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万科地产成本前置与设计阶段的成本规划及优化成本管理规划成本前置与设计阶段的成本规划及优化目录一、规范化设计管理体系下的成本管理房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段各阶段的成本管理成果标准设计过程中成本优化的主要手段和方法二、项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析项目成本控制的理念项目论证拿地阶段的成本管控概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划项目设计管理阶段的成本优化三、设计中的成本管控通病与案例分析成本测算基本要求·各阶段成果标准·成本分摊办法·成本测算表的填写顺序：封面→规划指标→土地费用→前期费用→各单体建安费用→小市政配套→ 环境工程费→公建配套费→建安汇总→成本汇总设计阶段成本管理作业指引通过成本管理作业指引反观设计过程中的成本管理与规划，以及各阶段设计成果与成本成果的对应关系1.1 项目论证阶段的成本管理：项目可研评审论证报告附件：市场分析报告、合作方研究、合作协议草案、项目附图资料(含概念规划草案)、法律意见书等。
1.3 项目设计管理阶段的成本管理：依据项目策划报告，以设计专业为牵头部门，通过营销、工程和成本几个专业的耦合性工作，实现项目的规划及单体设计成果满足产品定位、成本控制以及工程施工的要求。
为下一步的施工管理工作提供明确的输入条件。
提交报建方案、扩初设计、施工图设计等图纸性成果。
3.2 方案、施工图设计阶段成本优化的30个角度在方案、施工图设计阶段，成本部门提前介入进行成本优化，对降低项目造价起到事半功倍的效果，这在成本、设计、工程人员当中已经深入人心，现从以下方面提出成本优化的思考角度来抛砖引玉。
一、规划指标：1、提高可售率：在可销售面积一定前提下，尽量减少配套面积（如会所、学校等），每提高1%可售率，可降低造价20-40元/m2销面，效果立竿见影；2、合理确定赠送面积比例：通过“偷”容积率（等同于“偷”地价）对产品附加一定比例的赠送面积使客户从中受惠，但赠送面积部分增加的建安成本应从售价上反馈回来，即售价能不能同比回收或超比例回收，建议与营销、设计分析讨论。
目录一、总则二、房地产成本管理职责（一）集团总部的成本管理职责（二）开发企业的成本管理职责三、房地产成本监控（一）成本监控系统（二）成本监控的要求四、房地产开发环节的成本控制（一）立项环节的成本控制（二）规划设计环节的成本控制（三）施工招标环节的成本控制（四）施工过程的成本控制（五）工程材料及设备管理（六）竣工交付环节的成本控制（七）工程结算管理（八）其他环节的成本控制五、附则万科企业股份有限公司房地产成本管理制度（讨论稿）一、总则1、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合集团成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。
2、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。
3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。
二、房地产成本管理职责（一）集团总部的成本管理职责1、制定、修正集团成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。
2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。
3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。
立项审查的重点是：◆立项资料是否齐全、规范；◆市场定位是否明确、恰当；◆投资成本估算是否经济、合理；◆投资回报是否符合集团利润目标要求；◆投资风险能否有效控制。
4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编集团成本报表；分析、总结项目成本控制情况，协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作。
设计阶段的成本控制设计阶段成本控制是项目管理中至关重要的环节。
在项目的设计阶段，需要进行各种设计活动、评审、调整等工作，这些活动都需要一定的成本支出。
有效的成本控制可以帮助项目团队在设计阶段合理分配资源，并确保项目的顺利进行。
本文将探讨设计阶段成本控制的重要性、目标、策略和措施，以及管理人员应如何有效地控制成本。
首先，设计阶段成本控制的重要性不言而喻。
设计阶段是整个项目前期准备工作的重要阶段，也是项目成功与否的关键。
设计阶段成本控制能够避免因过度设计或不合理设计而浪费资源，同时也能帮助项目团队在有限的预算下进行项目规划和设计。
如果对设计阶段成本不加以控制，项目可能会面临资金短缺、项目推迟、质量问题等风险。
其次，设计阶段成本控制的目标是在保证设计质量的前提下，最大程度地节约成本。
在设计阶段，项目团队需要根据项目需求和目标进行方案设计，并进行相应的评估和优化。
成本控制的目标是确保设计方案的质量和可行性，并在此基础上采取经济合理的方式实现项目目标。
在实施设计阶段成本控制时，可以采取以下策略和措施：1.制定预算：在设计阶段之前，项目管理人员需要对整个设计阶段所需资源进行预估，并制定相应的预算。
预算应包括人力资源、工具设备、软件和硬件等硬性成本，以及设计评审、研发测试等软性成本。
通过预算的制定，可以为设计阶段成本控制提供明确的目标和依据。
2.设计阶段成本控制：在设计阶段的过程中，管理人员应该对各项设计活动和资源使用进行监控和控制，确保成本能够得到合理的分配和利用。
同时，也应该及时对设计方案进行评审，并根据评审结果进行调整和优化，以避免因设计问题而造成的额外成本。
3.管理设计变更：在设计阶段，难免会出现设计变更的情况。
管理人员应该建立有效的变更管理机制，对设计变更进行评估和决策，并及时调整预算和资源分配。
设计变更的控制能够帮助避免成本的无限增加，并保证设计阶段的进展和效率。
4.提高设计团队的协作和沟通能力：在设计阶段，各个岗位的设计人员需要紧密合作，进行信息共享和沟通。
条强条万科集团设计阶段：控制成本的65建筑专业第一部分总评布置.造成回填过高1.室外场地竖向标高不合理,非常重要的一点，控制每一款户型的数量总量，及总平楼型的适当复制，是2.规划与设计上降低前期费用的主要手段。
.走线不合理3.总平上变配电间等机房与服务的区域距离过长,米）内为主，可部（即结构计算按平均1.54.地下顶板上覆土建筑为1~1.5m 米左右覆土区域应做轻质构造（土建构筑物、分缓坡适当升高，但该区域>1.5景观设计反馈建筑设计单位；一般为控制造空盒子或泡沫板、假山塑石）过渡,及以上要方案阶段论4m左右,个别高3m价及土方，起坡最高点区域也控制在以上景墙（从地面起）等重型元素也要作2m证；景观中泳池、亭子、廊架、为条件反馈。
消防车道、登高场地或车行道近可能在一跨地库柱网内。
大树布置在柱点。
5.当然消防通道、登高场地或车行道尽量不在地下室顶板上。
:建筑平面功能.防火分区过多,造成楼梯、门、设备增加1..--防护面积过少造成单元增多人防设计2.:.相邻单元未连接造成临空墙过长---)部分可用临战封堵替代---一框二门的人防门过多(级人员掩蔽所主要室外出入口的楼---进人防前的防倒塌范围过大(按现规范6),坡道及走道做即可梯页1．)应尽量将人防做在建筑投影范围下室外顶板下的人防面积过大(---同.,所以除主要通道上外尽量做混凝土人防门---人防门型号不合理(钢门造价高)时尽量避免汽车通道坡道上做双开的钢防火门)如争取做部分物资库人防功能不合理(----人防主要.,---平战转换方案不合理应尽量平时通风系统与战时系统、用房合用有条件时防爆波电井可与出入口外的人防污水洗消井可与消防电梯集水井合用. .平时电缆井合用即利用局部夹层或室内非人防区域、人防顶板上无直接管线的可取消夹层.----.管沟覆土每厚3~4KG/m2,地下室钢筋增10cm,3.地下室层高及埋深过大(每埋深增大乔用局部堆,1200mm左右10CM,地下室钢筋增1.5~2KG/m2,故覆土原则上地下室面积过4.2m.机械车库 3.6M,有人防3.8m,土、树池处理)；层高无人防尽可能增加车位利用率，相关设备辅助用房先考虑利用主楼空间；多层尽大--，.了解各地的汽车库尺寸、通道的要求（必须写入设计任务书）量不做全地下室查询其地方规范或参用的市、省或国标，杜绝浪费。
万科集团设计阶段：控制成本的65条强条■部分建筑专业总评布置1.室外场地竖向标高不合理，造成回填过高.2.非常重要的一点，控制每一款户型的数量总量，及总平楼型的适当复制，是规划与设计上降低前期费用的主要手段。
3•总平上变配电间等机房与服务的区域距离过长，走线不合理.4.地下顶板上覆土建筑为1〜1.5m （即结构计算按平均1・5米）内为主，可部分缓坡适当升高，但该区域＞1.5米左右覆土区域应做轻质构造（土建构筑物、空盒子或泡沫板、假山塑石）过渡，景观设计反馈建筑设计单位；一般为控制造价及土方，起坡最高点区域也控制在3m左右，个别高4m及以上要方案阶段论证；景观中泳池、亭子、廊架、2m以上景墙（从地面起）等重型元素也要作为条件反馈。
5.消防车道、登高场地或车行道近可能在一跨地库柱网内。
大树布置在柱点。
当然消防通道、登高场地或车行道尽量不在地下室顶板上。
建筑平面功能:1.防火分区过多，造成楼梯、门、设备增加.2.人防设计:一防护面积过少造成单元增多.-- 相邻单元未连接造成临空墙过长.—-一框二门的人防门过多（部分可用临战封堵替代）---进人防前的防倒塌范围过大（按现规范6级人员掩蔽所主要室外出入口的楼梯，坡道及走道做即可）-一室外顶板下的人防面积过大（应尽量将人防做在建筑投影范围下）---人防门型号不合理（钢门造价高，所以除主要通道上外尽量做混凝土人防门•同时尽量避免汽车通道坡道上做双开的钢防火门）----人防功能不合理（如争取做部分物资库）-一平战转换方案不合理，应尽量平时通风系统与战时系统、用房合用•人防主要出入口外的人防污水洗消井可与消防电梯集水井合用•有条件时防爆波电井可与平时电缆井合用•——室内非人防区域、人防顶板上无直接管线的可取消夹层•即利用局部夹层或管沟•3•地下室层高及埋深过大（每埋深增10cm,地下室钢筋增3〜4KG/m2,覆土每厚10CM,地下室钢筋增1. 5、2KG/m2,故覆土原则上1200mm左右，大乔用局部堆土、树池处理）；层高无人防3. 6M,有人防3. 8m,机械车库4. 2m.地下室面积过大- -尽可能增加车位利用率，相关设备辅助用房先考虑利用主楼空间；多层尽量不做全地下室•了解各地的汽车库尺寸、通道的要求（必须写入设计任务书），查询其地方规范或参用的市、省或国标，杜绝浪费。
WORD格式万科集团设计阶段的成本控制标准为了应对目前房地产行业的严峻形势，落实集团确定的“保证楼盘品质、降低工程成本”的发展战略，特别制定：设计阶段成本控制标准。
各专业设计人员在本标准执行过程中，要密切关注国家和地方有关设计的新规范、新标准和有关新材料、新设备及新工艺的应用，并及时总结经验为充实完善和适时更新本标准提供意见和建议。
第一部分土建工程一 .建筑设计１ .设计单位选择1.1初步设计原则由万创设计中心完成；１.2 成熟产品的设计任务，可委托给国内优秀设计单位承担。
２ . 产品前期定位２ .１产品定位前备好多种设计方案的技术资料，参加营销管理部召集的、有集团主管领导和相关职能部门共同参与的产品定位论证会议，一旦形成决定不再作重大调整；２. ２户型调整应该在进行施工图设计之前完成。
３ . 总平面设计３ . １总平面设计应该在与各相关专业及物管部门有关人员充分沟通的基础上进行。
３. ２规划设计应该尽可能利用原有地形、地貌和植被、景观；竖向设计必须考虑场地土方平衡，尽量减少土石方挖填量。
３. ３高大建筑物避开深填方区域及高边坡区域布置；物管用房、泛会所、体育设施、幼儿园、老年人及儿童活动场地、垃圾站及公厕等，应该布置在经济价值较低，并不影响住户和商业的价值区域；３. ４物管收费处、值班室和消防控制室应该设置在业主接待大厅内，以方便业主办事并节省物管人手；３. ５环境坡地应尽量设自然边坡，必须设置挡墙的应尽量减小挡墙高度，必要时可以设置多级挡墙；３ .６10万方以下的小区原则上设两个出入口（不含消防通道）、10～40万方的小区原则上最多设三个出入口（不含消防通道）。
３ .７小区内道路应该人车分流、线路便捷畅通。
小区内的双向车行道道路宽度统一为 6米，消防车道宽度只做 2.5米宽硬质道路，两侧各设0.75米宽的草坪。
3.８应尽量减少小区不可销售的建筑物及设施，人防地下室、消防站、中小学校等尽量异地建设；３. ９在建筑总平面图和竖向布置图中必须明确或增加以下内容：３. ９ . １小区主入口及次入口、地下车库车行及人行出入口和消防紧急出入口的准确位置，其中哪些是建成后不使用的；３. ９ . ２各种管井及生化池的位置、大小、高度等；３. ９ . ３各单体首层的室内及室外标高；３. ９ . ４所有车行道、人行通道、消防回车及扑救场地等；３. ９ . ５注明有高差的场地是挡墙还是放坡，那些由园林处理；专业资料整理WORD格式４. 地下车库４. １小区车库的车容量按规范最低限控制。
规划设计阶段的成本控制2010年08月22日 08:28规划设计环节的成本控制是实现“事前控制”的关键，在该环节进行成本控制可以最大限度的减少事后变动带来的成本增加，具有“一锤定音”的地位和作用。
尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-3%，但对工程造价的影响可达75%以上，所以该环节控制要点和控制内容相当复杂。
基本原则是：周密规划设计，科学研究讨论，严格预算审批。
合理科学的设计，可降低工程造价10%左右。
但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。
设计阶段对项目投资的影响是极其重要，特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%—95%，实际上，当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。
以下经验可供借鉴：一、推行设计招标，择优选择设计单位积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的总体规划、建筑设计、景观设计等放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比定标，这样既可优选出高水平、善沟通的设计单位，又可促进设计单位在项目整体的空间布局、建筑造型、使用功能和景观环境设计上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
在招标过程中，对设计单位的选择最好是选择适合自己项目定位的设计单位及主案设计师。
设计院的选择原则是最优性价比，专业负责人的选择原则是能力、敬业、团队意识和成本意识。
二、开展限额设计，有效控制造价由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，设计节点把握度差，常导致赶工期、轻质量、各专业图纸矛盾多、细部设计缺失等问题出现。
加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，浪费较大。
因此，甲方必须在设计任务书或投资估算上规定设计限额（造价、主材消耗指标，如每平米钢筋、混凝土用量等），并和设计费挂钩，同时尽可能实行设计监理制度，建立奖惩考核激励机制，加强设计阶段的成本控制。
万科成本管理规划成本前置与设计阶段的成本规划及优化目录一.规范化设计管理体系下的成本管理1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段2.各阶段的成本管理成果标准3.设计过程中成本优化的主要手段和方法二1.2.3.4.三项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析项目成本控制的理念项目论证拿地阶段的成本管控概念规划阶段(项目策划阶段)的成本规划项目设计管理阶段的成本优化设计中的成本管控通病与案例分析一.规范化设计管理体系下的成本管理房地产开发业务的VAC图项目立项主体结构开工开盘销售竣工入伙产品研发阶段项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段产品和利润实现阶段工程施工阶段入伙管理阶段拓展销售管理阶段组织项目论证营销初步产品定位组织项目策划/产品、市场及客户定位研究营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备销售事务管理入伙事务管理设计工程规划要点/规划草案概念规划设计方案设计扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合前期工程配套的调研及配合设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收结算销售及入伙配合成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购说明及图例：:代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。
:配合专业的任务。
房地产业务流程中的成本管理节点项目初判城市及市场评审时点投资决策论证管理阶段项目投资决策时点实施方案时点设计管理阶段工程管理阶段入伙管理阶段营销策划报告时点拓展分析项目基本情况项目论证、形成项目投资评审报告组织项目策划/产品、市场及客户定位研究销售管理阶段营销营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备规划设计单体设计部品设计销售事务管理入伙事务管理设计工程规划草案设计概念设计扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至工程施工至竣工验收具备预售条件销售及入伙配合成本说明及图例：测算目标成本形成、预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算:代表需多方论证节点：代表集团决策节点万科集团股份有限公司:代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。
