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养老地产开发商业模式研究课程养老地产开发商业模式研究引言：随着人口老龄化的加剧，养老地产市场逐渐成为房地产行业中的新焦点。
养老地产开发商业模式的研究对于开发商能够更好地理解市场需求，提供适合老年人的居住环境和服务，具有重要意义。
本文通过对养老地产商业模式的研究，探讨了该模式的特点、优势和挑战，并提出了相应的发展建议。
一、养老地产商业模式的特点1.1 定位明确：养老地产商业模式的核心是为老年人提供舒适、安全的居住环境和专业的医疗、护理服务。
开发商通过将住宅用地转化为符合老年人需求的设施和服务，满足老年人的居住、健康和社交需求。
1.2 多元化产品：养老地产商业模式的产品形式多样，不仅包括住宅、独立屋等传统的居住形式，还有养老公寓、护理院、医疗中心等养老服务设施。
通过提供不同形式和规模的产品，满足老年人不同的需求和经济实力。
1.3 综合性服务：养老地产商业模式不仅提供住宅，还提供医疗、护理、社交、娱乐等一系列服务。
通过整合资源，提供一站式服务，帮助老年人解决生活中的各种问题和需求。
二、养老地产商业模式的优势2.1 潜在市场巨大：随着人口老龄化的加剧，老年人口规模不断增长，养老地产市场具有巨大的潜力。
开发商可以根据市场需求开发不同类型和规模的产品，满足不同层次老年人的需求。
2.2 高附加值服务：养老地产商业模式注重专业化服务，包括医疗、护理、健康管理等。
这些服务具有高附加值，有助于提升产品的竞争力和顾客满意度，为开发商创造更大的利润空间。
2.3 长期稳定收益：养老地产商业模式具有较长期的稳定收益特点。
老年人一般会选择长期居住，定期支付费用，为开发商提供稳定的租金和服务收入。
此外，养老地产还具有抗周期性的特点，不受宏观经济波动的影响。
三、养老地产商业模式的挑战3.1 客群需求多样化：老年人口众多，需求差异明显。
开发商需要根据不同群体的需求设计和提供适合的产品和服务。
同时，老年人对养老地产的偏好也会随着时间和社会变迁而变化，开发商需要不断调整和改进产品。
干货| 养老地产开发15种经典模式分析目前，中国已迎来了「银发浪潮」，老年人口迅速增加，这让各大房产企业纷纷试水老年地产开发。
本文梳理了国内外养老地产开发的15种模式，以期对养老地产开发有更全面的认识，帮助老年朋友做出适合自己的选择。
第一类：与社区共同建设在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。
例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。
具体来讲，可分为以下 4 种模式：模式1 ：专门建设综合型养老社区综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。
社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。
其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。
综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。
因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。
例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施(图 1 )。
通常来讲，由于城市土地资源紧张，一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。
此时可以选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。
在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。
开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。
图1 综合型养老社区中应包括多种类型的养老居住产品，以及相应的配套服务设施图2 大规模的养老社区可考虑分期建设模式2 ：新建大型社区的同时开发养老组团一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。
2014-09-07世联顾问整体介绍“情怀”，一直是绿城叱咤地产圈这么多年来给业界的突出印象，因此当绿城开始试水养老地产开发的时候，我们也毫无意外的在其乌镇雅园项目中，看到了表达强烈的“情怀”主线。
第一个“情怀”延续了绿城一直以来对中式栖居梦想的追求。
你可以想象在乌镇这样一个具有诗画般人文情境的大画面中，绿城以其在中式风格住宅和景观方面的深厚积淀去打造一个大规模的养老社区，将会着力营造出怎样一种场所精神——“庭院深深”、“枕河人家”、“不可居无竹”……这种中式人文意境的创造本身就是绿城擅长的，又与中国传统文化“澹泊静心”的养老观念所契合，再加上大的区位环境配合，真是恰如其分的扣合了“游人只合江南老”的主题。
第二个“情怀”则是被绿城作为特色所标榜、也为业界所关注的“学院式”养老理念的提出。
如何优雅的老去？绿城的学院式养老试图提供一种范本、一种主张。
作家六六说过，“学习能力不是为孩童准备的，学习能力是伴随终生的”。
只要保持着学习的能力和热情,就能如孔子所云：“发愤忘食，乐以忘忧，不知老之将至”，这应该是优雅老去的一种境界吧。
因此，绿城在乌镇雅园项目中一举打造3.5万平方米的老年大学，成为了项目最引人注目的标签。
并且，老年大学没有停留在建筑空间层面，绿城与杭师大合作建立了“杭州师范大学绿城老年学研究中心”，致力于老年教育研究，乌镇颐乐学院将开设包含了72门课程的丰富课程体系，同时还准备了各类活动供老年学员参加。
事实上，早在2011年，绿城集团便在位于杭州临平的80万平方米蓝庭项目里配备了老年大学及其它适老设施，所以这次乌镇雅园颐乐学院可视之为多年积累摸索后，对于“学院式养老”的一次更集中、更清晰也更为规模化的表达。
尽管乌镇雅园颐乐学院开放运营之后，其对于项目市场销售和后期经营的促动效果究竟如何还有待检验；学院式养老如何解决养老地产前期投入过大拖累利润回报的老大难命题，其运作机制还需进一步明确；但毫无疑问，这种在模式成型之初，就带着鲜明理念、主张和强烈主题特色的开发实践，仍是极具示范意义的。
养老地产开发运营模式研究摘要：养老地产面临功能定位模糊、专业性服务供给不足等问题，且资金不足及盈利能力欠缺也抑制了规模化发展。
本文以价值管理、利益相关者及产业链等为理论基础，探讨了养老地产开发运营中的关键问题，为养老地产开发提供了可行性路径。
关键词：养老地产；开发运营；功能需求；分析框架一、引言中国人口老龄化程度日益加深，预计到2025年将突破三个亿，而到2034年将达到4个亿。
对房企而言，高速老龄化进程蕴含着巨大的养老地产发展商机。
目前，养老地产面临前期投资大、开发周期长、后期专业性服务供给不足[1][2]、项目定位模糊及功能缺失[3][4]、持续盈利能力脆弱[3]等现实问题，因而厘清养老地产开发模式关键路径，揭示其运行机理是促进项目成功的关键。
二、养老地产开发运营模式研究综述养老地产是一种复合型地产，是养老服务与地产开发的集成，即居住、护理、医疗、娱乐等功能为一体的服务型地产项目营。
1、基于主体选择的养老地产开发模式分析全球养老地产开发大致分为三大模式：政府主导社会福利型养老地产、市场化养老地产和“政府+开发商”合作开发模式。
实际上，不同模式都有其发展的社会背景和各自特点。
从国情差异角度，持续照料退休社区模式（CCRC）在美国的成功就是社会经济及老年人价值需求相匹配所产生的。
针对我国国情，政府主导的养老院模式曾是普遍使用的供给方式。
但随着供求缺口加大，养老社区、老年公寓以及住宅适老化改造等多方参与的新模式将成为发展趋势。
2、多元化养老地产融资模式分析对开发商而言，养老地产前期投入大，合理的融资模式是保障项目成功关键。
从分散系统风险的角度，美国养老地产资产证券化模式在我国养老地产融资中具有可行性。
另外，房地产信托基金（REITs）在我国养老地产项目中也具有一定适用性，由开发商、基金管理公司、资产管理公司构成的融资模式在风险分担方面具有优势。
3、基于所有权配置的“销售”、“持有”及混合模式分析以所有权配置分类，国外养老地产基本以购买产权模式、获得使用权的倒按揭模式以及购买使用权的会员制模式为主。
养生养老地产模式研究一、背景介绍随着人口老龄化问题日益凸显，人们对养生养老地产的需求不断增加。
养生养老地产模式的研究和探讨变得尤为重要。
本文将对养生养老地产模式进行深入剖析，探讨其发展现状和未来趋势。
二、养生养老地产模式概述1. 养生概念养生是指通过适当的饮食、运动、作息等方式，保持身体健康，延缓衰老过程的一种生活方式。
养生已经成为现代人们追求健康生活的重要方式。
2. 养老概念养老是指在年老之时享受安详、幸福的生活，包括医疗、精神、社交等各方面的关怀。
3. 养生养老地产模式特点•综合性：兼具养生和养老功能•社区化：配套齐全的生活便利设施•安全性：安全措施完善，保障居民生活质量三、养生养老地产模式发展现状1. 国内现状我国养生养老地产市场起步较晚，但随着人口老龄化问题的日益突出，市场需求逐渐增加。
目前，一些养生养老地产项目已经在城市和乡村兴起。
2. 国际现状在国际上，一些发达国家如日本、美国等早已形成成熟的养生养老地产市场。
这些地产项目通过创新的服务模式、人性化的设计，吸引了大量老年人的关注。
四、养生养老地产模式未来趋势1. 个性化服务随着消费升级和人们对生活品质要求的提高，未来养生养老地产模式将趋向个性化服务，满足不同居民的不同需求。
2. 科技应用未来养生养老地产将更加注重科技应用，如智能化设备、健康监测系统等，为居民提供更便捷、智能的生活方式。
3. 生态环境未来养生养老地产项目将更加注重生态环境建设，打造绿色、健康的居住环境，促进居民身心健康。
五、结论养生养老地产模式是未来地产发展的重要方向之一。
通过不断创新、满足居民需求，养生养老地产项目将成为提升老年人生活品质的重要平台。
以上是对养生养老地产模式的研究，希望可以为相关领域的研究和实践提供一定的参考。
今天第一讲是关于目前最火热的养老地产的，介绍保利的一个养老项目——西塘越。
这是世联顾问做的一个养老案例系列研究，其他案例也会在之后陆续发布，请大家保持关注。
整体介绍谁都不否认，养老地产是一个经济效益与社会效益兼得的新业态，而地产界的初次尝试大多伴着对市场的迷茫与试探，当然更多的是对机会的判断与把握。
西塘越，保利地产在养老项目上的首次试水。
虽然项目的养老概念尚未真正成形，但西塘越在地产开发上却已取得了成功。
项目位于千年古镇西塘，区位优势突出，联动长三角，距上海、杭州、苏州均在百公里以内。
西塘越业态丰富，别墅、多层、老年公寓、康复中心一应俱全。
但该项目真正的借鉴意义来自于其去化情况的前抑后扬所渗透出的市场信号：项目最初定位于长三角首席人文养生社区；前期营销主打善居养生概念，市场反应冷淡；之后开始主打旅游度假养生投资概念，项目目前整体去化情况较好。
目前，项目的养老概念仅作为取地手段，运作上仍以住宅销售为主。
特别是由于股东开发理念上的差异，项目开发至今，有关养老设施的打造、运营等核心问题仍然悬而未决。
虽然西塘越的业主何时能享受真正的养老服务仍然是个问号，但有一点可以肯定，当您在阅读这本养老案例手册的时候，甚至就在笔者写下这篇文章的时候，可能就有一位客户在某个养老地产项目的租售合同上签了字……这些概念的脱节与动作的迟滞并不妨碍西塘越成为我们界定养老地产真与伪的鲜活样本，因为我们通过西塘越回答了养老地产项目上两个最重要的问题：其一，以养老概念取地，需要设置哪些核心配套项目？其二，采取什么样的营销手段抓取核心客户，让开发商既打响养老项目品牌又实现稳定营利——鱼与熊掌兼得？位置交通保利·西塘越于嘉善西塘次中心的南新城区，毗邻国家级休闲旅游景区的居住新城区。
嘉善地处长三角中心区，是嘉兴东接上海的门户，定位为“全面融入上海大都市的现代新城”，未来将着力于依托上海进行发展。
项目所在区域交通通达性高，通过完善的高速公路网及高铁交通将辐射范围拓宽至长三角城市群。
养老（养生）地产开发模式：案例角度通过前述几篇文章的分析，我们可发现开发商在开发养老（养生）地产项目时，从有利于项目可持续成功的视角出发，应该考虑与其他投资人、运营商的资源整合和收益分配。
要吸引其他投资人和专业运营商参与到自身所开发的养老（养生）地产项目，就需要确定自身项目的开发模式。
本篇将重点通过介绍国内已进入养老（养生）地产项目的开发商案例，分析养老（养生）地产的开发模式。
一、养老（养生）地产项目开发案例（一）中国平安集团——桐乡平安养生养老综合服务社区桐乡平安养生养老综合服务社区由高桥和乌镇两个地块组成，总建筑面积约150万平方米，总投资超百亿元，是一个全龄化、全配套、一站式的新型养生养老综合服务社区。
其中，会员型养老公寓建筑面积30万平方米，会员型产品由平安不动产自持经营，只租不售。
该项目突破单一的养老模式，融入亲情、两代居的概念，形成全龄化大社区。
通过会员型养老公寓、产权型亲情社区等产品线，让父母和子女生活在同一个社区；在护理、物业运营方面，由瑞金医院提供社区内部全套医疗体系的建设，一期养老公寓由三星生命进行运营管理。
后续还将有国际学校、国际级度假酒店、大型健身会所、大型商业和养身会所等诸多品牌的引进。
项目以“安悦生活”为核心理念，融合养老公寓、亲情社区、度假休闲三大产品线，是集生活、疗养、教育、商业、休闲、社区服务为一体的全龄化全配套养生养老社区，将成为长三角首个新型养老养生综合服务社区，并服务辐射上海、杭州等一线城市，满足华东地区庞大的养老养生需求。
2013年，平安不动产发起成立了有限合伙制平安养老产业股权投资基金，平安集团、社保基金及其他投资者或将出资任有限合伙人。
基金计划募集资金人民币100亿元，分次募集、分期到位，其中首期募集金额为人民币25亿元。
其中平安集团认缴30%，社保基金认缴规模的40%。
除了平安之外，2012年以来，保险公司投资养老地产的步伐明显加快，新华、泰康、合众等保险公司均投资了养老养生社区项目，按照计划资金规模超过千亿元以上。
