四川省2015年上半年房地产估价师案例与分析：两个估价时点模拟试题
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四川省2015年上半年房地产估价师案例与分析：两个估价时点模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、按照，环境污染源可分为连续源、间断源和瞬时源。
A：污染物发生的类型
B：污染物排放的时间
C：污染物排放的形式
D：污染源存在的时间
E：执行层的组织协调
2、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床位价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产的资本化率为10%。该旅馆的价值为（）万元。
A．2759.4
B．2789.3
C．2843.6
D．2987.6
3、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为的方法。
A：质量控制
B：进度控制
C：合同管理
D：成本控制
E：借款合同
4、某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数．【2003年考题】
A：0．91
B：0．92
C：1.09
D：1．10
E：工业用地的监测点评估价格
5、下列不属于取得房地产开发用地的途径是。
A：通过自己开发耕地取得
B：通过征收土地取得
C：通过城市房屋拆迁取得
D：通过市场购买取得
E：工业用地的监测点评估价格
6、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元／亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为万元。
A：260 B：300
C：360
D：600
E：房地产估价机构必须加盖公章
7、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33％，则该项投资的税前现金回报率为。
A：7.5％
B：8.3％
C：12.5％
D：16.7％
E：借款合同
8、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金__。
A．不得低于评估价格的50%
B．不得高于评估价格的50%
C．由政府决定
D．不得低于按照国家规定所确定的最低价
9、在一个场地或几个场地上，按照一个总体设计进行施工并受总概(预)算控制的各个工程项目的总和，是指。
A：建设项目
B：单位工程
C：分项工程
D：工程项目
E：执行层的组织协调
10、判断物业代理公司已往的业绩，关键要看其__。
A．共代理了多少个项目
B．代理成交额有多少
C．人员素质
D．代理的成功率有多大
11、在实际估价中，要特别注意估价对象范围的界定．以下选项中，属于实物构成范围内的是。
A：是否包括特许经营权
B：是否包括债权债务
C：是否强制处分房地产
D：是否包括建筑物内的家具
E：工业用地的监测点评估价格
12、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是__。
A．沉降缝
B．伸缩缝
C．温度缝
D．防震缝
13、现行国家规定的以房产为主的房地产价格评估费，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收，费率最低为
A：0.05 ‰ B：0.1‰
C：0.3‰
D：0.5‰
E：执行层的组织协调
14、实行住房分配货币化后，公务员住房补贴的具体办法由__批准。
A．市(县)人民政府
B．省、自治区、直辖市人民政府
C．上级财政部门
D．上级房改部门
15、__，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。
A．商品市场
B．生产要素市场
C．服务市场
D．潜在市场
16、某建筑物的建筑面积为120㎡，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置价格为3200元／㎡，建筑物残值率为4％，年折旧率为2％，用直线法计算该建筑物当前的成新率为。
A：78．40％
B：82．00％
C：82．70％
D：85．60％
E：工业用地的监测点评估价格
17、一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由建设部组织建立，__为房地卢中介服务行业信用档案的系统管理部门。
A．房屋管理部门
B．中国房地产估价师与房地产经纪人学会
C．房地产管理部门
D．中国房地产建设行政管理部门
18、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为__。
A．9.00%
B．8.05%
C．30.00%
D．7.52%
19、房地产估价师的注册管理部门是。
A：国务院人力资源和社会保障主管部门
B：国务院住房和城乡建设主管部门
C：所在地省级住房和城乡建设主管部门
D：所在地市级住房和城乡建设主管部门
E：执行层的组织协调
20、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于__万元。
A．2000 B．2500
C．3000
D．3500
21、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80％。已知土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为万元。
A：43
B：112．5
C：123．3
D：150
E：工业用地的监测点评估价格
22、已知某房地产投资项目的购买投资为5 000万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为2 000万元，经营期内年平均利润总额为800万元、年平均税后利润为600万元。该投资项目的资本金利润率为。
A：30％
B：40％
C：45％
D：50％
E：借款合同
23、张某拥有一套建筑面积78㎡的房地产，据调查，该地区此类房地产净租金标准为700元／(月·㎡)，剩余使用年限46年，按季度在每季度第一月月初支付，第一次尚需交纳半年押金，市场利率6％(单利)，折现率8％，则该房地产的价值为。
A：51.67万元
B：54．35万元
C：66．27万元
D：90．13万元
E：工业用地的监测点评估价格
24、某建筑物的建筑面积6 000 ㎡，坐落的土地面积为2 000 ㎡，土地价格为1500元／㎡，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1 600元／㎡，市场上该类房地产的正常房地价格为1 800元／㎡，则该建筑物的价格为。
A：800元／㎡
B：1300元／㎡
C：1100元／㎡
D：1200元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
25、2002年某房地产价格评估机构年应纳税所得额为99872元，应按__计征企业所得税。
A．12%
B．18%
C．27%
D．33%
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有__。
A．自然特征，如山地和河流等
B．细分市场
C．人口密度的大小
D．该区域发展的类型和范围
E．竞争性项目的区域
2、收集一手资料的方法有。
A：观察
B：专题讨论
C：问卷调查
D：电话
E：实验
3、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有（）。
A．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日
B．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日
C．开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日
D．建设期为2009年10月18日至2011年10月18日
E．销售期为2011年4月18日至2012年4月18日
4、下列估价公式中，错误的是__。
A．土地价格=房地价格-建筑物价格
B．房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务
C．建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值
D．房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格
5、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到16月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于__。
A．3790元/m2
B．4238元/m2
C．4658元/m2
D．4663元/m3
6、在实施安全评价时，划分评价单元的目的是__。
A．便于提高生产效率
B．为领导提出管理建议
C．便于行业归口管理
D．为评价目标和方法服务
7、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。
A．112.5
B．155.6
C．144.6
