2017年上半年浙江省房地产估价师《案例与分析》：居住房地产估价的技术路线及难点处理试题

2017年上半年浙江省房地产估价师《案例与分析》：居住房地产估价的技术路线及难点处理试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是__。

A．物权

B．知识产权

C．人身权

D．撤销权

2、按照，环境污染分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等。

A：环境要素

B：污染物的性质

C：污染物的形态

D：污染产生的原因

E：执行层的组织协调

3、一般而言，如果商品的替代品数目越多，则该商品的需求。

A：越富有弹性

B：需求弹性越小

C：越缺乏弹性

D：完全无弹性

E：执行层的组织协调

4、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.10%、12.50%和13.60%，则可以确定估价对象的报酬率为__。

A．12.50%

B．13.10%

C．13.07%

D．13.60%

5、负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。

A：市、县人民政府

B：市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门

C：市、县人民政府城市建设管理部门

D：市、县人民政府城乡规划管理部门

E：房地产估价机构必须加盖公章

6、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是．(2009年试题)

A：空置率与有效毛收入呈反向变动

B：通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响

C：权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加

D：金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率

E：借款合同 7、投资决策分析主要包括项目的财务评价和__两部分。

A．经济评价

B．效益评价

C．计划管理

D．市场分析

8、__是__的组成部分，是指具有独立设计的施工图个相应的概预算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程。

A．单项工程；建设项目

B．单位工程；工程项目

C．单项工程；工程项目

D．单位工程；建设项目

9、根据实际需要，大、中城市在总体规划的基础上可以编制。

A：总体规划

B：控制性详细规划

C：修建性详细规划

D：分区规划

E：执行层的组织协调

10、不属于保险合同辅助人的是__。

A．保险受益人

B．保险代理人

C．保险公估人

D．保险经纪人

11、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为元／㎡。

A：98

B：102

C：108

D：116

E：工业用地的监测点评估价格

12、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以状况为参照系进行的．【2003年考题】

A：可比实例房地产

B：估价对象房地产

C：标准房地产

D：类似房地产

E：工业用地的监测点评估价格

13、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价．则前者与后者的差值是（）元/m2。

A．-100

B．-50

C．50 D．100

14、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15％。若月报酬率为0.5％，则室内空气质最不符合国家标准给李某造成的损失为元。

A：5000

B：12574

C：12650

D：13911

E：工业用地的监测点评估价格

15、按照规定，预售商品房项目应当在之前完成选聘物业服务企业。

A：取得《土地使用证》

B：取得《施工许可证》

C：取得《商品房预售许可证》

D：取得《房屋所有权证》

E：执行层的组织协调

16、__是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。

A．开发建设投资

B．正经营资金

C．国家资产及其他资产

D．开发产品成本

17、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法。

A．质量控制

B．进度控制

C．合同管理

D．成本控制

18、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是__。

A．弱流动性

B．异质性

C．寿命周期长

D．不可移动性

19、估价报告书的外在质量包括__。

A．估价结论的准确性

B．估价参数确定的合理性

C．估价方法选择的正确性

D．估价报告的文字表述水平

20、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是。

A：开发商

B：设计单位

C：承包商

D：监理单位

E：借款合同 21、耕地占用税的计税依据是，按照规定税率一次性计算征收。

A：纳税人非实际占用的耕地面积

B：纳税人实际占用的耕地面积

C：纳税人实际占用的非耕地面积

D：纳税人实际占用的建设用地面积

E：执行层的组织协调

22、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。

A：0.4、0.4、0.2

B：0.3、0.4、0.3

C：0.4、0.2、0.4

D：0.4，0.3、0.3

E：工业用地的监测点评估价格

23、以下不属于物业管理委托方的是__

A．房地产开发企业

B．公房出售单位

C．施工企业

D．业主大会

24、某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为每天3元/m2。已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天3.5元/m2，报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为__万元。

A．98.80

B．592.81

C．691.61

D．667.22

25、房地产投资首先面临的是系统风险。下列风险中哪一个不是系统风险。__

A．通货膨胀风险

B．资本价值风险

C．市场供求风险

D．或然损失风险

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列属于正常利润的是__。

A．创新利润

B．使用自有土地的地租

C．企业主应得的酬金

D．雇佣工人的剩余价值

E．企业主自有资本的利息

2、某家庭申请了25万元10年住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了元。

A：994.37 B：1016.81

C：1255.16

D：1387.24

E：借款合同

3、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为__。

A．12%

B．32%

C．24%

D．30%

4、成本法中计算的销售税金及附加包括。

A：营业税

B：所得税

C：土地使用税

D：城市维护建设税

E：教育费附加

5、属于直接融资方式的有__。

A．抵押贷款

B．赊销

C．发行股票

D．发行债券

E．分期付款

6、下列关于城市土地的基本特征中的区位，表述正确的是。

A：城市土地由于不可移动，导致了区位的极端重要性

B：城市土地区位的涵义，除包括以地理坐标表示的几何位置外，更重要的是经济地理位置

C：城市土地区位不包括无形的因素

D：城市土地区位既包括有形的区位，也包括无形的因素，如经济发展水平等

E：城市土地区位的涵义，更重要的是某一地段与周围经济环境的相互关系

7、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（）。

A．专家打分法

B．“三项预测值”法

C．解析法

D．蒙特卡洛模拟法

8、我国房地产业的发展主要得益于三项重大制度和体制的改革。

A：城镇住房制度改革

B：城市土地使用制度改革

C：房地产生产方式改革

D：社会体制改革

E：政治体制改革

9、下列关于房产税税率的表述中，正确的有。(2009年试题)

A：按房产余值计证的为1．2％

B：按房产余值计征的为2．4％ C：按房屋租金计征的3％

D：2008年3月1日起，个人出租房屋按4％的税率征收

E：按房屋租金计征的为12％

10、W省某开发公司开发一项目，需征收A市B县集体土地30公顷，为保证该项目的整体性，需征收基本农田以内的耕地5公顷。那么，这一项目的征收土地应由__批准。

A．国务院

B．W省人民政府

C．A市人民政府

D．B县人民政府

11、下列涉及房地产保险中，不属于财产保险的险种是。

A：城乡居民房屋保险

B：建筑工程一切险

C：企业财产保险

D：安居定期保险

E：执行层的组织协调

12、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是．【2007年考题】

A：说明估价报告的合法性、真实性

B：说明估价的独立、客观、公正性

C：规避估价风险

D：保护估价报告使用者

E：防止委托人提出高估或低估要求

13、需求弹性中，通常考察的是。

A：需求的价格弹性

B：需求的交叉弹性

C：需求的收入弹性

D：供给的收入弹性

E：供给的交叉弹性

14、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括__。

A．在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

B．在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价

C．在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

D．在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧

E．在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正

15、质量检查报告应经该审核签字。

A：项目勘察、设计负责人

B：项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人

C：勘察、设计单位有关负责人

D：项目勘察、设计负责人或者勘察、设计单位有关负责人