因政府收回土地,企业取得的补偿款涉税专题

企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理六种形式为企业获得政府返还的土地出让金和税收待遇经营性土地拍卖是土地市场建设的基本要求一些政府出于吸引外资、修建拆迁房屋和基础设施建设等原因。

企业通过招标、拍卖方式取得土地后，应当返还一定比例或金额的土地出让金。

由于政府与开发商约定的返还条件和形式不同，企业获得的返还资金无论是确认为财政资金还是经营收入，其税收待遇也不同。

税务机关对返还所得的涉税认定是基于实质重于形式的原则，主要依据政府与企业签订的转让协议和补充协议的约定内容。

今年以来，相关检验案例不断出现，具有不同的退款目的和不同的检验处理方式。

以下举例分析企业获得政府返还土地出让金的形式及相关税收处理，使企业能够清晰识别税务事项，规避涉税风险。

第一，政府牵头拆迁，土地出让金返还给一家通过招标、拍卖、挂牌方式购买100亩土地的房地产开发企业。

与国土部门签订的转让合同价格为1亿元，企业已经支付了1亿元。

协议规定，土地出让金入库后，乙方将获得3000万元的财政支持补贴，用于建设项目1万平方米的拆迁房屋，并在拆迁房屋竣工后无偿移交给被拆迁人。

相关税收处理:(1)营业税:本案实际上是政府主导的拆迁。

政府为搬迁户的安置支付购买搬迁房屋的费用。

房地产开发企业税是一种出售和搬迁房屋的行为。

鉴于房屋拆迁的特殊性，在营业税返还的计税依据中，应区分以下三种情况1年，退还的金额相当于搬迁房屋营业税中按应税价值确认的收入部分根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定:“纳税人有《条例》第七条所述的明显低价且无正当理由，或者本细则第五条所列应税行为被视为已经发生且没有营业额的，营业额按以下顺序确定:(1)根据纳税人最近一期类似应税行为的平均价格确定；(2)按近期其他纳税人类似应税行为的平均价格；(3)按以下公式确定:营业额=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)×1-营业税税率)×如果退还金额3000万元相当于被拆迁房屋确认的应纳税所得额，房地产开发企业应按出售房屋所得3000万元缴纳营业税。

企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。

一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因。

对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。

由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。

税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。

今年以来，相关稽查案例不断出现，返还款用途不同，稽查处理差异迥异。

下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关的税务处理进行分析，以期企业可以认清纳税事项、规避涉税风险。

第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。

协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。

相关税务处理：(一)营业税：本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。

对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。

鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。

1.返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。

根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定：“ 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万计算缴纳营业税。

取得政府返还土地费也要缴税在现代社会，土地作为宝贵的资源，受到了广泛的关注和利用。

政府返还土地费作为一种政策措施，旨在促使土地资源的有效使用和土地开发的合理规划。

然而，对于一些人来说，领取政府返还的土地费并不代表完全免税，仍然需要对所得进行纳税。

本文将会探讨为什么要对政府返还的土地费缴税，以及缴纳税款的意义和影响。

首先，对政府返还的土地费需要缴税是基于税法的规定。

根据国家的税收法律法规，对一切居民个人和企事业单位的所得都有相应的纳税义务。

无论是工资收入、利息、股息收入，还是通过财产租赁、土地出售等渠道获得的收入，都需要按照相关法律规定纳税。

政府返还土地费属于一种经济利益，人们领取后形成的财产所得，在法律上是需要纳税的。

其次，缴纳税款是一种责任和义务。

税收是现代国家运行的重要支柱，是政府获得财政收入的主要来源。

税收的征收和使用是实现国家经济、社会发展、公共服务等目标的重要手段。

作为公民和纳税人，缴纳税款是对国家的一种责任和义务。

通过按时缴纳税款，个人和企事业单位有助于国家的财政稳定，支持政府开展各项公共事务，如提供教育、医疗、公共交通等基础设施和社会保障。

此外，缴纳税款也有利于个人和企事业单位的长远发展。

纳税是一种社会责任，也是对个人和企事业单位经济能力的一种体现。

通过缴纳税款，个人和企事业单位在做好合规纳税的同时，也能够提升自身在社会和市场中的形象和信誉。

个人纳税者可以建立良好的税务信用记录，对于个人信用评级和日后的借贷、贷款等金融活动都有积极作用。

企事业单位缴纳税款也有助于提升企业形象，树立良好的社会形象，增强在商业领域的信赖和合作意愿。

此外，通过缴税，个人和企事业单位也能获得相应的权益和优惠政策，如纳税人享受的税收减免、税收优惠、税收退款等。

最后，缴纳税款的意义也体现在公平和社会公正方面。

纳税的原则之一就是税收公平原则，也就是让每个人按照自身的能力和收入水平缴纳相应的税款。

政府返还的土地费作为一种收入，同样应该依法纳税，以确保社会财富的公平分配和社会公正。

（三）有关土地款的返还目前有很多房地产开发企业通过招拍挂等方式取得国有土地使用权后，当地政府为了招商引资或扶持企业发展，会给予一定额度的土地款返还或财政补贴、财政扶持等。

对于此笔款项的处理争议已久。

意见一，根据财税[2008]151号《关于财政性资金行政事业性收费政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》“一、财政性资金 (一)企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。

(二)对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。

(三)纳入预算管理的事业单位、社会团体等组织按照核定的预算和经费报领关系收到的由财政部门或上级单位拨入的财政补助收入，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除，但国务院和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

本条所称财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款；所称国家投资，是指国家以投资者身份投入企业、并按有关规定相应增加企业实收资本(股本)的直接投资。

”可以看出，一般房地产开发企业取得的财政资金都必须计入当年收入总额缴纳企业所得税。

再看：财税[2009]87号《关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》“一、对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一）企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

一般纳税人的国有土地使用权被政府收回时，其取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入如何征收增值税？（1）根据《全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）和《<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>》（公告2016年第14号），一般纳税人的国有土地使用权被政府收回时，其取得的建筑物、构筑物的补偿收入，属于转让不动产的应税行为，应按照以下规定缴纳增值税：①一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

②一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

③一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

④一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

根据《湖北省关于明确营改增后若干业务问题的通知》（鄂地税发〔2016〕117号）的规定：“由于随土地收回的建筑物、构筑物不需要办理过户手续，因此，该类不动产的转让由国税部门负责征收。

”（2）根据《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税〔2008〕170号）、《关于一般纳税人销售自己使用过的固定资产增值税有关问题的公告》（公告2012年第1号）和《关于营业税改征增值税试点期间有关增值税问题的公告》(总局公告2015年第90号)等，一般纳税人的国有土地使用权被政府收回时，因不可搬走的机器设备取得的补偿收入，属于销售货物的应税行为，应按照以下规定缴纳增值税：①一般纳税人销售其按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产可以选择简易计税办法依3%征收率减按2%征收增值税，同时不得开具增值税专用发票。

土地补偿款如何征税问题: 我公司是个人独资企业,地处农村,因镇政府扩道占用了我公司一部份土地并拆迁了一部份厂房,请问:镇政府给的土地补偿款及厂房拆迁款是否交税,如果交税都需要交什么税?另外,公司由于生产需要又在厂内盖了新厂房,政府给的补偿款是否可以冲减新建厂房成本?答复:流转税管理处:你的问题,我分三种情况来回答:1.对土地储备中心以政府名义收回土地使用权，并通过政府财政返还给原土地使用者的土地出让金及补偿金，经主管税务机关审核，报市局审定后，暂不征收营业税。

2．对土地储备中心以毛地对外出让后，原土地使用者、地上建筑所有者或建筑物使用者从土地中标方取得的补偿收入应依法征收营业税。

3．对土地使用者与政府土地管理部门以外的其他单位或个人所进行的土地使用权转让，其取得的收入，应依法征收营业税。

财产与行为税管理处:根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，企业的房产被拆迁，如土地属于国有土地，其取得补偿款的行为，应属有偿转让国有土地使用权，应当征收土地增值税。

个人所得税管理处:对于拆迁补偿由镇政府给的土地补偿款及厂房拆迁款，涉及生产经营所得个人所得税，补偿收入不能冲减新建厂房成本，可以扣除拆迁发生的费用损失，有所得征收个人所得税土地补偿款如何征税？2我公司拥有行政划拨土地一宗。

为建经济适用房，政府将其中部分土地使用权转让给开发商。

经协商，由开发商按一定的标准对我司进行补偿。

请问：该项补偿款是否应当缴税？您好！《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函［2008］277号）规定：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）规定，不征收营业税。

浅谈政府收储土地补偿款增值税涉税处理政府收储土地后对房屋等地上建筑物的补偿款是否免征增值税问题，目前税收政策存在盲点。

本文拟从《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》及现行《营业税改征增值税试点实施办法》释文等法律规定中帮你解读。

标签：收储土地;构筑物补偿;涉税解读政府收储土地补偿款增值税处理比较复杂。

根据财税[2016]36号文附件3第一条三十七款规定：土地所有者出让土地使用權和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为免征增值税。

对房屋等地上建筑物的补偿款是否免税却不明确。

随后税总局发布了2016年第14号公告这样敲定：纳税人转让其取得的不动产（包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产），应按照规定缴纳增值税。

至于在国有土地使用权被政府收回时，其取得的建筑物、构筑物的补偿收入，是否属于转让不动产的应税行为，政策仍然不明朗。

我们认为：1、不属于转让不动产的应税行为，不征收增值税（1）《物权法》定义了“房随地走，地随房走”的房、地一体化原则：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物受其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处理。

建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当按照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予一并补偿。

（2）《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定：房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回;《土地管理法》第四十七条规定：征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

由此看，对征地附着物补偿的实质也是政府对回收土地的补偿。

即上述费用都是在收回土地使用权的过程中支付的对价，应与政府收回土地使用权的行为适用同一税收政策，免征増值税。

（3）从《营业税改征增值税试点实施办法》附录注释释文看，销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。

那么，何为转让不动产呢？税法无标解。

问题：企业从拍卖⾏购得⼟地及其地上建筑物和附属配套设施，没有办理过户⼿续，现被政府征⽤，拆后⽤于公⽤事业。

企业取得政府补偿款后，是否需要缴纳营业税，还⽤交契税和⼟地增值税吗？
答复：流转税管理处：根据《国家税务总局关于⼟地使⽤者将⼟地使⽤权归还给⼟地所有者⾏为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）规定纳税⼈将⼟地使⽤权归还给⼟地所有者时，只要出具县级（含）以上地⽅⼈民政府收回⼟地使⽤权的正式⽂件，⽆论⽀付征地补偿费的资⾦来源是否为政府财政资⾦，该⾏为均属于⼟地使⽤者将⼟地使⽤权归还给⼟地所有者的⾏为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税⽬注释（试⾏稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）规定，不征收营业税。

如您企业具有县级（含）以上地⽅⼈民政府收回⼟地使⽤权的正式⽂件，则对您企业取得的拆（动）迁补偿款不征收营业税。

财产与⾏为税管理处：按现⾏契税政策规定，⼟地房屋被县级以上⼈民政府征⽤、占⽤后，纳税⼈重新承受⼟地、房屋权属的，对成交价格中相当于政府补偿款的部分免征契税。

根据《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例》及其实施细则规定：转让国有⼟地使⽤权、地上建筑物及其附着物，并取得收⼊，应征收⼟地增值税。

如能够提供政府征⽤⼟地⼿续，免征⼟地增值税。

纳税人将土地归还政府取得的补偿收入免缴增值税随着城市发展和国家政策的推进，一些农村土地被征用，农民转为城市居民，并获得土地补偿收入。

然而，由于涉及到增值税问题，不少纳税人对于自己将土地归还政府所获得的补偿收入是否需要缴纳增值税还存在一定的疑虑。

值得注意的是，根据我国相关法律法规以及国家税务总局的相关解释，纳税人将土地归还政府取得的补偿收入是可免缴增值税的。

下面将针对这一问题进行详细解答和阐述。

首先，我们需要理解什么是增值税。

增值税是一种按照货物和劳务消费税原则征收的一种间接税。

我国的增值税制度是在商品生产和流通环节中对增值税负有关的企业和个体进行征收的税收制度。

增值税适用于商品和劳务的销售、进口环节，但不包括土地的交易。

其次，根据我国现行法律法规和国家税务总局的相关规定，纳税人将土地归还政府所获得的补偿收入是不属于增值税的征税范畴的。

因为土地归还政府不涉及商品的产生、流通和销售环节，纳税人所获得的补偿收入也不属于增值税的应税项目。

具体而言，我国《中华人民共和国增值税法》第七条第一款明确规定："增值税的应税项目是货物销售、进口；劳务报酬；不动产和无形资产的转让；由金融企业取得的利息、股息、股息红利、债券利息和现金管理费用；"可以明确看出，土地归还政府取得的补偿收入并不在其中。

确保纳税人能充分享有土地经济协调开发各项政策措施利益，国家税务总局在2006年发布了《关于土地使用权转让、复垦、补偿和房屋征收所得税政策问题的通知》，明确规定了土地归还政府取得的补偿收入的免税待遇。

该通知指出，纳税人将土地归还政府所获得的补偿收入不属于应税所得，不需要缴纳个人所得税。

综上所述，根据我国的法律法规和国家税务总局的相关解释，纳税人将土地归还政府所取得的补偿收入是免缴增值税的。

因为土地归还政府不涉及商品的产生、流通和销售环节，补偿收入也不属于增值税的应税项目。

此外，为了进一步确保纳税人的权益，国家税务总局还发布了相关政策文件，明确将土地归还政府所获得的补偿收入列为免税待遇。

迁补偿款的涉税处理1、营业税对于企业收到的拆迁补偿款是否要交纳营业税，目前国家税务总局的文件没有明确规定，只有《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函[1997]87号）文件在内容与此比较近似，该文件规定对于对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照营业税“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。

因为该文件存在适用范围的限定，个人和企业收到的拆迁补偿款不能完全适用该文件。

另外根据《营业税税目注释》（国税发[1993]149号）的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税。

但该文件只是对国家收回土地使用权而给与使用者的补偿不征收营业税，但是政府支付给被拆迁人的补偿款是包含土地使用权的补偿款及土地上的建筑物、构筑物等土地附着物的补偿款。

因此该文件也不完全适用拆迁补偿款的涉税处理。

由于税务总局文件的不明确性，使各地税务机关在实际操作时无所适从。

为解决此现状，各地税务机关根据各地实际情况自行制定了一些拆迁补偿款项营业税税务处理的规定。

重庆地方税务局关于《旧城改造房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知》（渝地税发[2002]156号）规定，被拆迁人与拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的，被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价款，暂不征收营业税及附加税费；在拆迁原房过程中，被拆迁人选择货币补偿（安置）方式，所取得的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费。

广东省《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》规定，在城市改造建设中支付给被拆迁户得拆迁补偿收入，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。

山东省则没有做出明确的规定，实务中各地市税务机关操作依据两个原则，一是城市拆迁改造必须是在政府主导下进行的，第二是被拆迁方取得的拆迁补偿费必须是由政府财政支付的。