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背景
近几年来，房地产行业迅速扩张、“屯地”在 地产企业进行资源贮备的同时，也影响到其资金的 效率。万科地产作为房地产行业的龙头老大，200 来一改前期“现金为王”的策略，开始大规模“屯 即使以每年平均500 万平方米的消化量计算，公司 储备也至少可以维持4 年以上。更何况，万科的“ 步伐丝毫没有停止。虽然2007 年万科高价拿地， “地王”苦头，但从2008 年和2009 年的拿地面积 万科启动了其久违的“拿地模式”，营业收入和营 润在经过2008 年的低谷期之后，迅速回升。
分类：广义营运资本 又称毛营运资本，指公司在流动资产上的总投资额 狭义营运资本 又称净营运资本，指流动资产减流动负债的余额
特点：流动性强，波动性大
流动资产：指可以在一年以内或者超过一年的一 营业周期内实现变现或运用的资产，流动资产具 占用时间短、周转快、易变现等特点。企业拥有 多的流动资产，可在一定程度上降低财务风险。
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原材料
51,479,338.32 48,455,423.66 59,998,046.38 93,090,534.11 106,247,074.21
在建开发产品
33,876,902,347.21 44,471,059,835.24 41,703,082,635.83 78,634,957,185.37 138,004,684,552.
每股经营现金流
-1.518875
-0.003106
0.841580
0.203475
0.308，商品、劳 务收入支出比例逐年增大，用于商品和劳务的资金缺 口越来越小，2009年之后甚至出现收入大于支出。房 地产行业经营活动对资金的需求比较高，商品、劳务 收入支出比例的行业均值约为1左右，万科该比率显著 高于行业均值。虽然投资活动产生的现金流连续六年 为负，但由于经营活动现金流比较充裕，万科20072009 年间筹资活动现金流显著下降，通过筹资活动来 满足经营活动需求的量越来小。但2010年之后筹资活 动现金流连续三年为正，说明万科通过筹资活动来满 足经营活动需求的量。
拟开发和在建开发产品占存货的比例 92.89%
90.88%
94.07%
95.96%
96.47%
流动资产
95,432,519,188.17 113,456,373,203.92 130,323,279,449.37 205,520,732,201.32 282,646,654,855.
存货占流动资产的比例
公司简介
万科企业股份有限公司成立于 1984年5月，是目前中国最大的专业 住宅开发企业，也是股市里的代表性 地产蓝筹股。总部设在广东深圳，至 2009年，已在20多个城市设立分公司。 2010年公司完成新开工面积1248万平 方米，实现销售面积897.7万平方米， 销售金额1081.6亿元。营业收入507.1 亿元，净利润72.8亿元。
2008 40,991,779,214.96 25,005,274,464.91 113,456,373,203.92 0.39 922,774,844.24 45.86 12,895,962,836.63 2.08 85,898,696,524.95 0.33
2009 48,881,013,143.49 34,514,717,705.00 130,323,279,449.37 0.40 713,191,906.14 59.76 16,300,047,905.75 2.36 90,085,294,305.52 0.39
净营运资金主营业务收入比率 1.31
1.19
1.27
1.50
资产周转状况
2007-2012万科资产周转率
年度 营业收入 营业成本
流动资产
应收账款
数额 周转率 数额 周转率
应付账款 数额 周转率
存货 数额 周转
2007 35,526,611,301.94 20,607,338,964.44 95,432,519,188.17 0.49 864,883,012.55 57.79 11,103,797,389.76 2.42 66,472,876,871.40 0.4
现金净流量
6,319,250,789.32 2,988,051,359.70 2,034,035,502.29 13,070,125,903.80 -1,456,284,86
股份总数（股）
6,872,006,387.00 10,995,210,218.00 10,995,210,218.00 10,995,210,218.00 10,995,210,21
2012 103,116,245,136.42 65,421,614,348.00 362,773,737,335.37 0.32 1,886,548,523.49 60.63 44,860,995,716.97 1.75 255,164,112,985.07 0.28
存货资金的沉淀
万科的存货周转率一直很低，一方面是由于房产这种商 身周转比较慢，另一方面，随着近几年“房地产热”， 不断扩张，增加企业的存货量。除去每年保持20％左右 币资金，万科其余的流动资产全部为存货。土地，作为 产行业的存货变现能力尤为差，存货周转率极低。这些 被存货长期占用，早已丧失了其流动资产的特性，几乎 变现能力，资产的使用效率并不理想。下面，我们通过 的存货结构来具体分析存货对其资产流动性的影响。
69.67%
76.80%
69.60%
64.88%
73.71%
2007-2012年万科现金流量结构
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
经营活动产生的现金流
-10,437,715,815.80 -34,151,830.40 9,253,351,319.55 2,237,255,451.45 3,389,424,57
总结
通过以上分析可以发现，万科虽然在2007年及之 了“现金为王”的经营政策，恢复了其久违的“拿 但相比较于其他几家规模较大、发展迅速的房地产 利地产、招商地产、金融街和陆家嘴）来说，万科 行为并不是盲目的。通过分析2007-2012年万科净运 占主营业务收入比例，发现，其主营业务收入的增 总体上快于净营运资金的增长速度，收入和资产的 较为合理；2007-2012年间，万科经营活动现金流呈 的趋势，经营活动创造现金流的能力也逐渐加强； 年来，万科存货量一直很大，但与同行业相比，其 动资产的比重在行业中不算很高，存货周转率和流 转率也维持着同行业比较高的水平。
其中：销售商品、提供劳务收到的现金 44,712,799,355.37 42,783,256,973.54 57,595,333,545.50 88,119,694,493.30 103,648,873,0
购买商品、接受劳务支付的现金 46,171,068,846.22 30,218,067,735.42 34,560,212,561.89 66,645,895,259.85 84,918,243,55
流动资产占总资产比例
95.34%
95.15%
94.71%
95.31%
流动资产
95,432,519,188.17 113,456,373,203.92 130,323,279,449.37 205,520,732,201.32 282,6
流动负债
48,773,983,644.40 64,553,721,902.60 68,058,279,849.28 129,650,791,498.49 200,7
万科高速增长的账面利润背后可能隐藏着经营 的问题，下面我们就从万科的营运资金入手，分析 盈利的背后营运资金周转及融资状况。
收入与资产结构
万科的营运资金
2007-2012年万科营运资金与主营业收入比率
项目
2007年
2008年
2009年
2010年
总资产
100,094,467,908.29 119,236,579,721.09 137,608,554,829.39 215,637,551,741.83 296,2
净营运资金
46,658,535,543.77 48,902,651,301.32 62,264,999,600.09 75,869,940,702.83 81,92
主营业务收入 35,526,611,301.94 40,991,779,214.96 48,881,013,143.49 50,461,539,100.00 71,21
种类
流动负债：指需要在一年或者超过一年的一个营业周期 偿还的债务。流动负债又称短期融资，具有成本低、偿 期短的特点，必须认真进行管理，否则，将使企业承受 大的风险。
种类
知识框架
重要性
营运资金管理是对企业流动资产及流动负债的管理。一个企业要维持 运转就必须要拥有适量的营运资金，因此，营运资金管理是企业财务 重要组成部分。据调查，公司财务经理有60%的时间都用于营运资金管 要搞好营运资金管理，必须解决好流动资产和流动负债两个营运资金 面的问题，换句话说，就是下面两个问题：
拟开发产品
27,877,597,736.92 34,719,124,232.13 43,626,908,554.11 49,314,694,209.42 62,985,175,628.
存货合计
66,484,847,643.92 87,139,791,634.91 90,709,974,826.61 133,340,907,730.65 208,342,900,981.
第一，企业应该投资多少在流动资产上，即资金运用的管理。主要包 管理、应收账款管理和存货管理。
第二，企业应该怎样来进行流动资产的融资，即资金筹措的管理。包 短期借款的管理和商业信用的管理。 营运资金管理的核心内容就是对资金运用和资金筹措的管理。营运资 是判断公司运营状况的重要依据。
