中海华山珑城案例研究5分析

一．中海发展历程二．中海发展模式三．中海管控分析三.中海规划设计及产品发展四.中海人力资源中海地产发展阶段研究：内地地产业务可分为探索期、发展期和扩张期三个阶段1992-2001发展期扩张期2002年-至今1988－1991探索期•1988年8月8日，深圳市政府正式批复中国海外建筑工程有限公司在深圳设立分公司•1989年4月29日，深圳公司第一个地产项目海富花园正式破土动工，标志着中国海外大规模投资内地房地产的开始•1992年8月20日，中国海外集团整合香港和内地地产业务，以中国海外发展有限公司的名义在香港联合交易所挂牌上市•1992年10月9日，中海发展（上海）有限公司注册成立•1993年8月9日，中海发展（广州）有限公司注册成立•1998年6月8日，中海发展（北京）有限公司批准成立。

•2001年6月27日，中海兴业（成都）发展有限公司正式挂牌成立，标志着中海地产业务拓展至西南地区•2002年8月8日，深圳中海实业有限公司更名为中海地产股份有限公司，标志着中国海外集团在内地地产业务及管理架构的重新整合•2002年12月，长春公司成立，中海地产业务拓展至东北地区•2003年5月，南京公司成立•2003年10月8，中山公司成立•2004年1月15日，中海地产西安公司举行揭牌成立仪式，标志着中海地产业务拓展至西北地区中心城市•2004年6月8日，中海发展（苏州）有限公司成立•2004年11月22日，正式组建佛山公司•2005年8月26日，成立宁波公司•2005年11月28日,中海地产股份有限公司更名为“中海地产集团有限公司”。

•截至到目前，中海地产进入了内地19个城市一．中海发展历程二．中海发展模式三．中海管控分析三.中海规划设计及产品发展四.中海人力资源中海地产发展模式研究：采用的物业持有和物业发展并重的稳健策略，平衡长短期投资回报，虽然2002年到2007年它的主营业务收入复合增长率达到了21.1%，但仍远远低于采用“快进快出”模式的万科50.7%的复合增长率500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,0003,500,0004,000,000200220032004200520062007中海万科“集团将构建以住宅为主、商业为辅的业务结构，坚持‘精品永恒’理念，重视投资物业，平衡长、短线投资资源配置，逐步提高投资物业比重，以获得长期稳定回报。

中海华山，震撼探盘大片（探盘之下篇）中海华山珑城丰满的规划，漫长的道路（下）今天继续带大家探访中海华山珑城。

很多小伙伴说，华山珑城太大，而且貌似有很多案名，搞得大家傻傻地分不清。

所以开篇前先上一张图片：图中的“华山珑城”是最早开发的地块，现在大家习惯把整个片区都叫“华山珑城”。

这个地块又分A、B、C、D四个地块，已经基本开发完毕。

其中，D地块还有二期未开发。

与“华山珑城”相邻的“中海珑玺”地块尚未开盘，置业顾问说近期开盘，对外释放的价格在1.2万左右。

东侧的“御山首府”地块，是华山珑城近期主推的地块，最近还会加推新产品，价格9500元/平左右。

西侧的“中海珑湾”地块，现在还没有开盘的信息。

对中海华山的整体利弊，我们在上篇已经分析过（可关注后查看历史文章）。

今天，跟着我们的相机，去切身感受一下这个超级大盘吧。

一、房站在卧牛山往北看御山首府。

换一个角度看御山首府，近处的绿化不错。

御山首府东侧“地块五”，待建状态。

站在卧牛山上向西看“华山珑城”地块，离我们近的是安置房到卧牛山西侧看“华山珑城”地块，华山下面还是金黄色的麦田。

华山南侧，看到了市区的高楼。

隐约看到远处的济南第一高楼。

站在卧牛山极目远眺，东面，隐约看到天鸿万象新天、恒大城、祥泰城等。

放大看，远处暗红色应该为天鸿万象新天。

站在卧牛山往南看，是我们最不愿看到的——黄台电厂。

二、景由于华山的路不通，我们只去了卧牛山。

在上面的图中能看到，卧牛山已经在做绿化了。

再来看几张图：卧牛山北侧上山的路。

石头山，别有韵味。

山顶。

部分地段绿化不错。

但又看到黄台电厂了。

质量！质量！质量！最让人期待的是华山湖，但那里还有大片麦田。

三、路在上篇文章我们说过，在未来规划中，华山珑城有山、有水、有地铁，是非常诱人的。

它面临的最大问题是，片区内配套基础设施落后，华山湖尚未正式开挖，规划的落实需要长时间等待。

来看一下周边的基础设施：先看一张业主回家的路，蓝线距离大概2.5公里。

崔松胜与济南中海城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审5445二审判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】山东省济南市中级人民法院【审理法院】山东省济南市中级人民法院【审结日期】2020.06.08【案件字号】(2020)鲁01民终5445号【审理程序】二审【审理法官】李静焦玉兴闵雯【审理法官】李静焦玉兴闵雯【文书类型】判决书【当事人】崔松胜;济南中海城房地产开发有限公司【当事人】崔松胜济南中海城房地产开发有限公司【当事人-个人】崔松胜【当事人-公司】济南中海城房地产开发有限公司【代理律师/律所】刘东上海市建纬（济南）律师事务所;张甜甜上海市建纬（济南）律师事务所;辛龙山东齐鲁律师事务所;贺宁山东齐鲁律师事务所【代理律师/律所】刘东上海市建纬（济南）律师事务所张甜甜上海市建纬（济南）律师事务所辛龙山东齐鲁律师事务所贺宁山东齐鲁律师事务所【代理律师】刘东张甜甜辛龙贺宁【代理律所】上海市建纬（济南）律师事务所山东齐鲁律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】崔松胜【被告】济南中海城房地产开发有限公司【本院观点】本案二审争议焦点为：双方签订的商品房买卖合同及补充协议中涉案房款是否包含架空层的价值。

【权责关键词】无效撤销委托代理合同过错消除影响合同约定诚实信用原则反证证据不足证据交换关联性质证证明责任（举证责任）举证不能的后果罚款诉讼请求维持原判发回重审折价【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】B区11号楼11-111号商铺如不考虑架空层的面积，则其地上面积的单价是22615元/㎡（1693673元÷74.89㎡）；11-114号商铺如不考虑架空层的面积，则其地上面积的单价是19209元/㎡（1438571元÷74.89㎡）。

111比不含架空层的112、113号商铺贵了4496元/㎡，114比112、113贵了1090元/㎡。

——让听到炮声的人去指挥战斗5000多套房源、2万人选房、6200组客户、每分钟卖房27.8套，2014年11月9日，济南中海华山珑城55栋住宅齐开盘，3小时卖房40亿，一连串惊人的数字让华山珑城在业内名声大噪，并获得新浪乐居2014年度楼盘殊荣。

在一系列引人侧目的数字背后，更令业内侧目的是，中海华山珑城借此进行了一场营销革命。

2014年，济南房企整体勒紧裤腰带。

虽然济南楼市整体需求量并未减少，但众多项目的入市让市场供应量大增，房企间“贴身肉搏”的竞争日趋激烈，这让诸多企业觉得卖房尤为艰难。

面对新的市场情况，以往积累的营销思路、推广方法对销售业绩的提升作用不再明显，当黄金十年累积的营销经验不在适用于新的房地产市场行情时，一场营销变革倒逼发生。

济南中海华山珑城，成为这场营销革命的主场。

高效渠道做增量“华山珑城项目营销变革的方向之一便是从资源叠加式的营销思路转变到模式变革带来的利益和效率提升”，中海地产济南营销公司助理总经理许华伟在接受新浪乐居采访时直言，所谓的模式变革，是改变以往通过更多资源换取客户的方式，从垂直的管理、线上投放转到线下的客户储备，变成一种与客户直接产生联系的接触式营销，并将其渗透到华山珑城的产品设计、定价、客储、推广、开盘等各个环节。

2014年1月拿地之后，两个月内华山珑城在全市范围内做了一千多份客户问卷，内容涉及价格预期、片区认知、户型需求等诸多内容，在此基础上对项目进行规划设计。

这样的前期调研或许并不新鲜，但当这样的动作重复于定价、客储、推广等环节时，效果便不再简单。

几乎是在一夜之间，中海华山珑城的广告出现在济南的公交候车厅、户外围挡、汽车广播中，街上随处可见华山珑城的派单员。

与济南大部分项目四（线下）六（线上）开的营销费用比例不同，据了解，华山珑城线下拓展费用占到了85%，线上投入只占15%，“在这个项目上，我们总的思路是高效渠道做增量，无效渠道就切掉，传统的营销打法是各个渠道都涉及一点，形成一个立体的宣传效果，但在这个项目里，我们将跟客户来访不相关的推广全部切掉”，许华伟分析到，通过线下拓客，华山珑城的客户地图遍布全市，甚至渗透到市郊的诸多乡镇。

高层住宅案例分析在城市化进程不断加快的今天，高层住宅如雨后春笋般涌现，成为城市居民居住的重要选择之一。

高层住宅在提供更多居住空间的同时，也带来了一系列独特的设计、施工和管理挑战。

本文将通过对几个典型高层住宅案例的分析，探讨其成功之处与存在的问题。

一、案例一：小区名称 1小区名称 1位于城市繁华地段，由知名开发商打造。

（一）建筑设计该小区的建筑外观现代简约，线条流畅，采用了大面积的玻璃幕墙，使建筑具有良好的采光和视野。

户型设计较为合理，动静分区明确，空间利用率高。

同时，还设置了多个阳台和飘窗，增加了室内的采光和通风。

（二）配套设施小区内部配套设施齐全，有花园、儿童游乐区、健身器材等休闲设施，还有地下停车场和电动车充电设施，满足了居民的多样化需求。

（三）施工质量施工过程中，严格遵循相关标准和规范，建筑结构稳固，墙面平整，防水处理到位，没有出现明显的质量问题。

然而，该小区也存在一些不足之处。

例如，由于地处繁华地段，交通拥堵问题较为严重，居民出行不太便利。

另外，小区周边的商业噪音较大，对居民的生活造成了一定的影响。

二、案例二：小区名称 2小区名称 2是一个相对较新的高层住宅小区。

（一）节能环保该小区在设计和建设过程中，注重节能环保理念的应用。

采用了太阳能热水器、雨水收集系统等节能设施，有效降低了能源消耗。

（二）智能化管理引入了智能化物业管理系统，如门禁系统、监控系统、电梯智能控制等，提高了小区的安全性和管理效率。

（三）绿化景观绿化景观设计独具特色，打造了多层次的绿化空间，营造了舒适宜人的居住环境。

但该小区也存在一些问题。

比如，部分户型的通风效果不佳，夏季室内较为闷热。

此外，小区周边的公共交通不太发达，居民出行依赖私家车，增加了交通压力。

三、案例三：小区名称 3小区名称 3是一个老旧的高层住宅小区。

（一）改造与升级为了提升小区的居住品质，进行了一系列的改造和升级工作。

包括外墙翻新、电梯更换、管道维修等，使小区的面貌焕然一新。

项目开盘均价的制定一向让操盘手很头疼，价格定高了市场无法接受，价格定低了又损失利润，要找到当中的平衡点并不容易。

一般来说，在制定均价时，首先得确定定价目标和定价策略，然后在此基础上确定定价方法和策略。

一、定价目标“目标”是制定均价时首要考虑的因素，目标不同，定价的方法和策略也会不一样。

菲利普·科特勒在《营销管理》一书中指出企业定价的五种不同目标：获取利润、扩大销售、市场占有、改善形象、应对竞争。

如公司目标不是现金流而是最大利润，这时的定价可能就远远高于片区的平台价格，如上海的“汤臣一品”；如项目是位于郊区的大盘，公司目标是快速启动市场、扩大销售，也有可能在启动区低价入市，等市场形成气候，然后再调高价格；如跨区域品牌公司初次进入外地市场，考虑以强悍攻势推动市场洗牌，抢占市场份额，也可以低价入市；如公司品牌战略本来就是强悍的造城模式，大规模推出物美价廉的产品，也可以选择低价入市，比如碧桂园。

上述几种情况下，项目的定价不但低于竞争对手价格，甚至有可能低于成本价格。

与此同时，价格也会受到诸多因素影响，比如下图：二、均价策略万科认为，定价策略是整个定价体系中的灵魂和指导思想，直接决定了产品的整体定位和细部产品的价格表现，如何制定合理的价格策略是一个价格体系能否成功的第一步。

定价策略风车模型1.定价大拇指策略以价格将价值进行升华，树立NO.1形象。

2.定价钻点策略寻找项目中最受客户认可的一项产品，进行价格强化和扩大，树立高品质产品形象，与竞争对手建立差异化，形成杀手锏。

3.入市均价考虑因素（1）核心价值体现：价格能否体现项目的最突出、最稀缺的核心价值优势；（2）价格策略与促销策略：定价不但要考虑合理的价格，同时还需考虑整体的价格策略与优惠措施。

包括解筹时的价格与优惠，开盘的价格与优惠，开盘后销售价格与期间的促销优惠等。

（3）解筹开盘的市场形象：启动项目的整体销售，形成销售热点，树立销售信心。

（4）合理的销售风险、掌握价格主动权：如果入市价过低，一方面不利于项目形象确立，另一方面，无法实现项目的价值，无法实现发展商利益的最大化；如果入市价过高，无法为项目的销售中价值的提升预留足够的空间，而且面临一定的销售风险。

济南华山珑城济南华山珑城是位于山东省济南市历城区华山街道的一座大型综合社区。

该社区占地面积广阔，建筑风格独特，配套设施齐全，是当地居民理想的居住选择。

一、地理位置济南华山珑城位于济南市中部，毗邻历下区和市中区，交通便利。

社区周边环境优美，有许多绿化带和公园，居住环境宜人。

二、建筑风格济南华山珑城的建筑风格独特，以现代化的设计理念打造。

社区内的楼房外观简洁大方，配备了现代化的设施和设备，使居住者可以享受到便利的生活。

三、住房选择济南华山珑城提供多种房型供居民选择，包括公寓、别墅和联排别墅。

房屋面积从60平方米的小户型到300平方米的大户型不等，满足不同人群的居住需求。

无论是年轻人或是家庭居住，都能找到适合自己的住房。

四、配套设施济南华山珑城的配套设施齐全，满足居民的各种需求。

社区内设有商场、超市、餐厅等生活配套设施，为居民提供便利的购物和就餐选择。

社区还设有幼儿园、学校和医院等教育和医疗设施，为居民提供良好的学习和医疗环境。

五、休闲娱乐济南华山珑城还设有多个休闲娱乐设施，为居民提供多样化的娱乐选择。

社区内配备有游泳池、健身房、篮球场等运动设施，居民可以在这里锻炼身体。

社区还规划了休闲公园和花园，为居民提供优美的环境，让他们可以享受到自然的美景和宁静的氛围。

六、社区管理济南华山珑城注重社区管理，为居民提供高质量的服务。

社区设有物业管理团队，负责社区的日常维护和管理工作，保障社区的安全和整洁。

社区还举办各种社区活动，增进居民之间的交流和合作。

七、周边环境济南华山珑城周边环境优美，有许多著名的景点和旅游景区。

例如，历城博物馆、大明湖、红门山等景点都在社区附近，居民可以方便地前往游玩和观光。

总结：济南华山珑城作为济南市的一座大型综合社区，以其独特的建筑风格和丰富的配套设施吸引了许多居民在此定居。

社区不仅提供多样化的住房选择，还提供了全方位的生活便利和休闲娱乐设施。

同时，周边的自然环境和旅游景点也为居民提供了丰富多彩的生活体验。

济南华山楼盘现状分析报告1.引言1.1 概述概述:济南华山楼盘作为济南市的重点房地产项目，一直备受关注。

该楼盘位于市中心繁华地段，周边配套设施完善，交通便利，受到了广大购房者的喜爱。

然而，随着房地产市场的波动和竞争的加剧，华山楼盘面临着一系列挑战和机遇。

本报告旨在全面分析华山楼盘的现状，深入挖掘其市场竞争情况和销售情况，为楼盘的发展提供有力参考。

1.2 文章结构文章结构包括引言、正文和结论三个部分。

引言部分将概述文章的主题和目的，并介绍文章的结构。

正文部分将详细介绍济南华山楼盘的基本信息、市场竞争分析以及楼盘销售情况分析。

结论部分将总结目前楼盘的现状，展望未来的发展趋势，并提出相应的建议。

整篇文章将通过以上结构，全面深入地分析济南华山楼盘的现状，为相关人士提供参考和指导。

1.3 目的本报告的目的在于对济南华山楼盘的现状进行全面的分析和报道，从楼盘的基本信息、市场竞争分析、楼盘销售情况等方面进行深入探讨。

通过对楼盘现状的分析，可以更好地了解该楼盘在济南市场的地位和竞争力，并为开发商、投资者以及购房者提供决策参考。

同时，通过展望楼盘的发展趋势和提出合理建议，可以为该楼盘的未来发展和市场营销提供有益的帮助。

希望本报告能够为相关利益方提供客观、准确的信息，并对楼盘的发展和市场情况做出有价值的分析和预测。

2.正文2.1 华山楼盘基本信息华山楼盘位于济南市历下区华山街道，是一处集住宅、商业、办公为一体的大型综合楼盘。

总占地面积约为XX万平方米，总建筑面积约为XX 万平方米。

该楼盘由多栋高层住宅楼组成，配套有商业街区、停车场、绿化广场等设施。

华山楼盘地理位置优越，周边配套设施齐全，教育资源丰富，交通便利。

同时，该楼盘采用了现代化的建筑设计和智能化的设施配备，为居民提供了舒适的居住环境和便利的生活体验。

此外，华山楼盘在建设过程中注重生态环保，园林绿化比例较高，同时引入了节能环保设施，提升了楼盘的整体品质。

楼盘内部配套设施齐全，拥有健身房、儿童游乐场、社区会所等公共设施，满足居民的各种生活需求。

中海华山珑城项目开盘分析近年来，中国房地产市场火热，各大开发商纷纷推出新的楼盘项目，其中就包括中海华山珑城项目。

中海华山珑城项目位于华山北高地，项目规划占地约60万平方米，总建筑面积约30万平方米，是一座集高端住宅、商业及配套设施为一体的综合型社区。

首先，中海华山珑城项目区位优越。

项目位于华山北高地，周边交通便利，紧邻地铁站，到达市区各个主要商圈都非常方便。

此外，周边配套设施齐全，有多家大型购物中心、超市、学校、医院等，满足居民的各种生活需求。

其次，中海华山珑城项目品质保证。

中海地产是中国知名的房地产开发商，具有丰富的开发经验和专业的团队。

开发商在项目规划、建筑设计和施工等方面都有严格的控制和监管，确保项目的品质和品牌形象。

此外，项目的建筑设计充分考虑了居民的居住需求，注重细节和舒适性，为居民提供高品质的居住环境。

再次，中海华山珑城项目的户型多样化。

项目共有多种户型可供选择，包括一居到五居的不同户型，满足了不同居民的需求。

而且，每个户型的空间布局都合理，充分考虑了居民的日常生活和家庭活动，能够提供舒适的居住环境。

此外，项目还提供了一些特色户型，如复式和loft等，更能满足一些对空间要求特殊的居民。

最后，中海华山珑城项目的配套设施完善。

项目内配备了多个社区设施，如幼儿园、学习中心、健身房、室内游泳池等，为居民提供了丰富的业余活动和休闲娱乐设施。

此外，项目还设有24小时安保系统，保障了居民的安全和居住环境。

综上所述，中海华山珑城项目具有区位优越、品质保证、户型多样化和配套设施完善的特点。

这些特点使得该项目在开盘时吸引了很多购房者的关注和购买意愿。

根据市场反馈和预售情况分析，预计该项目的开盘表现和销售情况将受到市场热捧，有望取得良好的销售成绩。

同时，该项目的投资潜力也很大，未来可能带来较好的投资回报。