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工程造价案例分析-72(总分140, 做题时间90分钟)（一）1.某工业项目计算期为10年，建设期2年，第3年投产，第4年开始达到设计生产能力。
建设投资2 800万元(不舍建设期贷款利息)，第1年投入1 000万元，第2年投入1 800万元。
投资方自有资金2 500万元，根据筹资情况建设期分两年各投入1 000万元，余下的500万元在投产年初作为流动资金投入。
建筑投资不足部分向银行贷款，贷款年利率为6%，从第3年起，以年初的本息和为基准开始还贷，每年付清利息，并分5年等额还本。
该项目固定资产投资总额中，预计85%形成固定资产，15%形成无形资产。
固定资产综合折旧年限为10年，采用直线法折旧，固定资产残值率为5%，无形资产按5年平均摊销。
该项目计算期第3年的经营成本为1 500万元、第4～10年的经营成本为1 800万元。
设计生产能力为50万件，销售价格(不合税)54元/件。
产品固定成本占年总成本的40%。
问题：1．列式计算固定资产年折旧额及无形资产摊销费，并按表6-1所列项目填写相应数字。
2．列式计算计算期末固定资产余值。
3．列式计算计算期第3年、第4年、第8年的总成本费用。
4．以计算期第4年的数据为依据，列式计算年产量盈亏平衡点，并据此进行盈亏平衡分析。
(除问题4计算结果保留两位小数外，其余各题计算结果均保留三位小数。
)SSS_TEXT_QUSTI该题您未回答:х该问题分值: 201．固定资产年折旧额=[(2 800+24)×85%×(1-5%)]/10=228.038(万元) 无形资产摊销费=(2 8004-24)×15%/5=84.720(万元)2．计算期末的固定资产余值为：(2 800+24)×85%-228.038×(10-2)=576.096(万元)或：228.038×(10-8)+2 824×85%×5%=576.096(万元)3．第3年总成本费用：1 500+228.0384-84.720+49.440=1 862.198万元第4年总成本费用：1 800+228.038+84.720+39.552=2 152.310(万元)第8年总成本费用：1 800+228.038=2 028.038(万元)4．年产量盈亏平衡点：BEP(Q)=2 152.310×0.4/(54-2 152.310×0.6/50)=30.56(万件)结果表明，当项目产量小于30.56万件时，项目开始亏损；当项目产量大于30.56万件时，项目开始盈利。
房地产企业经济评价指标及其计算公式第一部分：房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系第二部分:房地产企业的经营收入和利润一、经营收入经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入.包括销售收入、出租收入和自营收入。
销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价自营收入＝营业额—营业成本—自营中的商业经营风险回报二、利润经营利润＝经营收入-经营成本—期间费用-经营税金及附加-土地增值税其中：经营收入＝销售收入+出租收入+自营收入销售收入＝土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入＝房屋出租租金收入+土地出租租金收入期间费用＝管理费用+销售(经营)费用+财务费用利润总额＝经营利润+营业外收支净额税后利润＝利润总额—所得税可供分配利润＝税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）第三部分：房地产企业经济评价指标及其计算公式一、经济评价指标体系二、房地产企业盈利指标计算方法（一）动态指标(1)财务净现值（NPV)财务净现值(NPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic,将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和式中：NPV=项目在起始时间点的财务净现值CI=现金流入量CO=现金流出量=基准收益率或设定的目标收益率ic如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。
如果NPV小于0，则项目不可接受.(2）财务内部收益率(IRR)财务内部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率,是评估项目盈利性的基本指标。
其计算公式为:CI=现金流入量CO=现金流出量项目在t年的净现金流量（CI-CO）tn——计算期，即项目的开发或经营周期(年、半年、季度或月）.（3)动态投资回收期动态投资回收期(P），是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部b投资所需的时间,是反映开发项目投资回收能力的重要指标.其计算公式为：在式中的P为动态投资回收期.b动态投资回收期以年表示,其详细计算公式为：P=[累计净现金流量现值开始出现正值期数-1］+［上期累计净现金流量现b值的绝对值/当期净现金流量现值](二)静态指标（1)成本利润率（非年利率)成本利润率（RPC），指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。
建设项目总投资构成: 包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
1、固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；2、建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；3、流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
第二步房地产项目投资与总成本费用估算一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念（一）房地产开发项目投资特点三种经营模式：出售、出租和自主经营。
（二）房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。
包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。
（三）开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。
而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。
亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。
开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349 平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300 平方米，会所17,000平方米。
住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。
该项目总投资70,794 万元，其中开发建设投资70,644 万元，由开发产品成本65,644 万元和自营固定资产（会所）5,000 万元组成。
建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
1、固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；2、建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；3、流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
第二步房地产项目投资与总成本费用估算一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念（一）房地产开发项目投资特点三种经营模式：出售、出租和自主经营。
（二）房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。
包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。
（三）开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。
而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。
亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。
开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。
住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。
该项目总投资70,794万元，其中开发建设投资70,644万元，由开发产品成本65,644万元和自营固定资产（会所）5,000万元组成。
房地产开发项目成本费用计算1.土地购置费用计算：土地购置费用是指购买用于开发项目的土地所需支付的费用。
计算土地购置费用的方法包括按面积计算、按宗地评估价计算等。
按面积计算法：土地购置费用=土地面积×土地单价按宗地评估价计算法：土地购置费用=土地评估单价×宗地面积2.建筑物建设费用计算：建筑物建设费用是指房屋建设过程中所需支付的费用，包括建筑材料费、工程施工费、设备安装费、专业顾问费等。
建筑材料费用：建筑材料费用=建筑面积×建筑面积系数×建筑材料单价工程施工费用：工程施工费用=建筑面积×建筑面积系数×工程施工费用单价设备安装费用：设备安装费用=建筑面积×建筑面积系数×设备安装费用单价专业顾问费用:专业顾问费用=建筑面积×建筑面积系数×专业顾问费用单价3.设备购置费用计算：设备购置费用是指购买用于项目设备的费用。
计算设备购置费用的方法包括按设备数量计算、按设备使用寿命计算等。
按设备数量计算法：设备购置费用=设备数量×设备单价按设备使用寿命计算法：设备购置费用=设备单价×设备年使用寿命×折旧率4.人工劳动力费用计算：人工劳动力费用是指项目中所需支付的劳动力费用，包括人员薪酬、社会保险、福利待遇等。
人工劳动力费用=劳动力数量×人员薪酬+社会保险费+福利待遇费总结：房地产开发项目成本费用计算是一个综合性工作，需要考虑众多因素。
在进行计算时，应根据实际情况选取合适的计算方法，并综合考虑土地购置费用、建筑物建设费用、设备购置费用、人工劳动力费用等多个方面。
同时，还需要注意合理使用资源，降低成本，提高项目的经济效益。
《房地产开发项目经济评价案例》及《建设项目经济评价案例》错误分析在经济评价中，资产负债表具有独特的检验作用。
而在《房地产开发项目经济评价案例》（下称“《房地产案例》”）、《建设项目经济评价案例》（下称“《方法与参数（第三版）案例》”）二书的各个案例中，或者删掉资产负债表，以避开检验；或者拼凑虚假数据，使资产负债“平衡”，从而掩盖其错误的评价方法，具体见以下各错误的说明：（1）《房地产案例》中案例一错误（11）、错误（14），案例二错误（12）、错误（16），案例三错误（11）、错误（14），案例四错误（8）；（2）《方法与参数（第三版）案例》案例一错误（4），案例二错误（4）、错误（7），案例四错误（3），案例五错误（7），案例六错误（6），案例十一错误（6）、错误（7），案例十二错误（15）、错误（19）。
此外，二书还均存在大量的违反“国家正式颁布的法律法规、国家标准和相关行业制定的行业标准”的差错，存在大量的基本知识性、逻辑性及语法性差错，甚至存在大量的由于马虎草率所造成的印刷差错及小学生都不应犯的简单加减乘除差错。
仅根据目前所发现的差错计算，二书的编校质量差错率就均远远超过5/10000，均属于“出版单位必须自检查结果公布之日起 30 天内全部收回”的不合格图书。
需要说明，由于学术问题不属于法律法规調整的范围，故二书中的学术性差错，包括极为明显的学术性差错在内，本文均未论及。
一、《房地产案例》中的部分编校质量差错及相应的差错率（一）《房地产案例》中的部分编校质量错误及差错1、前言中的错误及差错错误（1）：国务院国发[1986]90号《中华人民共和国房产税暂行条例》、1988年9月27日国务院令第17号《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》及《方法与参数（第三版）》等均规定，出租型、自营型房地产项目除了须缴纳房产税外，在城镇使用土地的单位和个人须缴纳城镇土地使用税，在农村占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人须缴纳耕地占用税。
房地产项目开发成本与费用分析本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用：直接费用有土地成本、勘 查设计和前期费用、建筑工程造价费用，间接费用包括物业管理维修基金、管理 销售财务费用及不可预见费用。
1.土地成本 本项目的土地成本主要是由土地使用权转让金、和契税两部分组成。
详见项 目各类开发成本构成一览表。
2 勘察设计和前期费 本项目的勘察设计和前期费用主要由交通管理费、 图纸审查费、 地质勘察费、 建筑设计费、市政公用基础设施配套费（一级） 、建筑工程招投标费、监理费、 安全质量监督费、质检费、白蚁预防费、三通一平费、自来水管网建设工程费、 自来水管网建设工程费、 民用管道燃设施安装费、 楼内配套用电费各项费用构成， 合计为 1318 万元。
详见项目各类开发成本构成一览表。
3. 建筑工程造价费用 由商业、住宅建筑工程造价费用构成，总计共 5520 万元。
详见项目各类开 发成本构成一览表。
4. 物业管理维修基金 物业管理维修基金为 483 万元，详见项目各类开发成本构成一览表。
6. 管理销售财务费用 本项目的管理销售财务费用主要是开办和管理费、 销售代理费、 销售推广费、 前期物业管理费总计共为 770 万元。
详见项目各类开发成本构成一览表。
7.不可预见费用不可预见费用为 165.6 万元，详见项目各类开发成本构成一览表。
**地块开发成本、费用分析表实际成本 编码 1. 费用名称 一、土地费用 计量单位 工程量 单价或费率 造价或费用(万元） 未知 楼面造价 比例 计划 费用标准 控制情况(+表 费用或 示费用增加，－ 造价 费用减少） 备 注（元/m2) （%）2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 2.12 2.13 2.14二、勘察设计和前期费 交通管理费 图纸审查费 地质勘察费 建筑设计费 市政公用基础设施配套 费（一级） 建筑工程招投标费 监理费 安全质量监督费 质检费 白蚁预防费 三通一平费 自来水管网建设工程费 自来水管网建设工程费 民用管道燃设施安装费 户1318 1.1 5.5 41.4 69 483 9.9 16.5 27.6 6.6 10.5 276 78 60.8 216 按实际发生工程量，通常 60 元/M2 住宅 26 元/M2 商业 38 元/M2 一类， 105 元/M2， 按建筑面积2.15楼内配套用电费户16.83.三、建筑工程造价55201200 元/平方米jjf 4间接费 物业管理维修基金1418.6 483 按成交价 3％计提5 5.1 5.2 5.3 5.4管理销售财务费用 开办和管理费 销售代理费 销售推广费 前期物业管理费770 276. 322 161 11 工程总价 0.2％计提 工程总价 5％计提6 7不可预见费用 总计 8256.6165.6工程总价 3％计提 除去(1)项注：投资分摊的原则： 总原则：所有的总投资均应分摊到可销售的面积中去。
房地产开发项目投资估算研究[摘要]房地产开发项目投资估算是可性研究报告中的重要组成部分，是建设项目经济评价中支出费用的关键部分。
本文结合工作实际，对房地产开发项目投资估算作一些探讨。
[关键词]房地产开发项目投资估算研究中图分类号：tb424 文献标识码：a 文章编号：1009-914x（2013）20-280-02房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大、建设周期长、涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好可行性研究工作。
可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、认证的科学方法。
它是项目投资决策，筹集建设资金，开发商与有关部门签订协议、合同，编制下阶段规划设计的依据。
而投资估算是可性研究报告中的重要组成部分，是建设项目经济评价中支出费用的关键部分。
一、房地产开发项目投资估算房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同，对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、建设期借款利息和流动资金之和。
对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言，开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目的总成本费用。
对于一般房地产开发项目而言，房地产项目的总成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。
1、开发成本（1）土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。
土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
（2）土地征用及拆迁安置补偿费。
①土地征用费。
国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
