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IN RONG TIAN DI金融天地J- 60 -2017年，我国65岁以上人口比例已经到达11.4％，这标志着我国已进入老龄化社会。
面对严峻的老龄化形势，养老市场供需仍存在较大的矛盾。
目前，我国养老服务模式主要分三种，居家养老、机构养老和社区养老。
这三种养老模式均只能提供粗放型的养老服务，具体表现为，资源利用率低、养老服务结构单一、服务队伍专业化低等问题[1]。
面对未来老年人日益增长的精神关怀需求和品质生活追求，一种新型的养老模式亟待提出。
养老地产作为一种基于适老化和为老化住宅而拓展出来的新兴地产业态，具有立体的开发经营方式，复合了房地产开发、商业地产运营、养老服务和金融创新等属性[2]。
根据民政局发布的《社会养老服务体系建设“十二五”规划》，未来老年人在社会化服务协助下通过家庭照料养老的有90%，老年人通过购买社区照顾服务养老的有7%，老年人入住养老服务机构集中养老的有3%。
“9073”养老引导方针，表明“地产+养老”的模式在未来具有巨大的需求空间。
一、“地产+养老”模式的困境分析在房地产价格理性回归和房地产业加速调整的大背景下，地产商、投资商、保险机构等对养老地产开发模式、后期运营、商业模式等方面进行了一些有益的探索，也暴露了一系列的问题。
本文选取杭州万科随园嘉树项目作为研究对象，研究发现，养老地产的开发和运营存在着严重的资金期限错配问题。
这些问题主要来自以下三个方面。
（一）前期开发资金压力大基于老人的特殊需求，养老地产比普通商品住宅需要更多的资金投入。
随园嘉树对现金流增速有着很大的诉求，其资金回流模式为：不依赖外部信托资金托底，依靠房屋租金一次性趸交回流资金。
其前期投入成本 （详见表1）。
表1 随园嘉树前期投入成本（单位：万元）年度 2013 2014 2015地价 6,035工程款支出 15,497 25,526 10,243现值（成本） 20,704 23,6009,106目前，随园嘉树房产实际租赁价格约为11000元/㎡，615套长者公寓入住率已达100%，而这也仅仅覆盖了随园嘉树项目前期投入成本。
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告浙江万科随园嘉树老年公寓管理有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:浙江万科随园嘉树老年公寓管理有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分浙江万科随园嘉树老年公寓管理有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质增值税一般纳税人产品服务业务，老年公寓管理咨询，物业管理，健康咨1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标信息最多显示100条记录，如需更多信息请到企业大数据平台查询7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
从随园嘉树的成功实践看万科如何赢得养老产业的未来•2015年04月28日•来源：中国房地产报中房报记者李克纯杭州报道4月18日下午，杭州良渚文化村随园嘉树养老公寓活动区，莫扎特《小夜曲》优雅古典的调子在空中充盈，跳动的音符让这个下午活了。
马教授、其他弹奏者以及台下听众都沉浸在了这场古典音乐会之中。
来自复旦大学的马教授等高知人士是随园嘉树养老公寓最早的购买者与住户,他们希望晚年生活可以在这里度过。
2011年，浙江万科南都房地产有限公司（以下简称“杭州万科”）正式开启了良渚文化村随园嘉树养老项目建设。
这是一个畅导“邻里式”养老的项目.出自《周礼·地官司徒第二》的“五家为邻，五邻为里",浓缩了中华民族聚合文化的世代传承——“邻里”，其内涵在于对长者原来社会关系的保护和重构，延续长者原有的生活。
经过3年多时间的打磨，如今其已初长成，接受了市场的检验并开始承载老人们的晚年生活.长期以来，对于养老产业，万科集团一直是主动尝试，其从2010年就已在养老产业方面进行了试水,目前涉及的项目分布在北京、上海、青岛、成都以及杭州.从目前的试水情况来看，万科集团的养老项目如同市场上其他项目一样，暂未形成成熟模式。
不过,在万科集团内部,随园嘉树是带有战略试点标签的项目，它是万科集团目前养老产业布局中产品线最丰富、运营模式清晰、运营管理团队最成熟的项目.万科集团对于它或许还有更大的期待。
3月份的2014年业绩发布会上，万科表示未来10年除了住宅仍是第一业务外,产业地产、养老地产、度假地产等新业务将成为其重点拓展领域.“老业务、新业务各占一半，并驾齐驱.”万科深知自己的难处，拿地、建房子的发展模式已无法再给它带来更大的辉煌，它需要新业务支撑。
杭州万科一直在探索与思考养老产业的发展，在随园嘉树项目的操作过程中,已成功实践了“使用权转让+服务费”和“长期租赁+服务费”的商业模式，实现了养老地产资产端的盈利,也保证了后期运营的可持续性。
杭州随园嘉树适老化设计探析作者：隋萍代晓芳来源：《绿色科技》2018年第01期摘要：指出了养老问题随着老龄化进程的不断加快逐渐被重视，居家养老依然是我国最基本的养老方式，我国现有居住区的适老化水平普遍较低，在这种前提下，对现有居住区的适老化设计研究具有紧迫性和实践意义。
对杭州市随园嘉树的适老化设计进行了探析，旨在分析总结可借鉴的经验，引导对居家养老的居住区进行合理地适老化设计改造。
关键词：老龄化;居家养老;适老化设计;随园嘉树中图分类号：TU246.2文献标识码：A文章编号：1674-9944（2018）01-0107-031 现有居住区不能适应居住养老的需求1.1 中国老龄化现状及特点联合国对老龄化作出了定义，第一种是60岁以上的人口达到总人口的10%，第二种是65岁以上的人口达到总人口的7%。
中国已经步入老龄化社会，且老龄化形势十分严峻，无论是老年人口总数还是老龄化速度都是世界之最。
截至2014年底，据统计，中国60岁以上的人口达总人口的15.5%。
到21世纪中叶，中国60岁以上的老年人将多达5亿人，或超过美国人口总数。
1.2 现有居住区适老化水平较低居家养老是指老年人在已经居住习惯了的住宅和居住区中持续居住下去。
居家养老是目前最适应我国国情的养老模式，也是老年人接受度最高的一种养老模式。
我国现有居住区总体上适老化水平较低。
较早建成的居住区问题尤为突出，主要体现在：缺乏无障碍设计、公共活动空间不足或空间规划布局不合理、绿化景观环境设计缺失、缺少养老相关的服务配套、居住空间密集拥挤、机非混行等等。
新建居住区虽然在整体的空间规划和环境设计上有所改善，但是缺乏对老年人的关注，适老化水平仍然不容乐观。
我国现有居住区在适老化方面存在的主要问题有：公共空间和绿地的舒适性不足、缺少老年人活动交往场所、步行空间的安全性和系统性有待改善、景观环境和娱乐休闲设施的服务半径和可达性等适老化设计有待提高、无障碍设计系统性有待完善、物业管理水平落后、养老服务配套设施配置水平低、居住区周边城市服务配套体系有待完善等等。
养老产业“四大痛点”待破随着我国社会老龄化程度不断加深，养老产业发展日益被重视。
作为一项重要的服务业，未来必将成为国内需求的重要组成部分，养老产业发展空间十分巨大。
李克强总理近期也指出，到2020年要全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系，把服务亿万老年人的“夕阳红”事业打造成蓬勃发展的朝阳产业，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。
值得注意的是，虽然各级政府不断推动养老产业发展，但我国养老产业还停留在起步阶段，很多方面仍不尽完善。
诸如所谓的养老地产，目前更多的只是一个噱头。
由于缺乏服务内核，社会化养老的可持续经营还存在一定问题，真正激活养老产业还需破解一系列难题。
卖房子还是卖服务？在深圳以东几十公里的惠州大亚湾、巽寮湾沿岸，数十个以“养生、度假”为卖点的楼盘一字排开。
这些主要面向深圳需求的楼盘多依托滨海资源，一些楼盘甚至为购房者描绘了一幅将父母接来养老的愿景：在徐徐的海风吹拂下，一对对老年人在依山傍海的社区中穿行漫步，他们的子女在几十公里之外的深圳打拼奋斗。
然而现实相当残酷，深圳东区域的养生地产现状不容乐观。
夜色降临之后，一片片已经建成的高层住宅少见灯光，大面积空置，这片少有人烟的住宅区被当地媒体称为“鬼城”。
很显然，这些仅仅依托山海资源的养生地产难以引起深圳购房者的兴趣，“将父母送到这样荒无人烟的地方一定算不上孝顺，”一位深圳购房者表示。
这些楼盘开盘以来的销售成绩大多差强人意，一位深圳地产人士对中国证券报记者透露，这里的“养生楼盘”普遍销售不畅，“其中一个楼盘，17亿的货量，开盘快两年了只卖了1个亿”。
虽然目前有诸多开发商都提出拓展养老地产，但是似乎还没有开发商能够真正把“卖房子”和“卖服务”之间的关系厘清。
即使是自诩为行业领跑者的万科，在首个养老地产项目、位于杭州的万科随园嘉树售罄之际，总裁郁亮却表示售罄并不意味着这一项目的成功，因为买家多为40岁左右的“少壮派”。
一文搞懂会员制养老机构运营模式及6大风险本文字数5467字。
作者：叶明筠【一】美国会员制养老项目运营分析■美国养老社区——CCRC简介美国养老社区大致分为两种，一是太阳城开发模式，属于住宅产品，开发规模很大，有精准的客户定位和产品定位；一是CCRC模式，是一种复合式养老社区，为老年人提供精细化管理和服务，又称“持续照料退休社区”，简称CCRC，在美国有专门的认证证书，本文主要介绍CCRC，这是中国养老社区主要借鉴的模式。
CCRC主要采用居家式的自主养老方式，具备住宿、餐饮、娱乐活动等功能，其核心理念是能够为入住的老人提供三种服务形式：独立生活服务、辅助生活服务和护理生活服务。
入住老人随着年龄的增长与生理的需要，逐渐从独立生活转为辅助生活，最后转人护理生活阶段。
所有的服务内容都是由入住者根据自身条件进行自由选择，CCRC将为老人提供各个阶段所需的不同服务，直到他们去世。
第一，独立生活服务。
接受服务的老人一般能够独立地在社区的公寓或别墅居住。
CCRC为这一部分老人提供的主要是便捷的社区服务，如餐饮、清洁、洗衣、医疗保健和紧急救护等。
同时，为满足老年人精神生活的需求，社区会组织各种形式的活动，如老年大学、兴趣协会、教育讲座等，以丰富他们的日常生活。
第二，辅助生活服务。
当老人在日常生活中需要他人帮助照料时，他们将接受辅助生活服务。
除社区服务之外，辅助生活服务还包括日常生活照料，如饮食、穿衣、洗浴及医疗护理等。
第三，护理生活服务。
当老人生活完全不能自理，需要他人进行长期照护时，他们将转入护理生活阶段，由社区提供的２４小时专业护士进行照料和监护。
通常接受护理生活服务的老人年龄在８０岁以上，并居住在特殊的２４小时单元或护理中心。
■CCRC会员制收费模式养老机构会员制收费模式，最开始就是由CCRC兴起的，以下对其做一简单介绍。
在美国，老年人入住CCRC通常有两个条件：首先是入住者在入住时付一笔入住费，从２万~１００万美元不等，平均２５万美元，通常是购置小区中某一个住宅的费用。
