简析恶意租赁对银行抵押权的影响与解决之道

房屋出租合同中的房屋抵押影响一、抵押人将其在相关产权部门已经登记的抵押物进行出租，由于抵押物上设定有担保物权，因而必须注意不能侵犯债权人的权利。

在抵押期间，房屋出租所得的租金应作为债权的担保，当债务履行期满，抵押权人实现抵押权时，出租所得的租金应作为偿还债务的担保。

因此，如果承租人恶意违约或解除房屋租赁合同将会直接导致抵押物损失，并且可能会对抵押权人的债权清偿产生不利影响。

二、承租人在租赁期间发生破产或违反租赁合同的规定，给抵押权人造成损害的，抵押人作为担保物权人有权就抵押物的损失向承租人追偿。

因此，在签订租赁合同时，承租人应当认真分析自己的偿债能力，根据自身的偿付能力选择适合的租赁物，并且严格按照租赁合同的规定使用该租赁物，防止给自己带来不利后果。

三、出租抵押物涉及的法律法规：根据《中华人民共和国担保法》规定，设立担保物权必须采用法定形式。

一般有：不动产(如房屋)必须到有关土地管理部门或者房产管理部门办理登记手续方能对抗第三者，动产(如机动车辆)到有关部门办理动产抵押登记书方能生效。

否则，不产生对抗第三人的效力。

同时《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

根据《中华人民共和国担保法》第四十八条规定：抵押人将已出租的财产设定抵押的，应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。

否则，由此造成的损失由抵押人承担。

四、房屋出租合同中关于抵押条款约定的注意事项：1.明确约定租赁物被出租前的法律状态。

即要明确该房屋在签订租赁合同前是否已经被抵押的情况。

如果已经抵押给其他债权人并已经办理了登记手续，那么应当告知承租人房屋的现状和存在的问题，以免发生纠纷时承租人因不明情况而承担不利后果。

如果房屋是承租人自行购买用于出租的房屋或者是租赁物所有权归承租人所有并已交付给承租人使用的情况，那么承租人无需对抵押权人的债权承担任何形式的担保责任。

2.明确约定租赁物的租金归属问题。

虚假租赁典型案例案例一被执行人陈某串通他人虚构租赁合同并办理虚假租赁合同备案登记对抗法院对抵押房屋的执行杭州市中级人民法院在执行龚某与浙江某搪瓷有限公司、浙江某实业有限公司（以下简称实业公司）、沈某、陈某民间借贷纠纷一案中，对被执行人陈某名下的位于杭州市江干区迪凯国际中心的房屋委托拍卖。

2012年11月19日，案外人朱某以其对案涉房屋享有租赁权为由向法院提出执行异议。

朱某提供了其与被执行人陈某（案涉房屋所有权人、出租人）、杭州某物资有限公司（以下简称物资公司，系案涉房屋2室的第一承租人）、实业公司（案涉房屋3室的第一承租人）于2011年3月15日分别签订的租赁案涉房屋1、2、3室的写字楼租赁合同各一份、案涉房屋所有权人陈某同意物资公司、实业公司将案涉房屋2、3室转租给朱某的证据材料以及380万租金的支付凭证，要求保护其租赁权。

杭州市中级人民法院经审查查明：（一）朱某提供的三份租赁合同的租赁期限均为15年（自2011年4月1日起至2026年3月1日止），但2011年9月14日案涉房屋所有权人陈某与物资公司关于案涉房屋2室的租赁合同在杭州市江干区房地产监察大队备案的租赁期限仅为4年（2011年9月7日至2015年9月6日），次承租人朱某的租赁期限反而远远长于第一承租人物资公司的租赁期限。

（二）案涉房屋所有权人陈某与实业公司关于案涉房屋3室的租赁合同在杭州市江干区房地产监察大队做过两次备案，2011年9月14日第一次备案的租赁期限为2011年9月8日至2015年9月7日，租赁期限也是4年。

而在2011年10月26日第二次备案时,租赁期限却改为2011年3月3日至2026年3月2日，不但将租赁起始日期提前，租赁期限也延长了11年。

（三）2011年3月28日，被执行人陈某、沈某曾以案涉房屋作抵押向某银行贷款，该银行工作人员到案涉房屋实地调查时发现案涉房屋无装修且未出租，并拍摄了照片存档。

（四）2012年5月6日，本案申请执行人龚某向法院申请执行，杭州市中级人民法院执行局遂对已诉讼保全的案涉房屋进行现场查封并张贴封条，当时也未发现案涉房屋被朱某租赁及占有使用的情况。

银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险及对策建议【摘要】银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险涉及到房产买卖中可能出现的风险问题，这包括证书真实性、债权人优先权等方面。

针对这些风险，可以采取一些对策建议，如加强审慎调查、确保合同条款清晰明确等。

法律责任及风险预防措施也需要完善，包括建立风险预警机制、加强法律监管等。

要规避这些风险，需要加强监督与管理，并关注未来发展趋势，及时调整相关策略以防范风险。

在房地产交易中，银行收执抵押人不动产权属证书的合法性需加强监管，以确保交易的安全性和合法性。

【关键词】银行收执、抵押人、不动产权属证书、法律风险、对策建议、法律责任、风险预防、监管、规避风险、监督与管理、发展趋势。

1. 引言1.1 银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险及对策建议在当今的金融市场中，银行收执抵押人不动产权属证书已经成为一种常见的贷款抵押形式。

这种证书在一定程度上为借款人提供了便利，同时也带来了一定的法律风险。

我们有必要深入了解这种形式的抵押，分析其中存在的法律风险，并提出相应的对策建议。

什么是银行收执抵押人不动产权属证书呢？简单来说，这是指借款人将不动产的权属证书交给银行作为贷款抵押的一种形式。

借款人在贷款期间无法处置此不动产，直到贷款还清后方可恢复权利。

这种形式的抵押也存在着一定的法律风险。

如果借款人出现违约情况，银行可能会直接通过该证书取得不动产的所有权，给借款人带来巨大损失。

借款人在还款过程中可能会面临不动产权属争议，导致法律纠纷。

为了规避这些风险，建议借款人在签署相关文件前，仔细阅读并确保自己的权益得到保障。

借款人还应及时偿还贷款，避免违约情况的发生。

银行也应加强对不动产的审查，确保其权属证书的合法有效性。

在监督和管理方面，相关部门也应建立更加严格的法律监管机制，加强对银行收执抵押人不动产权属证书的监督，确保各方权益得到充分保护。

银行收执抵押人不动产权属证书在带来便利的同时也存在一定的法律风险，我们需要认真对待并采取相应的对策措施，确保各方的权益得到有效保障。

作为把握物之交换价值的担保物权，抵押权完全可能与把握物的使用价值的租赁权并存于同一物上。

同一物上并存抵押权和租赁权包括两种情形，即租赁权先于抵押权设立和抵押权先于租赁权设立。

无论哪一种情形，只要在抵押权实行时租赁权仍然存在，就可能发生租赁权与抵押权的冲突，各国法律基本上都以权利设立之先后确定权利效力之优劣：若租赁权设立在先，则该租赁权原则上不受后设定的抵押权的影响；若抵押权设立在先，则后设定的租赁权原则上不能妨碍该抵押权的效力。

我国《担保法》、《物权法》也基本上依此原理处理抵押权和租赁权的关系，然而，现行法的相关规定是否完全合理与必要，特别是，能否通过现行法的改良与补充，更充分、有效地协调抵押权与租赁权之冲突，值得在法学上进行深入地探索与研究。

一、已出租的财产被抵押在已经出租的财产上设立抵押权后，抵押权人实行其抵押权之前，毫无疑问，承租人可继续保有租赁物（抵押物）的使用价值而抵押权人支配抵押物的交换价值，二者大可相安无事。

然而，一旦债务人到期不履行债务，导致抵押权人实行抵押权，就会引发一个不可回避的问题：租赁权能否继续存在于抵押物之上？因实行而取得抵押物所有权的人是否仍受原租赁合同的约束？对此，《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法&若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第65条对此做了更为具体的说明，规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。

《物权法》第190条也承继了这些立法的精神，规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。

综观这些规定，在已经出租的财产上设立抵押，不能影响在先的租赁关系。

在抵押权实行前，抵押权人固然不能要求终止租赁合同，纵然抵押权实行，抵押物的受让人也必须蒙受租赁权负担。

抵押权和租赁权冲突一、法条规定：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。

所以，在抵押权已经登记的情况下租赁关系对于抵押权的实现是没有太大妨碍的。

但是，已抵押的物品进行出租，因租赁期限超过抵押权实现期限，对抵押权还是会造成影响，因此出租人应对抵押权人履行告知义务。

如果未履行告知义务，抵押权人应可以主张租赁合同无效。

二、风险防范措施1、贷款前，信贷人员应当查实抵押物的租赁关系，防止抵押人、承租人串通，恶意租赁，为将来实现抵押权设置障碍。

2、在办理抵押时，如果抵押物已经出租，抵押权人必须慎重对待。

一是要先调查清楚抵押物上是否存在租赁关系，尽量以不存在租赁关系的抵押物为抵押合同标的。

二是如果抵押物已经出租的，要严格审视《租赁合同》，重点看《租赁合同》的期限是否在借款期限以内，如果租赁期限长于借款期限，应不予贷款。

3、如果抵押物在贷款前没有出租，在贷款后出租或者要求出租的，抵押权人对此可以不作干预，只需要求抵押人向抵押权人做出相应出租说明，由抵押人自行处理。

房地产(含土地、在建工程)因其具有位置不可挪移、寿命长久、价值量大等特点，已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。

为了保证贷款的安全，银行普通会要求对作为抵押物的房地产进行评估，然后按照估价结果所确定的价值，在普通不超过70％的抵押率范围内确定贷款额度。

理论上讲，按此操作的房地产抵押贷款应该具有较大安全性，但实际结果往往并非如此。

大量的处置抵押物偿债实例表明，房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息，银行仍承受了相当大的损失。

为什么按照符合估价规范的估价结果确定的抵押物价值并不能保证银行贷款的安全，如何正确理解和使用估价报告，如何测算出能够充分保障贷款安全的抵押权价值，根据工作实践，本文对上述问题作初步的探讨。

一、银行抵押物潜藏的主要风险银行处置抵押物遭遇两大风险在借款人无力归还银行抵押贷款的情况下，抵押人允许以处置抵押物所得用于优先清偿借款人到期贷款，是银行以非诉方式实现抵押权的最快捷简约的途径之一。

但是，银行受抵押人的委托，以自己的名义委托拍卖公司以公开方式处置抵押物(或者称拍卖标的)，容易导致下列两大风险：1、对拍卖标的承担瑕疵担保责任的风险。

拍卖标的瑕疵主要有产权方面的瑕疵和实物方面的瑕疵。

根据《拍卖法》“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵” 之规定，银行在接受抵押人的委托后，以自己的名义与拍卖人办理委托拍卖抵押物手续前，若由于自己的原因未向拍卖人详尽说明拍卖标的的瑕疵，从而导致拍卖人未向竞买人披露拍卖标的瑕疵的，则拍卖成交后，一旦买受人发现拍卖标的存在未经披露的瑕疵并主张权利的，作为拍卖标的委托人的银行就容易被诉并应自行对拍卖标的承担瑕疵担保责任。

2、无法如期交付拍卖标的的风险。

该风险主要来自两方面的原因：一是抵押人主观方面的原因。

由于银行对抵押人只享有他项权利而不是所有权，对于委托拍卖合同中的交付条款，只要抵押人不配合，银行就无法自行履行。

因此，如果抵押物拍卖成交后，抵押人反悔，不配合办理拍卖标的的产权过户手续或者腾空拍卖标的，银行就构成违约。

抵押物管理中存在的租赁风险与防范抵押管理中的租赁风险及防范由于当前的经济衰退，出现了许多恶意租赁抵押品的情况，这使得银行无法实现抵押权利，并造成信贷资金的损失。

一、抵押和租赁相关法律规定1.《担保法》第48条规定:“抵押人抵押租赁财产的，应当书面通知承租人原租赁合同继续有效”。

本段主要规定通知的主体是抵押人，银行将在实际操作中通知抵押人。

同时，抵押权设定前的租赁权不受抵押权设定的影响。

2.《最高人民法院关于若干适用问题的解释》第65条规定:“抵押人抵押租赁物的，租赁合同在抵押权实现后的有效期内，对抵押财产的受让人继续有效。

”抵押权人实现抵押权后，抵押前设定的租赁权可以执行至租赁合同约定的租赁期满日，不受担保物权变动的影响。

3.《物权法》第190条规定:“抵押财产在抵押合同订立前已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。

抵押权成立后出租抵押财产的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

”二。

恶意租赁的类型1.在抵押登记成立之前，抵押是在没有通知银行的情况下出租的，误导银行放贷。

2.抵押登记后出租抵押财产，租金巨大，租赁期长，抵押权中止；3.抵押财产设定抵押权后，为获得巨额租金，租赁合同反向签订，具体规定如下1避开法律。

三、恶意租赁对抵押权实现的问题1.如果租赁是在抵押登记之前进行的，则租赁合同有效。

根据现行《担保法》和《物权法》的有关规定，抵押权不能对抗租赁权，即“买卖不能毁约”。

但是，随着租赁权的长期存在，抵押权也就失去了作用:首先，承租人可以主张优先购买权；其次，抵押财产的拍卖变得更加困难，很少有买家愿意购买租赁多年的资产；第三，抵押品的价值将大大降低。

2.抵押登记后租赁的，租赁合同在抵押期间有效，因未能履行而造成的损失应予赔偿。

《物权法》第190条规定:“抵押权成立后出租抵押财产的，租赁关系不得对抗登记的抵押权”。

应该说与银行的抵押权没有冲突，虽然承租人也知道，如果抵押人办理抵押登记后出租，租赁合同对受让人不具有约束力，租赁合同无效。

摘要:本文就房地产抵押与租赁的先后顺序及两者之间存在的矛盾进行法律解读，对租赁合同是否经过登记公示、抵押权是否受到影响和抵押权和租赁权进行分析研究，指出我国目前租赁权登记公示法律制度存在不足，有待进一步完善。

关键词:抵押权租赁房地产是银行信贷业务中最常用的一种抵押物。

在信贷业务实践中，抵押和租赁同时存在于一个房地产上是常见的现象；如果租赁期限迟于抵押所担保的主债权期限到期，抵押权人在主债权到期未受清偿时又可能行使抵押权，因此就会引发不可回避的问题：租赁权的存在可能会对处置转让抵押物带来不利影响。

此时抵押权人是否能够主张解除租赁合同排除影响？对抵押权和租赁权的效力范围如何妥善进行界定和协调？本文对此进行分析。

1先抵押后出租1.1我国现行立法有关规定《物权法》第190条：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（以下简称《担保法司法解释》）第66条：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

1.2法律选择和适用《物权法》是基本法律，且在《担保法司法解释》之后公布实施，显然《物权法》第190条应优先适用。

按照《物权法》第190条规定，对于先设立已办理登记的抵押后出租的情形，抵押权人有权在租赁权影响到抵押权实现效果时请求排除妨碍，解除租赁合同；而对于先设立的抵押未办理登记的情况，该条没有进行进一步的规定，那么是否应该补充适用《担保法司法解释》第66条的规定？如果补充适用《担保法司法解释》第66条，则虽然抵押人在处置前不得解除租赁合同，但抵押物的受让人可以在受让抵押物后解除租赁合同。

虚假租赁典型案例案例一被执行人陈某串通他人虚构租赁合同并办理虚假租赁合同备案登记对抗法院对抵押房屋的执行杭州市中级人民法院在执行龚某与浙江某搪瓷有限公司、浙江某实业有限公司（以下简称实业公司）、沈某、陈某民间借贷纠纷一案中，对被执行人陈某名下的位于杭州市江干区迪凯国际中心的房屋委托拍卖。

2012年11月19日，案外人朱某以其对案涉房屋享有租赁权为由向法院提出执行异议。

朱某提供了其与被执行人陈某（案涉房屋所有权人、出租人）、杭州某物资有限公司（以下简称物资公司，系案涉房屋2室的第一承租人）、实业公司（案涉房屋3室的第一承租人）于2011年3月15日分别签订的租赁案涉房屋1、2、3室的写字楼租赁合同各一份、案涉房屋所有权人陈某同意物资公司、实业公司将案涉房屋2、3室转租给朱某的证据材料以及380万租金的支付凭证，要求保护其租赁权。

杭州市中级人民法院经审查查明：（一）朱某提供的三份租赁合同的租赁期限均为15年（自2011年4月1日起至2026年3月1日止），但2011年9月14日案涉房屋所有权人陈某与物资公司关于案涉房屋2室的租赁合同在杭州市江干区房地产监察大队备案的租赁期限仅为4年（2011年9月7日至2015年9月6日），次承租人朱某的租赁期限反而远远长于第一承租人物资公司的租赁期限。

（二）案涉房屋所有权人陈某与实业公司关于案涉房屋3室的租赁合同在杭州市江干区房地产监察大队做过两次备案，2011年9月14日第一次备案的租赁期限为2011年9月8日至2015年9月7日，租赁期限也是4年。

而在2011年10月26日第二次备案时,租赁期限却改为2011年3月3日至2026年3月2日，不但将租赁起始日期提前，租赁期限也延长了11年。

（三）2011年3月28日，被执行人陈某、沈某曾以案涉房屋作抵押向某银行贷款，该银行工作人员到案涉房屋实地调查时发现案涉房屋无装修且未出租，并拍摄了照片存档。

（四）2012年5月6日，本案申请执行人龚某向法院申请执行，杭州市中级人民法院执行局遂对已诉讼保全的案涉房屋进行现场查封并张贴封条，当时也未发现案涉房屋被朱某租赁及占有使用的情况。

抵押物管理中存在的租赁风险与防范由于目前经济处于下行期,已经出现了不少抵押物恶意租赁的案件，让银行无法实现抵押权，造成信贷资金损失。

一、抵押权与租赁权相关法律规定1、《担保法》第48条规定：“抵押人将已租赁的财产抵押的，应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效”。

本款主要规定，抵押人为告知主体，而现实操作中由银行进行告知，同时抵押前设定的租赁权不受抵押特权设定的影响。

2、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条规定：“抵押人将已租赁的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。

抵押权人在实现抵押物权后，抵押前设定的租赁权可以执行到租赁合同约定的租赁到期日，不受担保物权变化影响.3、《物权法》第190条规定“订立抵押合同前抵押财产已租赁的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权.”二、恶意租赁的类型1、设定抵押登记前已将抵押物租赁而未告知银行，误导银行放贷；2、抵押物设定抵押登记后租赁，取得巨额租金，租期长，悬空抵押权；3、抵押物设定抵押权后，为套取巨额租金，倒签租赁合同,规避法律。

三、恶意租赁对实现抵押权存在的难题1、抵押登记前已租赁的，租赁合同有效。

根据现行《担保法》和《物权法》相关规定，抵押权无法对抗租赁权,即“买卖不破租赁”.但租赁权的长期存在，抵押权形同虚设:一是承租人可主张优先购买权，二是抵押物拍卖难度加大，很少有买受人愿意购买租赁多年的资产；三是抵押物的价值会大打折扣。

2、抵押登记后租赁的,租赁合同抵押期限内有效，失效部分损失应当赔偿.《物权法》第190条规定：“抵押权设立后抵押财产租赁的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。

应该说与银行的抵押权不相冲突,虽然承租人也知道，抵押人办理抵押登记后租赁的,租赁合同对于受让人没有约束力,租赁合同失效.但是承租人也有对抗的理由，一是承租人是善意，假装不知道租赁的资产设定了抵押；二是有偿承租,合同失效则租金返还及损失赔偿；三是租赁人逃匿或无其他资产。

抵押权与租赁权有何冲突现在在借贷的情况下，债权⼈⼏乎都会选择抵押权作为保障债权的⼿段,这⽆可厚⾮,但是很多债权⼈在签定抵押合同、设定抵押登记后，就认为⾃⼰的债权是万⽆⼀失，⽆须担⼼的了。

这种观点其实是不绝对的，⽐如说租赁，那么这两者之间有什么冲突呢？下⾯就和店铺⼩编⼀起来看看吧。

抵押权与租赁权有何冲突抵押权⾸先是担保物权，是以确保债务清偿为⽬的的物权，以物的交换价值为内容，不是利⽤标的物本⾝的权利，⽽是专以取得标的物的交换价值为内容的权利，所以，标的物本⾝虽然已经毁损、灭失，⽽代替该标的物的交换价值仍存在的话，该权利即移转到该代替物上。

⽽租赁权，是以⽀配物的使⽤价值为内容，标的物本⾝的瑕疵直接影响权利的⾏使，租赁权本⾝是通过债权合同取得，其性质应是债权，但为保护承租⼈的利益，法律赋予租赁权以物权性，即债权的物权化，"买卖不破租赁"的法谚充分体现了租赁权的物权性。

由于抵押权的存在并不以移转物的占有为必要，且抵押权只就抵押物的价值具有优先受ng=EN-US,当债权⼈因债务⼈不能履⾏到期债务⽽对抵押物进⾏处分时,则可能出现因租赁权的存在⽽使抵押权⼈不能及时、充分地实现其权利或者因抵押权的⾏使⽽影响承租⼈继续租⽤该物的权利的情形,从⽽出现了抵押权和租赁权的冲突问题。

具体有两种情形：(⼀)先设定抵押权再设定租赁权当抵押权届满⽽租赁还未到期的情况下，就会产⽣抵押权和租赁权的冲突。

我国仅规定了租赁权发⽣在先，抵押权发⽣在后的情形，对抵押权发⽣在先，租赁权发⽣在后的情形未作明⽂规定。

抵押权设⽴后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

因此以已登记的抵押财产出租的，不适⽤"买卖不破租赁"的规则。

理由在于：1、在实现抵押权时，买受⼈可能因为标的物上负担租赁权⽽不愿意⾼价购买，致使其卖得的价款不⾜以清偿担保债权，则抵押权⼈应当有权要求解除租赁关系。

2、根据前⼿权利优先于后⼿权利的原则，先设定的抵押权当然对抗后成⽴的租赁权。

银行业金融机构抵债资产处置中的困境与对策近年来，在银行业金融机构诉讼追偿案件大幅增加的同时，案件执结率却持续下降。

本文以市29家商业银行（包括4家域外农商行）发生的债权诉讼案件为依据，分析处置抵债资产存在的难点，并提出相关意见。

一、市银行业金融机构抵债资产基本情况（一）抵债资产情况抵债资产是指银行等金融机构依法行使债务或担保物权而受偿于债务人、担保人或第三人的实物资产或财产权利。

截至2019年末，全市银行业金融机构共取得抵债资产75笔，金额35250.98万元。

从抵债资产结构来看，房地产抵债69笔，金额28721.96万元，占抵债资产总额的81.48%；国有土地使用权抵债2笔，金额1774.1万元，占抵债资产总额的5.03%；汽车抵债1户，金额22万元，占抵债资产总额的0.06%；林权抵债1户，金额184.5万元，占抵债资产总额的0.52%；股权抵债1户，金额4500万元，占抵债资产总额的12.77%；其他抵债资产1户，金额48.42万元，占抵债资产总额的0.14%。

（二）抵债资产的处置过程抵债资产处置经过取得抵债资产和抵债资产变现两个环节。

其中，取得抵债资产需商业银行对不良贷款提起诉讼，获取生效法律文书后，如债务人不履行法律文书所载的责任时，债权银行可申请强制执行，取得抵押物或借款人、保证其它可处置资产的所有权。

抵债资产变现流程较为繁琐，商业银行需先委托评估机构对抵债资产进行估值，再委托拍卖机构进行线上或线下拍卖，最后完成标的物交割手续。

一般整套流程走完，快则一两年，慢则三四年。

二、抵债资产处置存在的难点（一）“税”、“费”负担重银行从借款人手中接收抵债资产时，将处置资产的所有权转移至银行，需按“资产交易”缴纳一次相关税费，再过户转移至最终购买人，仍需按“资产交易”再次缴纳相关税费，双重税费加重了银行负担。

（二）抵债资产权属关系复杂1.善意第三人占有抵押物，加大处置难度。

在案件执行过程中，债权银行主张权利时，若抵押物已被善意第三人通过正当途径购买，即便债权银行起诉并胜诉后，根据物权法相关规定，善意第三人实际已取得抵押物所有权，债权银行无法对抵押物进行处置。

房屋租赁与房产抵押的关系及注意事项房屋租赁和房产抵押是房地产市场中的两个重要环节，它们之间存在着密切的关系，同时也需要注意一些关键的注意事项。

本文将就此话题展开讨论。

一、房屋租赁与房产抵押的关系房屋租赁和房产抵押是房地产市场中的两个重要环节。

房屋租赁是指出租人将房屋交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的法律行为。

房产抵押则是指抵押人以其合法的房产权利作为债权担保的法律行为。

在房地产市场中，房屋租赁和房产抵押是相互关联的。

一方面，房产抵押是房屋租赁的前提条件之一，因为只有抵押人将房产权利抵押给债权人后，债权人才有权利对房产进行管理和处分。

另一方面，房屋租赁可以为房产抵押提供一定的保障，因为在房产抵押期间，承租人可以占用房屋并支付租金，从而避免了房产被恶意占用或处置的风险。

二、注意事项1.了解租赁期限和租金在签订房屋租赁合同时，需要注意租赁期限和租金的问题。

一般来说，租赁期限不宜过长，以免影响承租人的居住权益。

同时，租金应该根据市场行情和房屋实际情况进行合理定价，避免过高或过低的情况出现。

在签订合同时，最好有明确的违约责任和争议解决方式，以避免后续纠纷的产生。

2.确认房屋权利状态在签订房屋租赁合同前，需要确认出租人的房产权利状态。

如果出租人的房产存在抵押、查封等权利限制情况，那么承租人的利益将受到严重影响。

因此，在签订合同前，需要了解出租人的房产情况，并确认其是否具备出租资格。

3.确认租赁物是否符合法律规定在房屋租赁中，需要确认租赁物是否符合法律规定。

一般来说，住宅用房不得用于商业用途，且需要符合相关消防安全规定。

如果租赁物不符合法律规定，承租人的利益将受到严重影响。

因此，在签订合同前，需要了解相关法律法规，并确认租赁物是否符合规定。

4.谨慎选择租赁管理公司对于一些大型的商业地产项目，可能会采用租赁管理公司的形式进行房屋租赁。

在这种情况下，承租人需要谨慎选择租赁管理公司，并了解其资质和信誉情况。

在签订合同前，最好了解租赁管理公司的收费标准和退费情形，避免后续纠纷的产生。

民法典关于“抵押权与租赁权的关系”规定的解读重点法条第四百零五条抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

条文主旨本条是关于抵押权和租赁权关系的规定。

条文释义以房屋等财产抵押的，在设定抵押权之前，有时该财产上已存在租赁法律关系，这种在抵押权设立之前事先存在的租赁关系是否继续有效呢？从理论上讲，财产租赁属于债权的范畴，根据物权优先于债权的原则，财产所有权人将已出租的财产转让给第三人的，第三人取得财产的所有权的同时，承租人的租赁关系即归于消灭。

承租人可以要求出租人承担债务不履行的违约责任，但是不能向租赁物的买受人要求继续履行租赁合同，因为承租人与买受人不存在租赁合同关系。

但是，随着社会经济的发展，为了保护承租人尤其是不动产承租人的利益，维护社会稳定，现代各国民法都逐渐采取了增强租赁权效力的做法，将“买卖击破租赁”规则转为“买卖不破租赁”规则，即租赁关系成立后，即使出租人将租赁物转卖给第三人，该原已存在的租赁关系仍然对买受人有效，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人取得的是一项有租赁关系负担的财产所有权。

本法第725条也规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

”买卖等处分行为可以使租赁物的所有权发生变动，设定抵押也属于处分行为，在实现抵押权时会导致租赁物所有权的变动，可能影响到事先存在的租赁关系，为了保障承租人的权利，切实落实“买卖不破租赁”原则的精神，物权法第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

即，因实现抵押权而将抵押财产转让时，抵押人与承租人之间原有的租赁关系不当然终止，承租人可以在租赁合同的有效期内继续享有承租的权利。

在民法典物权编的编纂过程中，有些意见提出，仅凭订立抵押合同的时间与订立租赁合同的时间来认定抵押权和租赁关系的先后，容易滋生道德风险。

在实践中存在一些当事人恶意串通，通过虚构租赁关系或者倒签租赁合同的方式，侵害抵押权人的利益，为抵押权人实现抵押权制造障碍。

抵押权保证法律责任解析与违约分析与风险防范策略在贷款和借贷交易中，借方常常需要提供抵押物以作为借款的担保。

这种担保方式被称为抵押权。

抵押权的设立不仅对借方和债方有一定的法律责任，也存在着一些违约和风险的问题。

本文将对抵押权的法律责任、违约分析以及风险防范策略进行综合解析。

一、抵押权法律责任解析在抵押权的设立过程中，借方和债方都承担着相应的法律责任。

借方作为提供抵押物的一方，应当确保所提供的资产具备以下条件：合法拥有权、价值稳定和可供处分。

如果借方提供的抵押物存在问题，债方有权要求借方进行补偿，并有权解除合同。

与此同时，债方作为接受抵押物的一方，应当履行以下义务：依法进行权属的查验、登记抵押物、保管和维护抵押物、采取必要的措施保障抵押物价值等。

如果债方未能履行这些义务，导致抵押物毁损、流失或价值减损，借方有权要求债方承担相应的法律责任。

在抵押权的法律责任解析中，双方需严格遵守相关法律规定，确保自身权益不受侵害。

二、抵押权违约分析无论是借方还是债方，一旦在抵押权交易中发生违约行为，都将面临法律责任和相应的风险。

借方的违约主要表现为未按时偿还借款本金和利息、对抵押物进行未经债方同意的处置等。

这种情况下，债方有权采取措施追讨借款，并有权解除合同。

与此同时，债方的违约主要包括未按时提供贷款、未履行抵押物的保管义务等。

当债方违约时，借方有权要求债方履行相应的义务，并有权要求追偿损失。

双方的违约行为，都将导致原本正常的交易关系出现裂痕，甚至可能引发长期的法律纠纷。

三、抵押权风险防范策略为了降低抵押权交易中的风险，双方可以采取以下策略：1.合理评估抵押物价值：借方和债方在交易开始前应对抵押物的价值进行充分评估，确保抵押物价值稳定，能够满足借款需求。

2.签订明确的借款协议：借方和债方应签订明确的借款协议，明确双方的权益和义务，以减少后期的争议和纠纷。

3.合法登记抵押权：债方应在合法途径进行抵押权登记，确保抵押权的有效性和优先性。

浅析《民法典》新规对银行信贷业务的影响与对策张平摘要：《中华人民共和国民法典》是既往民事法律规范的立法及司法实践的经验基础上的集大成者，它的实施具有重大里程碑意义，影响着社会生活的方方面面，而作为金融核心组成的银行业也不例外，尤其是其中“物权编”和“合同编”对金融交易活动规则的调整和补充，对银行业信贷业务发展影响深远，十分必要结合业务实践，做好法律风险识别和防控工作。

本文以银行债权人为视角，分析新规关键变化给银行带来的挑战和机遇，同时紧贴热点难点问题，尝试提出应对策略，为银行业务的健康发展“保驾护航”。

关键词：民法典；银行信贷；应对策略一、增设居住权（一）核心要义解读居住权是民法典新增亮点之一，通过第366条至371条予以规定。

居住权属于用益物权，本应包含占有、使用、收益三项权能，但在民法典中所有权人仅让渡占有和使用权能；在我国其产生方式仅包括遗嘱与合同，无论当事人间是否存在亲属关系，在没有合同约定的情况下，除非法律另有规定，无论是否实际居住，均不能直接取得居住权；居住权是对他人住宅享有的权利，对于非用于居住的商铺、厂房、办公楼等，原则上不能设立居住权；居住权采用登记生效主义，居住权合同成立生效仅是居住权设立的必要不充分条件；由于居住权具备人身属性，其设立一般是无偿的，且不得继承转让，亦不能出租，但当事人另有约定的除外；居住权消灭原因主要为居住权人死亡或约定居住权期限届满，消灭后应当办理注销登记。

（二）对银行信贷业务的影响新增居住权规定将给银行押品评估、管理、处置带来重大影响，主要体现为：一是居住权与抵押权的冲突，两者同属物权，当发生冲突时，其先后顺序，民法典并无明确规定。

对于居住权在先的情况，银行若想设立抵押权，则需考虑居住权剩余期限、是否出租等因素，担保价值风险增加；对于抵押权在先的情况，银行虽可通过合同约定禁止已抵押房产再设居住权，但不能排除通过遗嘱方式设立居住权，且先设抵押后办居住权的，能否产生法定对抗效力，在居住权尚未到期前予以处置抵押物，有待司法进一步解释。