浙江省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：旅馆房地产的估价特点模拟试题

浙江省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：旅馆房地产的估价特点模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为__。

A．建筑面积1800m2，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区

B．建筑面积1100m2，近期租出，年租150元/m2，位于20km外

C．建筑面积10000m2，近期租出，年租180万元，位于同一工业区

D．建筑面积1000m2，近期租出，年租20万元，位于同一工业区

2、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取__。

A．最佳用途

B．最佳规模

C．最佳集约度

D．最佳开发时机

3、下列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是__。

A．提高开发贷款利率

B．降低开发贷款利率

C．通货膨胀率下降

D．降低房地产税费

4、某8年前建成夺付使用的建筑物，建筑面积120 m2，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率6％，年折旧率2．2％，计算该建筑物的现值是元。

A：76 800

B：79 104

C：77 952

D：81 562

E：工业用地的监测点评估价格

5、房地产评估员的考试、认证工作由负责。

A：国务院建设行政主管部门和人事主管部门

B：国务院建设行政主管部门和房地产行政主管部门

C：省、自治区建设行政主管部门和直辖市人事主管部门

D：省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门

E：执行层的组织协调

6、融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素，融资成本包括（）和资本融资成本。

A．机会融资成本

B．股票融资成本

C．债务融资成本 D．权益融资成本

7、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是。

A：在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

B：增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨

C：在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降

D：严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

E：工业用地的监测点评估价格

8、房地产拍卖业务主要来自。

A：企业委托

B：个人委托

C：法院委托

D：政府委托

E：执行层的组织协调

9、下列有关债券的表述中，不正确的是。

A：债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证

B：关于债券的发行，若市场利率高于债券利率，则溢价发行

C：私募债券的最大特点是募集对象特定

D：债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响

E：执行层的组织协调

10、某大厦总建筑面积1000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为__。

A．2.4%

B．3.0%

C．3.8%

D．7.2%

11、是影响房地产价格的房地产自身因素。

A：区位因素、实物因素、权益因素

B：区位因素、社会因素、权益因素

C：区位因素、社会因素、国际因素

D：区位因素、实物因素、权益因素、社会因素、经济因素

E：工业用地的监测点评估价格

12、根据原则，国家统一的会计制度应当尽量减少企业选择会计政策的余地。

A：客观性

B：可比性

C：明晰性

D：一贯性

E：执行层的组织协调

13、影响某套住房的实物因素不包括。

A：装修

B：户型

C：层高 D：楼层

E：工业用地的监测点评估价格

14、下列不属于无偿收回土地条件的是__。

A．城市规划区范围内

B．除因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的动工开发延迟除外

C．以出让等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地

D．超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的

15、大专院校，科研院所从事房地产教学、研究的人员取得房地产估价师执业资格的，申请注册时，需要提供__。

A．人才服务中心托管人事档案的证明

B．社会保险缴纳凭证复印件

C．所在单位同意其注册的书面意见

D．所取得的房地产估价科研成果

16、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以__进行估价。

A．保持现状前提

B．装修改造前提

C．转换用途前提

D．重新利用前提

17、某房地产开发公司开发建设的住宅小区，建设工期10个月，工程合同价为1000万元，按照规定，该开发公司申领《施工许可证》时的到位资金应不少于__万元。

A．100

B．150

C．300

D．500

18、下列表述中，正确的是。

A：凡是中国境內拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象

B：房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率

C：耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税．但炸药库用地应该免税

D：契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3％一5％

E：执行层的组织协调

19、若一开发项目征用耕地100亩，该村被征用前人均耕地为2亩。那么，需要安置的农业人口数为__。

A．100人

B．50人

C．200人

D．60人

20、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应直线法计算出的成新率。 A：大于

B：大于或等于

C：小于

D：小于或等于

E：工业用地的监测点评估价格

21、某宗土地面积2 000 ㎡，征地费600元／㎡，土地使用权出让金150元／㎡，达到宗地状况的土地开发费用800元／㎡，管理费用100元／㎡，贷款利率8％，开发周期为2年，销售费用率、销售税费率和开发成本利润率分别为6％、10％和15％，土地取得费在项目期初一次支付，土地开发费在开发期内均匀支付，则该宗土地的积算价格为。

A：1847元／㎡

B：2 340元／㎡

C：2 419元／㎡

D：2 676元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

22、w省某开发公司开发一项目，需征收A市B县集体土地30公顷，．为保证该项目的整体性，需征收基本农田以内的耕地5公顷。那么，这一项目的征收土地应由批准。

A：国务院

B：w省人民政府

C：A市人民政府

D：B县人民政府

E：房地产估价机构必须加盖公章

23、（）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。

A．一手

B．二手

C．原始

D．基础

24、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据__之间因果关系的来判断。

A．投保人与保险标的

B．被保险人与保险标的

C．保险事故与保险标的的损失

D．保险人与保险标的的损失

25、建筑施工许可证发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起日内颁发施工许可证。

A：15

B：30

C：45

D：60

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有。 A：房地产抵押估价

B：房屋征收评估

C：房地产司法拍卖估价

D：房地产转让估价

E：房地产投资信托基金估价

2、房地产开发项目策划中区位分析与选择包括。

A：地域分析与选择

B：具体地点的分析与选择

C：建筑总面积的分析与选择

D：平面布置的分析与选择

E：对出售、出租、自营等方式进行选择

3、在一个房地产项目进行风险分析的过程中，风险评价的主要任务是。

A：选出最佳方案

B：检验各风险因素

C：对评价指标的影响

D：对风险对策的建设

E：定量确定风险大小

4、影响房地产价格的社会因素，主要有__。

A．政治安定状况

B．社会治安状况

C．房地产投资

D．房地产投机

E．城市化

5、缴存住房公积金的工资基数包括等。

A：计时工资和计件工资

B：奖金、津贴和补贴

C：加班加点工资

D：住房公积金月缴存额

E：单位管理经费

6、根据《注册房地产估师管理办法》，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有。

A：缓刑期未满的人员

B：现职公务员

C：年龄超过65周岁的人员

D：具有完全民事行为能力的人员

E：申请在2个房地产估价机构执业的人员

7、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。

A．税金

B．拍卖费用

C．土地使用权出让金

D．土地使用成本

8、下列属于时期指标特点的有。