房产测绘(综合能力)

房屋分丘图
4.5.3 房产分层分户平面图
房产分层分户图是房屋产权登记发证的依据。 房产分层分户图是在分丘图基础上绘制的细部 图。分户图应表示房屋的权界线、四面墙体的 归属和楼梯、走道等部位、及门碑号、所在层 次、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。 房产分层分户图幅面大小为32开或16开，比例 尺一般为1︰200。
4.1.3 房产测绘成果
房产测绘成果包括房产簿册、房产数据和 房产图集三部分：
¾房产簿册：房产调查表、房产用地调查表、 产权状况的调查资料等。 ¾房产数据集：房产平面控制点成果、界址点 成果、房角点成果、高程点成果、面积测算 成果等。 ¾房产图集：房产分幅平面图、房产分丘平面 图、房屋分层分户图、房产证附图、房产测 量草图等。
2013年注册测绘师 资格考试考前培训
房产测绘
(综合能力)
武汉大学测绘学院
考试大纲要求
1. 根据房产管理要求，确定房产测绘内容， 进行技术设计 2. 根据技术设计，实施房产平面控制测量 3. 根据技术设计，确定房产图的种类、比例 尺和成图方法， 实施房产权属调查与要素 测量，建立房产簿册，制作房产图 4. 根据房产项目的性质和特点，区分不同的 权属和分摊方式，进行面积测算和共有共 用面积分摊
4.2 房产平面控制测量
¾ 控制测量方法和布设 ¾ 控制测量数据处理
4.2.1 控制测量方法和布设
房产平面控制测量方法：主要采用GPS定位技术 和导线测量技术 房产平面控制测量的精度要求：最末一级相邻 控制点间的相对中误差不大于 2.5cm 房产平面控制点的密度：建筑物密集区的控制 点平均间距在100m左右，建筑物稀疏区的控制 点平均间距在200m左右 房产平面控制网分级：二、三、四等和一、二 、三级
4.3.3 房屋面积测量
房屋面积测量：分为房屋建筑面积测量、房屋套内 建筑面积测量和房屋使用面积测量。 ¾ 房屋建筑面积：指房屋外墙勒脚以上各层的外围水 平投影面积。包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯 等，且具备有上盖、结构牢固，层高在 2.2m以上 的永久性建筑物。 ¾ 房屋套内建筑面积：由套内房屋使用面积，套内墙 体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。 ¾ 房屋使用面积：指房屋户内全部可供使用的空间面 积，按房屋的内墙面水平投影计算。
考试大纲要求
5. 根据房产管理要求，实施房产变更调查与 测绘 6. 根据房产管理要求，依据建筑设计资料， 进行房产面积的预测算，并进行房屋预售 测绘成果和房屋权属登记测绘成果的备案 7. 根据房产测绘项目的特点和要求，对项目 过程质量进行控制，并对项目成果进行整 理、检查、验收和归档
4.1 房产测绘概述 ¾房产测绘概念 ¾房产测绘内容 ¾房产测绘成果
4.3.1 房产要素和测量草图
房产要素：是反映房屋及用地情况的要素，可分为 属性的（权属调查等）、位置的（界址点、境界等 ）、数量的（房屋面积等）、地理的（各类编号等 ）以及相关的地物地貌。 房产要素的获取：对于位置、数量的及地物地貌部 分要素通过测量手段；对于属性的、地理的要素则 通过信息采集的方式获取。
房产分层分户图
4.¾房产变更测量
4.6.1 房产变更测量的内容
房产变更测量：是指在完成房产测绘工作之后, 为 保持房产数据的现势性而进行的房屋及其附属建筑 物的权属、位置、界线、数量、质量的变更调查和 测量。 房屋变更测量分为现状变更和权属变更测量。 ¾ 现状变更测量的内容：房屋新建、拆迁、改扩建和 损坏的变化；房屋围护物、附属设施及周边道路、 地物的变化；地名、门牌号的变化；房屋及用地分 类面积的变化。 ¾ 权属变更测量的内容：房屋交易、继承等权属的转 移；土地权属界的调整和变化。
¾房产测绘成果质量档案管理 ¾房产测绘成果备案管理
4.7.1 房产测绘成果质量档案管理
4.5 房产图绘制
¾房产分幅平面图 ¾房产分丘平面图 ¾房产分层分户平面图
4.5.1 房产分幅平面图
房产分幅平面图：是全面反映房屋及其用地位置 和权属等状况的基本图，是测绘房产分丘平面图 和分层分户平面图的基础资料。 房产分幅平面图采用全野外数字测图、数字摄影 测量等方法成图或用已有地形图编制。 房产分幅平面图采用50×50cm正方形分幅， 1:500～1:1000比例尺。 全野外数字测图所测的房产要素点和地物点相对 于邻近控制点的点位中误差不超过0.05m。利用 地形图编绘房产分幅图时，地物点相对于邻近控 制点的点位中误差不超过图上0.6mm。
4.3.2 房产要素测量
房产界址点的精度分三级，精度要求为： 精度等级 一 二 三 间距误差和相对邻近控制点的点位误差 限 差 ( m ) ± 0.04 ± 0.10 ± 0.20 中误差 ( m ) ± 0.02 ± 0.05 ± 0.10
对于界址点间距小于50米时，实测边长与计算边长较差 的限差为 ±( mj + 0.02·mj·D)。
4.3.3 房屋面积测量
房屋面积测量：分为面积实地测量和图纸测量。 ¾ 面积实地测量成果：可用于房屋交易、产权登记 、办理土地及规划手续、征地拆迁、房屋评估等 用途。 ¾ 面积图纸测量成果：可用于房屋预售、内部管理 以及其它法律法规和相关管理部门允许的用途。 房屋面积测量方法主要有坐标解析法、实地量距 法和图解法。
4.4.3 共有面积分摊
单一功能住宅楼共有面积的分摊方法： 根据整幢的共有建筑面积和整幢套内面积总和求 出分摊系数，再根据各套的套内面积按比例分摊 计算。例：
某住宅楼其中一套内建筑面积为53.70 m2，分 摊系数为0.089385，计算该套房的分摊面积和 产权面积。 分摊面积 = 53.70×0.089385 = 4.80 m2 产权面积 = 53.70＋ 4.80 = 58.50 m2
4.6.2 房产变更测量
房产变更测量程序：根据房地产变更资料，先进 行房地产要素调查，包括现状、权属和界址调查 ，再进行分户权界和面积的测定，调整有关的房 地产编码，最后进行房地产资料的修正。 变更测量的基准：以变更范围内的平面控制点和 房产界址点作为测量的基准点。
4.7 房产测绘成果管理
房产测绘的主要工作：确定房屋的位置、界线、质 量、数量、属性和现状等，以文字、数据及图件表 示出来。 房产测绘内容包括：房产平面控制测量、房屋调查 、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变 更测量、成果资料的检查和验收等。 房产调查：分房屋用地调查和房屋调查。房屋用地 调查与测绘以丘为单元分户进行。房屋调查与测绘 以幢为单元分户进行。
¾房屋数据处理内容和要求 ¾房屋面积计算 ¾共有面积分摊
4.4.1 房屋数据处理内容和要求
房屋数据处理包括：房屋测量数据处理、房产面积 计算和共有面积分摊三部分。 房屋面积测算的精度： 房屋面积的精度等级 一级 二级 三级 房屋面积误差的限差 (m2) 0.02√S + 0.0006 S 0.04√S + 0.002 S 0.08√S + 0.006 S
4.1.1 房产测绘概念
房产测绘主要是采集和表述房屋和房屋用地 的有关信息，为房屋产权、产籍管理、房地 产开发利用、交易、征税、以及为城镇规划 建设等提供数据和资料。 房产测绘是一种法定测绘。执行国家标准《房 产测量规范》（GB/T 17986—2000）和相关部 委的政策文件。
4.1.2 房产测绘内容
房产分幅图
4.5.2 房产分丘平面图
房产分丘图是绘制房屋产权证附图的基本图 房产分丘图的内容除与分幅图内容相同外，还表 示房屋权属线、界址点和点号、界址边长、用地 面积、建筑面积、房屋建筑的细节、墙体归属、 房屋边长、建成年份和四至关系等各项房产要素 根据丘的大小选取，一般采用32开～4开。比例尺 在 1︰100～1︰1000之间
4.2.2 控制测量数据处理
房产测量应采用国家规定的坐标系统，采用地 方坐标系时应与国家坐标系联测 二、三、四等平面控制网的计算应采用严密平 差，并进行精度评定。四等以下平面控制网的 计算可采用近似平差和评定精度
4.3 房产要素测量与 房产信息数据采集
¾房产要素和测量草图 ¾房产要素测量 ¾房屋面积测量 ¾房产信息数据采集
4.4.3 共有面积分摊
共有建筑面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃 圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室 、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理 用房的建筑面积。 ¾ 还包括成套公共建筑之间的分隔墙，以及外墙水平 投影面积一半的建筑面积。 ¾ 不包括独立使用的地下室、车库、为多幢服务的警 卫室和管理用房、及人防工程的地下室都不入共有 建筑面积。
4.4.3 共有面积分摊
多功能综合楼共有面积的分摊方法： 多功能综合楼共有建筑面积的分摊应按照谁使用 谁分摊的原则进行多级分摊。
某楼由车库、商业、住宅、办公四个功能区组成，建筑面积 34218.55。各功能区套内面积，车库495.38、商业639.53、住 宅25049.23、办公163.65。在各功能区内分摊的共有面积，车 库16.65、商业158.00、住宅6609.78。不在该功能区分摊给各 功能区的共有面积，住宅222.11。跨功能区分摊的共有面积， 车库11.53、商业20.87、住宅828.14、办公3.68。则各功能区 分摊的共有面积总和：车库为 28.18、商业为 178.87、住宅 为7660.03、办公为 3.68。住宅的分摊系数为 0.305799。
4.4.3 共有面积分摊
商住楼共有面积的分摊方法： 将全幢共有面积分摊成住宅和商业两部分。 ¾ 住宅部分将分摊得到的共有建筑面积加上住宅本身 的共有建筑面积，按各套的套内面积比例进行分摊 计算。 ¾ 商业部分将分摊得到的共有建筑面积加上商业本身 的共有建筑面积，按各层的套内面积依比例分摊至 各层，加之各层共有面积中，得到各层总的共有面 积。再按层内各套内面积依比例进行分摊计算。
4.3.1 房产要素和测量草图
测量草图是地块、建筑物、位置关系和房产调查 的实地记录，是展绘地块界址、房屋、计算面积 和填写房产登记表的原始依据 测量草图包括房屋用地测量草图和房屋测量草图 测量草图可用1/8、1/16、1/32规格的图纸