2013年物业管理法规小抄

制度复习要点第一章物业管理概述1、物业管理的概念。

P12、《条例》调整和规范的范围：仅限于业主选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动。

P13、是否选聘物业服务企业来对物业实施管理是业主的权力P14、物业管理活动的基础是物业服务合同，物业管理活动的实质是业主和物业服务企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易，物业管理服务是有偿服务。

P25、《条例》调整的范围：住宅物业、非住宅物业的物业管理活动。

P26、《条例》的适用范围，既包括城市、也涵盖乡村。

7、物业管理活动应当遵循市场原则。

市场原则是物业管理活动的前提条件，本质是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，决策权属于全体业主，但职能交由物业服务企业实施。

P48、非市场性的房屋管理不属于物业管理。

P49、社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征；市场化是物业管理最主要的特点；双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。

P5-610、物业管理起源于19世纪60年代的英国。

P611、1993年，深圳人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》（地方性条例），2000年中国物业管理协会成立。

P10-1112、《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石。

（全国性的）13、《条例》规定物业管理的基本制度：1）创设了业主大会2）管理规约3）前期物业管理招投标4）物业承接查验5）物业服务企业资质管理6）物业管理从业人员职业资格7）住宅专项维修资金。

《条例》对业主财产权力的尊重和保护，还体现在对侵害业主财产权的救济上。

（物业服务企业擅自改变物业管理用房和用途，或利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部、共用设施设备的维修养护，剩余部分由业主大会决定使用。

这充分体现了保护业主权益的立法精神）P2314、前期物业管理包括通常情况下物业管理不具有的一些内容，如管理遗留扫尾工程、空置房出租或是看管等物业管理事项。

物业管理法律基础知识及实务运用物业管理法律基础知识及实务运用一、物业管理法律基础知识物业管理是指对房地产的综合管理和服务活动。

在进行物业管理的过程中，必须遵守相关的法律法规，以下是物业管理法律基础知识的概述。

1. 物权法物权法是指规定物权制度和保护物权的法律法规。

物业管理涉及到对房地产的使用权、拥有权、处分权等方面的问题，必须依据物权法的规定进行管理。

物权法对物业管理中的产权归属、物品的使用与处分等问题起到了重要的指导作用。

2. 城市房地产管理法城市房地产管理法是国家对城市房地产管理所制定的综合性法律法规。

物业管理是城市房地产管理的重要组成部分，必须遵守城市房地产管理法的规定进行管理。

城市房地产管理法对物业的管理、使用、租赁、维修等问题做出了详细的规定，是物业管理的重要依据。

3. 行政法行政法是指规范行政行为的法律法规体系。

物业管理涉及到对业主的管理和服务，属于一种行政行为，必须依据行政法的规定进行管理。

行政法对物业管理中的行政许可、行政裁决、行政处罚等问题进行了详细的规定和限制。

4. 合同法合同法是指规范合同制度的法律法规。

物业管理涉及到与业主签订合同，对合同的签订、履行、解除等问题必须依据合同法的规定进行管理。

合同法对物业管理中的合同约定、履行方式、违约责任等问题进行了详细的规定。

二、物业管理实务运用在实际的物业管理工作中，必须将法律基础知识与实务运用相结合，合理运用法律原则，依法管理和服务。

1. 遵守法律法规物业管理企业必须严格遵守相关的法律法规，遵循合法、公正、公平、便民的原则进行管理和服务。

要加强对法律法规的学习和宣传，提高全体员工的法律意识和法律素养。

2. 建立健全制度物业管理企业应建立健全相关的管理制度，明确各项管理职责和工作流程，规范物业管理行为。

要加强对员工的培训和管理，确保各项管理制度的有效实施。

3. 加强与业主的沟通物业管理企业要与业主保持密切的联系，及时反馈相关的管理信息，听取业主的意见和建议。

2013年物业管理综合能力重点知识
物业管理综合能力是物业管理行业从业者必备的专业技能，涵盖了对物业管理法律法规的理解、物业服务的组织和管理、物业设施设备管理、财务管理、风险管理等多个方面。

以下是2013年物业管理综合能力的重点知识内容：
1. 物业管理法律法规：了解和掌握国家和地方关于物业管理的法律法规，包括《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等。

2. 物业服务管理：掌握物业服务的组织流程，包括业主需求调研、服务项目设计、服务标准制定、服务团队建设等。

3. 物业设施设备管理：熟悉物业设施设备的维护保养、故障排除、更新改造等知识，确保设施设备的正常运行。

4. 财务管理：掌握物业服务费用的预算编制、成本控制、收入管理等财务管理技能。

5. 风险管理：了解物业管理过程中可能面临的风险，包括自然灾害、事故风险、法律风险等，并掌握相应的风险预防和应对措施。

6. 环境管理：理解物业管理区域内的环境维护，包括绿化养护、清洁卫生、噪音控制等。

7. 客户关系管理：掌握与业主沟通的技巧，建立良好的客户关系，处理业主投诉和建议。

8. 智能化物业管理：了解物业管理信息化、智能化的趋势，掌握物业
管理软件的使用，提高物业管理效率。

9. 应急管理：掌握突发事件的应急处理流程，包括火灾、地震等自然灾害的应急预案。

10. 持续改进：不断学习新的物业管理理念和技能，持续改进物业管理服务，提升服务质量。

这些重点知识是物业管理人员在日常工作中需要不断学习和实践的，以适应物业管理行业的快速发展和业主需求的多样化。

2013年《物业管理综合能力》重点知识1管理的定义与特征(一)管理的定义从字面上看，管理有管辖、管教、管人、理事、治理等意思。

完整的定义是：管理是指一定组织中的管理者，通过有效地利用人力、物力、财力、信息等各种资源，并通过决策、计划、组织、领导、激励和控制等职能，来协调他人的活动，从而实现既定目标的活动过程。

(二)管理的基本特征管理具有以下几个基本特征：(1)管理的产生来自社会活动组织的要求，即这种社会活动不是单个人的活动，而是两个人以上的社会活动。

共同劳动的规模越大、劳动分工和协作越复杂，管理工作就越重要。

(2)管理的“载体”是组织，即在社会这个大系统中，组织是一个子系统，管理通过组织这个子系统去实现管理目标。

(3)管理的核心是处理好各种人际关系，即在管理过程中的各个环节都必须与人打交道，只有妥善地处理好各种人际关系，才能更好地使别人与自己一道去实现管理目标。

(4)管理的任务是有效地利用人、财、物、技术、信息等各种资源;有效地利用决策、计划、组织、领导、激励和控制等各种管理职能，用尽可能少的支出去实现既定的目标。

(三)管理的性质管理具有二重性，即管理同时具有自然属性和社会属性。

管理的自然属性是指管理是社会生产力发展和组织社会化生产的客观要求，社会生产力发展得越快，社会化生产水平越高，对管理的要求也就越高。

管理这种与社会生产力相联系的自然属性，并不因社会制度的不同而产生差异，它主要取决于生产力发展水平和劳动社会化程度。

因此，管理中有关合理组织生产力、组织社会化生产的一些形式和方法等，在不同的社会制度下具有共性，是可以相互借鉴的。

管理的社会属性是指管理又是一定生产关系的体现，是为一定的生产关系服务的。

管理这种与社会生产关系相联系的社会属性，在不同的社会制度下具有本质的区别，它主要取决于社会生产关系。

因此，管理中关于维护生产关系的制度、原则和方法都是为适应和维护特定的生产关系需要服务的，并不是各种社会生产方式都适用。

物业管理条例笔记《物业管理条例》是根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省居住小区规划设计指引（试行）》及其他有关法律、法规制定的，于2016年12月1日起施行的物业管理方面的法律法规。

条例以"维护全体业主利益，促进物业服务行业健康发展"为宗旨，以住宅小区建设各方主体权益为核心，明确了各级人民政府和相关部门在物业服务活动中的责任和义务，同时对加强和改进物业服务管理工作提出了要求。

下面，结合具体实例介绍条例。

一、明确了业主可以成立业主大会。

二、规定了业主委员会成立的条件及职责。

三、指出了业主大会由建筑物区分所有权人组成，但不包括业主委员会委员代表。

四、完善了专有部分面积占建筑物总面积过半数（含超过三分之二）的业户同意使用部分车位（车库）以及出售或者附赠给其他共有单位和个人的面积占建筑物总面积过半数（含超过该共有单位和个人专有部分面积之和）的业主共同决定事项。

五、明确了业主大会可以选聘物业服务企业等组织为其提供相关服务。

六、规定了管理规约（一般包括但不限于建设单位与物业服务企业的约定）应当经专有部分建筑面积过半数（含超过该共有合同总建筑面积之和）且占总人数过半数（含超过三分之二）业主参与表决。

1.业主委员会业主委员会是由业主大会选举产生的，对业主大会负责，并对物业管理区域内的房屋、场地和物业共用部位、共用设施设备经营管理进行监督管理的业主委员会主体。

业主委员会的职责：一是代表全体业主行使物业管理权利；二是接受业主委员会的监督；三是按照管理规约和业主大会决议开展工作；四是配合管理规约和业主自己筹集的专项维修资金使用；五是监督物业服务企业履行物业服务合同；六是接受业主委员会和业主大会的监督；七是宣传管理规约；八是代表业主委员会开展工作提出意见或者建议。

业主委员会不具有法人资格；由居民个人和其他组织设立或组成或推选出代表成立并行使业委会职能。

业主委员会不得与物业服务企业或者其他管理人发生利益冲突，不得违反国家有关规定干预物业服务企业正常经营行为。

物业管理考点整理物业管理考点整理物业管理是城市管理领域中非常重要的一部分，其覆盖了住宅、商业、办公以及公共设施等众多领域，对于人们的生活与工作具有至关重要的意义。

物业管理考点的整理对于从事物业管理及相关领域的从业人员来说具有重要的参考价值。

下面将对物业管理考点进行整理，供有需要的人员参考。

一、物业管理法律法规1.《物权法》2.《物业管理条例》3.《城市房地产管理法》4.《房屋管理规定》5.《物业服务质量标准》二、物业管理基础知识1.物业的定义及概念2.物业管理的组成及职责3.物业管理的发展历程4.物业管理的创新发展三、物业管理组织架构1.物业管理公司的组织架构及职能2.业委会的组织架构及职能3.物业服务中心的组织架构及职能4.物业管理部门的组织架构及职能四、物业管理的服务内容1.房屋保养维修服务2.环境卫生清洁服务3.设施维保服务4.安全管理服务五、物业管理的收费标准1.物业管理费用的结算方式2.物业管理费用的收取方式3.物业管理费用的使用标准六、物业管理的技术及手段1.物业管理信息化系统2.物业管理智能化设备3.物业管理专业技术服务七、物业纠纷的处理1.物业服务质量纠纷的处理2.物业费用纠纷的处理3.物业服务合同纠纷的处理这些考点是物业管理从业人员所需掌握的重点知识，同时也是物业管理岗位的必备技能。

由于目前物业管理行业十分火爆，许多人都跃跃欲试，希望成为物业管理领域的佼佼者，掌握这些考点将会是你进入物业管理岗位的必备条件。

对于想要从事物业管理行业的人，还需注意以下几点：1.学习物业管理基础理论知识，掌握物业管理规律及行业趋势；2.加强物业管理实践经验，提高物业管理技能；3.注重人际沟通和合作能力，形成团队合作的氛围；4.时刻了解业内动态，积极创新，推进物业管理行业的发展。

以上内容仅仅是对物业管理考点的一个简要整理，物业管理知识领域还涉及许多细节问题，需要在实践中不断探索和学习。

我们相信在这份整理的基础之上，需要的人员能够更好地理解物业管理领域的重要性，更好地提高自己的素质和能力，为物业管理事业的发展作出自己的贡献。

2013年物业管理师考试基本制度与政策重点（一）来源：环球网校（edu24oL）【大中小】频道：物业管理师文章摘要：2013年物业管理师考试基本制度与政策重点（一）(一) 所有权的性质1. 整体性;2.本源性;3.弹力性;4.永久性;5.社会性。

(二) 所有权的权能1.占有;2.使用;3.收益;4.处分使用权是所有权的灵魂，处分权则是所有权的最终体现(三)所有权的限制现代社会中，基于人类整体生活的要求，所有权受到一定限制。

在公法上，为维护社会公益或基于特定的立法政策，通常在环保法、文物保护法等行政法中对某些人的某些所有权进行限制;在私法中，诚实信用原则和禁止权利滥用原则等民法基本原则、相邻关系、他物权的设定、当事人的约定等都可构成对所有权的限制。

(四)善意取得又称即时取得，是指无权处分他人动产的占有人，在将其占有的动产转让给第三人时，若第三人取得该动产系出于善意，即取得其所有权，该制度限制了所有权的追及效力，旨在保护交易安全。

善意取得的构成要件：1.其适用对象须为动产，但有记名有价证券、盗脏物、遗失物不适用善意取得;2.动产必须是基于有偿法律行为而取得，继承、遗赠、赠与等无偿方式取得者，不适用善意取得;3.受让人须实际占有该动产;4.受让人取得财产时须出于善意，即不知情。

(六)相邻关系两个以上相互邻近的不动产所有人或者使用人，在使用不动产时因相邻各方应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。

当事人一方基于相邻关系而享有的权利就是相邻权。

就相邻关系的性质而言，是对所有权的限制，是基于法律规定而产生，相邻权不是独立的权利，但是它可以对抗第三人，且不需要登记就可产生，相邻关系在法律性质上不属于强行规定，应允许当事人自由协商;只是在当事人无特别约定时，才有该规定适用的余地。

相邻权处理的原则：民法、物权法规定的都是：有利生产、方便生活、团结互助、公平合理。

相邻关系的种类(看教材上的案例)：相邻用水排水关系、防止对相邻土地的损害、对相邻土地的利用、建筑物相邻关系。

1、法的概念：法是指体现国家意志，由国家制定或者认可的，并由国家强制力保证实施的行为规范总称。

在我国，制定法的主体包括全国人民代表大会及其常务委员会，国务院，省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会。

2、法与道德的联系：法与道德具有密切的联系，同样都是社会规范，它们在功能上相辅相成，共同对社会关系进行调整；区别：（1）产生的方式不同。

法是由国家制定或者认可的；道德依靠自身的力量形成。

（2）调整的范围不同。

道德的调整范围比法更为广泛、调整更加有深度和高度。

（3）内容结构的不同。

法有具体的权利义务和法律后果；而道德内容一般比较概括和具有原则性。

（4）实施方式不同。

法是依靠国家强制力保障实施；而道德主要依赖人们内心的信念和社会舆论来加以实施。

3、法的特征1）法是调整人的行为的社会规范；2）法是具有普遍性的社会规范（法具有公正性、反复适用性）3）法是由国家制定或认可的具有国家意志性；4）法以国家强制力保证实施，具有国家强制性；5）法是有严格程序规定的行为规范，具有程序性4、法具有的作用法的作用是指法对社会所产生的影响，根据法在社会生活中发挥作用的形式与内容的不同，法具有规范作用与社会作用之分。

(规范作用：A指引作用B评价作用C教育作用D预测作用E强制作用)5、法律是由全国人民代表大会及其常务委员会依法制定、修改。

6、2007年10月1日起实施的《中华人民共和国物权法》7、行政法规是由国家最高行政机关即国务院所制定的规范性文件。

8、2003年9月1日起实施并于2007年修订的《物业管理条列》，是我国调整物业管理活动最基本、最主要和效力最高的行政法规。

10、法律部门的概念：法律部门，也称部门法，是指根据一定的标准和原则所划定的调整同一类社会关系的法律规范的总称。

11、法律部门的划分标准：1）法律规范所调整的社会关系。

2）法律的调整方法。

12、物业管理法的概念：物业管理法是由国家制定或认可的调整物业管理关系的法律规范的总和。

物业管理条例重点资料第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。

第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

《物业管理条例》已经2003年5月28日国务院第9次常务会议通过，现予公布，自2003年9月1日起施行。

第六条房屋的所有权人为业主。

第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。

第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。

第十一条业主大会履行下列职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。

业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。