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集体土地级别基准地价评估的技术要点解析摘要：集体土地基准地具备了城镇评估工作的基本特征，但除此之外还存在着评价方法滞后、技术应用依据不够、基础理论不完整等特点。
深入分析集体土地基准地评估技术要点，并根据实际情况提出相应的解决对策，通过团队打造、队伍成立、评估方式的抉择、构建优质的评价体系、选取有针对性的评价指数五大方面应对评估难点。
关键词：集体土地；基准地价；技术分析一、评估重点（一）准备工作参考相应规程，总结技术要点，总分为两大要点，即农用地基准地价评估以及集体建设用地基准地价评估。
每一要点主要有准备工作、资料整理、土地定级以及基准地价评估四个方面，其中每个环节内容比较复杂，还需进一步各方相互配合，同时每一阶段的数据计算量较大。
在这样的情况之下，在开展集体土地基准地价评估工作之前，要充分准备好相应工作，比如制度的制定、明确工作方案、分配好工作内容、掌握技术流程、构建专业组织等，全方位做好工作计划，以此提高工作的科学性和紧凑性。
就时间因素来说，评估准备工作时开始低价评估的前提条件，也是对工作进行有效的依据构建、任务分析以及梳理思路，尤其是评估思路和方法的抉择将直接关系着后期工作的质量和效率[[1]]。
（二）外业调查因为评估结果的真实性和精准性在很大程度上取决于基本资料的可靠性和系统性。
立足于级别基准地价，树立现阶段集体土地定级阶段所需资料：1 自然属性方面的信息资料，例如土壤、水文、地形地貌以及其后等。
2 集体土地利用类统计资料，例如农作物的单产、总产以及面积等。
3 集体土地社会经济类资料，比如灌溉、人均耕地、排水等要求，同时还要手机土地区位方面的信息，比如道路、交通的便利程度，中心城市的影响力以及农贸市场产生的作用等。
4 土地行政管理类资料，比如土地能够利用的总体规划、国土空间规划以及城市工体规划。
另外，还会涉及到自然灾害易发点资料、土壤基本资料、道路交通规划资料等。
因为这些资料大部分都是相应行政管理部门进行管理，而不是作业团队的一手资料，在作业过程中，还需要全面检查现场情况和实际资料，否则整体工作的科学性和可操作性将会受到负面影响[[2]]。
集体土地级别基准地价评估的技术要点解析摘要：现阶段，社会进步迅速，我国的基础建设的发展也有了改善。
农用地基准地价评估的主要目的是科学管理和合理利用土地，提高土地利用效率，建立科学合理的农用地基准地价体系，从而推动农用地估价制度的发展和完善，同时为农用地使用制度改革、制定征用农地补偿方案、耕地占补平衡和基本农田保护制度等提供依据和价格参考。
目前，城镇土地基准地价体系已经较为完善，但我国农村地区由于农地评价理论和实践相对滞后，没有形成完整的农用地价格体系。
基于此，从剖析农用地基准地价评估的关键问题入手，探索了农用地基准地价的编制路径。
关键词：集体土地级别基准地价评估；技术要点；解析引言集体土地基准地价评估工作除了具有和城镇基准地价评估工作相同的特点之外，还有理论基础不完善、技术依据不足、评价方法不成熟等特点。
通过分析集体土地基准地价评估的工作重点，基于实践经验提出集体土地基准地价评估工作中存在的工作难点，并有针对性地从领导团队的成立、作业队伍的组建、评估方法的选择、评价体系的构建、评价参数的选取等方面提出解决集体土地基准地价评估工作中重点难点问题的应对措施。
1理论分析与经验借鉴目前学术界对农用地基准地价方面的研究，从基础资料收集到软件技术应用均有涉猎，代表性研究成果如下。
从基础资料收集方面入手，指出广泛收集社会、自然和经济等领域的资料是农用地定级估价研究的基础，并集中整理了农用地估价中所需的自然条件、图件、农用地利用、农用地的经济资料及其他资料等。
对农用地基准地价评估方法理论体系进行研究，从基础理论到实例举证，详细阐述了农用地基准地价的应用过程。
提出利用灰色模型与回归模型，对农用地基准地价评估进行比较分析研究。
农用地定级估价包含有大量的空间信息和土地的属性信息。
应用地理信息系统可以有效实现空间数据和属性数据的结合。
在农用地定级估价研究过程中借助GIS软件，实现了快速获取、处理、分析、输出信息的效果。
城镇基准地价更新相关问题分析作者：王朗来源：《环球市场》2019年第09期摘要：基准地价即是城市规划区中，在实际利用与规划利用的基本情况下，各种级别的土地或土地条件基本一致的区域，根据商业、住宅以及工业等不同用途，对其实施科学评估，确定某一时点的一定年期内土地使用权平均价格。
本文主要探讨了基准地价的更新原则及其技术路线和方法。
关键词：城镇基准地价；更新原则；技术路线；方法因为土地市场自身具备的动态性特征，国家对于土地市场宏观调控的基本要求，在全面推进国有资产保值增值以及土地资源优化配置的背景下，基准地价必须要进行合理的更新调整。
对基准地价的更新必须要在土地级别划分以及均质区域的前提下，通过土地收益以及市场地价指数等来对基准地价实施全面科学的调整。
近年来我国市场经济的持续发展，目前基准地价评估更新工作方法已经难以跟上社会的发展脚步，必须要进行更新与完善才可以符合社会发展的实际要求。
一、基准地价更新原则（一）综合分析原则对于城镇土地定级工作来说，必须要充分结合城镇的繁荣程度、交通环境、基础设施建设情况、生态环境质量、自然气候条件以及区域人口状况等因素来考虑对土地利用效益的影响，同时对上述指标实施全面分析，根据差异划分具体土地级别，确保土地级别的准确性，更加真实合理的进行土地评级。
（二）主导因素原则对土地质量造成影响的因素非常多，包括经济、社会以及自然等各方面条件，必须要准确寻找一个或多个主导因素来当成是土地级别评价与划分的主要依据。
在充分调查研究的前提下，以城镇的繁荣程度、交通环境、基础设施建设情况等当作是土地评级的主导因素。
（三）地域分异原则这一原则是土地自然因素与社会因素不同组合的必然结果，它代表了各个地域之间土地生产力或土地利用效益的区别。
土地定级必须要充分了解土地区位条件以及特性组合规律，同时深入全面分析因为区位条件不同造成的地域分异情况，把类似地域划分到相同地级。
（四）级差收益原则土地定级结果必须要服务于土地的科学利用，而土地利用的社会与经济效益一般来说能够借助于土地利用形成的级差收益反映出来，换句话说，土地级差收益是体现土地质量特性的重要量化指标[1]。
基准地价更新方案一、为啥要更新基准地价呢？咱就说啊，这世界变化快得很呢！城市一直在发展，今天这儿盖个大商场，明天那儿建个新小区。
土地的价值啊，就像坐过山车一样，一会儿高一会儿低的。
以前定的基准地价，就好比是一件旧衣服，现在身材变了（城市发展了），旧衣服不合身啦，所以得换件新的，这就是为啥要更新基准地价。
二、更新前要做啥准备？1. 资料大搜集。
就像侦探破案一样，我们得把各种和土地有关的资料都找出来。
比如说，各个区域的土地买卖成交记录，这些记录就像土地的“价格日记”，能告诉我们这块地以前卖多少钱。
还有啊，城市的规划图，哪里是商业区，哪里是住宅区，这可重要啦，就像知道哪块地是“潜力股”一样。
2. 人员大集合。
得找一帮懂行的人，有研究土地经济的专家，就像那些知道土地价值背后秘密的“魔法师”；还有熟悉本地情况的工作人员，他们就像本地的“土地通”，啥情况都门儿清。
把这些人聚在一起，就像组成一个超级战队，准备迎接基准地价更新这个大挑战。
三、更新的方法。
1. 市场比较法。
这就好比是给土地找“兄弟姐妹”。
找一些和要评估的土地差不多的地块，看看它们最近卖了多少钱。
比如说，咱们要评估一块在学校附近的住宅用地，那就找其他学校附近的住宅用地成交价来比较。
要是别的地块卖得贵，咱就得琢磨琢磨为啥，是不是这块地的交通更方便，或者周围环境更好呢？2. 收益还原法。
想象一下，土地就像一棵会赚钱的树。
我们要算一算这棵树每年能结多少“果实”（收益），然后根据一定的公式，算出这棵树（土地）本身值多少钱。
比如说，一块商业用地，每年收的租金就是它的收益，把这些租金按照合理的方式算一算，就能得出这块地大概的价值啦。
四、更新过程中的小趣事（其实是可能遇到的困难及解决办法）1. 数据打架的烦恼。
有时候啊，搜集来的数据就像一群调皮的孩子，互相之间闹矛盾。
这个数据说这块地值这个价，那个数据又说不是。
这时候呢，我们就得像个裁判一样，仔细分析这些数据。
看看哪个数据来源更可靠，就像在一群孩子里找出最诚实的那个。
2017土地估价实务：农用地基准地价更新条件、内容和技术要求1. 背景根据国家层面的要求，每年都需要更新农用地的基准地价，以反映当地农用地的市场价格和土地资源的价值。
农用地基准地价是土地估价的重要依据之一，对土地征收、土地流转、土地赊销、土地抵押和土地税费等方面都具有重要的指导意义。
本文介绍了2017年农用地基准地价更新的条件、内容和技术要求。
通过阅读本文，您将了解农用地基准地价更新的具体流程和相关要求，以及对于土地估价工作者和地方政府工作人员都有一定的参考价值。
2. 农用地基准地价更新条件根据国家有关规定，农用地基准地价的更新应该满足以下条件：1.根据当地农用地市场价格参考值和土地资源价值变化情况，重新确定基准地价的计算公式和参数。
2.基准地价应当公示，并提交县级及以上人民政府审批后实施。
3.基准地价更新应按照县级人民政府相关办法的要求组织实施。
在以上条件的基础上，为了保障基准地价更新的权威性，还需组织专家进行论证和审定，并公开相关数据和证明材料。
3. 农用地基准地价更新内容农用地基准地价的更新内容主要包括以下方面：1.计算公式和参数的更新：根据当地农用地市场价格参考值和土地资源价值变化情况，重新确定基准地价的计算公式和参数。
其中，计算公式主要包括价格计算方法和价值确认方式，参数主要包括地类、用途、地段、地块等基础信息。
2.基准地价的公示：对重新计算得到的基准地价进行公示，包括各类农用地的不同地段、用途、地块的基准地价，以及其计算依据和更新时间等信息。
3.基准地价的审批：县级及以上人民政府应按照相关办法要求，审批并批准基准地价的计算方法和参数、公示内容及其更新时间等信息。
值得注意的是，农用地基准地价的更新内容应当公开透明，以保证相关信息的真实性和权威性。
4. 农用地基准地价更新的技术要求在进行农用地基准地价的更新工作时，还需要满足一定的技术要求，以保证更新结果的准确性和可靠性。
1.数据来源的准确性：更新基准地价需要涉及大量的数据，这些数据需要来源于可靠的渠道和具备较高的可信度。
2013 年度山东省城镇基准地价更新技术要点解读闫弘文山东师范大学、城镇基准地价更新的总体要求设计思想（一）科学性严格遵循三个规程：（1 ）《城镇土地分等定级规程》；（2 ）《城镇土地估价规程》；（3 ）《城市地价动态监测技术规范》。
（二）规范性（1）引用的标准；（2 ）数学基础；（3 ）数据格式；（4 ）成果表达。
（三）前瞻性（1 ）国家要求；（2）宏观政策；（3 ）规划导向。
（四）衔接性三大方面的衔接：（1）现行基准地价成果；（2）地价监测成果；（3 ）其他相关成果。
（五）可操作性（1 ）土地级别能够反映城镇内部土地质量空间分异规律，且界限清晰，易于判别；（2 ）基准地价结果符合能够反映级差收益，且修正体系完整，便于操作。
（一）全面评价现行基准地价的实施情况，分析现行成果与区域发展变化的适应性，有针对性地制定基准地价更新工作方案和技术方案。
解读：基准地价实施情况评价首次纳入2013 年度山东省城镇基准地价更新工作内容，基准地价实施情况评价为后评价的范畴，目前的后评价主要包括土地利用总体规划实施情况评价、土地整治规划实施情况评价、土地整治项目实施情况重估等。
（二）更新成果应与城镇地籍调查、土地利用总体规划、城市规划相衔接，充分利用原有资料，使城镇基准地价成果具有连续性。
解读：（1 ）城镇地籍调查成果主要应用于建成区范围内工作底图的编制、土地级别边界的校核、基准地价内涵的确定（标准容积率的设定）、地价监测点的设置、土地交易样点的定位等；（2 ）土地利用总体规划成果主要应用于评价区范围的确定；（3 ）城市规划主要应用于评价区范围的确定、定级因素提取等；（4 ）原有资料指现行基准地价成果、中间成果和基础资料汇编，可应用于城镇基准地价更新全过程。
（三）突出外业调查和资料搜集工作，分析更新周期内土地市场交易资料和房地产市场情况，保证样点数据的真实性、评估参数的合理性和各项取值的合规性。
解读：（1 ）外业调查是城镇基准地价更新的基础环节，容易被忽视，土地市场和房地产市场公示制度的实施，为采用市场交易资料更新基准地价打下了坚实的基础；（2 ）加强土地估价参数的研究，不仅是城镇基准地价更新工作的需要，也是城市地价动态监测和日常宗地评估业务工作的需要。
国土资源部办公厅《关于2013 年度城市地价调查与监测工作有关问题的通知》（国土资厅发[2013]23 号）要求：“全部监测城市提交商品房构成调查表” 。
（四）更新成果要体现更新前后土地级别和地价水平的对比分析，要根据当地实际编制有针对性的基准地价修正体系。
解读：（1 ）强化更新前后土地级别和地价水平的对比分析，主要用于判别更新成果的衔接性、差异性和区域的协调性；（2 ）当地实际指级别和均值区域的实际情况，目的是提高成果的可操作性。
（五）县级及以上城市应建立城镇基准地价更新数据库。
解读：城镇基准地价更新数据库建设首次纳入2013 年度山东省城镇基准地价更新工作内容，）近期目标是确保基准地价更新成果的准确性、连续性以及完备性，远期目标是为城镇基准地价信息化建设打下基础。
目前已经完成的国家级土地信息数据库包括基于二次调查的土地利用变更数据库（农村土地调查、城镇地籍调查、基本农田调查）、土地利用总体规划数据库、城市地价动态监测数据库、开发区土地集约利用评价数据库等。
国土资源部办公厅《关于2013 年度城市地价调查与监测工作有关问题的通知》（国土资厅发[2013]23 号）工作要求中明确提出：“部将在今年完成105 个城市基准地价成果电子化备案（上图上网）工作后，适时在全国开展，覆盖所有市县”。
二、现行城镇基准地价成果实施情况评价的技术要点说明上轮城镇基准地价更新成果的公示情况、实施情况；具体分析城镇土地级别的适用性、城镇基准地价与社会经济发展的协调性、基准地价修正体系应用的可操作性、工业用地最低价标准实施效果；上轮城镇基准地价成果在指导宗地评估实践中遇到的问题及困难，并提出改进城镇基准地价成果的建议。
解读：（1 ）城镇土地级别的适用性主要分析评价区范围、土地级别数、级别边界、级别基准地价是否具有现势性；（2）城镇基准地价与社会经济发展的协调性主要分析地价变动与社会经济指标（三次产业增加值、城镇居民可支配收入、居民消费价格指数CPI 等）变动的相关性；（3）基准地价修正体系应用的可操作性主要分析修正因素、调整幅度、修正结果的总体趋势；（4）工业用地出让最低价标准实施效果主要分析工业用地出让最低价标准实施以来工业用地出让地价与最低价标准的关系；（5）问题与建议重点提出2013 年度城镇基准地价更新中需解决的主要问题，应符合实际。
三、城镇土地级别调整的技术要点（一）现行土地级别成果采用分类定级的，应继续采用分类定级的方法调整土地级别。
解读：原则上现行土地级别成果采用分类定级的，应继续采用分类定级的方法调整土地级别。
如果现行商住工土地级别边界高度重叠，且符合当地实际，可调整为综合定级的方法。
（二）设区市及功能区分异较明显的县（市），应采用分类定级的方法调整土地级别，其他县（市、区）及建制镇可采用综合定级法调整土地级别。
解读：功能区分异是否明显主要依据城市总体规划成果进行判别。
（三）采取全部更新方式的城镇，应严格遵循《城镇土地分等定级规程》要求对土地级别进行重新评定；采取局部更新方式的城镇，必须提供市场资料、土地收益资料、规划资料，说明局部土地级别调整的依据及更新方法。
解读：城镇基准地价更新方式选择，由当地土地行政主管部门对现行城镇基准地价更新成果进行验证后自行决定。
工作步骤为：（1 ）将近三年土地市场交易样点地价（统一地价内涵修正后）标注在现行城镇基准地价成果图上；（2 ）在图上对处于同一地价区间的区域勾画地价等值线；（3 ）分析地价等值线与现行城镇土地级别边界的吻合情况，并与现行基准地价比较，根据差异情况确定全部更新或局部更新；（4 ）对于土地市场交易资料缺乏的区域可采用房地产市场交易资料进行分析。
四、城镇基准地价评估的技术要点（一）基准地价内涵的界定1、基准日城镇基准地价更新的基准日为2013 年1 月1 日。
2、土地使用年期按各类用地出让土地使用权的法定最高年期设定。
解读：商业用地为40 年，住宅用地为70 年，工业用地为50 年，综合用地50 年。
3 、土地开发程度设定土地开发程度按各级别（均质区域）土地的平均现状开发程度设定。
解读：相同区域不同用途土地开发程度设定原则上应一致。
4、标准容积率设定采用城镇地籍调查成果为工作底图的城镇，其建成区范围内各用途各级别（均质区域）标准容积率的设定应与城镇地籍调查成果相衔接，规划新增建设用地区应与控制性详细规划相衔接或参考建成区确定。
其他城镇标准容积率的设定，应参考现行成果容积率设定标准，结合近三年已供土地的容积率指标和城市规划等资料，进行合理设定。
解读：采用城镇地籍调查成果设定标准容积率的应扣除城中村的数据进行统计。
5、土地权利状况土地权利设定为具有完整权利的国有土地使用权。
（二）城镇基准地价分类体系及表达方式1、城镇基准地价分类体系城镇基准地价分类体系主要由商服、住宅、工业三类组成，各地可根据土地市场现状及成果应用的需要，细化用地类型。
有条件的市、县（市）可根据分区规划或详细规划建立区片基准地价体系。
区片划分应符合《城镇土地分等定级规程》、《城市地价动态监测技术规范》的相关要求。
解读：（1 ）城镇基准地价用途分类及细化采用《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007 ）标准；（2 ）区片基准地价体系，应同时编制区片基准地价修正系数表、影响因素指标说明表；（3 ）依据《城市地价动态监测技术规范》进行区片划分的，以土地级别界线、基准地价水平或交易样本地价水平为依据，绘制地价等值线；依据《城镇土地分等定级规程》进行区片划分的，在土地级别的基础上根据单元总分值进行划分；（4 ）区片边界线应结合地籍图和实地查勘后确定。
2 、城镇基准地价的表达方式可在原有基准地价表达方式的基础上，针对商业、住宅用地增加楼面地价的表达。
解读：商业、住宅用地采用楼面地价表达城镇基准地价的，应增加楼面地价容积率修正体系。
（三）城镇基准地价评估的方法1 、利用市场交易地价资料更新基准地价以土地均质区域或土地定级为基础，以市场交易资料为依据，更新基准地价。
突出对当地土地市场、房地产市场的综合分析与预测，重点对估价方法选择及主要估价参数取值依据进行说明。
解读：（1 ）土地市场分析可结合土地市场动态监测成果进行；（2 ）房地产市场的综合分析与预测可结合统计部门、房管部门的成果进行；（3）估价方法应针对不同用途尽可能采用多种方法；（4）土地估价参数取值应依据充分，注明数据来源。
2、利用地价指数更新基准地价对于已建立地价指数的城镇，可利用地价指数成果，以土地均质区域或土地定级为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。
解读：（1 ）采用地价指数更新基准地价的情形适用于评价范围和土地级别局部调整的城市，评价范围、土地级别或均值区域发生较大变化的城市不宜采用。
3、利用城市地价监测成果更新基准地价对于已经开展城市地价动态监测的城镇，城镇建成区范围内可利用地价监测成果，更新基准地价。
解读：城市地价监测成果的范围为城市建成区或独立建设区，城市地价监测范围以外的区域可采用市场交易资料进行测算或采用单元分值与地价模型法进行测算。
五、基准地价修正体系完善的技术要点2013 年度城镇基准地价更新，应强化基准地价修正体系的更新完善。
包括地价影响因素修正体系、容积率修正体系、用途修正体系、开发程度修正体系等，提高修正体系的完整性和科学性。
（一）宗地地价影响因素的选择及权重的确定应与土地定级因素保持好衔接。
解读：指相同因素的重要性顺序与权重关系应与相应的土地定级因素保持好衔接。
（二）必须量化所有影响因素的标准，并通过已有地价点的检验、校核，编制城镇级别基准地价修正系数表，并相应编制因素指标说明表。
解读：可选择近期土地市场正常交易案例，采用更新后的基准地价及其修正体系进行试评，分析修正体系应用的可行性。
（三）加强对容积率修正体系、用途修正体系的研究。
解读：（1 ）容积率修正体系主要包括商业容积率修正体系、住宅容积率修正体系，工业一般不需进行容积率修正。
《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008 〕3 号）提出：鼓励开发利用地上地下空间。
对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。
（2 ）容积率修正模型建立时，样本地价要采用与基准地价内涵条件一致的修正后地价，并剔除其他因素的影响（在同一级别内）进行容积率修正。
