“星河湾”案例研究分享

➢半地下车库，定制“景观房”：
➢1、在地下车库停好车后，在电梯厅 大堂前等候时，可在落地窗内观看室外 飞流直下的瀑布；
➢2、地下车库左边还有个亲水平台， 业主也可以在那里直接观赏瀑布美景。
可观景的半地下车库
➢“最豪华装修”：单单结构设计就历 时半年。
➢ 1、其天花吊片运用了不同的灯，其 灯槽为专门开模
堆坡
植被水涧
➢高标准全球选材：一期所用的 2400多棵大型乔木，直径均在30 厘米以上，高度高于8米。这其中 只有约50%为上海本地树种，其余 都来自世界各地，据说最远的是来 自伊拉克的银海枣
➢大量使用黄蜡石：黄蜡石是中国 四大名石，自然灵性，温润如玉， 一旦淋了水，就散射出流动的光彩， 星河湾将黄蜡石广泛地使用到了星 河湾园林之中
➢使用顶级石材：新宝金、帝王金、 凡尔赛金、黄水晶、金镶玉等多达 几十种的采自全球的顶级石材
➢国际级设备、材料：1、德国海 福乐的精良制锁、意大利的纯铜工 艺手把、符合人体工学标准的门把 弯度……
➢ 2、采用全球著名的专业锅炉热 能设备品牌的壁挂锅炉系统，地暖 管材为原装德国进口，进行全屋整 体铺设，地暖的控制区域采用隐蔽 设计方式，让业主的视线总能舒适 到每一个地方。
浦东星河湾
本报告是严格保密的。
浦东星河湾
本报告是严格保密的。
项目基本资料：在区位和无外部优势资源情况下开盘，已近五 万两倍于周边项目的均价的价格，实现40亿销售额
区位
上海浦东星河湾东至锦绣路， 南至浪水浜中心线，西至中心 河东侧，北至白莲泾南侧。距 离陆家嘴大约8公里，直接接 受2010展会辐射。
定制式用材：而泳池底
部美丽的拼花设计，即使 在寒冷的季节，也是园林 里的一道美丽风景。据悉 ，底部马赛克是星河湾地 产专门定制的水晶马赛克 材质。

“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
300张施工图纸，力求0误差
3倍于其他地产项目的施工图纸，确定施工中的每 一个细节之处，只为了打造一个完美的居所。
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
小面积墙体的砌筑
•为保证后期的装修质量和效果，弃用砖墙形式 ，改为混凝土现浇砌筑。 •保证小面积墙体构件、转角、墙的厚度的精致 细腻，尺寸控制、墙面的光滑平整，从而服务 于后期的质量保证。
样板房精装修 = 交房标准
“星河湾住的房子就是样板房，我们的样板房就是交给业主的验收标准” ——黄文仔先生
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
室内设计先行于结构设计
“星河湾的样板房之所以能够令客户震撼， 最关键的原因是，室内设计先于结构进行。 房子还没有做的时候就开始扣细节，这个 过程很辛苦，但是很高兴，没有一个开发商是 这样的，从室内设计开始，从空间开始。” ——室内设计师邱德光先生
• 星河湾室内线条华丽复杂，工艺难度非常大，需要投入大量的人力和时间。
结构施工图纸已整合了室内装修设计要求
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
“200平米空间做出300平米的感觉”
室内空间的设计，更多考虑是视觉的穿透力，放大空间。
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
精确放线，按“图”施工
• 精确放线：按设计图纸1：1画在现场的 墙面、地面、天花等各处。 • 放线需要至少10天，因为星河湾的施工 图纸量是其他项目的3倍。 • 施工工序：放线——确认材料尺寸并定 制——施工。 • 每套房的装修均按照这道工序做，样板 房的标准就是业主入住的交房标准。 卫生间石材比较多，尺寸都已预设，保 证成品表面平整。

走进星河湾，除了震撼还是震撼 原因是什么？
细节塑造：设计、施工、选材等各个环节的亲密合作完成对各个细节的塑造.精雕细琢.追求极致完美的效果.
与建筑交融： 连绵不断的绿化系统和流动的景观空间，以花园围绕建筑，建筑坐落在花园中
从广州到北京、上海，星河湾皆采用独特的立体式园林景观，主动营造场地高差，通过36种高差变化，形成自然的起伏 达到有效增大绿化面积、使园林产生丰富的层次感，便于被搭配，实现大小乔木、灌木和地被植物的结合、增强首层住户的私密性，使其与环境有一定距离的亲近感
景观之景观特征：大尺度中央水景结合入户水景成为项目的典型特征，超宽栋距提供绝佳景观视野，高绿化率，每户均可享受景观资源的均好性.风格上中西合璧,博采众长.
星河湾系列在延续新古典主义风格的大基调上还会根据项目特点和地域文化进行部分调整和融合。 北京星河湾力图体现新古典主义的简美优雅和度假村式的轻松休闲。在设计格调上有机地揉合了包括地中海的贵族度假品位、夏威夷的自然环境风情以及中国南方建筑舒展飘逸的线条美等几种似乎互不相干的美感，并把它们融会得天衣无缝；
大量建筑上出现八角亭 高耸的尖顶极具项目识别性 电梯筒和水箱顶部端口的巧妙处置，将劣势转变成优势
建筑之符号：八角亭的重复使用成为星河湾外立面的标志性符号，终成项目名片;钟塔楼也是项目的重要标志
西瓦，是西班牙瓦的简称，英文名 Spanish tile,俗称又叫S型瓦，最早是在西班牙等西欧国家出现并流行。主要用于别墅、小洋楼、亭台等建筑物的屋顶装饰用瓦，其装饰效果古典淡雅、风韵别致 。
利用平层优势： 充分利用公寓的大平层的优势,扩大产品设计的亮点
别墅设计元素公寓化：将别墅的设计元素充分运用到高端公寓的设计中，实现公寓生活别墅化的第一引导
户型之户型特点：星河湾的户型设计特点是别墅设计元素公寓化,充分利用大平层的优势扩大产品设计的亮点且自成体系

? 园林水系如何有机融汇
? 5000吨黄腊石如何堆放
园林景观——黄腊石
➢ 石是北京星河湾的精华之作，通过水、石、 绿化的融合创作出“源于自然，胜于自然” 的意境。选用广东的河石，营造出岭南园 林风格的精华。
园林景观——重绿植轻硬地、重木轻草
? 树多、花多、草少
? 为什么星河湾没有大广场和集中绿地
二代人居住的相对分离及 融合 中西厨兼并的理念
主卧套的品质强化 入户厅的品质提高 延伸功能空间，保留阳台 观景空间
户型设计——北京星河湾
? 如何注重区域生活的特征性
北京 星河湾 （2005年）
目录
-- 整体规划 -- 园林景观 -- 建筑风格 -- 户型设计 -- 装修品质 -- 细节之美 ……
? 向星河湾学习什么
解读星河湾——整体规划
? 为什么星河湾从远处看觉得很密
整体规划——以广东星河湾为例
广州星河湾采用的是“星座式”布局
? 什么是星座式布局
整体规划——以广东星河湾为例
北京星河湾整体规划
? 北京星河湾如何规划
➢ 北京星河湾保留了广州星河湾的 灵动、韵律、节奏，采用大围合 布局 。
人性化的规划
➢ 以高层板式为主的建筑顺应地形、变 化有序，北高南低、西低中高，使多 数住户南北朝向，打破常见的南北向 兵营式排列，保持了建筑的错落之美。
解读星河湾——园林景观
? 星河湾园林有何突破
建筑风格——北京星河湾
? 为什么说建筑本身就是景观主角
➢ 通过平面的多座向布局、 加之单体立面丰富的体量 变化，形成起伏多变的群 体轮廓天际线。
➢ 建筑符号的重复运用—— “八角亭”成为整个社区 外立面的标志性符号，这 种建筑符号的重复利用， 形成星河湾独有的风格。

目标群:理想主义者都很理想（在买楼时）——要求 附加值
*他们事业成功而懂得生活，思想独立并懂得鉴赏，讲究效率 且追求完美；他们之所以二次、三次甚至多次置业，就是认为 现实生活中有着诸多“不理想”的地方， 63%的人还没有找到 心水楼，希望的不只是一个安身的地方，更是一个安心的地方 。他们要求既享受都市的繁华又拥有郊区的环境，“家园”也 应该是有家又有园，花园也不仅仅是“花架子”等等。他们是 一群“置业理想主义者”而不是所有想迁居郊外的人。 星河湾就是要“将居住理想主义变为居住现实”.
目标群:理想主义者都很现实（在买楼时）— 理想主义者都很现实（在买楼时） 理想主义者都很现实 —绝对值 绝对值
理想主义者比现实主义者更现实，在买楼的时候。正是因为他 们对现实保持着极度的理智和清醒的认知，才会有超越现实的 理想追求！ 也正因为理想的背后是理智，所以一切广告整合手段因“理智 ”而完全不同。 当无数品牌大玩“温柔一刀”渲染时，我们决定逆水行舟与消 费群进行理智的沟通，在整合传播中靠打反牌出奇制胜。理想 的第一步一定要落在现实的阶梯上。
先认识一下华南板块这块大肥肉:
它是沿广州华南快速干线和番禺大桥的大石南村地区，以珠江 沿岸为中心，辐射成的一个广州CLD（中央高级居住区）。 有人说这里是楼市的聚宝盆，有人说这里是房地产“世纪大战 ”的火药桶、屠宰场。. 在这块神奇的土地上，一场智慧的较量剑拔弩张，著名策划大 师王志纲预言“华南板块可能是广州乃至中国竞争最激烈、水 平最高的地方”。
广告传播:反常规,渲染消费者的购买欲望
星河湾的“庐山真面目”在媒体显露后，按常规早该浮出 水面，开盘发售了.星河湾却含而不露地在广州强势媒体向消费 者娓娓道出一个又一个“故事”: 故事一， 一锤定音， 出来的品位” 故事一， “一锤定音，‘砸’出来的品位” 。 故事二， 一字千金， 出来的完美” 故事二， “一字千金，‘拆’出来的完美” 。 故事三， 一丝不苟‘ 出来的境界” 故事三， “一丝不苟‘度’出来的境界” 。

营销--项目推广方式
(2)网络——搜狐焦点房地产网
焦点房地产网首页（/） 可打5折 A、旗帜广告 横一条（“星河湾”、“7月5日前认购尊想开盘特惠”、“预约专线 85519999”，交替） 竖一条（星河湾，现正认购登记。预约专线：85519999） ----------横条一个：24000元/天，竖条一个24000元/天 B、通栏广告 横一条（“星河湾，开创品质地产元年”、“星河湾，结束豪宅的半成品状态”、“7月5日前认 购尊想开盘特惠”，三者交替）22000元/天 C、对联式广告 竖两条（“星河湾，结束豪宅的半成品状态”、“7月5日前认购尊想开盘特惠”、“预约专线 85519999”，三者交替）22000元/天 D、悬浮广告 小方块2块（星河湾，结束豪宅的半成品状态）6000元/天/个 搜狐房产（/） 1/4通栏广告：与其它三个楼盘平分，在页面中部。仅“星河湾”三个字信息 搜狐房产（/） 其它短期投放，7月2日已经撤下
星 河 湾
属于绿化隔离带项目(并自行修建)
开发周期长(获得土地到推盘历时三年多)
产品定位
定位分析： 根据数据和市场规律判,形成星河湾产品定位的背景如下:
2. 产品力表现的信心
广州星河湾,由于产品力的充分表现获得当地市场 的充分认可
星 河 湾
通过产品力自身表现和差异化可以弥补区域价值 不利因素
希望通过产品定位差异化,进入区别于区域产品主 流的细分市场
园林品质，公开信息 高力物业签约新闻发 布会活动公告
第一次集中发布
北青整版 北青整版 北青整版 北青整版 北青整版 全阵容介绍 全阵容介绍 园林品质，认购信息 园林品质，认购信息
第二次集中发布 6月18日全面开放
6月29日：
6月30日：

研究价值
星河湾在房地产行业中取得了显著的成绩， 其成功经验和发展瓶颈对于学术研究和实际 操作均具有较高的研究价值。
实际应用
通过对星河湾案例的研究，可以为企业在市 场竞争、战略制定和业务拓展等方面提供有 益的参考和启示。
案例分析框架
市场环境分析
对房地产行业的发展趋势 、政策环境、市场需求等 方面进行分析，以了解星 河湾所面临的外部环境。
案例反思
挑战与困难
在项目实施过程中，面临 着诸多挑战，如土地获取 、资金筹措、政策调整等 。
经验教训
通过反思，认识到在项目 规划、执行和后期管理等 方面还有改进空间。
改进建议
建议加强前期调研和风险 评估，提高项目管理水平 ，以应对未来可能出现的 问题。
案例展望
未来趋势
随着城市化进程加速和居民生活 水平提高，高端住宅市场仍有较
应用效果
促进城市发展
推动旅游开发
通过对星河湾的案例研究，可以为城 市发展提供有益的借鉴，推动城市的 可持续发展。
星河湾的旅游资源开发与管理经验可 以为其他地区的旅游开发提供借鉴， 促进旅游业的发展。
提升房地产行业水平
星河湾的商业模式和产品设计等方面 的成功经验，有助于提升整个房地产 行业的水平。
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。
案例分析过程
资料收集
通过查阅相关文献、年报、新闻报道等途径 ，收集关于星河湾的各类资料。
数据分析
将星河湾与同行业其他企业进行对比，以发 现其在各方面的优势和不足。
对比分析
运用财务分析、市场分析等方法，对收集到 的数据进行分析，以揭示星河湾在各方面的 表现。
归纳总结
基于以上分析，总结出星河湾在发展过程中 的成功经验、存在的问题及未来发展的建议 。

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8月9日“中国波士·倾城之夜”波士堂三周年庆
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汇聚中国最受瞩目、最具影响力商界领袖、财经专家、文化艺术大家的顶级商界盛会。
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百名BOSS齐聚“星河湾”，为“星河湾”盛大开盘再添浓重一笔！
这批社会精英人士组成的豪华阵容，给星河湾带来的不仅仅是场面的宏大 和气势的恢宏，更是表现出社会的高层人群对“星河湾” 品质和奢华的认同感。 此次盛会给BOSS们提供了很好的交流平台，同时也为项目本身带来一群“最准 确”的目标客户群，为今后的销售埋下了伏笔。百名BOSS的到来，为“星河湾” 的造势宣传起到了“画龙点睛”的重要作用。
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在享受美食的过程中，大家也在互相交流参观后的心得，气氛欢乐和谐
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11月27日2009-2019中国城市建筑新地标研究成果巡回发布会暨中国房地 产年度标杆项目高峰论坛
嘉宾陆续进场就坐,互相交流
星河湾集团销售副总监 李莉女士在会前 与“中指” 副院长陈晟先生亲切交谈
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12月9日中欧2009总经理班参观学习星河湾暨跨界销售解读
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公关线
大活动、大事件造势 营造盛况空前的现场氛围
客户答谢晚宴
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8月8日“蜚声国际，绽放上海”浦东星河湾启幕酒会
2009年8月8日，“蜚声国际，绽放上海”浦东星河湾启幕酒会的剪彩开始意味着浦东星河湾正式 开盘销售。开盘短短6小时劲销40亿元，创下了中国房地产市场化以来单个项目开盘销量最高纪录！也 创世界纪录! 感动上海。
商的接待服务工作
项目开盘，数万人到访，1万多次的车辆
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第三阶段：项目品牌维护提升期
2009年9-11月 持续的价值平台搭建 项目品牌维护及提升 剩余房源的销售去划

二、星河湾物业管理案例分享（图文并茂）
2、秩序维护管理：
星河湾一个心情盛开的地方，星河湾小区实行半开放式管理（园 中园管理，大园分割成不同小园），大园内实行半封闭式管理，小园严 格实行封闭式管理，秩序维护部实行半军事化管理，上下班需列队行走， 秩序管理很精细，分为秩序维护管理、泳池管理、车辆管理、消防管理 四大块，四大块日常工作实行专业线管理，但联动性强。
二、星河湾物业管理案例分享（图文并茂）
3、环境管理：
保洁管理：星河物业保洁实行外包管理，施行一级保洁作业标 准，人过地净管理，垃圾每天回收3次，保洁质量要求：社区 内环境卫生干净整洁无异味，严格落实“半小时”考核制度。 番禺区评为垃圾分类试点单位。
二、星河湾物业管理案例分享（图文并茂）
3、环境管理：
星河湾物业案例分享
讲解人：卢文康
目
一、星河湾物业简介 二、星河湾物业案例分享
录
一、星河湾物业简介：
广州星河湾物业管理服务有限公司（下称“星河湾 物业”）成立于2001年5月，是星河湾集团下属负责管理 星河湾各项目物业的全资子公司。经过多年的发展与人才 储备，现在星河湾物业拥有一支素质优良、业务精湛专业 服务管理人才队伍。随着星河湾地产全国各项目的推进， 目前管理着广州星河湾、星河湾半岛花园、北京星河湾、 太原星河湾、鄂尔多斯星河湾、沈阳星河湾、青岛星河湾、 西安星河湾等项目。
工作标准：“五把尺子” 第一把尺子，业主需要有70年满意的生活和不断增值的物 业； 第二把尺子，星河湾的景观要做到50年不落后； 第三把尺子，要有全国性甚至国际性的品牌； 第四把尺子，要有对得起自己职业生涯的品德和业绩； 第五把尺子，要有长远的生命力和别人无法替代的核心竞 争力。
物业类别

第一把尺子，是业主需要有70年满意的生活和不断增值的物业； 第二把尺子，是星河湾的景观要做到50年不落后； 第三把尺子，是企业要有全国性甚至国际性的品牌； 第四把尺子，是星河湾每一个员工，要有对得起自己职业生涯的业绩； 第五把尺子，是星河湾在这个行业里要有长远的生命力和别人无法替代的核心 竞争力。
全成品开发
星河湾人用忘我的投入，精益求精的态度，超乎常人 的坚韧，优秀的工作水准，塑造了项目优秀的品质、完美 的细节、令人惊叹的园林景观、有特色的规划设计等，非 常值得我们学习。
北京星河湾
北京星河湾地块周边原状
星河湾品牌特点:
一、独特而恰当的企业精神。 二、有特色和突破的规划设计。 三、精致而舍得的环境营造。 四、细致而周到的户型设计及室内装修。 五、系统而精益求精的施工管理。 六、实用而灵活的材料采购及成本控制。 七、合纵连横的综合管理及统筹。
北京星河湾简介
2001年宏宇集团挥师北上，在京倾心打造位于朝阳区朝阳 北路的北京星河湾。该项目用地面积520亩，总建面约60万平 米。项目在开盘前投入15亿，以打造现楼实景的开发模式运作 四年。2005年6月，北京星河湾第一期畅园20多万平方米的产 品首次公开亮相，社区立体化园林、高品质室内装修，重点小 学、双语幼儿园、四季会、酒店式公寓等同期形成，再一次震 动北京楼市，被媒体称为“品质地产代表”、“全成品豪宅” 领军者。
广州星河湾简介
星河湾开发至今，一直采取强强联手、整体超越的开发理 念，与享誉中外的专业公司联手，构筑一个中西合璧、博采众 长的星河湾。星河湾从一期到三期，选材到设计都无所不用其 极，每一处细节都是看得见、摸得着的扎实的好品质，所以一 直享有极高的声誉，不断创新了许多地产界的行业标准，成为 了业界长期追随的典范。蕴含其中的正是宏宇集团一贯坚持的 品质地产理念。