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对于房屋权属登记行政行为的合法性审查房屋权属登记,是指房屋行政主管部门代表政府对房屋所有权和居住权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋权归属关系的行为。
国家实行房屋登记制度,目的在于保障权利人的合法权益,维护房屋交易秩序。
房屋权属登记行为之所以是一种行政行为,是因为房屋权属登记行为体现了行政机关代表国家对房屋物权关系的干预。
国家通过《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定了房屋权属登记的条件、方法、内容,并要求房屋所有权人进行房屋权属登记。
房屋权属登记行政行为是对房屋权属的法律关系的确认,是对权力所有人合法拥有权利的真实性的证明。
我国法律对被诉具体行政行为的合法性审查限于对被诉具体行政行为是否合法的范围之内,房屋权属登记行政行为作为具体行政行为的一种,当然也要遵循行政诉讼的有关规定。
司法审查中适用行政合法性原则,推动了这一原则在行政法上的确立,所以行政合理性审查不仅应当涉及行政执法过程中,也应当涉及司法审查过程,不仅涉及实体裁量,也应涉及程序裁量。
司法审查中也要以具体行政行为是否合法为原则,是否合理为补充。
具体来说,房屋权属登记行政行为合法性审查的范围应该局限于以下几个方面:对房屋权限登记行政行为职权的审查,对房屋权属登记行政行为中证据的审查,对程序进行审查,对适用法律进行审查,对登记机关的法定职责进行审查。
在实践中,房屋登记管理部门行政行为可以纳入司法审查范围的具体的违法行政行为一般包括:房屋登记申请人提交的材料属实齐全,但房屋登记管理部门不履行或者不及时履行登记职责,房屋登记申请人提交的材料属实,但是房屋登记管理部门错误登记,交易一方当事人的民事欺诈行为,其故意提供虚假材料,而房屋登记管理部门没有履行严格审查义务而错误登记,房屋登记管理部门的工作人员与交易一方当事人恶意串通而进行的错误登记,其他违反行政职责的行为。
我国现行的权属登记制度属于托伦斯登记制度和权利登记制度的混合物,行政行为的形式——证是在实行托伦斯登记制度时,登记机关在将房屋权利记载于登记本簿的同时,发给房屋权利人权属证书。
刘新敏与邓州市人民政府等房屋登记行政复议纠纷上诉案【案由】行政行政行为种类行政复议【审理法院】河南省高级人民法院【审理法院】河南省高级人民法院【审结日期】2020.10.19【案件字号】(2020)豫行终2126号【审理程序】二审【审理法官】于红涛魏超王盛楠【审理法官】于红涛魏超王盛楠【文书类型】判决书【当事人】邓州市人民政府;刘同殿;邓州市房产管理局;刘新敏(民)男【当事人】邓州市人民政府刘同殿邓州市房产管理局刘新敏(民)男【当事人-个人】刘同殿【当事人-公司】邓州市人民政府邓州市房产管理局刘新敏(民)男【代理律师/律所】贺开元河南九多律师事务所;胡园园河南见地律师事务所【代理律师/律所】贺开元河南九多律师事务所胡园园河南见地律师事务所【代理律师】贺开元胡园园【代理律所】河南九多律师事务所河南见地律师事务所【法院级别】高级人民法院【原告】邓州市人民政府;刘同殿【被告】邓州市房产管理局;刘新敏(民)男【本院观点】(一)关于起诉期限问题。
【权责关键词】行政复议合法违法废止第三人复议机关证人证言质证证据确凿行政复议维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。
【本院认为】本院认为，(一)关于起诉期限问题。
一审法院认定刘新敏于2020年4月17日收到该行政复议决定，其于2020年4月30日通过中国移动微法院向南阳市中级人民法院递交行政诉状，其诉状落款时间由4月27日更改为5月11日，是应法院工作人员要求更改诉状后所为，从而认定刘新敏的起诉未超过法定的起诉期限，本院予以确认。
(二)关于刘同殿的复议申请是否超过申请行政复议期限问题。
《中华人民共和国行政复议法》第九条规定了行政复议的申请期限，但《中华人民共和国行政复议法》和《中华人民共和国行政复议法实施条例》均未规定申请行政复议的最长期限。
参照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理”的规定，因不动产申请行政复议的，自行政行为作出之日起超过二十年，行政机关应决定不予受理。
余景生、温州市龙湾区人民政府行政确认二审行政裁定书【案由】行政行政行为种类行政确认【审理法院】浙江省高级人民法院【审理法院】浙江省高级人民法院【审结日期】2021.02.08【案件字号】(2020)浙行终2010号【审理程序】二审【审理法官】蒋旭东黄寒许勤【审理法官】蒋旭东黄寒许勤【文书类型】裁定书【当事人】余景生;温州市龙湾区人民政府【当事人】余景生温州市龙湾区人民政府【当事人-个人】余景生【当事人-公司】温州市龙湾区人民政府【代理律师/律所】李刚北京泰维律师事务所;施明强北京京师(温州)律师事务所【代理律师/律所】李刚北京泰维律师事务所施明强北京京师(温州)律师事务所【代理律师】李刚施明强【代理律所】北京泰维律师事务所北京京师(温州)律师事务所【法院级别】高级人民法院【原告】余景生【被告】温州市龙湾区人民政府【本院观点】本案争议焦点为被诉未经登记房屋认定是否属于行政诉讼受案范围。
【权责关键词】行政处罚行政确认行政复议合法违法罚款受案范围合法性行政复议回避【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】另查明：2019年4月28日，龙湾区综合行政执法局对余景生涉嫌未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的行为予以立案调查，并于2019年10月15日作出温龙综法限拆处字[2019]第009-BL25号《限期拆除决定书》，认定余景生房屋中的违法建筑面积为212.09平方米，责令余景生限期拆除。
余景生不服，于2020年8月25日向瓯海区人民法院提起诉讼，该案尚在审理中。
【本院认为】本院认为，本案争议焦点为被诉未经登记房屋认定是否属于行政诉讼受案范围。
经查：涉案房屋系集体土地上的房屋。
目前法律、行政法规对征收集体土地上未登记房屋的调查、认定和处理程序，尚无明确规定。
《中华人民共和国土地管理法》(2004年修正)第四十七条第四款及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定，征收土地的，要对被征收土地上的附着物给予补偿，补偿标准由省、自治区、直辖市规定。
第1篇一、案件概述房产法律案件是指因房产所有权、使用权、租赁权、抵押权、相邻权等法律关系产生的纠纷。
随着房地产市场的快速发展，房产法律案件日益增多，涉及的法律问题也越来越复杂。
本文将对房产法律案件的流程进行详解，以帮助当事人更好地了解相关法律程序。
二、案件受理1.当事人提交诉状当事人应当向有管辖权的人民法院提交诉状，诉状应当载明以下内容：（1）原告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位和住所，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务；（2）被告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位和住所，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务；（3）诉讼请求和所根据的事实与理由；（4）证据和证据来源；（5）受诉人民法院的名称、起诉的时间。
2.法院受理法院在收到诉状后，应当进行审查。
审查内容包括：（1）是否符合起诉条件；（2）是否属于本法院管辖；（3）是否超过诉讼时效；（4）是否符合法定代理人、代表人、共同诉讼人等条件。
审查后，法院应当作出以下处理：（1）符合起诉条件的，应当在七日内立案，并通知当事人；（2）不符合起诉条件的，应当在七日内裁定不予受理；（3）需要补充材料的，通知当事人限期补正。
三、证据交换1.法院通知法院在立案后，应当通知当事人进行证据交换。
证据交换的时间、地点由法院确定。
2.证据交换程序（1）当事人应当按照法院的通知，在规定的时间内提交证据；（2）当事人提交的证据应当真实、合法、有效；（3）当事人对对方提交的证据有权提出异议；（4）法院对证据进行审查，确认证据的合法性、关联性和真实性。
四、庭审1.庭审准备（1）法院在开庭前十日向当事人送达传票，通知开庭时间和地点；（2）当事人应当按时参加庭审，逾期不到庭的，法院可以缺席判决；（3）当事人应当准备好诉讼材料，包括证据、证人名单等。
2.庭审程序（1）开庭审理：审判长宣布开庭，核对当事人身份，宣布法庭纪律，询问当事人是否申请回避；（2）法庭调查：当事人陈述事实，提供证据，证人作证，法庭质证；（3）法庭辩论：双方当事人就争议的事实和证据进行辩论；（4）法院判决：审判长宣布休庭，合议庭评议，作出判决。
北京市高级法院行政庭对第四中级法院《关于不动产登记行政案件如何确定适格被告的请示》的答复文章属性•【制定机关】北京市高级人民法院•【公布日期】2018.03.26•【字号】•【施行日期】2018.03.26•【效力等级】地方司法文件•【时效性】现行有效•【主题分类】管辖正文市高级法院行政庭对第四中级法院《关于不动产登记行政案件如何确定适格被告的请示》的答复第四中级法院：你院《关于不动产登记行政案件如何确定适格被告的请示》已收悉。
经研究，答复如下：原则同意你院的意见。
根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款、《中华人民共和国物权法》第十条、《不动产登记暂行条例》第六条第二款、第七条等相关规定，我市于2015年11月9日起实施不动产统一登记制度并启用不动产登记簿证，北京市规划和国土资源管理委员会为我市不动产登记机构，市、区县相关部门承担的土地、房屋、林地等不动产登记职责统一交由北京市规划和国土资源管理委员会承担。
当事人对人民政府于此前作出的土地登记行为不服，应当以继续行使其职权的不动产登记机构为被告。
（涉及农村土地承包经营权登记的行政案件暂除外）北京市高级人民法院行政审判庭二〇一八年三月二十六日附第四中院关于不动产登记行政案件如何确定适格被告的请示北京市高级人民法院行政审判庭：近年来，我院审理了一些因不服区政府颁发土地使用权证、林权证、农村土地承包经营权证的行为，或者因要求区政府颁发土地使用权证、林权证、农村土地承包经营权证而提起诉讼的一审行政案件。
该类案件原以区政府为被告，但在本市不动产登记职能已统一由不动产登记机构行使的情况下，我院认为该类案件中的部分案件不宜再以区政府为被告。
因适格被告的确定涉及管辖调整等问题，为统一裁判标准，现向贵庭请示如下：一、情况介绍（一）不动产登记制度及主管机关调整情况2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行后，单一的土地登记转变为不动产统一登记，原不同登记机关的相应职权已经整合到不动产登记机构，县级以上人民政府不再具有土地登记职权。
遇到仲裁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>房产登记案件中行民交叉问题近年来，房产登记行政案件的数量呈逐年上升的趋势，其中很大一部分属于行政与民事相交叉的案件。
实践中大量出现的是当事人因房屋权属存在争议而不服房产登记部门作出的登记行为，进而提起行政诉讼。
本文对该类案件的几种处理情形展开了初步探讨，认为基于房屋权属争议提起的房产登记行政案件应引导当事人直接提起民事诉讼，以避免司法资源的浪费和当事人诉累，以利于有效化解纠纷。
一、房产登记行为的性质在我国，房产登记是指由国家统一的行政机关——房地产行政主管部门，在权利人提出相关申请后，依照法律规定对其提交的权利证明材料进行审查，之后作出的登记行为。
房产登记具有以下三方面特点：一是登记主体必须是特定的行政机关，即全国统一的房地产行政主管部门。
这一特征使房产登记具备了公法属性，并和法律、法规或者规章规定的其他性质的登记制度如党员登记、住宿登记等区别开来。
其二，房产登记具有法律的规定性。
换言之，房产登记就是法律登记的一种，虽然房产登记行为本身并不直接为相对人设定行政法上的权利义务，但相关事项一经登记即产生物权公示公信的法律效果。
这种效果并非根源于行政法，而是来源于民法上的不动产物权公示公信原则。
其三，房产登记机关对登记事项具有审查和监管权。
1998年施行的建设部《城市房屋权属登记管理办法》对权利人申请房产登记应提交的材料做了具体规定，进一步明确了房地产行政主管部门的审查权和监管权。
综合以上三点，我们可以看出，房产登记虽不直接介入民事活动之中，但通过法律的直接规定，建立起不动产物权变动的公示，由此产生出一系列民法意义上的效果，实现了公权对私权的监督，对相对人的权利义务产生了具体影响，因此符合具体行政行为的构成要件，本质上是一种行政行为。
二、房产登记的司法审查原则行政诉讼的根本目的在于考量具体行政行为的合法性，即特定的行政机关是否依照法定的职权和程序作出了具体行政行为。
昆明市住房和城乡建设局、李贵初城乡建设行政管理:房屋登记管理(房屋登记)二审行政判决书【案由】行政行政行为种类行政登记【审理法院】云南省昆明市中级人民法院【审理法院】云南省昆明市中级人民法院【审结日期】2020.08.03【案件字号】(2020)云01行终189号【审理程序】二审【审理法官】赵鸿章张锐颜瑶瑶【审理法官】赵鸿章张锐颜瑶瑶【文书类型】判决书【当事人】昆明市住房和城乡建设局;李贵初;昆明市自然资源和规划局【当事人】昆明市住房和城乡建设局李贵初昆明市自然资源和规划局【当事人-个人】李贵初【当事人-公司】昆明市住房和城乡建设局昆明市自然资源和规划局【代理律师/律所】陈宏元云南十上律师事务所;李瑜北京大成（昆明）律师事务所【代理律师/律所】陈宏元云南十上律师事务所李瑜北京大成（昆明）律师事务所【代理律师】陈宏元李瑜【代理律所】云南十上律师事务所北京大成（昆明）律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】行终字【原告】昆明市住房和城乡建设局;昆明市自然资源和规划局【被告】李贵初【本院观点】被诉2001年房屋登记行为系由原昆明市房产管理局作出，后因2010年前后的机构改革，原昆明市房产管理局及其房屋登记职权被并入市住建局。
【权责关键词】合法违法行政赔偿查封扣押第三人关联性合法性维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为：被诉2001年房屋登记行为系由原昆明市房产管理局作出，后因2010年前后的机构改革，原昆明市房产管理局及其房屋登记职权被并入市住建局。
2015年《不动产登记暂行条例》实施后，不动产登记职权被整合至原昆明市国土资源局行使，后因2019年机构改革，原昆明市国土资源局及其不动产登记职权被并入市自规局。
根据《行政诉讼法》第二十六条第六款，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告，本案应由市自规局作被告，市住建局与案件处理结果有利害关系，应作为第三人参加诉讼。
![最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知-法发[1992]38号](https://img.taocdn.com/s1/m/0a84c4d60408763231126edb6f1aff00bed5701a.png)
最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知（１９９２年１１月２５日法发＜１９９２＞３８号）全国各地方各级人民法院、各级军事法院、各铁路运输中级法院和基层法院、各海事法院：随着我国当前经济的发展和住房制度、土地使用制度的改革，有关房屋和土地使用方面的纠纷在一些经济发达的地区，不仅收案数量和纠纷种类有增多的趋势，而且出现了许多值得重视和研究的新的情况和新问题。
为了适应形势发展的需要，现就不少地方提出的而又需要明确的有关房地产纠纷案件的受理问题通知如下：一、凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。
二、公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服，或对人民政府或者其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服，依法向人民法院提起的行政诉讼，由房地产所在地人民法院的行政审判庭依法受理。
三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。
——结束——。
![最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知-法明传[2013]359号](https://img.taocdn.com/s1/m/cebf3147814d2b160b4e767f5acfa1c7aa0082e1.png)
最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知（2013年6月28日法明传[2013]359号）各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院、新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：在“国五条”等房地产调控政策实施背景下，为规避税收、限贷及限购政策，现实生活中出现了大量“假离婚”、借名买房、二手房买卖中签订阴阳合同、虚构债务后协议以房抵债等现象，有些已经形成纠纷诉至法院。
这些案件基本表现为：当事人之间虚构借贷等债权债务关系；法院立案受理后，双方当事人自愿达成调解协议约定用债务人的房产抵偿债务，由法院出具调解书后被迅速执行房产过户。
这些问题的发生，极大地扰乱和冲击了房地产市场的正常秩序，严重影响了国家房地产调控政策的贯彻落实，也严重干扰了人民法院正常的审判活动。
目前，最高人民法院正在对这些问题进行调研并致力于制定司法应对措施。
为及时解决和应对当前审判实践中存在的相关问题，现就有关问题紧急通知如下：一、要密切关注和高度重视本辖区执行国家房地产调控政策措施过程中已经出现和可能出现的虚假诉讼问题，严格依法加大审查排除力度，确保国家房地产调控措施的贯彻落实；二、在审理相关纠纷案件时，要认真审查当事人的诉讼请求及相关的证据，遇到以下情况，要慎重对待，妥善处理：1、当事人在以房抵债协议中约定管辖法院，但抵债的房产与协议管辖法院属异地的，要严格按照民事诉讼法关于专属管辖的规定认定协议管辖的效力：2、借贷等债权债务关系仅有借据和双方的认可，但未提供款项来等证据的，对债权债务关系的真实有效性要严格审查，不能简单认定；3、双方以债权债务纠纷为由诉讼至法院，但是立案后对案件事实及实体处理等均无争议并迅速达成“以房抵债”协议的，务必在严格依法查明案件事实的基础上决定是否出具调解书；4、当事人在人民法院调解组织等主持下达成包含以房抵债内容的调解协议，并共同申请司法确认的，应当加大审查确认力度，慎重出具确认调解协议有效的裁定；5、当事人对以房抵债生效法律文书或者调解协议申请执行的，原则上不得出具以房抵债裁定书或者要求登记机构办理过户的协助执行通知书，当事人要求以房产清偿债务的，应当采取拍卖等执行变价措施；6、对其他可能存在虚假诉讼的纠纷案件，亦应依法审查。
论我国房屋登记案件中民行交叉问题的处理模式作者：刘峰来源：《科技视界》 2015年第1期刘峰（1.湘潭大学法学院，湖南湘潭 411105；2.湘潭县人民法院，湖南湘潭 411228）【摘要】由于法律法规及司法解释的规定较为混杂，导致我国房屋登记案件的审理过程中，人民法院在处理民行交叉问题的时候做法各异，主要有先民后行、先行后民及一并审理等三种模式。
借鉴国外先进模式，我国房屋登记案件中民行交叉问题的处理应选择一元制模式，这是我国一元制司法体制的要求，民事诉讼与行政诉讼的不断融合使然，能够获得我国司法实践的支持。
【关键词】房屋登记；民行交叉；模式作者简介：刘峰（1973—），男，湖南湘潭人，湘潭大学法学院2012级法律硕士，湘潭县人民法院审判委员会委员、审判员。
房屋登记行为兼具私法属性与公法属性的复合性特征，使得民事关系和行政关系在登记中相互交错，也导致民事争议和行政争议交叉问题在房屋登记案件中大量出现。
由于有关立法、司法解释对我国房屋登记案件中民行交叉问题处理的规定较为模糊，大多是原则性的规定，且各个规定之间还存在相互冲突之处。
这就导致房屋登记案件的审理中，采取何种模式处理民行交叉的矛盾和冲突成为审判实践中的棘手问题。
1我国司法实践中房屋登记案件民行交叉问题处理模式现状审判实践中，人民法院审理房屋登记案件，对民行交叉问题的处理模式主要有以下三种：首先是先民后行模式，就是在审理房屋登记案件过程中，涉及民事争议与行政争议交叉的问题时，应当先处理民事争议，然后再处理行政争议；其次是先民后行模式，就是在审理房屋登记案件过程中，涉及民事争议与行政争议交叉的问题时，应当先处理行政争议，然后再处理民事争议；再次是一并审理模式，就是通过一个诉讼将房屋登记案件中的民行交叉问题一并处理。
房屋登记案件民行交叉问题先行后民及先行后民的处理模式有其合理性，但也存在着明显的缺陷，其缺陷除主要是诉讼中止后难以恢复、中止诉讼在法律依据上的欠缺、造成当事人诉累及浪费有限的司法资源。
山东高院发布行政案件司法审查报告暨行政争议审前和解中心十大典型案例文章属性•【公布机关】山东省高级人民法院•【公布日期】2020.06.30•【分类】其他正文山东高院发布行政案件司法审查报告暨行政争议审前和解中心十大典型案例2019年，全省法院坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，以“努力让人民群众在每一个司法案件中都感受到公平正义”为目标，全面贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，贯彻落实中央和省委、最高人民法院决策部署，落实全省法院“走在前列”的发展要求，依法履行行政审判职能，着力化解行政争议，为我省经济社会高质量发展和法治政府建设提供了有力的司法保障和服务。
一、2019年全省法院行政审判重点工作（一）服务党委政府重点工作一是维护发展和谐稳定。
充分发挥司法裁判的定纷止争作用，维护正常的行政管理秩序和社会稳定。
如青岛“海军节”期间，青岛中院主动将涉城际轨道交通项目房屋强拆案引入诉讼程序，利用和解中心这一平台强化和解，既确保了海军节期间的社会稳定，又保障了国家级重点项目进度。
二是支持地方重点工程建设。
对涉及济南中央商务区、青岛胶东机场、鲁南高铁、各地旧城改造、征收拆迁等近百个重点工程案件，法院及时受理、快速审理，保障了工程建设顺利进行。
三是支持环保督查治理。
淄博市化解了12件有重大影响的涉中央环保督查关停污染企业案，既维护了企业的合法权益，也支持了重点行业环境保护治理工作。
四是主动为重点工作提供法律意见指导。
如济南法院建议长清区政府通过法治方式妥善化解云溪庄园“大棚房”拆除案，从源头上预防和避免了涉及300多户业主群体性强拆事件和诉讼的发生。
（二）服务优化营商环境一是平等保护各类市场主体合法权益。
依法审理涉企业类案件2652件，支持企业合理诉求370件。
判决某市政府依约返还投资企业已缴纳的税费等1100余万元。
针对外资企业税收等问题提供平等保护，省法院对意大利某公司诉税务行政处理案依法进行了提审。
达某诉某县房产管理所房屋登记及达某诉斯某等人所有权确认纠纷一并审理案文章属性•【案由】房屋登记,所有权确认纠纷•【审理程序】一审正文达某诉某县房产管理所房屋登记及达某诉斯某等人所有权确认纠纷一并审理案【基本案情】达某称其于1998年从房屋原所有权人努某处购买了涉案房屋。
该房屋原系公房，缴纳部分税款后可以归个人所有，达某将购房款交付努某并以其个人名义缴纳应缴税款后入住涉案房屋。
2010年，某县房产管理所依达某申请，对涉案房屋进行房屋登记并为达某办理了房屋所有权证。
2018年，因涉案房屋被纳入征收范围，达某与某县房产管理所签订了征收补偿安置协议。
2019年，努某之女斯某等六人称，努某去世前告知斯某，达某购买房屋未支付全部购房款，故努某去世后，斯某将涉案房屋变更登记至其名下，并办理了房屋所有权证，据此主张其享有涉案房屋征收补偿款的请求权。
由于双方均主张对涉案房屋享有所有权，因此发生纠纷。
达某对斯某持有的房屋所有权证提出异议并提起行政诉讼，请求撤销某县房产管理所向斯某颁发的房屋所有权证。
人民法院经审理认为，涉案行政争议的核心在于房屋所有权争议，为减轻当事人诉累，实质解决争议，遂依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条的规定，向当事人释明其可在行政诉讼中，申请一并解决相关民事争议。
其后，达某以斯某等六人为被告一并提起确认房屋所有权的民事诉讼。
【处理结果】该案审理过程中，承办法官综合考量达某已支付部分购房款、取得房屋所有权证并入住涉案房屋等情况，多次和当事人沟通，促成一并审理的民事诉讼原告达某与被告斯某等六人达成调解协议：一、涉案房屋归达某所有；二、达某收到涉案房屋拆迁补偿款之日起5日内向斯某等六人给付75000元。
人民法院作出民事调解书对上述调解协议予以确认。
同时，达某以涉案民事争议已达成调解协议且行政争议得到解决为由提出撤诉申请，人民法院依法裁定准许撤回起诉。
房屋登记行政案件司法审查《物权法》的颁布实施，不仅是民法领域的一件大事，也是行政法领域的一件大事。
在《物权法》的全部247个条文中，至少有40多条直接涉及行政权或行政机关。
其中不动产物权涉及行政权或行政机关的条文多达2。
这些规定无疑对房屋登记类行政审理产生影响，本文拟就《物权法》背景下房屋登记行政案件受理围、原告资格确定、善意取得制度在房屋登记案件中的适用、登记赔偿等问题进行探索，以求赐教。
一、物权法规定的不动产登记行为的性质及可诉性物权法是规财产关系、调整因物的归属和利用而产生的民事关系的民事基本法律。
物权法上的物，包括不动产和动产。
物权法上的物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
物权的排他性是指物权的权利人享有物权，任何其他人都不得非法干预，包括行政机关。
法谚道：老百姓的房屋是风能进雨能进，国王不能进。
说的就是这个道理。
物权的排他性决定物权排斥行政权，行政机关不得妨碍权利人享有和行使物权，更不得侵犯物权。
但这并不意味着行政权不能介入物权，而实际上按照物权法的规定，行政权在物权的登记、保护等方面发挥着重要作用。
按照物权法的规定，行政权主要通过以下方式介入物权：以行政机关登记作为物权生效的要件;以行政机关登记作为物权买受人对抗善意第三人的要件;以行政机关登记作为优先权的要件;以行政机关登记确认土地承包经营权的要件。
既然行政权介入物权领域，那么必然会产生行政争议。
因此有必要弄清行政机关的上述登记行为究竟是一种行政确认行为，还是物权公示行为，因为这直接涉及行为的定性、定位，直接涉及到行为的可诉与否。
对此，在理论界、实务中存在不同的观点。
持行政确认行为的观点认为，上述登记行为是行政机关运用公权力对平等主体间设立、变更、转让、消灭物权关系依法进行审查并予以登记的一种行政确认行为。
持物权公示行为的观点认为，按照物权法的规定，上述登记行为是物权公示行为，经依法登记，发生物权效力，未经登记，不发生物权效力。
因此登记行为只发生物权变动是否产生效力的问题，不存在运用行政权进行确认的问题。
笔者同意物权公示行为的观点。
大陆法系的德国、我国地区的民法对物权变动均实行公示制度，我国物权法亦采用了物权变动公示的立法体例。
物权法第九条规定“不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记不发生效力，但法律另有规定除外。
”由此可见，物权的设立、变更、转让、消灭除基于物权的权利人的真实意思表示外，还必须进行公示，这是由物权的排他性特征所决定的。
没有进行公示，权利人取得的物权就不具有排他性，就不能认为取得物权。
所谓物权公示，是指物权享有与变动的可取信于社会公众的外部表现方式。
动产交付为物权变动的公示方式;不动产以登记为物权变动的公示方式。
因此，登记仅仅只是不动产物权变动对外公示的一种形式而已，是物权公示行为，所产生的法律后果是登记行政机关对信赖利益保护所应承担的法定职责。
通过上述分析可以得出这样结论，行政机关对不动产的登记行为，是物权公示行为，是行政机关依职权作出的，产生信赖利益保护法律后果的行政行为，因此是可诉的行政行为。
起诉人不服不动产登记行为而向人民法院起诉的，人民法院应作行政案件受理。
房屋是不动产，物权法关于不动产登记的相关规定适用于房屋登记。
房屋登记行政案件主要包括所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记、更正登记等房屋登记行政行为及其不作为的案件，以及起诉房屋登记行政机关就查询、复制登记资料等事项作出的相关行政行为及其不作为的案件。
二、房屋登记行政案件原告资格的审查确认行政诉讼原告主体资格的确认，关键看原告与被诉具体行政行为是否有行政法律上的利害关系，也即具体行政行为对原告合法权益是否产生实际影响。
在审判实践中，对房屋登记行政案件原告主体资格确认，存在不同认识和做法，一种观点认为，只要与房屋登记行为有关系，这种关系不论是民法上的还是行政法上的，均可以作为原告起诉。
如一般债权人对债务人转移房屋的登记行为，如认为影响其债权实现的，可以对房屋登记行为起诉。
这种观点显然是扩大了行政法律上的利害关系的围。
另一种观点认为，对房屋登记行为能否提起行政诉讼，关键是原告与房屋登记行为是否有行政法律上的利害关系，利害关系人只能限于房屋权属所涉及的民事法律关系的当事人，不能任意扩大原告的适用围。
笔者认为，对房屋登记行政案件原告资格的审查要适之有度。
房屋登记行政案件原告，一般限于房屋所有权人、其他与登记行为有直接利害关系的人，如抵押权人、优先权人，其具有作为原告对行政机关房屋登记行为起诉的主体资格。
一般债权人对行政机关房屋登记行为不具有提起行政诉讼的原告主体资格。
这是因为，按照民法理论，一般债权人对债务人享有债的请求权，但对债务人的物是不享有请求权的，因此，行政机关基于债务人的申请，而对债务人的房屋作出的转移登记、抵押登记行为与债权人不具有行政法律上的利害关系，除非有证据证明房屋登记行政机关与债务人有恶意串通，转移财产的行为，在此一般债权人不具有行政诉讼的原告主体资格。
抵押权、优先权在民法上是一种担保物权，因此，抵押权人、优先权人不仅对债务人享有债的请求权，而且对抵押物、优先受偿物享有物上请求权。
债务人对房屋进行处分时必须征得抵押权人、优先权人同意，未经同意处分房屋，行政机关为债务人办理房屋转移登记手续的，抵押权人、优先权人可以作为原告对行政机关为债务人办理房屋转移登记行为提起行政诉讼。
建筑物区分所有权登记行政争议原告资格确定，是行政审判中出现的新情况。
在我国，随着住房制度改革和高层建筑的大量出现，使住宅小区越来越多，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。
对此，物权法用一个章节八个条文第一次以法律形式作出专门规定。
物权法规定业主对建筑物的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
建筑区划的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划的其他公共场所、公用设施和物业服务用户，属于业主共有。
与此相对应房屋登记就有业主专有部分房屋权属登记和业主专有部分之外的共有部分权属登记。
业主专有部分房屋权属登记原告的确定，可以按照上述房屋登记行政案件原告资格原则进行确定。
共有部分权属登记原告资格如何确定是一个难点，司法实践中，有的主业主大会或者业主委员会认为行政机关对共有部分权属登记行为侵犯共有财产权的，可以自己名义提起行政诉讼，业主大会或者业主委员会不提起行政诉讼的，业主可以自己名义提起行政诉讼。
有的主业主大会或者业主委员会不能以自己名义提起行政诉讼。
理由是业主大会或者业主委员会是不能独立承担法律责任的组织,因此不具有诉讼主体资格。
笔者赞同第一种观点。
业主大会是由建筑区划的全体业主参加，依法成立的自治组织，是建筑区划建筑物及其附属设施的管理机构。
业主委员会是业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的决定。
物权法赋予业主大会或者业主委员会对建筑区划建筑物及其附属设施的管理职权。
因此，一旦发生行政机关的房屋登记行为侵犯共有建筑财产权的，业主大会或者业主委员会可以自己名义提起行政诉讼，这是业主大会或者业主委员会行使对建筑区划建筑物及其附属设施的管理职权题中应有之义。
从行政诉讼法规定来看，业主大会或者业主委员会原告主体资格亦是适格的。
行政诉讼法第二条规定“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。
”由此可见,除了公民、法人外，其他组织具有提起行政诉讼的原告主体资格。
所谓其他组织是指不具备法人资格但又从事一定活动的组织，业主大会或者业主委员会属于其他组织的畴。
司法实践中需要注意的是，业主大会或者业主委员会必须是依法成立的，否则不能以业主大会或者业主委员会名义提起诉讼。
业主大会或者业主委员会不起诉或者怠于起诉的，业主可以自己名义起诉，因为业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，与行政机关对共有部分的登记行为有行政法上的利害关系。
三、善意取得制度在房屋登记行政案件审查中的适用善意取得是所有权特别取得、最大限度保护交易安全的一项重要民法制度，我国物权法明确规定了该项制度。
物权法第106条规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
”从该条规定可以看出，善意取得的构成包括无权处分、受让人善意、转让合同有偿、完成公示四个要件。
四个要件必须同时具备，否则不构成善意取得。
无权处分是指转让人无权对标的物进行处分，转让人无权处分财产的行为是善意取得的前提，物权法规定的善意取得制度使无权处分能够产生物权转移的效果。
受让人善意，是指受让人在受让时不知道或者不应该知道转让人无处分权。
不动产善意取得中的善意判断，通常只要受让人信赖了登记，就是善意的。
如同一房屋连续多次转移登记，最后一个受让人出于对登记行为的信赖，而购买该房屋的行为，就构成善意。
转让合同有偿，是指受让人支付了合理对价。
合理的价格并不完全等同于市价，而是应当以同等交易场合、同等交易当事人以及以一个合理人的判断标准来进行判断。
为了确定受让人是否支付了合理的对价，法院应当考虑买卖中的“减损逾半”规则。
依据这个标准，如果买卖某物的价格不足其真实价格的一半，那么，就允许撤销该买卖。
[3]完成公示，是指转让的财产应当登记的已经登记不需要登记的已经交付给受让人。
传统民法理论认为，善意取得只适用于动产而不适用于不动产，而我国物权法则规定善意取得既适用于动产，又可适用于不动产。
不动产善意取得的一个重要要件是完成了登记，这是与不动产物权取得规定一脉相承的。
物权法规定的不动产善意取得制度，对房屋登记行政案件审理，提出了新的课题。
一是在审理房屋登记行政案件时，能否对受让人取得的房屋所有权是否为善意进行审查认定的问题;二是对受让人善意取得房屋的登记行政行为裁判方式选择适用的问题。
在房屋登记行政案件审理中，能否适用善意取得制度处理房屋登记行政案件，在审判实务中存在不同认识。
一种观点认为，善意取得制度只适用于民商事案件，行政案件不能适用该项制度。
因为善意取得制度是物权特别取得的一项重要民法制度，调整的是平等主体之间的财产关系，只在权利人取得物权是否为善意取得的民商事案件中适用。
