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房地产讲盘模板先生/小姐您好!我是您的置业顾问xxx，您可以叫我小x，能为您服务是我的荣幸。
请问您贵姓?xx 先生/小姐,现在由小x我为您讲解金石国际项目的具体情况。
目前我们所在的金石国际销售中心位于防城港市港口区兴港大道中段旁，是防城港新行政中心与港口区结合部，向北10分钟车程内到达防城，共享旧城区的社区便捷，5分钟车程内可到达防城港新行政中心，临近未来行政区域，坐享市政配套设施;向南5分钟车程直接进入港口区，购物娱乐两不误。
项目上城（防城区）下港（港口区)，贯通城市南北交通。
我们沿前方市政规划道路步行3分钟即可到达金石国际楼盘所在，西边可近距离观赏约2公里的西湾湾景，倾听自然海风;东南侧为总占地面积达2700亩的桃花湖公园，是国际4A级国际旅游景区，也是防城港市最大型的市民休闲娱乐公园。
项目左湖（桃花湖）右海(西湾海)，为住客提供最适宜居住的环境景观和休闲配套。
以上是对金石国际周边环境大体描述，接下来将为您呈现项目具体信息。
金石国际总占地面积是11479平方米，总建筑面积大约为8万平方米，共由三栋楼组成。
项目区内整体抬高2米，采用东南亚风情格调园林景观设计，高达35%绿化景观，营造海滨城市休闲生活舒适气氛，为住客打造小区内精致式雕琢园林，小区外风情娱乐观湖大赏。
小区采用人车分流方式，为住户提供约350个地下停车位，优质的半开放式地下停车方式使住客行走漫步在小区内更加安全，车辆进出更加顺畅。
整个地下停车场连接1号楼和2号楼，入口位于小区大门北侧，出入便捷畅通。
目前3号小高层已经售罄，1号楼和2号楼仍在销售中，其中1号楼为26层的高层住宅，2号楼为29层的高层住宅。
两栋楼整体拔高10米，体现住客尊贵高尚身份的同时，打造双层便捷型商业步行街，为住客提供贴心的社区服务，足不出户便可享受城区内的生活配套。
金石国际上通防城区，下达港口区;左临桃花湖，右赏西湾海，上北下南便捷舒适交通，左西右东海景观澜景观，地段优越。
鸿鸿基基大大厦厦项项目目策策划划书书——项项目目概概况况项项目目概概述述东营市鸿基置业有限公司是一家集房地产开发、销售、物业管理于一体的房地产开发公司，公司拥有雄厚的实力和丰富的开发、管理经验，同时拥有良好的信誉。
鸿基大厦是东营市鸿基置业有限公司2019年开发的重点项目。
大厦位于东西城对接的中枢地带，南临黄河路，与即将开工的600万平方米的耿井小区(胜利油田经济适用房区)隔路相望，东临东区六路，与已开工建设的东营新区连成一片，西临太行山路，与西城胜利油田驻地紧紧相靠，是107、101、103、121、111、111（A ）、132等多路公交车的停靠站点，优越的地理位置使其极具升值潜力。
本项目总投资6800万元，建筑面积44000平方米，绿化率达42%，已于2019年4月1日全面开工，大厦一至三层为沿黄河路连体商铺，共120户，面积150-400平方米，框架结构，现浇楼板；商铺中央为大型五金建材专业商场，商场上空为透明采光顶；四、五层为精品写字间，面积30-200平方米，设有四部直达电梯。
大厦建成后将成为东营市规模最大，配套服务最完善的五金建材专业市场，它将代替老商河路商业街的功能，成为东营市又一最具投资潜力的新商业区。
鸿鸿基基大大厦厦项项目目策策划划书书——项项目目S S W W O O T T 分分析析项项目目S S W W O O T T 分分析析优优势势分分析析::1. 功能设计：（以服务带动经营）以人为本，注重规模效应是鸿基大厦功能设计的理念。
区内四通八达的道路，形成鸿基大厦四面沿路的独立商铺，同时围合构成中间的大型商场，共同组成一个集中的商业中心，以规模化的经营形式创造了良好的商业氛围，成为目前东营最大的五金建材物流中心。
四、五层为高档数码智能化写字楼，办公户型齐全，可选择性较大，电梯直达，宽带、闭路、通信接入，在办公室就能与世界各地的商家洽谈业务，实现足不出户，博览全球的梦想，是各大公司、事务所、中介机构、服务行业、金融保险业最理想的办公场所。
关于汉国置业的东莞庄项目的定位以及评价：“东莞庄项目”位于天河区东莞庄路，紧邻华南理工大学，占地面积约106,000平方米，总建筑面积约300,000平方米，将建成30栋高层住宅楼。
并配有商业、幼儿园、小学等设施。
在八月七号中午，经由东莞34号楼旁边的西秀村、东莞庄一路逛过去，去现场实地看看场地的情况。
因为之前在网上查阅资料的时候，有人说门前的道路状况很糟糕，周围环境也不能让人满意。
经过这一趟对实地情况的了解，回来之后可以根据切身体验，写点儿真实的感受。
SWOT分析S——“东莞庄项目”优势:汉国置业拥有优秀的品牌形象，良好的商业信用。
汉国置业在香港发展的物业遍布各区，累积了逾四十年的成功开发经验，已成为香港业界有良好商誉的知名房地产开发商。
这对于其在广州开展业务相当有利。
已经开发的“宝翠园”大型住宅社区和“港汇华庭”综合项目都得到了不错的市场反响。
这对于其以后的项目开发，提供了很好的基础。
无论从该公司的历史还是现状来看，都是一个值得信任的有实力的有品牌美誉度的公司。
不过，这个优势只能起到锦上添花的作用，在购房者选择的初期，起到一定的作用。
因为本土的很多地产公司近年来表现的也相当好，品牌这个优势在激烈的竞争中并不那么凸显了。
另外一个优势就是旁边的华南理工大学，把这个优势利用的很成功的楼盘就是我们西门附近的院士庭。
“东莞庄项目”距离华工，华农都特别近，是一个其他项目不可具有的优势。
是接受高等教育人的聚集区，富有朝气和希望的年轻人的生活区。
W——“东莞庄项目”劣势：经过实地踏勘，发现这个地块存在相当多的问题（难怪这个项目始终没有动工）。
首先，交通问题。
该地块面前只有只有一条小路（后面就是和我们北生活区之间的围墙），交通状况和我们学校繁忙的小路一样糟糕。
公交线路只有一条，严重影响到出行。
当然，开发这个小区肯定是会改善这里的交通状况的，而其上网查了资料之后了解到，附近将会修建立交桥改善交通。
但是，毕竟这都是纸上谈兵的工程，哪个年月能够实现，令人感觉遥遥无期啊。
汉国置业东莞庄项目定位报告第一部分项目界定一、指标及限制条件1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等;2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。
3、项目渊源，特殊的政治或文化背景,如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等.二、地块解析1）地块位置汉国置业东莞庄项目位于广州天河区东莞庄路，占地面积95,000平方米。
如下图：2）、项目交通出行状况1、公交系统情况：400路(乐意居——东莞庄总站）此外，附近交通路线有27、54、89、135、138及夜10号线等多条公交路线。
2。
与广园东路，广州东站，天河客运站等相临，出行方便。
3、附近有地铁3号线3）、项目周边社区配套周边有中信广场、天河体育中心、正佳广场及各大繁华中心.项目紧邻华南理工大学，拥揽学府的浓郁书香和青葱林木，环境幽雅，景观宜人，周边聚集众多高知人士，人文氛围浓厚。
学校配套有：华南理工大学附属中学、华南理工大学、广东省城市建设高级技工学校江南校区、广州艺校、广州市轻工业学校、广州市信息工程职业学校、继续教育学院。
医院配套有华南理工大学医院、广州博爱医院、中山大学附属第三医院等。
附近银行有中国工商银行,广州市商业银，中国银行,邮政储蓄，农村信用合作社，中国光大银行等.第二部分市场分析一、宏观市场广州2009—2010年GDP总量为9112。
76亿元，可比增速11.5%，近几年来一直有上升趋势,其中天河区为总量为12。
5万元，增幅5%。
据报道，广州市人口已超1400万，总之，不论是城市经济状况、人口、人均可支配收入及增长率、消费性支出都处于良性增长阶段.二、房地产市场虽2008年来，房地产市场持续低迷，但2009开始，市场交易氛围重新活跃,广州市住宅用地成交活跃，开发商对后市持乐观态度。
1、总体情况：土地出让显著增加，外围区域出让面积领先，住宅用地出让居首；房屋交易大幅回升，成交金额增长超过7成;各类新建商品房成交量回升，住宅增长最明显……2、区域情况：东莞庄原已有富力院士庭，坐落于广州市天河区东莞庄路72号，占地约5。
汉国置业东莞庄项目定位报告第一部分项目界定一、指标及限制条件1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。
3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
二、地块解析1）地块位置汉国置业东莞庄项目位于广州天河区东莞庄路，占地面积95,000平方米。
如下图：2）、项目交通出行状况1、公交系统情况：400路（乐意居——东莞庄总站）此外，附近交通路线有27、54、89、135、138及夜10号线等多条公交路线。
2.与广园东路，广州东站，天河客运站等相临，出行方便。
3、附近有地铁3号线3）、项目周边社区配套周边有中信广场、天河体育中心、正佳广场及各大繁华中心。
项目紧邻华南理工大学，拥揽学府的浓郁书香和青葱林木，环境幽雅，景观宜人，周边聚集众多高知人士，人文氛围浓厚。
学校配套有：华南理工大学附属中学、华南理工大学、广东省城市建设高级技工学校江南校区、广州艺校、广州市轻工业学校、广州市信息工程职业学校、继续教育学院。
医院配套有华南理工大学医院、广州博爱医院、中山大学附属第三医院等。
附近银行有中国工商银行，广州市商业银，中国银行，邮政储蓄，农村信用合作社，中国光大银行等。
第二部分市场分析一、宏观市场广州2009-2010年GDP总量为9112.76亿元，可比增速11.5%，近几年来一直有上升趋势，其中天河区为总量为12.5万元，增幅5%。
据报道，广州市人口已超1400万，总之，不论是城市经济状况、人口、人均可支配收入及增长率、消费性支出都处于良性增长阶段。
二、房地产市场虽2008年来，房地产市场持续低迷，但2009开始，市场交易氛围重新活跃，广州市住宅用地成交活跃，开发商对后市持乐观态度。
1、总体情况：土地出让显著增加，外围区域出让面积领先，住宅用地出让居首；房屋交易大幅回升，成交金额增长超过7成；各类新建商品房成交量回升，住宅增长最明显……2、区域情况：东莞庄原已有富力院士庭，坐落于广州市天河区东莞庄路72号，占地约5.4万平方米，总建面积约17.3万平方米，绿化率达30％，容积率3.2。
[键入文字]东莞高尔夫国际度假山庄产权式酒店公寓方案分析深圳市天王星房地产经纪有限公司二○○二年七月三十日[键入文字]目录第一部分：产权式酒店公寓市场资讯 (2)1. 产权式酒店公寓历史背景 (2)2. 产权式酒店公寓的类型 (3)3. 产权式酒店公寓的发展 (4)4. 产权式酒店公寓在中国的发展现状 (5)5. 产权式酒店公寓在中国发展的必然性 (7)6. 产权式酒店公寓带来的利益 (8)7. 产权式酒店公寓的购买者分类 (9)第二部分：市场案例资讯 (11)1. 个案资讯 (11)2. 结论： (13)第三部分：本项目的产权酒店公寓方案 (15)1. 本项目相关条件 (15)2. 本项目产权式酒店公寓 (16)3. 本项目实施策略 (17)4. 实施方案推荐： (18)第一部分：产权式酒店公寓市场资讯1.产权式酒店公寓历史背景美国于本世纪70年代兴起一种投资性地产项目——产权式酒店公寓，英文全称是"TIMESHARE"（泰慕赛尔），即"时空共享"。
它存在的共同特点就是都处于景色优美的旅游城市和地区，这里的酒店的出租率非常高，一般年出租率都在40%以上，尤其在夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等著名的旅游度假胜地，其酒店年出租率一般都在60%以上。
是一种新型的房地产投资和消费模式，符合现代经济资源共享的基本原则，是房地产业和旅游酒店的有效结合。
2.产权式酒店公寓的类型（1）时权酒店即“Timeshare Hotel”，是由瑞士亚历山大·耐首先提出的，是产权式酒店的发端。
由酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权力，该使用权力可以转售、转让或者交换，方式灵活。
（2）退休住宅型这是一种先投资再使用的投资方式，即所谓留后路的退休住房投资。
投资者在退休之前购楼，每年可以和家人去度假使用一段时间，其余时间交酒店管理公司经营管理，以出租获取租金回报，直到退休的时候作为养老。
****经济管理学院《投资分析》课程设计房地产开发项目投资分析报告指导教师： ***学号、姓名：***学号、姓名：***学号、姓名：****日期：2014-7-61、课程设计目的在学完工程经济学等课程的基础上，通过课程设计熟练掌握运用计算机表格数据处理软件Excel，编制房地产开发项目财务评价的报表、计算评价指标，判断项目经济可行性；学会运用技术经济学的理论与方法，选择与确定项目财务评价的重要参数与进行数据调查，进行数据预测,了解房地产行业，熟悉房地产开发项目的经济性评价。
2、项目调查财务分析内容2.1 运用Excel进行财务分析汉国置业“东莞庄项目”位于天河区东莞庄路，北面是华南理工大学继续教育学院，东面是华南理工大学北区，西面是嘉逸花园。
项目紧邻华南理工大学、临近华南农业大学，拥有浓厚的文化氛围，而且校园风光一览无遗，高校校园也可作为休闲场所，距离项目几分钟路程便是燕岭公园，项目高层可领略无限山景占地面积约106,000平方米，总建筑面积约300,000平方米，将建成30栋高层住宅楼。
并配有商业、幼儿园、小学等设施。
汉国置业东莞庄项目基本信息类型：普通住宅,高层洋房开发商：汉国置业（中国）有限公司投资商：香港建业发展（集团）有限公司（一）指标及限制条件1、项目指标：本项目地块性质为住宅，占地面积近11.5万平方米。
2、项目限制条件：（1）项目要求物业类型为住宅类型（2）项目除占地面积和容积率确定外其余指标尚未给出，要求根据法定图则确定其他指标（3）项目对资金流没有提出要求，我们按照利润最大化条件考虑，项目规划尽量考虑以售为主，特殊情况可考虑出租（二）地块解析1、区位：该地块位于天河东莞庄路，北面是华南理工大学继续教育学院，东面是华南理工大学北校区，总占地面积约106,000平方米，总建筑面积约300,000平方米，早在2005年被汉国置业收购，如今5年时间过去了，该地块仍然闲置未动工。
而2010年天河区已无土地挂牌出让，汉国置业10万平方米土地弥足珍贵，尤其紧靠华南理工大学，是名副其实的学位地。
2、资源：毗邻华南植物园，广州白云山风景名胜区，黄花岗七十二烈士陵园等旅游名胜地，树木葱茏，森林资源丰盛。
3、交通：交通便利，东莞庄路西向路口与天寿路，广园快速路，粤垦路相通，东向路口与能源路相连，能源路直走可到燕岭路，路口对面便是天河客运站。
且紧邻天河北，高校、科研院所，住宅小区云集，居住人口众多, 位置优越,未来潜力巨大。
4、人文:固定的高档富人居住区支持周边商业；整个区域体现安静、整洁、休闲的居住氛围。
（三）项目问题界定该项目存在了一些问题，除了地块价值没有提升以外，其项目价值项目也陷入同质化竞争。
与此同时，项目定位没有形成核心竞争力，项目昭示性不强，也是集中体现的问题，所以在形象拔高上会存在一些难度。
对应也有解决的办法，首先，需要充分挖掘地块价值，同时要避免市场同质化竞争风险，通过一些方法措施使项目核心竞争力突出，卖点明确。
从而让项目形象能够满足高端要求二、项目定位（一）形象定位企业目标：利用东莞庄项目在震撼市场，赢得购房者高度认可的同时，实现企业品牌再造，再攀巅峰。
经营理念：造老百姓买得起的精品房，圆中等收入家庭的安居梦（二）客户定位追求都市核心圈生活氛围的成功人士，讲究行为效率和生活便捷的高端客户，为父母或子女提供安全高尚居所的高收入者，对市中心优质物业投资独具慧眼的投资客户。
（三）产品定位汉国置业房产位于天河区东莞庄路，交通发达，毗邻华南植物园，空气质量优，环境保护好。
由于上述客户定位，我们可以把产品定位于中高档住宅区，通过稍微降低价格来增强自我竞争力。
客户多为普通企业人员，所以三室两厅的普通居家住宅将是我们的主打。
通过房屋格局的布置和小区环境的建设，充分满足温馨浪漫的居家要求，为广大客户提供一个舒适自在的休闲环境。
其次，高端客户也是我们的客源之一，我们在楼盘顶层设有复式套房和跃式套房，广阔的视野和茂盛的森林景色将映入眼帘。
（四）价格定位（初步）1、中小户型提供出租，40元/m2,60元/m2,100元/m2,200元/m2，350元/m2。
2、中户型提供中低档家庭居住，12000元/m2，14000元/m2，16000元/m2,20000元/m2。
3、大户型提供中高档家庭居住，16000元/m2,20000元/m2，22000元/m2, 24000元/m2。
2.2.初步规划方案根据项目的土地情况和周边市场情况，初步计划建设板塔结合的普通住宅小区，辅以一定比例的商业服务设施，总建筑面积约为30万m2，共2410多户。
具体规划技术指标见表12(1)前期工作安排本项目的前期开发准备工作于2012年中开始，主要内容包括前期工程、勘探设计及报建工作。
前期工程包括项目的拆迁、七通一平达到开工条件，这部分工作在2012年10月前完成。
勘探设计工作包括项目勘探、建筑设计、项目可行性研究、方案的优化确定、初步设计、基础施工图设计、施工图设计。
这些工作要从项目立项开始一直到项目开始施工时完成，但在工程建设阶段局部的施工图设计也可能会有修改。
报建工作主要包括规划方案审定、单体方案审定、人防、消防的报批、办理规划用地许可证、办理建设规划许可证、办理开工证。
这部分工作因为因素较多，时间弹性较大，2012年年中开始办理，2012年10月底办理完毕。
(2)工程施工进度计划本项目的开发周期为3年，共分为三期建设，其中第一期在第一年内施工完毕，在第二年开始销售；第二期在第二年内施工完毕，在第三年开始销售；第三期在第三年内施工完毕，在第四年开始销售。
2.4 投资估算与资金筹措（1）项目总投资估算由于本项目位于成熟社区，红线外市政配套建设工作基本由本项目开发商在开发建设时已完成。
因此，基于开发商的此点优势，本次测算未计算红线外市政配套费，仅测算红线内基础设施配套费。
本项目总投资包括土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施配套费、管理费用、不可预见费等在内。
更详细的投资规划可能随设计的深入而调整。
总投资估算表见表2。
和的3%估算。
不可预见费（含基本预备费和涨价预备费）按土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施配套费、建设单位管理费用的5%计算。
（2）投资进度计划（3）资金缺口：（4）（5）(6)(7)(8)(9)(10)盈亏平衡分析敏感性分析：影响本项目财务效益的主要不确定因素为开发成本、售价水平、销售税率、建设经营期的长短。
根据市场的预测，开发从本项目中最有可能发生波动变化的是建安工程费和售价水平。
因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标（财务内部手艺一流和投资利润率），分别计算售价上下波动5%、10%、15%和建安工程费上下波动10%、20%时，对经济评价指标的影响。
（1）.住宅销售部分由表中数据可得：①售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响住宅售价下降5%、10%、15%，将引起该项目的财务净现值分别下降4%、8%、12%；当住宅与车位售价提升至3%时，该项目财务净现值等于零，达到临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。
建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的财务净现值分别下降0.2%、0.4%，当建安工程费上升至116.01%时，该项目财务净现值等于零，此时，若建安工程费再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。
②售价、建安工程费变动对财务内部收益率的影响住宅售价下降5%、10%、15%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降13.35%、26.96%、40.90%；当住宅售价下降至15.51%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（i=8%），达到临界点，此时，若售价再下降，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。
建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降3.80%、7.61%。
当建安工程费上升至116.01%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（i=8%），达到临界点，此时，若建安工程费再上升，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。
结论：由以上分析可以看出，售价和建安工程费都是该项目的敏感因素，相比之下，售价的因素更为敏感。
除了售价对本项目的影响较大之外，工期跟销售率对本项目的影响也值得注意。
因为，工期的延误除了导致资金不能及时回收再投入，NPV和IRR会下降，回收期大大延长外，还会影响楼盘的信誉和形象，由此而导致延误交楼时间的，还要给买家赔偿违约金；而销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样会使整个项目陷入僵局。
（2）商业与车位租赁部分由表中数据可得：①租（售）价格、建安工程费的变动对财务净现值的影响下降5%、10%、15%，将引起该项目的财务净现值分别下降15.67%、29.32%、41.37%；当租（售）价格下降至48.97%时，该项目财务净现值等于零，达到临界点，此时，若租（售）价格再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。
建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的财务净现值分别下降1.04%、2.08%，当建安工程费上升至9.62倍时，该项目财务净现值等于零，此时，若建安工程费再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。
②租（售）价格、建安工程费变动对财务内部收益率的影响租（售）价格下降5%、10%、15%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降5.35%、10.60%、15.65%；当租（售）价格下降至48.97%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（i=8%），达到临界点，此时，若租（售）价格再下降，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。
建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降0.97%、1.93%。
当建安工程费上升至9.62%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（i=8%），达到临界点，此时，若建安工程费再上升，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。
③租（售）价格、建安工程费变动对投资利润率的影响租（售）价格下降5%、10%、15%，将引起该项目的投资利润率分别下降11.33%、20.94%、29.21%；当租（售）价格下降60.91%，该项目投资利润率等于基准收益率（i=8%），达到临界点，此时，若租（售）价格再下降，则投资利润率将达不到预期基准收益率。
建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的投资利润率分别下降2.05%、4.02%。
当建安工程费上升至13.19%时，该项目投资利润率等于基准收益率（i=8%），达到临界点，此时，若建安工程费再上升，则投资利润率将达不到预期基准收益率。
④结论由以上分析可以看出，租（售）价格对本项目商业与租赁部分的敏感性比较大，而建安工程费对本项目商业与租赁部分的敏感性不大，主要原因是本项目住宅部分分摊了较大部分的建设投资资金，因而商业与车位租赁部分在低成本的条件下，影响其投资收益的因素中，租（售）价因素更为敏感。
