201148规划定稿

鄞州区总部经济和楼宇经济发展“十二五”规划鄞州区贸易局二〇一一年四月目录一、现实基础 (2)（一）发展现状 (2)（二）机遇与挑战 (5)二、指导思想、发展原则与发展目标 (9)（一）指导思想 (9)（二）发展原则 (9)（三）发展目标 (11)三、空间布局与功能定位 (12)（一）空间布局 (12)（二）功能定位 (14)四、发展重点 (19)（一）产业发展重点 (19)（二）楼宇发展重点 (21)（三）总部发展重点 (22)五、保障措施 (23)（一）加强组织领导，促进规划实施 (23)（二）加强政策扶持，推进招商引资 (24)（三）完善体制机制，提高工作效能 (25)（四）完善商务配套，强化发展基础 (26)（五）营造商务文化，引进优秀人才 (26)前言总部和楼宇经济是指某区域利用特有的资源和优势，以商务、商贸楼为载体，以引进新税源，增加税收收入为目的，吸引企业将总部在该区域内集群布局，将生产基地布局在具有比较优势的其他地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，进而带动区域经济发展的一种经济形态。

发展总部和楼宇经济是城市土地集约利用、价值链重构、现代服务业集聚以及城市规划引导的必经之路。

为运用总部经济和楼宇经济这一重要载体，充分发挥鄞州区的地理区位优势、产业优势、经济发展等优势，积极实施产业转型升级，发展新型都市经济，推进现代服务产业，促进鄞州区经济、社会等各项事业又好又快的发展，依据《宁波市鄞州区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（2011年-2015年）》，结合我区总部经济和楼宇经济发展实际，制定《鄞州区总部经济和楼宇经济发展“十二五”规划》（以下简称本规划）。

本规划的实施期限为2011年—2015年。

一、现实基础（一）发展现状十一五期间，鄞州区围绕“调整产业结构、提升城市功能、发展城市经济”工作主线，不断强化楼宇管理模式、创新企业服务载体，积极搭建各类招商平台，商务楼宇经济呈现快速发展的良好势头。

自2007年鄞州区集中推动商务楼宇经济建设以来，楼宇经济以其集约发展、聚集发展、高效发展的特点，已成为鄞州区转变发展方式的重要载体和城市经济发展的新亮点。

1.楼宇经济呈现新形象。

以宁波都市经济圈的构建和“中提升”战略为契机，鄞州区总部和楼宇经济实现了快速发展。

截止2010年12月，全区已建商务楼宇43幢共162万平方米（其中，已投用楼宇21幢共79万平方米），在建商务楼宇22幢共74万平方米。

随着南部商务区商务楼宇开发的稳步推进，以宁波市商会·国贸中心、红巨大厦、荣安大厦、国骅·财富天下、罗蒙大厦、中基·第一国际等多幢地标性楼宇拔地而起，书写了宁波商务楼宇建设的新历史。

不仅在区域内树立起一座接轨全球的一体化高端商务综合体，同时成为宁波迈向国际化大都市、阔步融入长三角黄金经济区的象征。

2.入驻企业展现新实力。

商务楼宇开发建设的快速推进，新城区商务配套的不断优化，以及政府服务的升级完善，使得楼宇入驻企业快速增加，并呈现出新实力。

截止2010年12月入驻企业总数达到1041家，是2006年116家的9倍，入驻面积为46.7万平方米，是2007年的5倍，入驻率达到77.7%。

入驻规模以上企业60家，以和邦大厦的东蓝数码、新洲银座的沃邦信息技术、广博的海商网等为代表的新兴产业快速崛起，成为楼宇企业的生力军。

随着南部商务区一期、二期项目推进，目前已确定有47家年营业额在2亿元人民币以上且年出口额超过2000万美元的省级品牌企业入驻；杉杉、罗蒙、奥克斯等优势行业龙头企业总部基地都将落户到这里，南洋航空、荷兰华商等海外公司也越洋落户于此，人才、研发、设计、物流、信息等上下游配套服务产业随之而来，强大的产业链形成，龙头企业在自我极速升级的同时，更带动大批企业的成长。

图1 鄞州区历年楼宇企业总数情况3.财政税收跃上新台阶。

随着后工业化时代的来临，鄞州区现代服务业发展发展迅猛，市场巨大。

2010年全区服务业增加值达到270亿元，同比增长10％。

而总部和楼宇经济作为大力发展服务业、扩大税收的重要载体，成为鄞州区财政收入的重要来源。

2007年，鄞州区商务楼宇入驻企业纳税总额为2.2亿元，超千万元的楼宇有4幢；2008年，纳税总额为3.1亿元，税收超千万的楼宇有6幢；2009年，纳税总额达到7.3亿元，比2007年增长了230%；2010年，纳税总额达到9.7亿元，税收超千万的楼宇有12幢，并实现“亿元楼宇”三幢，和邦大厦税收总额达到3.2亿元，平均亩产税收1600万元，成为我市产出率最高的商务楼宇。

（见图2）。

图2 鄞州区历年楼宇财政税收情况4.组织协调形成新局面。

楼宇经济产业链很长，涉及多个职能部门以及街道乡镇、楼宇主体等，需要切实营造上下联动、协调推进、形成合力的工作氛围。

为加速推进鄞州区总部和楼宇经济发展，区委区政府审时度势，抢抓机遇，把发展总部和楼宇经济作为提升鄞州区域竞争力、促进鄞州经济持续发展的重要工作来抓。

2007年，成立了区商务经济协调小组，由分管副区长任组长，贸易、发改、工商、财政、建设等20多个单位为成员，并设立商务经济办公室，全面建立了楼宇经济的领导工作机构。

同时，成立区商务招商中心和新城商务招商有限公司（为区投资合作局前身），加强了总部和楼宇经济专业招商服务队伍建设，使鄞州区总部和楼宇经济发展有了良好的开端。

（二）机遇与挑战当前，鄞州区总部和楼宇经济面临着前所未有的发展机遇，但也存在着严峻的挑战。

因此，正确把握发展形势，紧紧抓住发展机遇，充分利用有利条件，从容应对各种挑战，是鄞州区楼宇经济在激烈的竞争中快速发展、走在前列的前提和基础。

1.发展低碳经济，推进科学发展。

发展低碳经济，加快经济发展方式转变，是应对资源要素制约的根本选择，也是实现可持续发展的内在要求。

楼宇经济承载的主要是现代服务业和新型的都市工业,是一种低污染、低能耗和以人力资本为主体的新型经济形态,代表了未来城市经济发展的方向。

受发展资源要素制约，国内一线城市纷纷将发展重点转向楼宇经济的经验做法，给鄞州区今后发展思路提供了积极的借鉴。

近年来，鄞州区同样面临土地、资源、环境承载的压力，总部和楼宇经济将成为实施“四个优化升级”战略的重要抓手，以及发展城市经济、加快推进产业转型的重要载体。

2.现代城市转型升级，助推楼宇经济发展。

发展总部和楼宇经济，对于开拓发展空间、积聚经济要素、提高业态档次、提升内涵发展、扩大经济总量等都有重要作用，它不仅可以用较小的代价换来更大的经济效益，而且还能有效化解经济资源相对不足、土地资源日渐稀缺的矛盾，是实现城市经济转型升级，提高城市中心区域效力，实现可持续发展的必由之路。

2002年鄞州撤县建区以来，在第二产业快速发展的基础上，现代服务业不断兴起，制造业企业的转型升级、企业总部搬迁，均为发展总部和楼宇经济创造了市场良机。

3. 区域经济一体化进程加快，有利于实现借势发展，为总部和楼宇经济提供发展要素支撑机遇。

在长三角城市群崛起，区域经济一体化进程加快，环杭州湾产业带建设提速的背景下，宁波通过积极推进大都市建设规划，将更快更好地“接轨大上海、融入长三角”。

鄞州区三面围绕宁波主城区，并且有空港、高速等良好的交通网络，为楼宇经济共享上海、杭州等城市在物流、科技、教育、人才等高端生产要素提供有力支撑。

4. 市场格局深入调整，宁波城市优势逐步显现，为楼宇经济发展提供了拓展机遇。

近年来随着经济全球化的深入以及北京、上海等一线城市市场竞争日趋激烈和市场容量的日趋饱和，企业经营成本不断增加，而利润却日趋平均化，于是一批有战略眼光的大企业开始将物流、研发、采购等中心向环境、交通等条件较好的二线城市转移。

据《中国总部经济》蓝皮书数据分析，2010年，宁波在全国35个重点城市中的开放程度、政府服务排名均为第七，仅次北京、上海、广州、深圳、天津、青岛，基础条件、商务设施、研发能力等指标也处于前列，为鄞州区借力引入总部型企业和优质企业提供难得良机。

当前鄞州总部经济和楼宇经济发展面临的主要挑战：1.区域竞争的挑战。

上海、杭州等城市楼宇经济已进入发展成熟期，嘉兴、绍兴等其他长三角城市也加快发展楼宇经济，政策优惠力度逐步增强，辐射范围不断扩大；同时随着“东扩、北联、南统筹、中提升”战略的实施，宁波大都市建设进程加快，城乡区域一体化加速，特别是江东区楼宇开发早、数量大、基础好、配套设施全，发展楼宇经济有其得天独厚的优势。

鄞州中心城区离宁波老城区地缘相接、空间距离近，总部和楼宇经济发展受到老城区辐射较大，同时随着东部新城、江北、余慈板块等新区的不断崛起，鄞州总部和楼宇经济面临较大的同城竞争和同构竞争的挑战。

2.自身发展的挑战。

从十二五期间将是鄞州区总部和楼宇经济加速发展的黄金时期，随着楼宇开发的不断推进和规模体量迅速扩大，集中引入优质企业、有效提高楼宇入驻率；进一步完善总部和楼宇经济政策措施配套、提升服务管理水平；进一步扩大商务鄞州的知名度和影响力等新情况、新问题将不断出现。

3.商务配套的挑战。

伴随总部和楼宇经济的快速发展，鄞州作为新兴城区面临的主要制约有：商务服务设施需不断加强完善；新城区交通路网等城市功能需不断改善提升；人气商气还需要进一步凝聚。

同时部分已投用楼宇的硬件基础不强、物业管理层次不高，对总部和楼宇经济整体水平的提升造成一定的影响。

随着鄞州区经济发展进入“后工业化”时代，提升城市品位、发展现代服务业、培育新的增长点，大力发展商务楼宇经济成为必然的趋势。

“十一五”时期，在全区上下共同努力下，商务楼宇经济实现了跨越式发展，楼宇经济规模、入驻企业质量、财政收入贡献都达到了新高度，为总部和楼宇经济持续健康发展打下了坚实基础。

但相比于商务环境发展成熟的其他区域，鄞州区的商务楼宇还处于起步阶段，产业结构有待进一步提升、配套设施有待进一步完善。

展望“十二五”时期，鄞州区总部和楼宇经济发展优势与劣势同在，机遇与挑战并存，但优势强于劣势，机遇大于挑战，随着南部商务区的崛起以及城市转型升级加快，鄞州区总部和楼宇经济未来发展潜力巨大。

二、指导思想、发展原则与发展目标（一）指导思想以十七大精神为指导，全面落实科学发展观，贯彻落实宁波“中提升”和区委、区政府“四个优化升级”战略部署，以国际化、高端化、集聚化、特色化为方向，紧紧围绕“促进发展方式转变、提升城市品位、聚集人气商气”工作主线，着力构建集聚发展的大平台，商务发展制高点，科学发展新优势。

通过发展总部和楼宇经济，将鄞州区打造成为长三角南翼国际商务中心、甬商中国总部中心，为全区经济发展方式转变、产业转型升级、促进经济社会又好又快发展发挥重要作用。

（二）发展原则1.科学规划、集聚发展。

发展总部和楼宇经济要科学规划，合理布局，高标定位，适度超前；在合理规模的前提下，加强楼宇经济空间的集聚程度，不断提升空间集聚规模，更好的发挥外部规模经济，创造更高的经济效益，提升区域竞争力，形成具有竞争力的楼宇经济规模集聚空间布局。