销售收入和税金的估算

新设法人项目经济评价案例一、概述该拟建投资项目为新设法人项目，且其经济评价是在可行性研究报告阶段（即完成市场需求预测，项目生产方案、工艺方案及设计方案选择，项目生产规模选择，原材料、燃料及动力供应，建厂条件和厂（场）址方案，公用工程和辅助设施，环境影响评估，项目组织机构设置和人力资源配置等多方面的分析论证和多方案比较并确定了最佳方案）进行的。

该拟建投资项目生产的产品是在国内外市场上比较畅销的产品，即有市场需求保证。

该项目拟占地（农田）250亩，且交通较为便利。

其原材料、燃料、动力等的供应均有必要的保证。

该拟建投资项目主要设施包括生产车间，与工艺生产相适应的辅助生产设施、公用工程以及有关的管理与生产福利设施。

二、基础数据（一）生产规模该拟建投资项目的年设计生产能力为23万件。

（二）实施进度该拟建投资项目的建设期为3年，从第四年开始投产。

其中第四年的达产率为80%，第五年的达产率为90%，第六年以后均为100%。

项目的投产运营期为15年。

（三）总投资估算及资金来源1．固定资产投资估算（1）固定资产投资额是根据概算指标估算法进行的，而基本预备费是根据工程费用及工程建设其他费用的百分比（5.4%）提取的（为计算方便，取整数2000万元），涨价预备费应根据物价指数进行具体计算，取整数3200万元。

根据概算指标估算法估算的固定资产投资额为42200万元。

（2）项目建设期投资借款利息按投资借款计划及估算公式估算为4650万元（为计算方便，借款年利率假定为10%）。

即：建设期第一年的投资借款利息=10000/2*10%=500（万元）建设期第二年的投资借款利息=（10500+9000/2）*10%=1500（万元）建设期第三年的投资借款利息=（10500+10500+11000/2）*10%=2650（万元）固定资产投资估算的具体情况可见附表1所示。

附表1 固定资产投资估算表人民币单位：万元附表2 流动资金估算表人民币单位：万元2．无形资产投资的估算该拟建项目无形资产投资主要是取得土地使用权所需支付的费用，且此费用需在项目建设期的第一年里投入。

房地产开发项目财务分析实例一、项目概况该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内,根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复,其规划设计要点如下：1、用地面积：12243平方米2、建筑密度：≤35%3、容积率地上：≤4、绿化率：≥25%5、人口密度：≤1085人/公顷6、规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析,拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇.楼宇设两层地下停车库.裙楼共4层,1～2层为商业用途,3～4层以配套公建为主,包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等.裙楼顶层作平台花园.塔楼2个,均为20层高,为住宅用途.本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2.表6-1 项目主要技术经济指标一表6-2 项目技术经济指标二三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1、有关工程计划的说明项目总工期为36个月从2011年3月至2014年3月.当完成地下室第一层工程时,开展预售工作. 2、项目实施进度计划项目实施进度计划见表6-3.四、项目各种财务数据的估算 1、投资与成本费用估算 1土地出让地价款包括两部分：①土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准,可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元. ②拆迁补偿安置费根据拆迁补偿协议,该地块拆迁补偿费为8075万元.上述两项合计：12332万元.表6-3 项目实施进度计划表2前期工程费本项目前期工程费估算见表6-4：表6-4 前期工程费估算表单位：万元3建安工程费参照有关类似建安工程的投资费用,用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果.见表6-5.表6-5 建安工程费估算表单位：万元4基础设施费其估算过程参见表6-6：表6-6 基础设施费估算表单位：万元5开发期税费其估算过程参见表6-7：表6-7 开发期税费估算表单位：万元6不可预见费取以上1～4项之和的3%.则不可预见费为：12332++11067+×3%=万元开发成本小计：万元.2、开发费用估算1管理费用取以上1～4项之和的3%.则管理费用为：万元2销售费用销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费,占销售收入的2%；销售代理费,占销售收入的2%；其他销售费用,占销售收入的1%.合计为万元.销售收入详见表6-9.3财务费用指建设期借款利息.第1年借款9000万元,贷款利率为%,每年等本偿还,要求从建设期第2年起2年内还清.建设期借款利息计算如下：第1年应计利息：0+9000÷2×%=万元第2年应计利息：+0÷2×%=万元第3年应计利息：+0÷2×%=万元则财务费用为上述合计：万元.详见表6-14贷款还本付息表.开发费用小计：万元.总成本费用合计：万元3、投资与总成本费用估算汇总表详见表6-8.表6-8 投资与总成本费用估算汇总表单位：万元4、项目销售收入估算 1销售价格估算根据市场调查,确定该项目各部分的销售单价为： 住宅：6700元／平方米 商铺：17200元／平方米 车位：21万元／个 2销售收入的估算本项目可销售数量为：住宅37899平方米；裙楼中的商铺部分13248平方米,地下车位188个.详见表6-9表6-9 销售总收入预测表 单位：万元3销售计划与收款计划的确定具体见表6-10表6-10 销售收入分期按比例预测单位：万元5、税金估算1销售税金与附加估算具体见表6-11表6-11 销售税金及附加估算表单位：万元2土地增值税估算具体见表6-12表6-12 土地增值税估算表单位：万元6、投资计划与资金筹措本项目开发投资总计需万元.其资金来源有三个渠道：一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分.本项目开发商投入资本金15000万元作为启动资金,其中第一年投入约%,第二年投入约%,第三年投入约%；从银行贷款9000万元,全部于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决.具体见投资计划与资金筹措表6-13.表6-13 投资计划与资金筹措表单位：万元7、借款还本付息估算长期借款9000万元,等本偿还,宽限期1年,2年内还清,贷款利率%.具体见表6-14.表6-14 借款还本付息估算表单位：万元五、项目财务评价1、现金流量表与动态盈利分析1全部投资现金流量表设Ic=10%,具体计算见表6-15表6-15 现金流量表全部投资单位；万元评价指标：○1税前全部投资净现值：NPV=万元②税后全部投资净现值：NPV=万元③税前全部投资内部收益率：IRR=%④税后全部投资内部收益率：IRR=%2动态盈利分析①净现值开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额,为当年的净现金流量.将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期即为本项目开始投资的当年年初的现值,此现值的代数和就是项目的净现值.基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率,一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率.本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约2%,即10%作为基准折现率.净现值评价标准的临界值是零.经上面计算,本项目税前、税后全部投资的NPV分别为万元和万元,均大于0.这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利,在所确定的计算期内发生投资净收益,有经济效果,项目可行.②内部收益率内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率.内部收益率是项目折现率的临界值.本项目属于独立方案的评价与分析,经上面计算,税前、税后全部投资的IRR分别为%%和；均大于同期贷款利率%和基准收益率10%Ic,说明项目盈利,达到同行业的收益水平,项目可行.2、损益表与静态盈利指标1损益表具体见表6-17表6-17 损益表单位：万元2评价指标①全部投资的投资利润率=利润总额／总投资额×100% =×100%=%②全部投资的投资利税率=利税总额／总投资额×100% =++／×100%=%③资本金投资利润率=利润总额／资本金×100%=／15000×100%=%④资本金净利润率=税后利润／资本金×100%=／15000×100%=%3静态盈利分析本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的,故项目可以考虑接受.3、资金来源与运用表1资金来源与运用表具体见表6-18表6-18 资金来源与运用表单位：万元2资金平衡能力分析根据表6-18,本项目每年累计盈余资金均大于或等于零,故从资金平衡角度分析,该项目是可行的.4,盈亏平衡分析销售总面积=37899+13248+7500=58647平方米平均销售价格=58647=万元总成本=+++=+销售收入=盈亏平衡点：总收入=销售收入+=Q=平方米5,不确定分析1销售收入敏感性分析六、项目财务分析指标汇总详见表6-19：表6-19 项目财务效益指标汇总表七、结论从项目的财务分析来看,项目税前、税后全部投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零,内部收益率均大于基准收益率和贷款利率,且每年累计盈余资金大于零,故从盈利能力和偿债能力分析来看,该项目都是可行的.小结：财务分析是房地产投资分析的核心部分.它是依据国家财税制度、现行价格和有关法规,分析项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡能力,并据此判断项目财务可行性的一种经济评价方法.这些能力是通过各种报表和一系列指标来表现的.财务分析的基本报表有：现金流量表分为全部投资和资本金、损益表、资金来源与运用表、资产负债表.不过,要注意区分房地产项目与其他项目财务报表的不同之处.财务分析的系列指标可作三种不同形式的分类：按是否考虑资金的时间价值因素,分为静态指标和动态指标；按指标的性质,分为时间性指标、价值性指标和比率性指标；按财务分析的目标,分为反映盈利能力、清偿能力和资金平衡能力的指标.反映盈利能力的静态指标主要包括：投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期；动态指标主要包括：净现值、内部收益率、动态投资回收期；反映项目的清偿能力的指标主要包括：借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率.另外,一些传统的分析方法所涉及的指标也仍然有它的利用价值.对于一些不太复杂的项目,完全可以用这些指标进行初步筛选,然后对筛选出来的有价值的项目用现代的方法再做进一步的分析.这些指标如收益乘数、偿债保障比率、全面资本化率、股本化率与现金回报率等.不过,没有考虑货币的时间价值问题是它的一个严重的缺陷,因为资金流入与流出的时间是几个投资项目进行比较的主要因素之一.但是,在考虑了资金时间因素的现代财务分析理论中,基准收益率的选择非常之难,它的微小变化都会影响到对投资项目的评价或排序问题.基准收益率又称基准折现率、基准贴现率、目标收益率或最低期望收益率,是决策者对项目方案投资的资金时间价值的估算或行业部门的平均收益水平.它是项目经济评价中的重要参数.上述介绍的实例,基本上涵盖了财务分析所能涉及到的各类报表和指标.它是从实务的角度对财务分析过程的一次演练.。

案例（一）某造纸厂改、扩建项目技术经济评价本案例仅着眼与研究与改、扩建项目特点有关的技术改造问题。

一．概况某造纸厂是我国25家大型造纸厂之一。

该造纸厂拟进行改、扩建：从国外引进一条年产2.4万吨胶印书刊纸的长同中速抄纸机生产线,并将亚钠法改为硫酸盐法制浆,而且建立碱回收系统.项目与老厂有如下四种相互关系.(1).本项目建成以后需用的电力和蒸汽有正在改\扩建的自备热电站供应,该热电站还将供应老厂所需的蒸汽与电力.(2)由于原料供应的限制,只允许净增产2万吨,即新纸机达产后要停产两台年产0.4万吨的旧纸机.(3).硫酸盐法所制的纸浆除供应新纸机外还供应老厂,碱回收装置也替老厂服务,减少老厂的排污费.(4).碱回收燃烧炉产生的蒸汽可供发电厂发电,而且制成副产品粘合剂出售.二．经济评价鉴于新项目与老厂及其他项目的复杂关系，评价时按以下3项原则进行：1．和节能项目（热电站）合在一起计算造纸厂拟建的热电站，虽是一个独立项目，但实际上和本技术改造项目相互依存，收益和踟躇难以分工，故将二者合在一起作为一个综合体进行计算。

作为综合体计算了总投入的费用，热电站的产出品电和蒸汽除供应本项目所需外，还将用于替换老厂现时的消耗，新替换部门节省下来的费用作为本项目的收益，从生产成本中扣除。

2．纸机酸增量部分的效果该造纸厂是一个经济效益较好的工厂，具有发展前途，不存在关停并转，无须计算改、扩建前后的总经济效果来考察是否值得改造的问题，只计算增量效果即可。

增量是"有项目"和"无项目"对比而言的。

有了本项目，将增产新产品"胶屯书刊纸"24480吨/年，但根据主管部门只允许净增量两万吨的指标精神，新纸机达产后，现有年产4000吨有光纸的两台旧纸机将停产或拆除。

据此，达产前的增量效益就是新纸机开工生产的效益。

达产后增量效益将是新纸机的全效益与停产旧纸机生产效益的差额。

副产品粘合剂的收入是本项目的新增益。

一、单选题1. 通过购置生产资料的活动增加经济生产能力，实现经济增长的投资方式是（）。

A. 直接投资2. 通过货币所有权的转移取得投资回报的投资方式是（）。

C. 金融投资3. 项目评估的主体是（）。

A. 贷款银行或金融机构4. 可行性研究的主体是（）。

C. 项目业主或项目发起人二、多选题1. 投资具有以下特征（）。

A. 投入资金多B. 占用时间长C. 实施风险高D. 影响不可逆2. 项目评估的内容包括（）。

A. 项目建设必要性评估B. 项目生产建设条件评估C. 项目财务效益评估D. 项目国民经济效益评估E. 项目社会效益评估3. 项目评估应遵循的原则有（）。

A. 科学性和客观性原则B. 公正性原则C. 面向需求的原则D. 投入与产出相匹配的原则E. 资金时间价值的原则4. 项目评估与可行性研究的区别在于（）。

A. 服务的主体不同B. 研究的侧重点不同C. 所起的作用不同D. 工作的时间不同5. 项目评估与可行性研究的共同点是（）。

A. 处于项目管理周期的同一时期B. 目的一致C. 基本原理、方法和内容相同四、名词解释1. 投资：投资是经济主体（法人和自然人）为获得未来预期收益而在现时投入生产要素，以形成资产并实现其增值的经济活动；或是指经济主体（法人和自然人）为未来获得收益而现时投入的资金或资本。

2. 项目：项目指在规定的时间和预算范围内，按照一定的质量要求实现预定目标的一项一次性任务。

3. 投资项目：投资项目（简称项目）是指在规定的期限内，为完成某项开发目标而规划的投资、政策、机构以及其他方面的综合体。

4. 项目周期：项目周期是指项目从提议、论证、决策，到建设运营，直到报废为止的全过程。

5. 项目评估:项目评估是在可行性研究的基础上，根据有关政策、法律法规、方法与参数，从项目（或企业）及国家的角度出发，由贷款银行或有关机构对拟建投资项目的规划方案进行全面的技术经济论证和再评价，以判断项目方案的优劣和可行与否。

某化学纤维厂项目经济评价某化学纤维厂是新建项目，项目生产国内外市场均较紧俏的某种化纤N产品。

项目的基础数据如下：一、生产规模和产品方案生产规模为年产2.3万吨N产品。

产品方案为棉型及毛型二种，以棉型为主。

二、实施进度项目拟三年建成，第四年投产，当年生产负荷达到设计能力的70%，第五年达到90%，第六年达到100%。

生产期按15年计算，计算期为18年。

三、总投资估算及资金来源1. 固定资产投资估算固定资产投资＝工程费用＋其他费用＋预备费用工程费用包括主要生产项目、辅助生产车间、公用工程、环境保护工程、总图运输、厂区服务性工程、生活福利工程、厂外工程等的投资，工程费用估算总额为34448万元，其中，建筑工程费3466万元，设备购置费22331万元，安装工程费8651万元；其他费用估算为3042万元；预备费＝工程费用×预备费费率，预备费率为10%。

固定资产投资年投资比例为第一年20%，第二年55%，第三年25%。

2. 流动资金估算流动资金按分项详细估算法估算出，流动资金总额为7084万元，分别于投产后第一年投入70%，第二年投入20%，第三年投入10%。

四、总成本费用估算1. 外购原材料、燃料、动力、工资及福利费估算单位产品成本（不含进项增值税）估算如下：固定资产投资估算中工程费用、预备费形成固定资产原值，即：固定资产原值=工程费用+预备费固定资产折旧按直线折旧法综合折旧，净残值率为5%，折旧年限为15年。

固定资产投资估算中的其他费用形成无形资产和递延资产。

其中，无形资产2312万元，按10年摊销；递延资产730万元，按5年摊销。

3. 修理费计算修理费按年折旧额的50%计取。

4. 其他费用计算其他费用按工资及福利费的250%计取。

五、销售收入和销售税金及附加估算N产品预测的生产期初市场销售价格为15400元/吨（含增值税）。

产品交纳增值税、城乡维护建设税和教育费附加，其中，增值税税率为17%，城市维护建设税为增值税的7%。

年产480万株绿化苗木育苗基地建设项目财务评价1.1财务评价说明1.1.1计算期的确定：项目建设期2年，主要设备折旧年限14年，计算期确定为15年。

1.2.2财务评价方法依据国家发展改革委员会、建设部2006年8月发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）中的有关规定进行分析评价。

1.3.3效益和费用计算按国家新财税制度执行。

1.4.4主要投入物价格以目前市场价格为依据；主要产出物价格以目前同类型企业出场价为依据。

主要投入物与产出物价格依据见表12-1o主要投入物与产出物价格依据表表12-11.2估算该项目正常年份（第8年）销售收入1731万元。

该企业为种植企业，不缴纳销售税金及附加。

销售收入和销售税金及附加估算见附表8o1.5成本费用估算该项目总成本费用估算见附表9,估算该项目正常年(第8年)总成本费用为1221.39万元，经营成本973.49万元。

总成本费用估算说明如下：⑴主要投入物消耗依设计生产规模和单位产品消耗额确定。

主要投入物总消耗估算见附表Wo⑵工资福利费及养老保险金：人员工资平均按IOOO元/人•月计，福利费按工资的14%#,养老保险按工资的23%计。

(3)维修费：车辆、建筑、设备维修费分别按原值的5%、2%、3%计。

⑷固定资产折旧和无形及递延资产摊销估算：项目固定资产投资中，建筑工程费、设备购置费及安装调试费进入固定资产原值，其它进入递延资产原值，预备费用按比例分别摊入固定资产和递延资产原值中。

固定资产均采用平均年限法分类折旧，房屋建筑物折旧年限30年，设备折旧年限14年，车辆折旧年限8年，残值率均取5%o固定资产折旧详见附表11。

递延资产按5年平均摊销。

无形资产及递延资产摊销见附表12o（5）财务费用：财务费用主要为长期借款利息和流动资金借款利息，长期借款利息按现行5年期借款年利率7.2%计，流动资金借款按现行1年期借款年利率6.48%#o⑹其它费用：按销售收入的3%计。

1.6利润总额及分配所得税按利润总额的33%提，盈余公积金按税后利泗的15%计提。