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《凯旋大酒店前期运营方案及建议》提案综述：郭辉2012年2月15日星期三酒店经营目标综合考察周边环境,制定有效的发展策略,在实现酒店经济效益稳定增长的同时,保证公司投资决策的正确性,同时实现公司和员工利益的共同发展，为酒店创造更加良好的未来……酒店周边市场分析一、我们酒店周边方圆五公里之内已经成功运作形成规模的酒店总共有三家(七星华誉大酒店、圣达大酒店、水浒大酒店）,这三家共同分享着酒店周边市场的大部分客源，而且这些客源基本稳定，形成了一定的利导性,所以我们酒店前期运营之后需要做的就是成功的发展自己的客户资源，形成自己的客户群，把这三家酒店的客源采取各种有效的营销策略抢到自己的客户群当中。
我们酒店周边的其他酒店存在的经营问题较多，集中在设备老化、陈旧、闲置,服务质量下降(员工工作消极),房间异味较大，经营管理思想松懈不思转变等问题。
我们在初始运营之后需要在前期的试营业期间合理的发现问题并解决问题坚决不能犯他公司同样错误。
在经营、服务上避免走他们的相同道路，给这些酒店既定的客户群树立我们酒店全新的酒店形象。
用优质卓越的服务质量体现出我们的特色,争取在前期的试营业期间树立起我们的优良口碑。
二、归结一下我们酒店和周边酒店所存在的优势与差距。
第一:我们酒店的优势是,在当地属于新力企业,各方面设施设备属于尖端科技设备,而且项目新颖，综合性强,协调运作起来能够大大满足客户的洗浴、饮食、住宿、娱乐等一体化需求,这是其他酒店企业短期内所不能与之抗衡的,但是我们的客户群还没有形成,周边客户对我们酒店的接受认可有多少?(需要进一步做市场调研）第二:我们酒店的地里位置和交通方面与其他酒店存在一定的差异，但问题不大，我们要做的是如何把我们的弊端转换成优势，用最实用最适合的经营策略和手段吸引客户群（具体实施办法要等宣传工作协调研讨确立后实施)。
三、在我们酒店前期试营业期间,应采取什么样的方式方法来打开销售渠道?我个人建议:酒店在前期的试营业期间，可以通过与当地工农业企事业单位以签协议互利共赢等模式来拉拢、牵制、稳固一部分客户群体,兼并网络订房的方式寻求客户销售突破口,实行双管齐下的营销方式去运作,应能获得良好的绩效。
【Word版，可自由编辑！】凯旋新城营销策划报告山东中原凯旋新城项目组2007-11目录第一章宏观经济分析...............................一．济南市城市概况和城市规划.................................（一）济南市城市概况-------------------------------------（二）城市建设-------------------------------------------（三）济南市城市规划-------------------------------------（四）城市规划研究结论-----------------------------------二.济南市宏观经济分析........................................（一）GDP分析 -------------------------------------------（二）产业结构分析---------------------------------------（三）固定资产投资分析-----------------------------------（四）未来经济增长趋势（见表）--------------------------- 三．济南市房地产市场分析.....................................（一）济南市房地产总体市场现状---------------------------（二）济南市房地产市场区域板块分析-----------------------（三）房地产投资分析-------------------------------------（四）济南住宅土地供应量及成交情况-----------------------（五）房地产需求分析-------------------------------------（六）经济发展与房产市场分析结论------------------------- 四．济南房地产政策因素分析...................................（一）近年房地产宏观调控走势-----------------------------（二）全方位宏观调控-------------------------------------（三）金融政策调控---------------------------------------（四）土地政策调控--------------------------------------- 第二章竞争区域分析...............................一．西部区域内住宅市场分析...................................二．整体环境.................................................（一）总体概况：-----------------------------------------（二）区域内配套-----------------------------------------（三）济南西部未来发展规划-------------------------------（四）小结----------------------------------------------- 三．产品特点.................................................（一）样本选择-------------------------------------------（二）建筑规模-------------------------------------------（三）样本规划-------------------------------------------（四）建筑类型-------------------------------------------（五）容积率---------------------------------------------（六）绿化率---------------------------------------------（七）户型分析-------------------------------------------（八）社区配套-------------------------------------------（九）装修情况-------------------------------------------（十）物业管理-------------------------------------------（十一）地下室-------------------------------------------（十二）社区车位配比------------------------------------- 四．小结.....................................................五．客群分析.................................................六．营销分析.................................................（一）推广分析-------------------------------------------（二）销售情况------------------------------------------- 七．小结.....................................................八．典型个案.................................................（一）外海中央现代花园-----------------------------------（二）居易香桔市-----------------------------------------（三）泉城花园-------------------------------------------（四）连城水岸-------------------------------------------（五）槐苑欣城-------------------------------------------（六）阳光100国际新城----------------------------------- 第三章其他竞争项目...............................一．选择其他区域竞争项目原因.................................二．典型个案.................................................（一）碧水尚景-------------------------------------------（二）重汽·翡翠郡--------------------------------------- 第四章项目自身状况分析............................一．项目概况.................................................（一）项目背景-------------------------------------------（二）项目位置-------------------------------------------（三）项目基本数据---------------------------------------（四）社区配套情况--------------------------------------- 二．项目市场现状.............................................（一）工程情况-------------------------------------------（二）现场包装、推广进程---------------------------------（三）媒体市场反应---------------------------------------三．销售现状.................................................（一）退卡客户统计---------------------------------------（二）持卡客户统计--------------------------------------- 四．项目SWOT分析............................................（一）项目SWOT分析--------------------------------------（二）优劣势交叉分析-------------------------------------（三）核心价值推导-------------------------------------- 第五章项目自身定位................................一、定位原则.................................................二、客群定位.................................................（一）前期来电来访客群的总结分析-------------------------（二）竞争项目的客群比较---------------------------------三、市场定位................................................. 第六章推广策略...................................一．推广现状分析.............................................（一）项目现状-------------------------------------------（二）竞争市场现状---------------------------------------（三）结论----------------------------------------------- 二．整体推广思路.............................................（一）形象定位-------------------------------------------（二）整体思路------------------------------------------- 三．推广周期.................................................四．推广策略段性细分.........................................（一）市场预热期（2007-11\2007-12-21）-------------------（二）强势出击（2007-12-22\2008-6）----------------------（三）梅开二度（2008-7-1\2008-10-31）--------------------（四）顺水推舟（2008-11-1\2008-12-31）-------------------（五）尾盘期（2009-1……）------------------------------- 第七章媒体计划及媒体选择建议 ......................一、媒体应用情况.............................................二、济南市部分选择媒体介绍...................................三、各阶段推广费用统计表.....................................四、费用合计................................................. 第八章销售策略....................................一、推售计划.................................................（一）销售期---------------------------------------------（二）销售阶段安排---------------------------------------（三）推售计划表-----------------------------------------二、阶段性销售策略...........................................（一）前期准备-------------------------------------------（二）开盘热销期-----------------------------------------（三）二次开盘期-----------------------------------------（四）续销期---------------------------------------------（五）尾盘促销期----------------------------------------- 三．定价策略.................................................（一）项目均价厘定---------------------------------------（二）住宅销售价格的制定---------------------------------（三）价格策略------------------------------------------- 附件1 认购执行方案................................一、................................................ 目前VIP卡销售状况二、............................................................ 销售策略VIP卡客户补偿优惠措施 -----------------------------------新客户认购“莱钢·凯旋卡”方法--------------------------- 附件2 凯旋新城开盘方案...........................附件3 广告设计稿件...............................附件4 销售中心补充包装建议.......................第一章 宏观经济分析一．济南市城市概况和城市规划（一）济南市城市概况济南市位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。
大峡谷自然风景区定位及推广策划思路方案我们对大峡谷自然风景区进行了实地考察。
考察中，我们为景区内鬼斧神工的喀斯特地貌风光惊叹不已：深切的“V”字型峡谷中，河流逶迤而行，两岸钟乳石密布，古藤倒挂，瀑泉悬垂；峡谷险峻之处，两岸山峰笔立，崖壁曲倾，最窄一段，宽不足两米，仅容一线水流通过；我们更为景区内古朴的原始风貌、奇秀的自然风光心旷神怡：森林密布，古木参天；群山秀丽，水碧潭幽；谷深峡险，怪石嶙峋；猴跳鱼跃，鸟鸣茶妍。
大峡谷有着十分丰厚的自然资源，有着景区开发良好的基础条件，假以时日，经倾力打造，大峡谷自然风景区必将成为重庆市旅游胜地中璀璨的一颗明珠。
在越来越提倡旅游质量的今天，如何给旅游者提供一份满意的旅游产品，如何通过市场化手段将产品销售出去，乃是旅游景区开发者和营销策划者重点要考虑的问题。
也就是说如同其他商业产品一样，我们的开发理念必须建立在市场导向的基础上，不是“我能提供什么景区”，而是“你需要什么景区，我就提供什么景区”。
因此，在对大峡谷考察之后，我司策划人员认真研究了贵公司所提供的资料，并通过激烈的“头脑风暴”初步达成共识认为：本景区的开发建设需要市场化运作，本景区的销售更需要市场化运作，而且后者乃本项目成功与否的关键所在。
首先应树立旅游产业意识，，不但以开发规模和经营规模取胜，而且以较高的旅游管理水平和市场营销、推广能力夺取市场份额；其次采用品牌策略，走差异化道路，发展主题旅游，在景区众多的重庆市主城区周边区域独树一帜；第三，建立景区市场营销系统，为景区的市场化管理、后续投入、资金回笼和效益获取寻求有力的支撑平台。
从操作角度说，我们的步骤将体现在：首先我们要弄清楚市场需求什么样的旅游产品，消费者对大峡谷景区有什么样的要求，即我们首先要做好广泛深入的市场调研；其次，根据市场调研的结果，我司将向贵公司提供市场调研报告、景区规划建议、软件配套建议；第三，综合调研资料和项目资料，结合我司的专业经验和营销创意，我们将确立本景区的定位策略、营销策略、推广策略、媒体组合策略、广告发布策略，并进行细化，体现其可操作性；第四，根据前面的定位思想和战略部署，我们将确定具体的营销战术、推广战术、广告战术，并分别出具相应的执行方案；第五，在贵公司对我司策划方案的实施过程中，我们将全程跟踪监控实施效果，并对执行人员的执行行为进行督导和动态调整；第六，我司将对大峡谷景区项目营销推广整个过程的实施效果进行有效评估，以供贵公司领导层决策。
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房产百城市场分析
n案场销售力提升建议
n阶段活动建议
n渠道拓客作战计划n目录
房价过热城市在减少，“820座谈会”后房价将趋稳核心观点：
Ø百城房价：今年 1-7 月份全国百城房价上涨 10% ， 总体上房价在降温。
不过需要提醒的是，房价涨幅依然为两位数，所以稳房价的工作依然不能松懈。
Ø市场预测：在7月份国务院工作座谈会、8月份房企座谈会后，预计各地依然会严格管控房价。
对于各类房企来说，本身年度销售目标的完成面临压力，所以也会采取以价换量的策略。
一、百城房价
1、成交均价：涨幅连续5个月收窄
1-7月份，全国100个城市新建商品住宅成交均价为15647元/平方米 ，同比上涨10.4%。
100城年初累计房价同比涨幅曲线连续5个月下行 ，进一步说明房价降温的特征。
尤其是7月份本身属于市场成交淡季，同时各类调控政策收紧这都会使得房价出现下行 。
当然由于房价涨幅依然为两位数，所以稳房价工作依然不能松懈。
图 1 全国 100 城年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅
二、城市分类
1、一线城市：在5%-10%区间波动
1-7月份，4个一线城市新建商品住宅成交均价为46035元/平方米 ，同比上涨6.7%。
今年前7月，一线城市房价涨幅总体可控，在5%-10%的区间波动，说明没有过热的现象。
当然从具体城市来看 ，包括深圳等个别城市依然有房价炒作等现象,后续依然需要积极管控,同时需要在土地供应 等方面发力。
图 2 一线城市年初累计新建商品成交均价同比涨幅。
【Word版，可自由编辑！】凯旋新城营销策划报告山东中原凯旋新城项目组2007-11目录第一章宏观经济分析.........................................................一．济南市城市概况和城市规划 ................................................................................（一）济南市城市概况 ------------------------------------------------（二）城市建设 -------------------------------------------------------（三）济南市城市规划 ------------------------------------------------（四）城市规划研究结论 ----------------------------------------------二.济南市宏观经济分析................................................................................................（一）GDP分析-------------------------------------------------------（二）产业结构分析---------------------------------------------------（三）固定资产投资分析 ----------------------------------------------（四）未来经济增长趋势（见表）------------------------------------- 三．济南市房地产市场分析.........................................................................................（一）济南市房地产总体市场现状-------------------------------------（二）济南市房地产市场区域板块分析 --------------------------------（三）房地产投资分析 ------------------------------------------------（四）济南住宅土地供应量及成交情况 --------------------------------（五）房地产需求分析 ------------------------------------------------（六）经济发展与房产市场分析结论-----------------------------------四．济南房地产政策因素分析 ....................................................................................（一）近年房地产宏观调控走势 ---------------------------------------（二）全方位宏观调控 ------------------------------------------------（三）金融政策调控---------------------------------------------------（四）土地政策调控--------------------------------------------------- 第二章竞争区域分析.........................................................一．西部区域内住宅市场分析 ....................................................................................二．整体环境..................................................................................................................（一）总体概况： -----------------------------------------------------（二）区域内配套 -----------------------------------------------------（三）济南西部未来发展规划-----------------------------------------（四）小结 ------------------------------------------------------------ 三．产品特点..................................................................................................................（一）样本选择 -------------------------------------------------------（二）建筑规模 -------------------------------------------------------（三）样本规划 -------------------------------------------------------（四）建筑类型 -------------------------------------------------------（五）容积率----------------------------------------------------------（六）绿化率----------------------------------------------------------（七）户型分析 -------------------------------------------------------（八）社区配套 -------------------------------------------------------（九）装修情况 -------------------------------------------------------（十）物业管理 -------------------------------------------------------（十一）地下室 -------------------------------------------------------（十二）社区车位配比 ------------------------------------------------ 四．小结..........................................................................................................................五．客群分析..................................................................................................................六．营销分析..................................................................................................................（一）推广分析 -------------------------------------------------------（二）销售情况 ------------------------------------------------------- 七．小结..........................................................................................................................八．典型个案..................................................................................................................（一）外海中央现代花园 ----------------------------------------------（二）居易香桔市 -----------------------------------------------------（三）泉城花园 -------------------------------------------------------（四）连城水岸 -------------------------------------------------------（五）槐苑欣城 -------------------------------------------------------（六）阳光100国际新城---------------------------------------------- 第三章其他竞争项目.........................................................一．选择其他区域竞争项目原因 ................................................................................二．典型个案..................................................................................................................（一）碧水尚景 -------------------------------------------------------（二）重汽·翡翠郡----------------------------------------------------- 第四章项目自身状况分析....................................................一．项目概况..................................................................................................................（一）项目背景 -------------------------------------------------------（二）项目位置 -------------------------------------------------------（三）项目基本数据---------------------------------------------------（四）社区配套情况--------------------------------------------------- 二．项目市场现状 .........................................................................................................（一）工程情况 -------------------------------------------------------（二）现场包装、推广进程--------------------------------------------（三）媒体市场反应--------------------------------------------------- 三．销售现状..................................................................................................................（一）退卡客户统计---------------------------------------------------（二）持卡客户统计--------------------------------------------------- 四．项目SWOT分析...................................................................................................（一）项目SWOT分析 -----------------------------------------------（二）优劣势交叉分析 ------------------------------------------------（三）核心价值推导-------------------------------------------------- 第五章项目自身定位...........................................................一、定位原则..................................................................................................................二、客群定位..................................................................................................................（一）前期来电来访客群的总结分析-----------------------------------（二）竞争项目的客群比较--------------------------------------------三、市场定位..................................................................................................................第六章推广策略................................................................一．推广现状分析 .........................................................................................................（一）项目现状 -------------------------------------------------------（二）竞争市场现状---------------------------------------------------（三）结论 ------------------------------------------------------------ 二．整体推广思路 .........................................................................................................（一）形象定位 -------------------------------------------------------（二）整体思路 ------------------------------------------------------- 三．推广周期..................................................................................................................四．推广策略段性细分.................................................................................................（一）市场预热期（2007-11\2007-12-21） -------------------------（二）强势出击（2007-12-22\2008-6） -----------------------------（三）梅开二度（2008-7-1\2008-10-31）---------------------------（四）顺水推舟（2008-11-1\2008-12-31） -------------------------（五）尾盘期（2009-1……）------------------------------------------ 第七章媒体计划及媒体选择建议.........................................一、媒体应用情况 .........................................................................................................二、济南市部分选择媒体介绍 ....................................................................................三、各阶段推广费用统计表.........................................................................................四、费用合计..................................................................................................................第八章销售策略..................................................................一、推售计划..................................................................................................................（一）销售期----------------------------------------------------------（二）销售阶段安排---------------------------------------------------（三）推售计划表 -----------------------------------------------------二、阶段性销售策略.....................................................................................................（一）前期准备 -------------------------------------------------------（二）开盘热销期 -----------------------------------------------------（三）二次开盘期 -----------------------------------------------------（四）续销期----------------------------------------------------------（五）尾盘促销期 ----------------------------------------------------- 三．定价策略..................................................................................................................（一）项目均价厘定---------------------------------------------------（二）住宅销售价格的制定--------------------------------------------（三）价格策略 ------------------------------------------------------- 附件1 认购执行方案 .........................................................一、.......................................................................................................... 目前VIP卡销售状况二、.................................................................................................................................. 销售策略VIP卡客户补偿优惠措施-----------------------------------------------新客户认购“莱钢·凯旋卡”方法--------------------------------------- 附件2 凯旋新城开盘方案 ................................................附件3 广告设计稿件 .......................................................附件4 销售中心补充包装建议 .........................................第一章 宏观经济分析一．济南市城市概况和城市规划（一）济南市城市概况济南市位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。
