房地产开发项目总投资与总成本估算共73页文档

这一过程在实际工作中，可参照表5-10、5-11、5-12、5-13进行。
表5-10
房地产开发项目销售计划及收款计划表 单位：建筑面积（㎡），销售收入（元）
如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基 本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总 成本费用）。
总成本费用
开发 建设 投资 13049 万元
开发 项目 总投 资 13057 万元
经营 资金8 万元
图5-1
房地产开发项目总投资构成图示
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用
（见表5-1）。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开
发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地 费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费 用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、 其他费用以及不可预见费用等（见表5-2）。
经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周 转资金。
序号
项目
金 额 估算说明
1 临时用地 2 临建费 3 施工图预算或标底编制费 4 工程合同预算或标底审查费 5 招标管理费 6 总承包管理费 7 合同公证费 8 施工执照费 9 工程质量监督费 10 工程监理费 11 竣工图编制费 12 工程保险费
合计
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
11．开发期间税费 开发期间税费是指项目所负担的与房地产
表5-4 前期工程费估算表 单位：万元
序号
项目
1 规划、设计、可研费 2 水文、地质勘察费 3 道路费 4 供水费 5 供电费 6 土地平整费

5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
7．管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织 和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费 用。 管理费可按项目投资或前述1~5项直接费用的一个 百分比计算，这个百分数一般为3%左右。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 8．财务费用 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金 而发生的各项费用。主要包括借款和债券的 利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇 汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费 用。
总成本费用 开发 建设 投资 13049 万元 开发 项目 总投 资 13057 万元
土地费用
前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 管理费用 财务费用
固定资产 及其他资 产182万元
经营 资金8 万元 图5-1
销售费用 开发期税费
开发产品 成本12867 万元
表5-5
基础设施建设费估算表
单位：万元
序 号 1 2 3 4 5 6 7 8
项 目 供电工程 供水工程 供气工程 排污工程 小区道路工程 路灯工程 小区绿化工程 环卫设施 合 计
建设费用 接口费用 合 计
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
4．建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建 筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内 装饰家具费等。 建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单 位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算 法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行 估算。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49 781平方米，其中，住宅部分为47 581㎡，休养所为 1 200㎡，综合商场为1 000㎡。住宅部分全部预售， 休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13 057万元，其中开发建设投资13 049万元，由开发产 品成本12 867万元和自营固定资产的182万元组成； 综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元， 到项目结束时一 临建费 施工图预算或标底编制费 工程合同预算或标底审查费 招标管理费 总承包管理费 合同公证费 施工执照费 工程质量监督费 工程监理费 竣工图编制费 工程保险费 合 计

第二十九页，共71页。
5．1房地产开发(kāifā)项目总投资与总成本费用的 估算
10．其他费用 其他费用主要(zhǔyào)包括临时用地费和临时建
设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证 费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、 竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有 关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%~3%。
2）土地出让地价款 土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使
用权在一定(yīdìng)年限内让予土地使用者，并由土地使 用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款项。主要包 括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需 要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征 地费等 。
第十三页，共71页。
经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转 资金。
第四页，共71页。
表5-1
序号
1
1.1 2.2 3.3 4.4 5.5 6.6 7.7 8.8 9.9 10.10 1．11 1．12
2
3
3．1 3．2 3．3
项目总投资(tóu zī)估算表
项目
开发建设投资
土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
合计
固定资产投资 合计
第六页，共71页。
5．1房地产开发项目总投资(tóu zī)与总成本费用 的估算
3．开发产品成本 开发产品成本是指房地产开发企业在开发
过程中所发生的各项费用，也就是当开发项 目产品建成时，按照国家有关会计制度和财 务制度规定(guīdìng)转入的房地产产品的开 发建设投资。
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用

表5-4 序 号 1 2 3 4 5 6
前期工程费估算表 项 目 规划、设计、可研费 水文、地质勘察费 道路费 供水费 供电费 土地平整费 合 计
单位：万元 金 额 估算说明
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
3．基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规 划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要 包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、 环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干 线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估 算。
表5-6
建筑安装工程费用估算表 建安工程费 单价 金额
单位：万元 装饰工程费 单价 金额 金额合计
项 目 建筑面积 单项 工程1 单项 工程2 …
合 计
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
5．公共配套设施建设费 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务 配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公 建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、 托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停 车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。
其他费用估算表 目 金 临时用地 临建费 施工图预算或标底编制费 工程合同预算或标底审查费 招标管理费 总承包管理费 合同公证费 施工执照费 工程质量监督费 工程监理费 竣工图编制费 工程保险费 合 计
单位：万元 额 估算说明
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 11．开发期间税费 开发期间税费是指项目所负担的与房地产 投资有关的各种税金和地方政府或有关部门 征收的费用。各项税费应根据当地有关法规 标准估算。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 3）土地转让费。土地转让费是指土地受让方 向土地转让方支付土地使用权的转让费。 4）土地租用费。土地租用费是指土地租用方 向土地出租方支付的费用。

5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
上述开发项目总投资构成见图5-1所示。
从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营 部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中 的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而 只余下开发产品成本12 867万元。此时，总投资等于 开发建设投资也等于开发产品成本12 867万元。
对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、 建设期借款利息和流动资金之和。
对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言， 开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚 至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目 的总成本费用。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
2．房地产开发项目总投资 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金
而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土 地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费）和开发间接费 （包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、 开发期税费、不可预见费等）。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49 781平方米，其中，住宅部分为47 581㎡，休养所为 1 200㎡，综合商场为1 000㎡。住宅部分全部预售， 休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13 057万元，其中开发建设投资13 049万元，由开发产 品成本12 867万元和自营固定资产的182万元组成； 综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元， 到项目结束时一次性收回。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
10．其他费用 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工
程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工 执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编 制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规 定的费率估算，一般约占投资额的2%~3%。

房地产开发项目总投资 与总成本费用的估算
房地产投资项目基础数据的分析估算
房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 借款还本付息的估算

5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
我们以开发项目为例，来介绍投资与成本费用的 估算方法。 5．1．1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 1．房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同 对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、 建设期借款利息和流动资金之和。 对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言， 开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚 至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目 的总成本费用。
其他费用估算表 目 金 临时用地 临建费 施工图预算或标底编制费 工程合同预算或标底审查费 招标管理费 总承包管理费 合同公证费 施工执照费 工程质量监督费 工程监理费 竣工图编制费 工程保险费 合 计
单位：万元 额 估算说明
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 11．开发期间税费 开发期间税费是指项目所负担的与房地产 投资有关的各种税金和地方政府或有关部门 征收的费用。各项税费应根据当地有关法规 标准估算。
表5-1
序 号 1 1.1 2.2 3.3 4.4 5.5 6.6 7.7 8.8 9.9 10.10 1．11 1．12 2 项
项目总投资估算表
目 总 投 资 开发建设投资 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 经营资金
表5-5
基础设施建设费估算表
单位：万元
序 号 1 2 3 4 5 6 7 8