××在建工程房地产抵押价值评估报告

2023年房地产估价师之房地产案例与分析练习题(一)及答案单选题（共30题）1、下列标准代号中，（）表示国际标准。

A.GJB.IEC.GB/TD.ANSI【答案】 B2、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。

被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。

甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。

张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。

A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估D.该自建房屋已建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估【答案】 A3、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。

甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。

现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。

据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。

问：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】 A4、（）是指系统或其组成部分能在其他系统中重复使用的特性。

A.可扩充性B.可移植性C.可重用性D.可维护性【答案】 C5、在Windows系统中，通过设置文件的（），可以使其成为“隐藏”文件；如果用户要整理D盘上的碎片，可选中D盘，（），单击“开始整理”按钮，在弹出的对话框中单击“整理碎片”按钮即可。

A.双击鼠标左键，选择“属性”对话框中的常规选项卡B.单击鼠标右键，选择“属性”对话框中的常规选项卡C.双击鼠标左键，选择“属性”对话框中的工具选项卡D.单击鼠标右键，选择“属性”对话框中的工具选项卡【答案】 D6、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。

××在建工程房地产抵押价值评估报告封面及目录（略）致委托方函（略）估份师声明（略）估价的假设与限制条件（略）房地产估价结果报告一、委托方（略）二、估价方（略）三、估价对象1.区位状况（略）2.实物状况（略）3.权益状况（略）四、估价目的为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。

五、估价时点2005年4月18日六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。

七、估价依据（略）八、估价方法估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价九、估价结果经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币万元。

大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。

十、估价人员（略）十一、估价作业日期2005年4月16日至2005年4月22日十二、估价报告应用的有效期（略）估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用估价对象为在建工程，估价人员进行了实地查勘。

认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、或本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：1.根据《房地产估价规范》，具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。

根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。

2.估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。

根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。

案例四成都××花园1—5号楼及地下车库在建工程房地产抵押价值评估报告一、估价范围估价对象为位于××市××路四段××号“××花园〞1—5号楼及地下车库在建工程房地产，总建筑面积71237m2及分摊土地使用权面积17751.57m2，其中：二、估价对象概况1、权属“××花园〞是由××开发投资，并以该公司名义为建立单位办理了相关规划手续[见成国用〔1997〕字第××号国有土地使用证，成规建〔1995〕××号定点通知书，成计投资〔1998〕××号工程建议书批复，99编号××〔二〕建立工程规划容许证，成固许证〔外资〕字第NO.××号固定资产投资容许证，成建报字〔99〕第××号工程建立容许证，成房〔1999〕预售证第××号商品房预售容许证，成建施建〔1999〕××号建立工程施工容许证]。

至估价时点，估价对象尚未预售。

2、土地概况估价对象所占用土地是委托方以出让方式获得其使用权，坐落于××市××路四段××号规划红线内，属××市城区五级用地，于1997年11月18日获得了?国有土地使用证?，用途为住宅，出让年限70年，终止日期为2067年11月17日，土地使用权总面积26700m2[见成国用〔1997〕字第××号?国有土地使用证?]。

此次估价对象应分摊土地面积为17751.57m2〔根据规划资料采用建筑面积分摊法计算得出〕。

该宗地地势平坦，形状规那么。

土地四至：东邻四川省外国机构效劳处、公用通道；南邻中国人民银行成都市分行；西临人民南路四段；北邻火烧堰通道。

2023年房地产估价师之房地产案例与分析模拟考试试卷B卷含答案单选题（共30题）1、正规式(1|3|5)(202)(c|de)表示的正规集合中元素数目为（），（）是该正规集合中的元素。

A.6B.7C.8D.无穷【答案】 A2、一组无逻辑关系的语句在程序中多处出现，为了节省存储空间，把这些语句放在一个模块中，该模块的内聚是（）。

A.逻辑内聚B.偶然内聚C.过程内聚D.通信内聚【答案】 B3、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。

同时租出，租客是王某。

当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。

A.没有租赁条件下的正常市场价格B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格【答案】 C4、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。

A.经营管理B.建筑结构C.建筑类型D.建筑等级【答案】 A5、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。

A.从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点在估价作业期之前B.从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估C.从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估D.房地产转让评估的目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性【答案】 A6、（）：A location where data can be temporarily stored.A.AreaB.DiskC.BufferD.File【答案】 C7、UML中有4种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。

房地产抵押估价报告估价项目名称：位于********（自编F5栋）建筑面积****平方米住宅楼在建工程抵押价值评估委托方：********房地产开发有限公司估价方：****估价人员：**** ****估价作业日期：***20日～***21日估价报告编号：****目录致委托方函 (4)抵押估价报告风险提示及使用说明 (5)抵押估价报告变现能力分析 (7)注册房地产估价师声明 (9)估价的假设和限制条件 (10)估价结果报告 (13)（一）委托方 (13)（二）估价方 (13)（三）估价对象概况 (13)（四）估价目的 (16)（五）估价时点 (16)（六）价格定义 (16)（七）估价依据 (16)（八）估价原则 (17)（九）估价方法 (19)（十）估价结果 (20)（十一）估价人员 (20)（十二）估价作业日期 (20)（十三）估价报告应用的有效期 (20)估价技术报告 (21)一、个别因素分析 (21)二、区域因素分析 (21)三、市场背景分析 (26)四、最高最佳使用分析 (37)五、估价方法 (38)六、计算过程 (39)七、估价结果 (46)附件 (47)1、《估价结果明细表》；2、估价对象照片资料；3、估价对象位置示意图；4、委托方提供的《国有土地使用证》（穗府国用（2006）第****号）、《建设工程规划许可证》（穗规建证（2006）****号）、《房屋面积预算（测算）成果报告书》（测字：****）、《关于建筑工程价款的询证函》、《广东省****商品房预售许可证》（编号：穗房预（网）字第****号）等复印件；5、估价机构和估价人员执业资格证书复印件。

致委托方函********房地产开发有限公司：受贵司委托，本公司对贵司所有的位于********（自编F5栋）建筑面积****平方米住宅楼在建工程进行估价，估价时点为***20日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而评估房地产抵押价值。

2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析能力提升试卷A卷附答案单选题（共30题）1、在软件开发的各个阶段中，对软件开发成败影响最大的是 ( ) 。

A.需求分析B.概要设计C.详细设计D.编码【答案】 A2、在Word编辑状态下，有些英文单词和汉字下面会自动加上红色或绿色的波浪型细下划线。

以下叙述中，“波浪型细下划线（）”是错误的；按（）键与工具栏上的A.提醒用户此处可能有拼写或语法错误B.为红色表示可能是拼写问题，为绿色可能是语法问题C.是文档内容的一部分，打印文档时会被打印出来D.不属于文档内容，打印文档时不会被打印出来【答案】 C3、A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。

B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。

现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。

A.住宅和商铺可销售面积之和B.住宅和商铺可销售面积之和扣除回迁面积C.住宅和商铺可销售面积之和扣除回迁面积和公建面积D.住宅和商铺总规划建筑面积之和【答案】 C4、在“Excel 2000”表处理中，假设A1=2， A2=2.5，选择A1:A2区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A10，则A10=（），SUM（A1:A10）=（）。

A.5.5B.6C.6.5D.7【答案】 C5、由于设计缺陷和编码缺陷对已经运行的软件系统进行修改，此行为属于（）维护。

A.改正性B.适应性C.完善性D.预防性【答案】 A6、某计算机中采用48×48数字化点阵字模表示一个汉字，字模中的每一个点在存储器中用一个二进制位存储。

北京市××住宅项目土地使用权及在建工程抵押价值评估报告北京建亚恒泰房地产评估有限公司致委托方函北京××房地产有限公司：受贵单位委托，我公司对贵单位开发建设的、位于北京市海淀区××危改小区东北部的××北园39500平方米土地使用权和137975平方米在建工程之正常的可用于抵押的价值进行了评估。

经过客观公正的评估，确定估价对象房地产在估价基准日期2000年2月18日之正常的可用于抵押的房地产价值总额(抵押物作价)为117457.68万元人民币(大写金额：壹拾壹亿柒仟肆佰伍拾柒万陆仟捌佰圆整)；抵押贷款最高限额为82220.38万元(大写金额：捌亿贰仟贰佰贰拾万叁仟捌佰圆整)。

评估的详细结果、过程和有关说明，请见后附的《估价结果报告》和《估价过程报告》。

顺致商安北京建亚恒泰房地产评估有限公司二OOO年二月二十八日估价师声明(同房地产估价规范)估价的假设和限制条件1.本估价报告的结论是依据委托方提供的法律凭证及有关资料进行测算求取的，仅供委托方办理委估项目抵押贷款时作价值参考。

2.本次评估以估价对象合法使用和按现状持续使用为前提。

3.本估价报告的评估价值为委估项目房地产于二OOO年二月二十八日的房地产市场价值，有效期为一年；随着时间的推移和市场情况的变化，该价值需作相应的调整直至重新评估。

4.本估价报告未经估价机构同意，不得向委托方、估价报告审查部门以及本次估价目的有关的机构之外的单位或个人提供，报告的全部或部分内容未经许可不得发表于任何公开媒体上。

估价结果报告一、估价项目名称：××园二、委托方委托方：北京××房地产有限公司地址：北京市××大厦联系人：略三、估价方受托机构：北京建亚恒泰房地产评估有限公司地址：北京市朝阳区工体东路18号联系人：略四、估价对象北京××房地产有限公司所有的、位于北京市××小区东北部的××园39500平方米土地使用权和137975平方米在建工程之正常的市场价值。

房地产抵押估价报告项目名称：****开发公司抵押贷款涉及的*****3、5、6、9号楼部分房产（在建工程）抵押价值评估估价委托人：****开发公司房地产估价机构：*****房地产土地资产评估咨询有限公司估价人员：孔旭华张洋估价作业期：二○一五年六月八日至六月九日估价报告编号：永信行估房字（2015）JZ第00017号目录一、致估价委托人函 (1)二、估价师声明 (2)三、估价的假设和限制条件、变现能力分析和风险提示 (3)（一）估价的假设条件 (3)（二）估价的限制条件 (3)（三）变现能力分析 (5)（四）风险提示 (6)四、房产抵押估价结果报告 (8)（一）估价委托人 (8)（二）房地产估价机构 (8)（三）估价对象 (8)（四）估价目的 (10)（五）价值时点 (11)（六）价值类型和定义 (11)（七）估价依据 (11)（八）估价原则 (12)（九）估价方法 (13)（十）估价结果 (13)（十一）估价人员 (13)（十二）估价作业期 (14)（十三）估价报告应用的有效期 (14)五、房产抵押估价技术报告 (15)（一）实物状况描述与分析 (15)（二）权益状况描述与分析 (16)（三）区域状况描述与分析 (16)（四）市场背景描述与分析 (17)（五）最高最佳利用分析 (18)（六）估价方法适用性分析 (19)（七）估价测算过程 (19)（八）估价结论 (23)六、附件 (24)1、评估咨询委托函2、委托方营业执照3、《建设用地规划许可证》4、《国有土地使用证》5、《建设工程规划许可证》6、《建筑工程施工许可证》7、《3#、5#、6#、9#号楼房产面积一览表》8、《房地产抵押估价法定优先受偿权利承诺函》9、《房地产抵押估价法定优先受偿权利询证函》10、估价对象位置示意图11、估价对象概貌性照片12、房地产价格评估机构营业执照13、房地产价格评估机构资格证书14、估价人员资格证书一、致估价委托人函****开发公司：我公司于2015年6月8日接受贵方委托，对位于*****3、5、6、9号楼部分房产（在建工程）的抵押价值进行评估，评估范围内房屋预测总建筑面积为70681.24平方米。

房地产估价报告通用9篇（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。

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2023年房地产估价师之房地产案例与分析练习题(一)及答案单选题（共30题）1、软件开发的生命周期划分为软件项目计划、（）、软件设计、编码、测试、运行(维护)6个阶段。

A.可行性分析B.初始调查C.需求分析与定义D.问题分析【答案】 C2、某C语言程序中，x是一个浮点型变量，m是一个值为正整数的整型常量，表达式x%m(x被m除取余数)在（）时会报错，这是一种（请作答此空）错误。

A.词法B.语法C.语义D.运行【答案】 C3、Most （）measures involve data encryption and password.A.securityB.hardwareC.displayD.program【答案】 A4、与单向链表相比，双向链表（）。

A.需要较少的存储空间B.遍历元素需要的时间较短C.较易于访问相邻结点D.较易于插入和删除元素【答案】 C5、专业程序员小王记录的编程心得体会中，（）并不正确。

A.编程工作中记录日志很重要，脑记忆并不可靠B.估计进度计划时宁可少估一周，不可多算一天C.简单模块要注意封装，复杂模块要注意分层D.程序要努力文档化，让代码讲自己的故事【答案】 B6、商品关系P（商品名，条形码，产地，价格）中的（）属性可以作为该关系的主键。

查询由“北京”生产的185升电冰箱的SQL语句应该是：A.SET价格=‘价格*1.05’B.SET价格=价格*1.05C.Modify价格=‘价格*1.05’D.Modify价格=价格*1.05【答案】 B7、One of the greatest features of a home （） is the ability to share one Internet connection simultaneously over two or more computers.puterB.deviceworkD.work【答案】 C8、若程序P经编译并链接后可执行，则（）。