用分析 (69)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (69)1、设备投资估算 (69)2、土建投资估算 (69)3、其它费用 (70)4、工程建设投资（固定资产）投资 (70)固定资产投资估算表 (70)5、铺底流动资金估算 (71)铺底流动资金估算一览表 (71)6、深圳卓越集团翻身45区,47区旧改项目总投资估算 (72)总投资构成分析一览表 (72)二、资金筹措 (72)投资计划与资金筹措表 (73)三、深圳卓越集团翻身45区,47区旧改项目资金使用计划 (74)资金使用计划与运用表 (74)第十二章经济评价 (75)一、经济评价的依据和范围 (75)二、基础数据与参数选取 (75)三、财务效益与费用估算 (76)（一）销售收入估算 (76)产品销售收入及税金估算一览表 (76)（二）综合总成本估算 (77)综合总成本费用估算表 (77)（三）利润总额估算 (78)（四）所得税及税后利润 (78)（五）项目投资收益率测算 (78)项目综合损益表 (79)四、财务分析 (80)财务现金流量表（全部投资） (82)财务现金流量表（固定投资） (84)五、不确定性分析 (84)盈亏平衡分析表 (85)六、敏感性分析 (86)单因素敏感性分析表 (87)第十三章深圳卓越集团翻身45区,47区旧改项目综合评价 (87)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：深圳卓越集团翻身45区,47区旧改项目投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：500万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该深圳卓越集团翻身45区,47区旧改项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。

南山区大冲村旧村改造简介一、规划背景弹指 20 余年，深圳以超惯例的速度经历了工业化、城市化的爆炸式浸礼。

就在马上越过现代化的门槛、领先达成中华“五千年未有之变局”时，深圳发现，向来与这个城市相生相伴的城中村违建已成围城态势，仍在快速蚕食着这个城市为数有限的发展空间。

再不施救，深圳将无认为继。

为实现市委市政府提出的“建设地区性经济中心城市，园林式、花园式现代化国际性城市”的目标，依照市委市政府对城中村改造的工作部署，深圳市规划管理部门于 2002 年启动了大冲等数个试点村的规划工作。

跟着 2004 年市委、市政府《深圳市城中村改造暂行规定》及《中共深圳市委深圳市人民政府对于进一步增强查处违纪建筑和违纪用地工作决定》两份文件的出台，深圳市城中村改造再次被推到风口浪尖。

二、现状概略1.区位：南山区大冲村（以下简称“本区”）位于南山区高新技术家产园区中区东片，详细范围为：北起硅谷别墅南侧、南至深南大道、西起科技大道、东至沙河西路，总用地面积公顷（扣除范围内莱英达宗地公顷）。

2.人口：现状总人口 29007 人，此中常住户 382 户，户籍人口 1007 人（仅占 %），暂住人口 28000 人，常暂比为 1：。

3.用地：现状以居住用地、工业用地以及园地为主，此中临深南大道北侧散布有少许商业服务业设备用地和政府集体用地。

现状用地表现任意开发的城中村形态，基础设备比较缺少。

4.建设：本区规划范围内现状建设总量为万平方米，扣除朗景园约万平方米的居住建筑（本次旧改不考虑其拆迁赔偿问题）外，本次旧村改造波及的现状建筑物共有 1337 栋，总建筑面积约为万平方米。

5.权属：已划拨红线用地 11 块，合计公顷，占总用地的 %。

三、改造定位确实定城中村改造是一项任务艰巨、政策性强、关系千家万户亲身利益的系统工程，既波及城市规划、土地、部署赔偿和产权界定等规划领土政策，又波及改造主体确立、利益分派、社会改进等社会、经济方面要素。

1.2 需求趋势
近 3 月(2023-06~2023-08)：
近 1 年(2022-09~2023-08)：
本报告于 2023 年 08 月 23 日 生成
1/28
近 3 年(2020-09~2023-08)：
1.3 项目规模
1.3.1 规模结构 近 1 年广州市土地开发中心（广州市人民政府征用土地办公室）的项目规模主要分布于 100-200 万区 间，占项目总数的 33.1%。500 万以上大额项目 11 个。 近 1 年(2022-09~2023-08)：
广州金穗数字科技 有限公司
0.7
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
2022-11-23 2022-11-23 2022-11-23 2022-11-23 2022-11-23
（3）其他专业咨询与调查（12）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
广州市土地开发中心 2022 年储 广 州 市 城 市 规 划 设 备用地控规修改及连片储备开发 计有限公司 策划工作项目
一、采购需求
1.1 总体指标
近 1 年(2022-09~2023-08)：
项目数(个)
171
同比增长：103.6%
项目总金额(万元)
(不含费率与未公示金额)
￥29199.99
同比增长：127.5%
平均金额(万元)
￥185.99
同比增长：4.3%
平均节支率
6.0%
同比增长：-14.3%
*平均节支率是指，项目节支金额与预算金额的比值的平均值。（节支金额=项目预算金额-中标金额）
1.4
TOP7

目录第一章编制说明及工程施工目标 (2)第一节编制说明及依据 (2)第二节工程质量目标 (3)第三节工期目标 (3)第四节施工安全保护目标 (3)第二章工程概况及特点难点 (3)第一节工程概况 (3)第二节铝模范围及面积计算 (5)第三节铝模工程特点和难点 (6)第3章广亚铝模技术体系介绍及选型 (8)第1节广亚铝模公司及建研—广亚铝模研发中心简介 (8)第2节广亚铝模技术体系及其优点 (8)第3节本工程广亚铝模选型 (10)第4章铝模设计方案及技术要点 (10)第1节墙模体系设计 (10)第2节梁模体系设计 (12)第3节板模体系设计 (13)第4节其他细部及节点 (15)第5章项目组织总体部署 (22)第1节项目组织机构: (28)第2节铝模资源配置及区域流水划分 (22)第3节施工前准备 (23)第4节施工进度计划及保障措施 (23)第6章铝模施工关键技术及控制措施 (24)第1节铝模施工工艺及流程 (24)第2节铝模安装技术要求及措施要求 (24)第3节铝模施工与其他工种的配合要求 (27)第4节铝模拆模技术及措施要求 (28)第7章工程质量保证体系 (29)第1节质量验收标准 (29)第2节质量管理组织措施 (30)第3节质量控制措施及注意事项 (30)第4节混凝土成品保护 (31)第8章安全文明施工及环境保护措施 (31)第1节安全文明施工措施 (31)第2节环境保护措施 (32)第9章铝模及支撑体系计算书 (32)第1节华润项目铝合金模板安全计算书参数信息 (32)第2节计算校核 (35)第一章编制说明及工程施工目标第一节编制说明及依据一、编制说明1）本施工组织方案适用于深圳华润大冲旧村改造项目回迁出租区二期（2栋C座）铝模工程。

2）本施工组织设计严格按照工程施工合同范围和设计图纸的要求进行编制。

编制时对工期、质量目标、项目管理机构设置与劳动力组织、主要技术方案、施工进度计划控制、机械设备及周转材料配备、安全、文明施工、环保、总包管理等诸多因素尽可能做了充分考虑, 突出其科学性、适用性及针对性。

华润大冲旧村改造项目回迁出租区二期2栋C座铝合金模板施工方案编制人：审核人：批准人：目录第1章编制说明及工程施工目标 ......................................... 错误！未定义书签。

第1节编制说明及依据 ........................................................ 错误！未定义书签。

第2节工程质量目标 ............................................................ 错误！未定义书签。

第3节工期目标 .................................................................... 错误！未定义书签。

第4节施工安全保护目标 .................................................... 错误！未定义书签。

第2章工程概况及特点难点 ................................................................................ - 6 -第1节工程概况 .. (6)第2节铝模范围及面积计算 (7)第三节铝模工程特点和难点 (8)第3章广亚铝模技术体系介绍及选型 .............................................................. - 12 -第1节广亚铝模公司及建研—广亚铝模研发中心简介 .. (12)第2节广亚铝模技术体系及其优点 (12)第3节本工程广亚铝模选型 (14)第4章铝模设计方案及技术要点 ...................................................................... - 16 -第1节墙模体系设计 . (16)第2节梁模体系设计 (18)第3节板模体系设计 (19)第4节其他细部及节点 (21)第5章项目组织总体部署 .................................................................................. - 28 -第1节项目组织机构： (28)第2节铝模资源配置及区域流水划分 (29)第3节施工前准备 (30)第4节施工进度计划及保障措施 (30)第6章铝模施工关键技术及控制措施 .............................................................. - 31 -第1节铝模施工工艺及流程 . (31)第2节铝模安装技术要求及措施要求 (32)第3节铝模施工与其他工种的配合要求 (35)第4节铝模拆模技术及措施要求 (36)第7章工程质量保证体系 ................................................................................ - 37 -第1节质量验收标准 (37)第2节质量管理组织措施 (38)第3节质量控制措施及注意事项 (38)第4节混凝土成品保护 (39)第8章安全文明施工及环境保护措施 ............................................................ - 40 -第1节安全文明施工措施. (40)第2节环境保护措施 (41)第9章铝模及支撑体系计算书 .......................................................................... - 42 -第1节华润项目铝合金模板安全计算书参数信息 . (42)第2节计算校核 (45)第一章编制说明及工程施工目标第一节编制说明及依据一、编制说明1）本施工组织方案适用于深圳华润大冲旧村改造项目回迁出租区二期（2栋C座）铝模工程。

2022年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批计划篇一：央企“混战”深圳旧改中信拿下最大项目投资将超百亿央企“混战”深圳旧改中信拿下最大项目投资将超百亿2022-07-2900:29:46共0条跟帖我要报料旧改央企佳兆业中信城市广场项目用地深圳市规划国土委近日公布了《2022年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批计划》，中信华南（集团）深圳公司获得位于龙岗中心区龙腾工业区更新改造项目发展权。

该项目一期面积达到69.1055万平方米，超过此前华润在深圳大冲村68.4万平方米的旧改项目，成为目前深圳最大的城市旧改项目。

中信超100亿投资旧改中信龙腾工业区改造项目位于深惠路南侧，紧邻龙岗中心城，涉及工业区、城中村等多种用地性质，总占地面积约95公顷，现为工业厂房和村民私宅。

根据深圳城市更新规划，该项目拟更新方向为居住、商业、办公、服务业功能，公共利益项目用地不小于拟拆除重建用地面积的15％。

据悉，中信龙腾工业区一期改造项目占地面积69.1055万平方米，该片区最大可改造面积将达140万平方米。

中信预计投入100多亿元对该片区进行开发建设，将其打造成居住、商业、办公于一体的城市综合区。

知情人透露，该项目计划整体立项、整体拆迁，分三大期用地开发。

2022年重点拆迁一期，计划于2022年12月前完成一期改造项目的拆迁补偿工作，于2022年12月底前竣工交付使用（含部分回迁房）。

截至目前，中信在深圳地产项目并不多见，早期多以接受烂尾楼开发为主，并成功运作了中信海文花园、中信星光名庭、中信红树湾、中信城市广场以及收购位于盐田中心广场的明思克航母世界项目。

实力房企扎堆深圳事实上，从2007年起，中信华南（集团）公司就对龙岗旧改项目进行考察，并看中了龙腾工业区的改造工程。

2022年3月以来，中信集团与龙岗区城中村（旧村）改造办公室进行了多次沟通，并编制了龙腾工业区的初步方案。

2022年2月，龙岗区正式成立了龙腾工业区城市更新工作专项小组，负责全面支持中信开展龙腾工业区及周边改造工作。

SM20210804深圳大冲旧改项目工作说明书深圳市大冲旧村改造项目立项工作说明书目录1项目背景以及明白得 (2)1.1项目差不多情形 (6)1.2项目所处时期 (6)1.3现时期客户目标 (6)1.4世联对本项目的明白得 (7)2本项目报告大纲 (8)3专案团队架构及岗位职责 (11)4时刻安排及项目收费 (15)5世联中国知识平台 (16)6我司部分服务案例及客户概览（2004-2007） (17)7世联服务过的经典案例简介 (24)1 世联地产介绍公司概况世联地产依据客户需求和市场变化不断创新和探究新的业务范畴，目前差不多建立起包括房地产营销代理、进展顾问、价值评估、经纪服务和按揭服务的综合服务体系，能够提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的全程服务。

本着专业诚信的精神，世联始终致力于为客户解决问题，提供增值服务，建立伙伴型客户关系。

1992年，世联地产顾问（中国）在香港成立。

1993年，世联深圳公司注册成立，正式进入国内房地产咨询服务领域。

2001年，世联北京分公司成立，世联开始走向全国。

2006年，世联集团在全中国拥有15家分支机构、超过2000名职员。

2018年，世联地产旗下拥有超过24家分支机构，服务覆盖全中国100多座都市的600家海内外机构，超过3000名职员。

2018年，世联地产正式在A股市场上市。

迄今世联地产业务范畴遍及香港、北京、广州、深圳、上海、成都、重庆、大连、西安、沈阳、武汉、青岛、合肥、南京、石家庄、海口等90多个大中都市。

承担过中国房地产深圳指数的编制和公布；建立了庞大的客户成交档案和物业档案基础数据库并定期撰写月度、季度行业市场分析报告；出版了《世联10年都市地产系列丛书》等几十部专著以及《地产评论》、《楼市中国》等行业刊物。

业务范畴顾问业务——全国范畴内提供服务世联地产顾问致力于通过模式化的综合性服务，不断开拓中国房地产咨询业的高端市场，以阻碍行业的服务带来顾问业务的连续增长，最终成为中国地产顾问第一品牌、房地产业的麦肯锡。

我方编号：FJ12008-A/02/C/006大冲旧改项目一期工程一标段电梯工程监理细则编制：审批：SHENZHEN CHINA OVERSEAS SUPERVISION CO.,LTD.2013年3月1日一、工程概况项目名称：大冲旧改项目一期一标段建设地点：深圳市南山区高新技术产业园区中区建设规模：本项目由四栋（6座）高层或超高层办公楼及其相应裙房、1座商住楼、架空走廊及大王古庙广场组成，总建筑面积439359.31m2。

建设单位：华润置地（深圳）有限公司设计单位：广东省建筑设计研究院、深圳市华阳国际工程设计有限公司施工单位：中建三局二公司、中建四局监理单位：深圳市中海建设监理有限公司（一）、消防水系统：（1）、本工程为一类超高层和一类高层公共建筑。

本建筑设置的灭火系统有：室外消防供水系统、湿式自动喷水灭火系统、室内消火栓系统、七氟丙烷气体灭火系统、灭火器配置。

本项目7座塔楼及地下车库将共用-3F的消防水池和消防水泵房，高层塔楼部分在避难层设置中转水箱、屋面设置稳压水箱。

二、监理目标1、质量控制目标确保工程按计划完成，严格控制各分部分项工程质量,使施工管理达到规范化、标准化，做到安全文明施工，确保工程分部分项质量达到合格标准。

2、进度控制目标以合同工期为基本控制目标，根据业主的合理要求及现场的客观条件进行必要合理的调整。

作好施工组织设计和进度计划审核，确保承包商按要求加强进度控制，设立阶段进度目标进行考核。

做好工期索赔及反索赔的工作，确保该工程按合同工期竣工。

3、投资控制目标以不超过业主与施工单位所签定的施工承包合同金额为基本目标，积极采用先进工艺和材料，确保技术先进；严格控制经济技术签证，控制预算外费用的支出。

4、安全文明施工控制目标建立健全安全管理体系，督促总包及分包施工单位做好安全文明工作，杜绝一切安全事故发生。

安全文明施工达到深圳市一流水平，确保工程达到深圳市文明工地标准。

总之,通过我们的工作使本项工程施工质量达到优良，工程施工进度达到施工合同工期要求，通过风险管理、项目目标的动态控制，使工程投资控制在业主与施工单位签订的合同金额之内。

广东省“三旧”改造典型案例分析今年3月，广东省自然资源厅发布了《广东省“三旧”改造典型案例汇编》，该文件从项目基本情况、改造模式、规划思路等多个方面，介绍了广东省多个城市的“三旧”改造典型案例，共涉及项目21个。

其中，旧村改造项目7个，包括深圳市南山区大冲城中村综合开发项目、茂名市旧塘村改造项目、南海区广佛国际商贸城中心区改造项目、文冲城中村改造项目、阳江市排后村改造项目、东城区牛山钟屋围旧村项目、坂田天安云谷项目。

旧厂房改造项目7个，其中佛山市2个，分别是佛山市容桂恒鼎工业园改造项目、佛山市天富科技城项目；中山市2个，分别是中山大涌红木文化博览城项目、中山市张家边企业集团有限公司旧厂房改造项目。

在旧城镇改造方面，佛山祖庙东华里片区改造项目、湛江市华都汇项目、阳江市百利广场改造项目等列入案例汇编。

以下选取3个旧村改造案例，以供学习借鉴之用。

01深圳市南山区大冲城中村综合开发项目——拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式深圳市南山区大冲城中村改造项目（以下简称“本项目”）是目前广东省内最大的城中村整体改造项目。

项目占地 68.5万平方米，涉及近 1000 户原村民、300 多户非村民的动迁、约7万居住人口的搬迁及 1500 多栋房屋（近110 万平方米）的拆除，由华润置地（深圳）有限公司作为实施主体。

大冲村改造前为城中村 , 地处深南大道沿线城市景观带上，毗邻科技园。

村内楼房密集、小巷狭窄、街道凌乱、居室昏暗，与周边现代、整洁的城市风貌形成鲜明反差。

村民的“握手楼” 存在一定的消防隐患，公共设施匮乏，成为基层社会难点。

原大冲集体经济的发展主要来源于集体商铺、厂房的出租，但随着金融危机的来袭，很多工厂纷纷撤离大冲甚或搬到租金更便宜的地区甚至倒闭，集体经济备受冲击。

村民长期依赖收取房租为生 , 过于安逸的生活催生了大批“收租二代”。

主要做法本项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式。

对拆迁用地范围内现有建筑实行整体拆除重建，由改造实施主体负责。

未Hale Waihona Puke 的大冲１．２ 改造与规划工作历程
大冲村的规划研究与改造前期工作已开展多年： ■ 2005 年4 月22 日，《南山区大冲村旧村改造规划》在深圳市城市规划委员会2005 年第一 次会议上获得全票通过； ■ 2005年9月，深圳市政府选定华润集团作为大冲村旧改的合作开发商； ■ 2006年4月，南山区政府成立由南山旧改办、粤海街道办、大冲实业股份有限公司、华润 集团联合组成工作架构； ■ 2007年3月，《深圳市南山07-03号片区[高新区中区东地区]法定图则》（含大冲旧改用 地）获得深圳市城市规划委员会全票通过； ■ 2007年3月，华润集团与大冲实业股份有限公司签订了大冲旧村改造合作意向书； ■ 2007年9-11月，华润集团根据新的背景情况进行大冲旧改项目整体概念规划国际咨询，并 选中美国RTKL公司的方案； ■ 2008年7月，南山区政府大冲旧改驻点工作组全体进驻大冲办公； ■ 2008年9月，签署《深圳市大冲旧村改造项目合作开发（框架）协议书》，确定了大冲旧 改的主要拆迁安置补偿标准； ■ 2008年12月，南山区城改办组织华润置地（深圳）有限公司、大冲实业股份有限公司联 合委托深圳市城市规划设计研究院作为统筹单位，组织编制《深圳市南山区大冲村改造专项规 划》； ■ 2009年3月，按照市、区政府的要求，华润妥善解决了在大冲旧改范围内的历史遗留用地 问题； ■ 2009年3月18日，签署《深圳市南山区大冲旧村改造项目集体物业拆迁补偿协议》，部分 集体物业率先动迁，大冲旧改取得重大突破； ■ 2009年9-10月，项目组根据《深圳市南山区大冲村改造专项规划》的编制情况，两次向规 划主管部门汇报，并根据相关部门意见调整与完善规划方案； ■ 2010年1月31日-3月31日，华润与大冲村民签订拆迁安置补偿协议，签约率达97.1%； ■ 2010年10月21日，召开南山区大冲村改造规划汇报会，规划方案获得区政府肯定，并要 求尽快向市局申报； ■ 2010年11月，大冲旧改上报市规土委，由市更新办牵头召开处室联审汇报会，各处室提 出书面修改意见，项目组根据意见修改并调整方案； ■ 2011年3月9日，由市规土委更新办牵头召开大冲旧改建环委前置审查交流会，与会的建 环委专家、规土委各处室提出相关优化建议，项目组根据建议进一步调整方案，深化设计内容； ■ 2011年6月3日，大冲旧改项目经规划国土委2011年第42次技术会议审批通过； ■ 2011年9月10日-9月24日，大冲旧改项目于大冲股份公司大楼、南山区旧改办进行了为期 15天的公开展示； ■ 2011年9月28日，大冲旧改项目经建环委2011年第7次会议审批通过。

“华润大冲新城”规划沙盘大冲松坪学校成立于2009年9月。

为配合大冲村改造工程，按照南山区政府和南山区教育局的整体部署，原南山区大冲小学整体搬迁到南山区松坪山第二小学，两校实行联合办学，并命名为大冲松坪学校【深圳商报讯】(记者郑恺)大冲旧改后新建的学校将成为南山外国语学校集团旗下成员,学校预计2015年9月建成开学,为了配合大冲村重建,2009年9月1日,大冲小学整体合并到松坪山二小。

当年9月10日,大冲小学原有校舍被拆除。

至此,已有59年历史的大冲小学成为记忆。

大冲旧改整体规划,大冲村将规划建设一所九年一贯制的大冲学校和一所新的大冲小学。

新校占地面积约2.4万平方米,建筑面积约1.6万平方米,可容纳54个教学班。

利好消息,大冲改建项目中将设立南山外国语分校,该小区原属大冲中小学,2015年9月将入南外的大冲分校,这是得到官方认可的,了解更多请点击下列网址:深圳市政府2013年3月8日公文/publish/main/1/7/9/20130308093232507911616/index.html深圳商报2013年5月22日最新报道/html/2013-05/22/content_2488879.htm华润大冲新城的最新规划沙盘-----南山外国语大冲小学/commentdetail.aspx?id=141923501&projectid=52600华润两大项目进展顺利，南山区领导现场办公解决帮企业发展难题本报讯（记者刘正茂）大冲旧改后新建的学校将成为南山外国语学校集团旗下成员；作为万象城升级版的华润深圳湾项目的子项目“万象汇”定位高端，将在2015年开门营业……昨日，南山区领导李小甘、余新国、陈军、罗育德、曹赛先、黄雪平等以及南山区经促局、住建局等十几个相关部门的负责人前往华润深圳置地公司现场办公，解决企业发展难题。

华润置地董事总经理吴向东介绍了大冲旧改项目和深圳湾项目的建设情况。

目前，两大项目进展顺利。