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房地产抵押估价报告项目名称: 广西壮族自治区某工程总公司拟抵押位于南宁市中华路**号某大厦（酒店、办公)房地产抵押价值评估委托方:广西壮族自治区某工程总公司估价方：广西某某房地产评估有限公司估价人员:**＊*** **＊*＊*估价作业日期:20１０年12月16日至２010年12月2１日估价报告编号:(桂)某某(2010）（房）字第14４号目录一、致委托方函┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄2二、估价师声明┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄3三、估价的假设和限制条件┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄４四、估价结果报告┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄6五、附件┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄12六、估价技术报告(仅供估价机构存档和有关政府主管部门查阅）┄13致委托方函广西壮族自治区某工程总公司：受贵公司委托，我公司于2010年12月１6日至１2月2１日对位于南宁市中华路**号某大厦(酒店、办公)房地产抵押价值进行估价，估价目的是为解押后的估价对象确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。
根据国家有关法律法规和技术规范要求，我公司估价人员对估价对象进行认真的实地勘察，收集必需的房地产市场信息资料,选择适宜的估价方法，对估价对象进行科学、公正的估价。
估价对象房地产建筑面积33336.７9平方米，国有建设用地面积7643.88平方米，于估价时点20１0年１2月１6日在满足本报告已说明的全部假设限制条件下的抵押价值估价结果为：房地产单价：7516元/平方米；房地产总价值：2505５.９３万元（大写：贰亿伍仟零伍拾伍万玖仟叁佰元整)；币种：人民币。
广西某某房地产评估有限公司法定代表人:二○一○年十二月二十一日估价师声明我们郑重声明：１．我们在本报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
在建工程抵押担保项目案例分析！经授权转载自：中I国I担I保I杂I志作者：郭莹近年来，国内各地方政府纷纷出台各项优惠政策招商引资，大力引进优秀企业入驻，繁荣地方经济。
这些企业在政府大幅优惠政策下购置土地，新建厂房，力求实现自身的跨越式发展。
但在建设过程中企业往往因为自有资金有限，所以将正在建造的建筑物设定抵押向银行申请贷款，在建工程抵押担保也因此成为重要的融资渠道之一。
那么在操作此类担保项目时，作为其中参与方的担保机构，具体受理条件有哪些，又有哪些应该注意的事项，本文将通过分析一则在建工程抵押担保项目案例来一一阐述。
案例背景S市为北方某县级市，A企业是当地一家连锁超市企业，成立于2003年，在省内拥有11家连锁店，年销售收入过亿元。
为了整合超市资源配置，统一采购，降低成本，同时响应当地政府招商引资号召，A企业决定在S市经济开发区建设一处自用物流园区。
于2014年年初以135万元的优惠价格取得了国有出让土地13478.5平方米，并自筹资金建设厂房11514.71平方米。
由于A企业在购买土地、建设厂房等前期花费了大量自有资金，导致建设资金出现紧缺，急需寻求融资途径。
但当地政府为避免国土资源流失情况的发生，规定必须在企业厂房及配套设施全部建设完毕并正式投入运营以后方可办理房产证。
企业经营者向当地多家银行提出融资需求，银行多以其厂房未办理产权证尚无法直接办理银行抵押贷款为由要求其出具第三方担保。
于是A企业向哈尔滨均信投资担保股份有限公司（以下简称“均信担保公司”）提出贷款担保申请。
案例过程在接到A企业的贷款担保申请后，均信担保公司立即安排项目人员对该企业的基本情况及当地超市的整体环境等进行了实地考察。
企业整体经营情况首先，项目人员对A企业现有经营情况进行了一次全面考察，但因其拥有的11家连锁超市位于省内不同地区，主要调查人员不能一一走访，于是利用均信担保公司服务面积广、网点多的特点，请当地分公司人员对超市经营情况进行逐一核实，并很快得到了反馈。
在建工程抵押评估与案例分析建设工程抵押评估是指在房地产开发和建设过程中，为了融资和贷款的需要，将正在进行的建设工程作为贷款抵押物进行评估的活动。
建工程抵押评估的主要目的是为金融机构提供建设工程的价值估计，确定其可抵押价值，进而为贷款风险评估提供参考依据。
本文将结合一个案例来详细分析建工程抵押评估的过程和方法。
案例背景：房地产开发公司拟在一个城市新建一座多功能商业综合体，计划总投资额为10亿元。
为了筹措资金，在商业综合体建设过程中，公司申请了一笔5亿元的贷款，并将商业综合体作为贷款的抵押物。
这时，贷款银行委托评估机构对商业综合体进行抵押评估。
建工程抵押评估的过程主要包括：确定评估目的，收集基础资料，制定评估方案，现场勘查和资料分析，评估结果确定。
在这个案例中，评估的目的明确，即为商业综合体的贷款抵押评估。
然后，在进行评估前，需要收集相关的基础资料，包括土地获取情况、规划方案、设计图纸、施工合同等。
接下来，评估机构根据收集到的基础资料，制定评估方案。
方案包括评估的方法和指标、评估的范围和深度等。
在这个案例中，可以采用比较市场法、收益法等多种方法进行评估。
比较市场法可以通过对附近类似商业综合体的成交价格进行比较，确定商业综合体的市场价值。
收益法可以通过预测商业综合体未来的租金收入和增值潜力，计算其预计的现值。
在制定好评估方案后，评估机构进行现场勘查和资料分析。
现场勘查主要是实地考察商业综合体的建设情况、规模、质量等。
资料分析则是对之前收集到的基础资料进行进一步的分析和核实。
同时，还可以通过与房地产市场、建筑行业的专业人士进行交流，获取更多的信息和意见。
最后，评估机构根据现场勘查和资料分析的结果，确定商业综合体的抵押价值，并将评估结果报告给贷款银行。
评估结果应该包括商业综合体的市场价值、收益价值、抵押价值等。
根据评估结果，贷款银行可以判断商业综合体的风险状况，决定是否放款以及贷款额度等。
通过以上案例的分析可以看出，建工程抵押评估是一个综合性的工作，需要对建设项目进行全面的分析和评估，包括对市场、建筑、财务等方面的考虑。
抵押案例分析报告范文# 抵押案例分析报告范文摘要本报告旨在分析一起典型抵押案例，通过对案例的详细描述、法律条文的引用、风险评估以及解决方案的提出，为相关利益方提供参考。
案例涉及贷款人、借款人和抵押物，分析了抵押过程中的法律风险、操作风险以及市场风险，并提出了相应的风险管理措施。
一、案例背景借款人张某因经营需要，向贷款人银行申请了一笔金额为500万元的贷款。
为保证贷款的偿还，张某以其名下的一处房产作为抵押物。
贷款期限为5年，年利率为5%，还款方式为等额本息。
在贷款期间，张某因经营不善导致资金链断裂，未能按时偿还贷款。
二、抵押物描述抵押物为张某名下的一处位于市中心的商业房产，建筑面积为300平方米，评估价值为600万元。
该房产目前出租给一家连锁餐厅，月租金为5万元。
三、法律依据根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
四、风险分析1. 法律风险：张某在抵押过程中未充分披露房产的租赁情况，可能导致银行在处置抵押物时面临法律纠纷。
2. 操作风险：银行在贷款审批过程中，未能对张某的财务状况进行充分调查，导致贷款风险评估不准确。
3. 市场风险：房地产市场波动可能影响抵押物的价值，进而影响银行的债权实现。
五、风险管理措施1. 加强尽职调查：银行在贷款审批过程中，应加强对借款人财务状况、抵押物权属及租赁情况的调查。
2. 完善合同条款：在抵押合同中明确约定抵押物的租赁情况，以及在违约情况下银行的处置权。
3. 设置风险预警机制：建立贷款风险评估体系，对借款人的财务状况进行定期评估，及时发现风险信号。
4. 多元化抵押物：鼓励借款人提供多种类型的抵押物，以分散风险。
地基抵押评估报告地基抵押评估报告是对房地产抵押品的评估和描述，旨在确定其价值和可行性。
以下是一个关于地基抵押评估报告的例子，回答超过1200字：报告名称：地基抵押评估报告报告日期：XX年XX月XX日报告编号：XXX-XXX1. 项目背景被评估物业：位于XX市XX区XX街XX号的房地产物业所有人：XX公司评估目的：地基抵押贷款申请评估时间：从XX年XX月XX日至XX年XX月XX日2. 评估方法本次评估采用市场比较法和成本法相结合的方法进行。
考虑到该物业的地基设施情况，我们特别关注以下方面：(1) 地基状况：评估地基的稳定性和可靠性，包括地质情况、地基设计和施工质量，以及现有地基的维护情况。
(2) 承载能力：评估地基的承载能力，包括地基可承受重量、抗震性能等。
(3) 现场考察：对物业进行现场考察，重点关注地基情况、可能存在的问题和改进潜力。
3. 评估结果经过对地基情况的评估和分析，我们得出以下结论：(1) 地基状况良好：根据现场考察和相关资料分析，该物业的地基设计和施工质量较高，地基的维护和保养也得到了较好的关注，地基整体稳定性和可靠性良好。
(2) 承载能力满足要求：根据地基设计文件和相关测试数据，该地基的承载能力足以满足物业目前的使用需求，预计未来几年内不会出现承载能力不足的问题。
(3) 可改善潜力：虽然地基状况良好，但仍存在一些改进潜力。
例如，可以进一步加强地基的抗震性能，以提高物业的安全性；或者对旧有地基进行维修和加固，以延长其使用寿命。
4. 评估价值基于以上评估结果，我们认为该物业的地基对于抵押贷款是有价值的。
根据市场比较法和成本法相结合的方法，我们给出以下评估价值：(1) 市场价值评估：根据类似物业的市场交易价格和贷款总额，我们将该物业的地基价值评估为XXX万元。
(2) 成本法评估：根据地基设计和施工成本、地基维护和修复成本等因素，我们将该物业的地基价值评估为XXX万元。
5. 评估结论综上所述，根据我们的评估，该物业的地基状况良好，承载能力满足要求，存在一定的改善潜力。
房地产抵押估价报告估价项目名称：位于********（自编F5栋）建筑面积****平方米住宅楼在建工程抵押价值评估委托方：********房地产开发有限公司估价方：****估价人员：**** ****估价作业日期：***20日～***21日估价报告编号：****目录致委托方函 (4)抵押估价报告风险提示及使用说明 (5)抵押估价报告变现能力分析 (7)注册房地产估价师声明 (9)估价的假设和限制条件 (10)估价结果报告 (13)（一）委托方 (13)（二）估价方 (13)（三）估价对象概况 (13)（四）估价目的 (16)（五）估价时点 (16)（六）价格定义 (16)（七）估价依据 (16)（八）估价原则 (17)（九）估价方法 (19)（十）估价结果 (20)（十一）估价人员 (20)（十二）估价作业日期 (20)（十三）估价报告应用的有效期 (20)估价技术报告 (21)一、个别因素分析 (21)二、区域因素分析 (21)三、市场背景分析 (26)四、最高最佳使用分析 (37)五、估价方法 (38)六、计算过程 (39)七、估价结果 (46)附件 (47)1、《估价结果明细表》；2、估价对象照片资料；3、估价对象位置示意图；4、委托方提供的《国有土地使用证》（穗府国用（2006）第****号）、《建设工程规划许可证》（穗规建证（2006）****号）、《房屋面积预算（测算）成果报告书》（测字：****）、《关于建筑工程价款的询证函》、《广东省****商品房预售许可证》（编号：穗房预（网）字第****号）等复印件；5、估价机构和估价人员执业资格证书复印件。
致委托方函********房地产开发有限公司：受贵司委托，本公司对贵司所有的位于********（自编F5栋）建筑面积****平方米住宅楼在建工程进行估价，估价时点为***20日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而评估房地产抵押价值。
工程项目评估报告的具体案例以下是一个简单的工程项目评估报告样例：项目名称：某城市高速公路的路面重铺工程评估日期：2021年3月1日评估人员：- 项目经理：李先生- 工程师：张先生- 财务人员：王先生评估目的：本次评估旨在评估某城市高速公路的路面重铺工程是否具有经济可行性，并确定其预算和时间表。
项目背景：某城市高速公路的路面因为长期使用和恶劣的天气条件而出现了严重的破损和裂缝，需要进行重铺工程。
评估范围：本次评估范围包括路面重铺工程的需求分析、预算、时间表、风险评估等。
评估过程：1. 需求分析通过访问道路管理机构、交通管理中心、城市规划委员会等相关部门，了解到该工程的需求情况。
经过现场考察和测量，我们确定了工程的范围和具体要求。
2. 预算根据需求分析的结果，我们对工程的预算进行了估算。
预算包括以下几个方面的费用：- 材料费用- 人工费用- 设备费用- 管理费用综合考虑各项因素，我们估计该项目需要投入500万人民币。
3. 时间表为了确保工程能够及时完成，我们制定了以下时间表：- 设计和规划：2个月- 施工准备：1个月- 施工时间：3个月- 收尾工作：1个月总计7个月。
4. 风险评估在实际的施工过程中，会面临一些潜在的风险和问题。
通过分析和评估，我们发现以下几个问题需要引起注意：- 天气条件不稳定可能会影响施工进度。
- 材料供应有可能会滞后，导致工程延误。
- 道路交通管理可能会对施工产生影响。
为了应对这些风险，我们制定了一系列措施和应急计划。
结论和建议：从经济和效益角度来看，某城市高速公路的路面重铺工程是具有可行性的。
我们建议对该工程进行进一步推进，并尽快开始施工。
在施工过程中应注意安全，加强管理，保证工程质量和进度。
同时要做好风险管理和应急准备工作。
×××××抵押资产（出让国有土地使用权）价值评估报告一、项目名称×××××位于××市北部了新区高新园大竹林组团0标准分区011-3号地块总面积60141.30平方米出让土地使用权抵押贷款市场价格评估。
二、评估对象概况1、土地登记状况土地使用人：×××××。
土地来源：据×××××提供的Y地（2006）合字（北新高）第425号《国有土地使用权转让变更合同》，2006年11月29日，宗地土地使用权经协议出让方式取得。
土地坐落位臵：××市北部了新区高新园大竹林组团0标准分区011-3号地块。
地籍号：BG2-9-84。
图号：N26E26。
证载土地用途：工业用地。
设定土地用途：工业用地。
地块四至：东: 市政道路、川仪一期，南: 市政道路，西: 市政道路、前卫仪表在建厂房，北: 黄山大道二段、中智联厂房。
土地面积：用地总面积83448.1平方米，出让土地使用权面积60141.30平方米，划拔土地使用权面积：23306.8平方米（道路20130.1平方米、绿化3176.7平方米）。
土地使用权类型：出让。
土地取得方式：协议出让取得。
土地级别：工业6级。
土地出让合同编号：Y地（2006）合字（北新高）第425号。
土地出让合同签订时间：2006年11月29日。
××市房地产权证证号：100号房地证2007字第00072号。
××市房地产权证发证日期：2007年1月16日。
2、土地权利状况土地所有权：拟评估土地所有权属于国家。
土地使用权人：×××××。
出让土地面积：60141.30平方米。
土地用途：工业。
房地产抵押估价报告项目名称：****开发公司抵押贷款涉及的*****3、5、6、9号楼部分房产（在建工程）抵押价值评估估价委托人：****开发公司房地产估价机构：*****房地产土地资产评估咨询有限公司估价人员：孔旭华张洋估价作业期：二○一五年六月八日至六月九日估价报告编号：永信行估房字（2015）JZ第00017号目录一、致估价委托人函 (1)二、估价师声明 (2)三、估价的假设和限制条件、变现能力分析和风险提示 (3)（一）估价的假设条件 (3)（二）估价的限制条件 (3)（三）变现能力分析 (5)（四）风险提示 (6)四、房产抵押估价结果报告 (8)（一）估价委托人 (8)（二）房地产估价机构 (8)（三）估价对象 (8)（四）估价目的 (10)（五）价值时点 (11)（六）价值类型和定义 (11)（七）估价依据 (11)（八）估价原则 (12)（九）估价方法 (13)（十）估价结果 (13)（十一）估价人员 (13)（十二）估价作业期 (14)（十三）估价报告应用的有效期 (14)五、房产抵押估价技术报告 (15)（一）实物状况描述与分析 (15)（二）权益状况描述与分析 (16)（三）区域状况描述与分析 (16)（四）市场背景描述与分析 (17)（五）最高最佳利用分析 (18)（六）估价方法适用性分析 (19)（七）估价测算过程 (19)（八）估价结论 (23)六、附件 (24)1、评估咨询委托函2、委托方营业执照3、《建设用地规划许可证》4、《国有土地使用证》5、《建设工程规划许可证》6、《建筑工程施工许可证》7、《3#、5#、6#、9#号楼房产面积一览表》8、《房地产抵押估价法定优先受偿权利承诺函》9、《房地产抵押估价法定优先受偿权利询证函》10、估价对象位置示意图11、估价对象概貌性照片12、房地产价格评估机构营业执照13、房地产价格评估机构资格证书14、估价人员资格证书一、致估价委托人函****开发公司：我公司于2015年6月8日接受贵方委托，对位于*****3、5、6、9号楼部分房产（在建工程）的抵押价值进行评估，评估范围内房屋预测总建筑面积为70681.24平方米。
第1篇一、案例背景某房地产开发公司（以下简称“开发商”）与某施工单位（以下简称“施工单位”）于2010年签订了一份工程承包合同，约定由施工单位承建开发商的一处住宅小区项目。
合同约定，工程总造价为2亿元人民币，开发商支付给施工单位的工程款分三个阶段支付：第一阶段支付50%，第二阶段支付30%，第三阶段支付20%。
在工程竣工验收合格后，开发商应支付剩余的20%工程款。
然而，在工程竣工验收合格后，开发商以资金周转困难为由，未能按时支付剩余的20%工程款。
施工单位多次催要无果，遂将开发商告上法庭，要求开发商支付剩余的20%工程款及相应的利息。
在诉讼过程中，开发商提出抗辩，认为其已将剩余的20%工程款用于抵顶了施工单位在小区内的一套住宅，即所谓的“工程抵款房”。
开发商主张，该套住宅已归施工单位所有，因此无需再支付剩余的20%工程款。
二、案件焦点本案的焦点在于开发商将剩余的20%工程款用于抵顶一套住宅的行为是否合法，以及该套住宅的所有权归属问题。
三、法律分析1. 开发商将剩余的20%工程款用于抵顶一套住宅的行为是否合法？根据《中华人民共和国合同法》第一百九十四条规定：“当事人可以约定以物抵债，但不得违反法律、行政法规的强制性规定。
”本案中，开发商与施工单位在合同中并未约定以物抵债，而是由开发商自行决定将剩余的20%工程款用于抵顶一套住宅。
因此，开发商的行为违反了合同约定，属于违约行为。
2. 该套住宅的所有权归属问题（1）根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“依法取得的物权受法律保护。
”本案中，施工单位在工程竣工验收合格后，有权依据合同约定要求开发商支付剩余的20%工程款。
开发商将剩余的20%工程款用于抵顶一套住宅，未经过施工单位的同意，违反了合同约定，因此该套住宅的所有权不应归施工单位所有。
（2）根据《中华人民共和国合同法》第一百零六条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
目录一、房产估价报告 (1)二、致委托方函 (2)三、估价师声明 (4)四、估价的假设和限制条件 (5)五、房产估价结果报告 (7)六、附件 (11)****房地产开发在建工程抵押评估报告估价项目名称：****房地产开发在建工程估价委托方：****房地产开发估价方：****房地产评估咨询估价人员：淦培、国桢估价作业日期：2014年02月18日—2014年02月20日估价报告编号：荆居房（地）估字WW2014—0016号致委托方函****房地产开发：****房地产评估咨询接受贵公司委托,根据委托的容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事的原则，按照房地产价格评估规和公允的技术标准，对贵公司拥有的位于易家岭发展路南段西“徽商国际购物中心”（负一层建筑面积为8812.36平方米，一层建筑面积为8144.5平方米，二层建筑面积为7743.15平方米，三层建筑面积为5520.84平方米，B区机房建筑面积498.2平方米，四、五层建筑面积1515.84平方米）工程项目,在建工程房产总面积为32234.89平方米，在估价时点的现时价值进行估价。
一、评估时点：2014年02月18日二、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
三、评估人员：淦培、国桢四、估价日期：2014年02月18日—2014年02月20日五、估价依据：1、《中华人民国城市房地产管理法》；2、《中华人民国土地管理办法》；3、《城市房地产抵押管理办法》；4、省实施《中华人民国城市房地产管理法》办法；5、国家标准《房地产估价规》GB/T50291—1999；6、国家有关部门颁布的法律、法规等政策文件；7、建筑工程施工许可证，编号为2013080号；8、建设工程规划许可证，编号为2011029号；9、建设用地规划许可证，编号为荆规用地2011029号；10、评估委托书、委托方营业执照及法人代码证；11、评估人员现场勘查，向委托单位有关人员了解情况；12、查阅与评估相关的资料，结合当前房地产市场价格行情。
六、估价结果：本评估公司根据估价目的，遵守估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的计算，并结合估价经验与对影响房地产价值因素的详细分析，确定****房地产开发位于易家岭发展路南段西“徽商国际购物中心”工程项目（负一层建筑面积为8812.36平方米，一层建筑面积为8144.5平方米，二层建筑面积为7743.15平方米，三层建筑面积为5520.84平方米，B区机房建筑面积498.2平方米，四、五层建筑面积1515.84平方米）32234.89平方米的商场于估价时点可能实现的市场价值为103151648元，大写人民币：壹万零叁佰壹拾伍万壹仟陆佰肆拾捌元整。
特此函告****房地产评估咨询法定代表人：二O 一四年二月二十日估价师声明我们重声明：1、我们在本估价报告中述的事实是真实的和正确。
2、本估价报告的分析、意见的结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民国国家标准《房地产估价规》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们（淦培、国桢）已对本估价报告中估价对象进行了实地勘察，取得了委估房地产目前的真实状况资料，并以此作为估价的重要依据。
6、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作为其它用途。
未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
7、本估价报告的全部或其部分容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。
参加本次估价的注册房地产评估师签名、盖章估价的假设和限制条件1、估价假设条件（1）本次估价，假设估价对象处于完全公开市场条件下进行。
（2）本次估价假设估价对象是合法产权下的房地产，不存在任何产权纠纷及任何他项权利为假设条件。
（3）本次评估假设估价对象按照设计及施工方案持续建设的状态下进行，并最终达到竣工验收。
（4）本次估价，假设估价对象产权人合法取得在建工程所有权及所占的土地使用权，支付相关费用，并不存在任何销售行为。
（5）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。
2、估价限制条件（1）本次估价，估价人员无法核实估价对象是否存在预售或销售，但委托方承诺该房屋不存在的销售，估价中没有考虑该是因素对估价结果的影响，如果存在预售或销售，本报告无效，相关责任由委手方承担。
（2）本次估价，委托方没有提供估价对象工程建设的相关付款证明，评估时没有考虑委托方是否支付及欠相关工程建设款对估价结果的影响，也没有考虑施工承包方是否对该工程有优先受偿权对估价结果的影响。
（3）本报告结果是对估价对象于估价时点于估价围的房地产价值的正常与公允的反映，没有考虑估价时点之后国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对房地产价值的影响。
（4）本报告估价结果是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如房地产状况或估价报告对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整或重新评估。
（5）委托方提供的相关评估资料均为复印件，估价人员已对原件进行核实，并对所提供的评估资料的真实性、合法性负责。
（6）本次估价报告书未经估价机构同意，不得向委托方及本次估价目的下的报告使用者以外的单位和个人提供，报告的部分或全部容不得发表于任何公开媒体之上。
（7）本估价报告的使用权归委托方所有，但最终解释权归****房地产评估咨询。
房产估价结果报告一、委托方：****房地产开发单位地址：市屈家岭管理区易家岭发展路南段东法人代表：子年注册资本：壹仟万圆整实收资本：壹仟万圆整企业类型：有限责任公司(私营)经营围：房地产开发（凭有效资质经营），商品房、建筑、装饰材料销售，物业管理。
二、估价方：****房地产评估咨询单位地址：市天鹅路房地产大厦法人代表：淦培联系：0三、估价对象：本次估价对象为****房地产开发拟进行抵押贷款涉及的位于易家岭发展路南段西“徽商国际购物中心”项目（负一层建筑面积为8812.36平方米，一层建筑面积为8144.5平方米，二层建筑面积为7743.15平方米，三层建筑面积为5520.84平方米，B区机房建筑面积498.2平方米，四、五层建筑面积1515.84平方米）总建筑面积为32234.89平方米。
1、土地权属及登记状况估价对象所占用的土地位于易家岭发展路南段西，土地使用权由****房地产开发以出让方式取得，土地使用权性质为出让，终止日期为2051年4月27日，用途为商业用地，总面积为10666.72平方米。
地号：010008341，图号3411.3-391.9。
2011年5月13日，市国土资源局核发了《国有土地使用证》，证号为：荆国用（2011年）第010008341号。
2、建筑物状况估价对象“徽商国际购物中心”项目按照《建设工程规划许可证》（编号2011029）的批准进行规划建设，用途为商业，共四层（地下一层，地上三层），根据《建筑工程施工许可证》（编号2013030），总建筑面积为32234.89平方米。
结构为钢混结构，由宇林建筑工程有限责任公司，由京山杰赛建设监理有限责任公司监理。
“徽商国际购物中心”项目目前基础工程完工后，主体结构已经完工，外墙未砌，地面和顶棚为水泥砂浆毛坯，水、电、门、楼梯栏杆等没有安装。
委托方提供的已建面积为32234.89平方米。
3、基础设施该宗地形状规则，地质状况无断层或塌陷，抗震能力一般。
宗地实际开发程度为开发程度已达到红线外“五通”（即通水、排水、通路、通电、通讯），红线通临时水、电及场地平整。
四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点：2014年02月18日六、价值定义：本次估价采用公开市场价值标准，本报告所确定的房地产价值，即该房地产的客观合理价格，是在公开市场条件下的正常价格，对于其他估价目的并不适用。
如估价目的变更，须另行估价。
七、估价依据：1、《中华人民国城市房地产管理法》；2、《中华人民国土地管理办法》；3、《城市房地产抵押管理办法》；4、省实施《中华人民国城市房地产管理法》办法；5、国家标准《房地产估价规》GB/T50291—1999；6、国家有关部门颁布的法律、法规等政策文件；7、建筑工程施工许可证，编号为2013080号；8、建设工程规划许可证，编号为2011029号；9、建设用地规划许可证，编号为地字第2011029号；10、评估委托书、委托方营业执照及法人代码证；11、评估人员现场勘查，向委托单位有关人员了解情况；12、查阅与评估相关的资料，结合当前房地产市场价格行情。
八、估价原则遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
九、估价方法根据估价目的估价对象的性质、用途，采用市场比较法进行评估。
十、估价过程：1、根据国家标准《房地产估价规》及工程规划的规定，该房屋为商业楼，属钢筋混凝土甲级，评定该房屋为十成新，房屋使用年限为40年。
2、根据市的市场行情，经过开发经营期的测算及其预测开发完后的房地产价值,结合贵公司提供给我公司的相关资料：预算表及工程进度表（该工程现完成总工程量的90%）；结合估价经验与影响房地产市场价格因素进行详细的分析和估价人员测算，确定该在建工程的房地产价值为103151648元，大写人民币：壹万零叁佰壹拾伍万壹仟陆佰肆拾捌元整。
3、计算过程如下：根据市该地段的市场行情，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与影响房地产市场价格因素进行分析，根据委估对象的使用用途、建筑规模、档次及坐落位置的相关情况，结合委托方提供的技术经济指标等数据：“徽商国际购物中心”项目建筑面积32234.89平方米。
该房屋为钢混结构；根据工程现完成工程量及开发周期等相关数据进行测算，房屋市场比准价格采用3200元/㎡，计算结果如下。
在建工程商业价值=32234.89㎡×3200元/㎡=103151648元。
十一、估价人员国家注册房地产估价师：淦培、国桢十二、估价作业日期：2014年02月18日--2014年02月20日十三、估价报告应用的有效期限：根据现行规定，估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年。
十四、有关说明1、评估房地产之建筑面积，以委托提供的资料为准，我们并未进行丈量。
2、我们并未接受对于建筑物的质量检验要求，因此评估人员对建筑物质量不承担责任。
