卓越集团多层及高层住宅景观成本限额指标

高层住宅景观成本限额标准在城市的发展进程中，高层住宅如雨后春笋般涌现。

而高层住宅的景观设计不仅能够提升居民的生活品质，还能为整个社区增添魅力。

然而，在进行景观设计和建设时，成本控制是一个至关重要的因素。

制定合理的高层住宅景观成本限额标准，既能保证景观效果，又能有效控制开发成本，实现经济效益和环境效益的平衡。

一、高层住宅景观成本的构成高层住宅景观成本主要包括以下几个方面：1、绿化工程这是景观成本的重要组成部分，包括各类植物的采购、种植、养护等费用。

不同品种、规格的植物价格差异较大，而且后期的养护成本也不可忽视。

2、硬质景观如道路、广场、停车位等的建设费用。

这部分的成本取决于材料的选择、施工工艺以及面积大小等因素。

3、水景工程包括喷泉、水池、溪流等水景设施的建造和维护费用。

水景的设计和施工较为复杂，成本相对较高。

4、景观照明涵盖路灯、地灯、灯带等照明设备的采购和安装费用，以及后续的电费支出。

5、景观小品如雕塑、亭台楼阁、休闲座椅等的购置和安装成本。

6、给排水工程确保景观区域的给排水系统正常运行所需的费用。

7、土方工程涉及地形改造、土方运输等方面的成本。

二、影响高层住宅景观成本的因素1、项目定位和品质要求高端项目往往对景观品质有更高的要求，会采用更昂贵的植物品种、复杂的景观设计和高质量的材料，从而导致成本增加。

2、项目规模一般来说，规模较大的项目可以通过批量采购和规模施工来降低单位成本，但总体成本可能仍然较高。

3、地理位置不同地区的物价水平、人工成本以及植物资源等存在差异，会对景观成本产生影响。

4、设计方案复杂的设计方案需要更多的材料和施工工艺，成本相应提高；而简洁实用的设计则能有效控制成本。

5、施工周期施工周期越长，人工成本、设备租赁费用等就越高，同时也可能增加养护成本。

三、高层住宅景观成本限额标准的制定原则1、合理性原则成本限额标准应根据项目的实际情况和市场行情制定，既要考虑到景观效果的实现，又要确保成本在可控范围内。

①本标准作为编制启动会、方案成本以及年度样板间计划时的参考标准上限；如有超出本参考标准，须在启动会时单独说明，或者在实施前与集团沟通；②启动会阶段，装修面积可用户型含公区面积*得房率计算；③方案目标成本和样板间实施阶段，装修面积根据户型面积计算；④目标成本测算时，建造成本内需考虑售楼处、样板间和示范区的全部费用，且不考虑销售冲抵。

另需按集团的核算口径，单独统计在建造成本内核算的营销费用，并考核相关部门；⑤本标准适用于毛坯销售住宅产品，硬装、软装标准之间可以相互平衡，但合计不得超出参考标准；⑥对于成品房销售的样板间，硬装标准应与交付标准一致，考虑到样板间工程量小价格高、施工时间紧措施费高等原因样板间单方不能超出交付成本标准500元/㎡；⑦硬装、软装标准口径与成品房精装修单方标准一致；硬装成本不含改造费用；⑧装修面积口径，包括户内装修地面积，围护可使用的户内空间面积，不包括不封闭阳台、露台；⑨项目分期临时样板间不得多于2个；⑩本标准不适用一线城市标杆项目（启动会时明确）；⑪别墅不包括独栋/双拼改独栋、合院产品；⑫在销售面积口径中，对于别墅产品，本参考标准对应的面积包括地下建筑面积；⑬在销售面积口径中，对于重庆公司，本参考标准为户型建筑面积单方（含公摊）。

⑭硬装涵盖内容包括瓷砖墙地面、石材墙地面、地板、涂料、壁纸、饰面板、吊顶、灯具、控制面板、成品门（含五金件）、卫浴、橱柜、厨房电器、卫生间电器、五金、固定家具、智能家居、空调等；⑮软装涵盖内容包括可移动家电、活动家具、装饰物品等，如可移动家电：除厨房卫生间外的电视、吸尘器、空气净化器等；家具类物品：茶几、床、沙发、床头柜、餐桌椅、书桌等；装饰物品：壁画、挂毯、服装、餐具、相框、花瓶、床品、摆件等；样板间成本限额标准（2015年试行版）（装修面积单方）样板间成本限额标准（2015年试行版）（销售面积单方）。

住宅建安成本限额设计指标一、土地购置成本土地购置成本是住宅建设项目的主要成本之一，包括土地出让金、土地转让费、土地租赁费等。

根据不同的地区和政策，土地购置成本的差异较大，因此需要在项目初期进行详细的调研和评估。

二、建筑设计成本建筑设计成本包括设计费用、图纸制作费用等。

优秀的建筑设计可以提高住宅的品质和价值，但也需要付出较高的设计成本。

因此，需要在保证设计质量的前提下，合理控制建筑设计成本。

三、建筑材料成本建筑材料成本是住宅建设中的重要组成部分，包括钢筋、水泥、砖块、玻璃、瓷砖等。

不同的材料价格和质量对建筑成本和品质都有影响，因此需要选择符合要求的材料，并合理控制材料成本。

四、建筑施工成本建筑施工成本包括施工队伍的费用、施工机械的费用、施工现场管理费用等。

在保证施工质量的前提下，需要合理控制建筑施工成本，选择有经验和能力的施工队伍。

五、建筑设备成本建筑设备成本包括电梯、空调、照明、给排水等设备的购置和安装费用。

在选择设备时，需要考虑设备的质量、性能和价格，并合理控制设备成本。

六、人工成本人工成本包括建筑工人的工资、福利、保险等费用。

随着劳动力市场的变化，人工成本也在不断变化，需要合理确定人工成本，并加强人工管理。

七、水电安装成本水电安装成本包括水暖安装费用、电气安装费用等。

在水电安装过程中，需要选择符合要求的专业队伍，并加强质量监督和管理。

八、物业管理成本物业管理成本包括物业公司的管理费用、维护费用等。

物业管理是保证住宅正常运行的重要环节，需要选择符合要求的物业公司，并加强物业管理成本控制。

九、环境绿化成本环境绿化成本包括小区绿化、景观设计等费用。

环境绿化可以提高住宅的品质和舒适度，但也需要付出较高的环境绿化成本。

因此，需要在保证环境质量的前提下，合理控制环境绿化成本。

十、其他间接费用其他间接费用包括管理费用、营销费用等。

这些费用虽然不是直接建设成本，但对于住宅建设项目而言也是必要的支出，需要合理控制和管理。

景观工程限额设计指引为实施景观工程而发生的工程费用，包括硬景（消防道路、园路及广场、水景、景墙园建、外围墙、组团围墙等）、绿化、雕塑小品、室外泛光、室外照明、人工湿地、500mm以内厚种植土回填等。

软硬景及按照景观面积单价均为刚性指标。

备注：（1）山地景观视情况可按展开面积作适当调整。

（2）保障性住房、廉住房项目的景观费用不适合本限额指标范围内。

一、园林建议成本限额措施（3）屋面景观费用、空中花园、架空层景观费用、别墅类产品中的庭院内景观费用适合本限额范围内。

（4）硬质景观的界定为消防通道、园路、广场、围墙、构筑物、有硬铺的水景面积、泳池铺装面积等。

（5）园林景观成本控制应该从软景，硬景和园林构筑物等主要方面着手，通过控制比例，把控质量和把握细节等方面，在不影响景观设计效果的情况下，对成本进行控制：A合理空间布局，成本投入到重点展示区域B控制水景面积C兼顾好本土特色与招商特色，用好本土饰材及植物D充分利用现有地势，避免过多造坡造山E植物种类及配备合理，加大草坪面积F控制硬景的面积比例G控制重点景观面积占总景观面积的比例二、景观分项成本限额展示区景观分项建议成本限额大区景观分项建议成本限额（低档）备注：（1）上述表格限额适用于展示区面积控制在2000㎡-5000㎡之间，少于2000㎡或大于5000㎡成本限额相应减少或提高。

（2）其他档次产品大区参考成本限额指标模板，硬景及绿化单方造价相应增加。

（3）大区景观设计除商业综合体、空中花园、架空层外，合理控制比例：A软硬比例7:3B重点景观区域面积占总体面积10%C草坪面积≥15%D贵材料比例≤15%E主要以点状水景为主，除重点区域外不设置水景。

住宅地上标准层指标（该指标含阳台、凸窗等常规赠送面积）：适用标准层及不含转换层的地上结构。

（1）住宅地上部分综合指标：适用有露台赠送及转换层结构。

该限额为地上部分的限额指标，做面积赠送及结构转换时，需要满足以下指标（超大面积赠送的，需控股产品管理委员会明确有赠送，并明确赠送面积及赠送方式，考核指标以控股成本管理委员会在审议并下发的第二阶段成本目标为准）。

（4）公建类项目地上部分综合指标：适用于独立商业、独立商务中心（会馆、会所）、写字楼、酒店、产业园区研发楼等项目。

备注：（1）计算基础面为地下室顶板面以上（不含地下室顶板）。

（2）地上部分不含砌体拉结筋、屋面刚性防水钢丝网，含建筑构件内钢筋及砼。

计算范围从地下室底板以上，含屋面女儿墙及其他建筑构件。

分母为GB/T50353—2005《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积。

（3）地上部分限额指标制定的前提为：住宅标准层层高2.9-3.1米，公建类项目层高参照公建类项目地上部分综合指标表中所列层高执行。

若住宅项目确定标准层层高超过3.1米，公建类项目层高超过指标表中所列层高的，该限额指标由控股产品管理委员会确定，考核指标在第二阶段成本目标下达时明确。

（3）为了控制不合理的架空转换，地上面积综合含量指标为刚性控制上限。

（4）除入户阳台、生活阳台、客厅阳台、凸窗以外的面积赠送，赠送经过控股产品管理委员会确定并在会议纪要中明确，可以根据实际赠送的类型，在成本目标中报成本委员会审议，能在改造后形成封闭房间的，参照标准层限额指标，不能形成房间的按照结构板建面积计算，控制指标为钢筋10kg/平米，砼0.16立方/平米。

其他赠送方式均不调整限额设计指标。

（5）公建类项目地上部分综合指标按7度抗震设防考虑，若为6度抗震设防时，钢筋降低3-5kg/平米，若为8度抗震设防时，提高5-8kg/平米控制。

地下室钢筋、混凝土限量设计标准：以下各项指标均以“建筑面积”为基数，即采用GB/T50353—2005《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积。

——精装住宅、中档住宅、普通住宅建造标准二、精装修部分准景观树池采用可移动式和固定式树池两种，固定式树池可设计有休息座椅的树池和平路面树池两种，树池采用花岗岩饰面；乔木与树池之间增设地被，丰富层次；采用平树池，成品铸铁算子或放置卵石等采用平树池+草地（掩土）雕塑设置主题雕塑+群雕+小型雕塑设置主题雕塑+小型雕塑小型雕塑花钵不锈钢花钵、陶瓷等；玻璃钢花钵、陶土等玻璃钢花钵景观灯柱铝合金材质铸铁材质铸铁材质标识导向（1）标识层级：1）精神堡垒（体现案名）；2）总平面信息标识；3）停车场导向标识；4）立式指引标识；5）文明公约标识；6）景观设施标识；7）栋号牌；8）龙门吊牌警示标识；9）地下车库指向标识；10）大堂信息牌、楼层牌、门号牌（1）标识层级：1）总平面信息标识；2）停车场导向标识；3）立式指引标识；4）景观设施标识；5）栋号牌；6）龙门吊牌警示标识；7）地下车库指向标识；8）大堂信息牌、楼层牌、门号牌等；（2）标识材质：不锈钢烤漆处理；（3）内发光处理：地面以上标识不（1）标识层级：1）总平面信息标识；2）停车场导向标识；3）立式指引标识；4）栋号牌；5）龙门吊牌警示标识；6）大堂信息牌、楼层牌、门号牌等；（2）标识材质：型钢烤漆处理；（3）内发光处理：地面以上标识不发光；龙门吊牌及地下车库强电（公共区域）项目名称A类B类C类备注（精装住宅）（中档住宅）（普通住宅）供电电源小区高压接入不低于两路市政电源（双电源）。

功率负荷密度（W/W）80-100普通：60-80；高级：80-100 普通：60-80；高级：80-100【当地供电部门有统一标准】变配电所根据项目规模及供电规划设置变配电所所电中压配电柜国产优质国产优质国产优质总配中置柜，分配、自管优先考虑环网柜（2）标识材质：不锈钢烤漆处气;部分光；龙门吊牌及地下车库内部标强电（户内）强电（户内）弱电安装计量水表。

高层住宅景观成本限额标准（2015年试行版）
注：1、景观成本不包含小区入口物业配套用房，但包括入口岗亭成本。

2、风雨连廊、及其他后搭建筑的结构、装饰装修装等全部费用不在本次下发限额内，但需在启动会阶段成本单列，同时目标成本编
3、天津排盐碱成本全部费用不在本次下发限额内，但需在启动会阶段成本单列，同时目标成本编制时加以说明。

4、景观成本包括配合消防验收、绿化验收、规划验收造成的景观二次改造费用。

5、景观成本包括配合项目结转造成的景观其他二次改造费用。

6、景观成本包括项目分期开发造成一些不同分期之间工程衔接部位重复施工，二次改造费用。

7、景观成本包括实体体验区景观成本。

8、景观成本为集团成本专项控制指标，原则上景观成本不允许超出当期经审批的目标成本，如景观标准提高则应对集团进行景
观专项汇报。

目录1.1总则 (3)1.2指标定义 (3)1.3园林景观单方（元/㎡）成本配置指标 (3)1.4成本费用口径 (5)1.5关键成本分项控制建议 (6)1.6限额指标应用及管理办法： (7)1.1总则1）编制目的为满足集团战略发展要求，提升集团景观成本控制的综合能力、加强成本景观设计前期预控、提升公司产品竞争力，结合集团实际情况以及外部对标调研结果，整理出相应的成本数据后，编制《卓越集团多层及高层住宅景观成本限额指标》（试行版）。

2）适用范围适用于集团及下属独资、控股或具经营权合资公司开发的所有住宅开发项目。

1.2指标定义多层及高层住宅项目（红线内及红线外）中园林景观工程成本与园林景观面积的比值，单位：元/㎡，园林景观面积为园林景观工程覆盖的水平投影面积。

优展区景观成本={红线内优展区景观面积+架空层地面面积（若有）+红线外优展区景观面积（若有）+屋顶花园及露台景观面积（若有）}×优展区景观成本单方限额。

备注：红线内优展区中永久景观结构和硬景成本计入项目景观成本，其它应计入营销费用。

大区景观成本={红线内非优展区景观面积+架空层地面面积（若有）+屋顶花园及露台景观面积（若有）} ×大区景观成本单方限额。

备注:由室内负责设计及施工的首层大堂（含大堂、电梯厅、泛大堂及泛会所）区域不计入景观面积。

1.3园林景观单方（元/㎡）成本配置指标（含景观变更成本）Top项目：暂无成本限额，项目景观成本由城市公司拟定后，上报集团营销、集团成本、集团设计组会共同确定。

指标说明及控制原则：a.经集团营销、集团成本、集团设计共同商定，城市等级分类参考18年上半年城市均价情况，并对部分城市如广州、佛山、成都、重庆、西安、长沙、郑州等因新房限价严重、与市场脱节的城市进行调档。

b.景观成本为集团成本专项控制指标，原则上景观成本不允许超出相应产品线对应的高限值，且大区景观成本和示范区景观成本应分开管理，不得互相占用，以避免示范区成本超标、占用大区景观成本带来后续大区效果无法保障。

高层住宅造价估算指标在当今的城市建设中，高层住宅如雨后春笋般涌现。

对于开发商、建筑商以及相关决策者来说，准确的造价估算至关重要。

它不仅关系到项目的可行性和经济效益，还直接影响着项目的规划、设计和施工进程。

接下来，让我们深入探讨一下高层住宅造价估算的各项指标。

一、土地成本土地成本是高层住宅项目开发的重要组成部分。

其价格受到地理位置、土地面积、土地用途、土地出让方式等多种因素的影响。

在繁华的市中心或热门区域，土地价格往往较高；而在郊区或新兴发展区域，土地成本相对较低。

此外，土地的出让方式，如招标、拍卖、挂牌等，也会对最终的成交价格产生影响。

二、前期工程费用1、规划设计费包括项目的总体规划、建筑设计、景观设计等方面的费用。

设计单位的知名度、设计方案的复杂程度以及项目的规模都会影响设计费用的高低。

2、勘察测绘费用于对建设用地进行地质勘察、地形测绘等工作，以了解地质状况和地形地貌，为设计和施工提供基础数据。

3、可行性研究费对项目的可行性进行研究和分析，包括市场调研、技术分析、经济评价等，以确定项目的可行性和投资效益。

三、建筑安装工程费用这是高层住宅造价的主要部分，包括以下几个方面：1、基础工程包括地基处理、桩基础施工等。

基础工程的造价取决于地质条件、基础形式（如筏板基础、桩基础等）以及基础的深度和面积。

2、主体结构工程主要包括钢筋混凝土框架、剪力墙等结构的施工费用。

结构形式的选择、建筑高度、抗震要求等都会对主体结构工程的造价产生影响。

3、建筑装饰工程包括外墙装饰、室内装修等。

装饰材料的选择、装修标准的高低是影响装饰工程费用的重要因素。

4、给排水、电气、暖通等设备安装工程包括供水、排水系统的安装，电气线路的铺设，空调、通风系统的安装等。

设备的品牌、规格和型号会对安装工程的造价产生较大影响。

四、配套设施费用1、小区道路、绿化工程小区内道路的建设、绿化景观的打造需要投入一定的资金。

道路的面积、材质，绿化的品种、面积等都会影响费用。

高层住宅造价指标分析随着城市化进程的加速，高层住宅在城市建设中越来越常见。

对于开发商、建筑商以及相关决策者来说，了解高层住宅的造价指标至关重要。

本文将对高层住宅造价指标进行详细分析，以期为相关人士提供有价值的参考。

一、高层住宅造价的构成高层住宅的造价主要由以下几个方面构成：1、土地成本土地成本是高层住宅建设的重要组成部分。

其价格受到地理位置、土地用途、土地出让政策等多种因素的影响。

在城市中心或繁华地段，土地价格往往较高，这会直接增加高层住宅的总成本。

2、建筑安装工程费用这是高层住宅造价的核心部分，包括土建工程、给排水工程、电气工程、暖通工程等。

其中，土建工程的费用通常占比较大，包括基础工程、结构工程、砌体工程、屋面工程等。

给排水、电气和暖通工程则涉及管道铺设、设备安装等方面的费用。

3、设备及工器具购置费用包括电梯、消防设备、通风设备等。

这些设备的品质和品牌选择会对造价产生较大影响。

4、工程建设其他费用包括勘察设计费、监理费、招标代理费、建设单位管理费等。

这些费用虽然在总造价中所占比例相对较小，但也是不可忽视的一部分。

5、预备费用于应对在项目建设过程中可能出现的不可预见的费用增加。

二、影响高层住宅造价指标的因素1、建筑结构形式不同的建筑结构形式，如框架结构、剪力墙结构、框架剪力墙结构等，其造价存在差异。

一般来说，剪力墙结构的抗震性能较好，但造价相对较高；框架结构的施工相对简便，造价较低，但在高层建筑中的应用相对较少。

2、建筑高度和层数随着建筑高度和层数的增加，施工难度加大，对建筑材料和设备的要求也更高，从而导致造价上升。

例如，高层住宅需要更强大的电梯系统、更复杂的消防设施等，这些都会增加成本。

3、建筑面积和户型设计建筑面积越大，所需的建筑材料和人工成本也就越高。

同时，户型设计的合理性也会影响造价。

合理的户型设计可以减少不必要的空间浪费，降低建筑成本。

4、建筑材料和设备的选择优质的建筑材料和先进的设备通常价格较高，但可以提高建筑的质量和性能。

房地产项目成本控制限额指标1、在方案及扩初阶段,要求并引导设计院采用更优化、更合理的结构方案来降低工程的结构成本。

2、在施工图设计阶段,要求并引导设计院在保持结构安全意识的同时,应保持较强烈的结构成本控制意识,通过更精细化的设计来降低结构成本。

3、结构成本的优化应以满足规范要求、保证结构安全和建筑产品的品质为前提。

第二章、成本控制限额指标（一）综合限额标准指标序号项目名称档次调整系数住宅类指标说明别墅住宅及公寓1、售建比率为：可售面积/总建筑面积；主体概念设2、可售面积包括：住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积；3、不可售面积：地下室、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设计（方案评审会）备用房等配套面积，车位不论有无产权，一律计入不可售面积。

4、车位售价在保本微利价13万元/个以上时地下室面积可适当放宽；主体概念设1、窗地比率为：住宅窗户面积/住宅地上建筑面积；2、住宅地上建筑面积：扣除裙楼、架空层以外的地上建筑面积；住宅窗户面积：上计（方案评审会）述定义住宅地上建筑面积范围内的外墙门窗洞口面积。

1、户型赠送比率为：赠送面积/可售面积；主体概念设2、赠送面积范围及计算办法：阳台、入户花园计一半面积，双层高阳台、落地凸窗计（方案评、有梁无板空洞计全面积，地下室、天台、定位为复式的住宅室内中空面积不计。

审会）3、高地价项目可适当调高。

1、会所面积包括：室内泳池、室内球场、保龄球馆、健身房、棋牌室、阅览室等以打造卖点、不以赢利为目的、为业主提供休闲及体育场所而配套的面积；不含物管主体概念设用房、学校、垃圾站、警务室、居委会等配套设施；计（方案评2、总建筑面积在5万平米以下的社区不设置会所；审会）3、会所不超过一个。

1、地下室车位平均面积为：地下室面积/地下室车位数；地下室面积为整个地下室面积（含人防面积、设备用房、物业用房、消防水池等所有地下室面积）；2、计算地下室车位面积时，地下室面积取值可扣除面积为：赠送业主面积、规划要主体概念设求的自行车位及可抵扣汽车的摩托车位面积；计（方案评3、上部建筑落入地下室的面积超过1/3时，车位面积增加1O/个；超过1/2时，车位审会）面积增加3O/个；4、如上部建筑以商业为主时，可在此指标基础上增加3O/个。