工程完善和工程遗留问题处理规程【物业管理经验分享】

物业查验处理遗留问题管理办法第一章目的第一条为了规范物业参与地产项目入伙前进行的工程质量查验及质量整改的监督与核销工作以及入伙后房屋工程质量投诉的客户接待及质量整改的监督与核销等售后服务工作，明确由此产生的应该由地产支付给物业的相关费用的计费方式、收费标准和支付流程，特制定此办法。

第二章适用范围第二条适用于由中海地产开发，入伙日期在本办法生效之日以后的所有住宅项目。

第三条分期入伙但尚未入伙完毕的项目，分别以当期入伙物业实际投入人工以及实际入伙面积（建筑面积）为计算依据，执行此办法。

第三章物业参与工程质量查验及协调销项的工作内容第四条项目入伙前配合地产进行的工程质量查验及质量整改的监督与核销工作：(一)项目正式入伙前，为了减少房屋在交付时的工程质量瑕疵，确保项目顺利入伙，物业应根据当地地区公司要求，组织人员参与项目的工程质量查验工作，主要包括以下工作内容：（1）对户内和公共部位的土建及附属设备设施的查验，即通过观察和使用工具测量，了解室内墙面、地面、天面等工程是否开裂、空鼓，平整度和垂差是否在合理范围内；对卫生间等有防水要求的部位进行闭水试验无渗漏；户内门、窗等无变形无异响，外观完好，各类配套五金件齐全，无生锈；户内安防设备、有线电视、电话、网络等安装到位，外观及功能完好；户内供水、供电、煤气等安装到位，各类电源箱、水表、煤气表等配套设备齐全，功能完好；记录水、电、煤气等的初始读数。

（2）对公共设施设备按电气系统、电梯系统、安防系统、消防系统、楼宇自控及综合布线系统、通风与空调系统、给排水系统、绿化工程系统等分类对其使用功能、安全性问题方面进行查验。

（3）相关结果及时录入CRM系统。

(二)查验结束后，分户、分专业汇总整理工程质量查验结果，形成质量报告，报地区公司，并按照地区公司要求，配备工程管理人员，根据查验报告，协调施工单位进行缺陷整改，监督各项整改销项工作的实施，并组织物业人员对整改结果进行复验，在CRM系统中逐一销项。

1.目的明确发展商、承建商及物业管理服务公司的责任，及时有效地解决工程遗留问题，为了规工程遗留问题的工程维修工作，保证工程遗留问题的顺利处理，保障业主利益。

2.围适用于嘉美物业各项目工程遗留问题处理，在质量保修期物业的所有工程。

质量保修的围包括全部施工工程：其中主要包括基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏、电气管线和设备、给排水工程、门窗工程、暖通工程等。

3.职责3.1物业公司全面负责工程维修的协调、处理。

对工程维修质量有检查权、监督权。

3.2开发公司工程部门成立专门维修审核人员，有义务对验收时所提问题进行维修整改，物业服务中心负责以书面形式将工程遗留问题转所在地产公司的工程部现场协调处理意见。

3.2物业维修主管负责工程遗留问题处理和情况的跟踪，原则上3日必须处理完成。

并将信息反馈至服务中心客服部。

3.3项目经理跟进工程遗留问题的整体处理情况，协调相关事项。

3.4工程负责与地产公司相关部门协调对重大工程遗留问题的处理。

3.5物业公司负责物业维修记录。

3.6发生涉及结构安全或者严重影响使用功能（譬如上、下水漏水、暖气漏水或者漏气、线路故障等）的紧急情况下维修，物业服务中心有权在取证之后立即进行抢修。

为不使维修责任扩大，在紧急情况下，物业服务中心有权先行采取必要措施，由此发生的所有费用，由原施工方承担，随后应及时告知地产开发单位；3.7有下列情况之一的，物业公司可直接组织人员进行处理，所发生的费用由施工单位质量保证金中扣除；3.7．1接到通知后没有组织人员进行维修并且超过3天规定时限的；3.7.2服务中心两次通知施工单位未到现场维修的；3.7.3维修费用由工程部在施工单位维修保证金支付，物业公司收取该维修总费用的20%作为物业公司的管理费（管理费由施工单位支付不含在维修费中）4、维修取证4.1物业公司在组织人员进行工程维修之前须做好如下工作：4.1.1保留告知对方存在质量问题的通知《工程遗留问题处理记录表（通知）》、通知施工单位的记录；4．1.2做好取证材料的收集工作，取证材料包括工程质量问题的照片、实物、业主签认的书面报修记录等。

物业工作总结(15篇)物业工作总结1尊敬的董事长、总经理、各位领导下午好！转眼半年已过，在过去的半年中，佳友物业规范各方面的工作，建立了各小区围绕佳友，佳友围绕集团公司的运作模式，各项工作得到集团公司的大力支持，提高服务质量和经济效益，加强内部规范化管理，完善奖惩激励机制，树立公司良好的企业形象，现将上半年工作完成情况及下半年工作重点汇报一下：一、上半年度工作完成情况：（一）、加强日常督察、完善管理制度。

年初，公司对各项目采取定期与不定期督察的方法，统一了各项目台帐，规范了各项目收费工作及服务业主的理念，重点是围绕：消防、安全、服务、卫生、收费等五个方面来对各项目进行督促检查，对各小区现有的设施、设备进行了不定期的维护及保养；全面掌握各项目运行情况，发现问题及时解决。

在工作中修订并落实了部分规章制度。

6月底，公司顺利通过了ISO9001-质量管理体系的复检，在检查中，我们在台帐的建立和规范上得到了检查工作组的一致认可。

（二）、加强组织领导，明确管理职责。

公司以总经理为核心，各部门在条线分清，责任到人，在完成本职工作的基础上，相互配合，这一工作模式，经过近1年的实际操作，效果明显，如办公室各部门在协调各项目工作上，在配合财务催收各项费用上，都有很好的成效。

如：今年广济公寓在物业费的收缴率上比去年同期又有增长；仁文公寓的物业收费率也较去年同期增长；太仓两个项目的托管物和物业管理费，在集团公司的支持下也顺利收取；新华苑有部分住户自交房至今未交物业费，在项目同仁的努力下也基本上收到。

（三）、加强内部管理，提高服务效率。

1、内部管理：强调从办公室做起，强化劳动纪律，年初增加了上下班签到制度，各项目实行了双休日上班制度，将休息时间调整业主上班期间，这样有助于各项费用的收缴，这一措施实施后，效果非常明显。

在员工管理上，实施人性化管理。

定期进行业务培训，项目经理会议从原来每月一次调整为每月二次，在此基础上我们又增加了每月一次的管理员交流沟通会议；如：6月份试行了项目经理考核制度，每月2次，该考核直接影响了项目经理的职务及年终收入，因此一实施便得到了大部分项目经理的认可，这也调动了积极性，若在项目经理中试行成功，就向管理员及员工推行。

物业管理过程中关于房地产遗留问题的建议和建议浙江吉翔房地产开发有限公司：根据我司以往的管理经验和所遇到的问题，现从物业管理和业主使用的角度，针对房地产开发过程中容易出现的问题，提出如下建议，供贵司参考。

一、给排水1、在我们以往管理过程中发现，废、污水管由户内接出户外窨井时，会存在以下问题：（1）由于给排水施工单位与户外各施工单位衔接不到位，户外施工单位在施工时将废、污水管破损、压扁、断裂等现象，导致业主装修入住后废、污水无法正常排放，造成业主投诉，且日后查找问题和维修都比较困难（如：在景观施工时，挖掘机在回填土堆坡过程中容易将废、污水管压扁）。

（2）由于部分设计单位设计的废、污水管户内到户外的放坡比较小，业主在使用过程中容易导致管道堵塞（如厨房废水管：业主在冬季洗涤洁具时，排除的油腻容易在废水管内凝固、堵塞，造成废水无法正常排放）；建议在条件允许的情况下，废、污水管的放坡适当放大。

（3）、由于给排水施工单位施工人员的疏忽，部分户内废、污水管未接入户外窨井（只接到外墙处），景观施工单位回土后，日后就造成业主装修入住后废、污水无法正常排放，导致业主投诉，且日后查找问题和维修都比较困难。

（4）户内废、污水管接入户外窨井时，因施工单位未能做好户外管道下面的基础，在日后使用过程中，管道经废、污水的冲击受压和绿化种植土的沉降，引起废、污水管脱节、废污水倒灌的现象。

2、在给排水施工过程中，最底层楼板下面的给排水施工一定要按照相关规范做到位，如最底层楼板下面的给排水管出现脱节、下沉等问题，日后查找问题和维修都会非常困难（需敲楼板，这在我们以往的管理中遇到过类似问题）。

3、在高层给排水施工过程中，卫生间的给排水施工后一定要做好防水工作，并检查渗漏水情况；如防水不做好，日后业主装修入住后出现上下卫生间渗水，日后查找问题和维修就比较困难，且容易造成邻里纠纷。

二、土建1、在我们管理过程中，业主入住后对土建方面存在的墙体裂缝问题投诉比较多，墙体裂缝主要是由砌墙材料和施工质量引起的。

物业工程部整改方案（3）物业工程部整改方案（一）加强内部管理1、物管中心实行层级制管理，员工向主管负责，主管向主任负责，主任向公司负责。

维修和保洁人员实行分片包干制，维秩员实行个岗位负责制，使各岗位责任到人。

2、健全例会制度，每周一总结上周工作，布置下周任务，探讨处理办法，形成记要。

3、提高小区维秩队全体形象，实行半军事化管理，坐有坐姿，站有站象，每个维秩队员是小区环境、秩序的卫士和形象代表。

4、加强员工培训，制定行之有效的培训计划，每10天培训一次。

5、加强本小区物管中心的服务质量，提高客服人员服务意识，练好服务本领，对业主文明礼貌，办事快捷。

（二）环境治理具体时间表1、拆除广告牌。

为了小区环境的美观、还原小区的本来面目，对广告牌（中门11个，一期房60个，二期房31个共102个进行全部拆除，一周内拆完。

）1、环境绿化：在冰冻期间损坏（1）绿篱损坏380㎡；（2）草坪损坏160㎡。

（3）补救措施：A对损坏的树木进行施肥，10天内完成。

B补齐花草，从商铺前坪绿化带绿篱、花卉草等移栽小区内，需15天完成。

（4）树木6棵（美国华盛顿椰子3棵，古樟1棵，大叶青树2棵）请专家会诊后向全体业主有交代。

2、对保洁部实行规范管理，完善保洁设备。

（1）1-6栋共16个门前增设圆形垃圾桶32个。

（2）中心广场及主干道旁增设吊斗式玻璃钢垃圾桶15个，15天内完成。

4、小区道路路面损坏瓷砖3500片，在15天内基本部恢复。

5、摩托车与电动车的管理。

在一期地下停车场集中停放，管理办法及实施在15天内完成。

6、公告栏。

1-11栋共28单元每个单元门前做木框通告栏一个，在15天内完成。

7、经查实，小区内经营店铺的共16（不锈钢制作店7个，建材店9个）。

第一步措施是作业不能影响其他业主休息，按装修施工时间作业，5天内做好工作，第二步措施逐步进行取缔。

8、伸出房屋外墙各类广告及横幅、标牌在10天内清除完。

（三）添置设备及维修1、小区内逐步实行人车分流；（1）公司买一卡-通设门禁设备一套，业主凭卡进出（每户三卡，一主两副）；（2）机动车辆凭卡出入，规范管理；（3）道路划出停车位，进出车辆由岗亭维护队员指挥交通，对乱停乱放车辆巡逻队员进行监控，25天内实施。

住宅物业工程遗留问题整改完善管理规定1 目的确保接管物业工程遗留问题整改的及时2 适用范围适用于住宅物业部所承接的每个物业的工程遗留问题的整改。

3 各级职责3.1 品质部负责组织督促工程问题的统计。

3.2 管理处负责整改问题的跟进。

4 细则4.1工程遗留问题的分类：4.1.1 施工质量问题4.1.2 规划问题4.1.3 物业优化需求。

4.2 工程遗留问题的收集与整理4.2.1 项目入伙3个月内，住宅物业部必须查找并收集整理工程遗留问题，拍照取证，依据日后实际运行条件做出预见性推断；4.2.2 在收集整理基础上，组织地产工程部、施工单位到现场对工程质量问题进行核实、签字确认，入伙4个月内形成书面报告上报公司。

4.3 工程遗留问题的处理4.3.1 属施工单位施工质量问题的适用以下条款：1）正式接管验收时，住宅物业部应与地产公司工程部共同确认遗留问题，列出项目遗留问题清单及整改计划，报运营公司与地产公司备案；2）入伙6个月后，由集团、地产公司、运营公司就工程质量问题整改情况作出评估，并形成书面的《工程质量问题整改评估报告》；3）工程质保金的支付首先须经运营公司审批。

如施工单位怠于维修或同一质量问题维修三次后仍未解决，住宅物业部可在书面通知地产公司和责任施工单位的前提下，可直接委托其它单位处理，相关费用从该项工程质保金中扣除。

4）如施工单位不履行合同义务的，由住宅物业部发函给施工单位，同时抄报地产公司出面协调，要求其进场维修。

如经发函催促施工单位仍不履行维保责任的，3日内由物业管理中心住宅部负责估算维保金额，向施工单位致函（抄报地产公司）对上述维保项目选施工单位完成维修。

5）地产公司在物业各项目工程施工合同签订时，附带与施工方签订地产公司、施工单位、物业管理中心住宅部三方房屋保修协议，物业交付后，地产公司需列出各项目工程质保金数额，并在交付后15天内将每项工程质保金转到物业管理中心帐号中作为保修款，如施工方不能在三方协议规定时间内保质保量完成返修工作，物业管理中心住宅部有权另行聘请施工单位并动用保修款处理该项房屋质量返修问题，返修价格由物业管理中心住宅部和所聘请维修单位协商确定，无需再通过地产公司、施工单位认可。

工程完善工程遗留问题处理规程工程完善是指在工程项目建设过程中，由于各种因素没有及时解决或无法解决的问题，在工程验收后仍需要继续处理和解决的问题。

工程遗留问题包括建设工程、运营维护等方面的问题。

遗留问题如果不及时处理，将会对工程项目的正常运行产生重大影响，甚至会产生安全隐患，因此，对工程遗留问题的处理必须严格依照规程进行。

一、处理程序1、问题的发现和汇总问题的发现和汇总是问题处理的开端，工程单位和监管部门应该建立完善的问题反馈机制，及时收集问题反应，并按照类别、性质、影响等因素进行详细记录和汇总，并及时反馈相关责任人。

2、问题的分析和定位针对汇总的问题，工程单位应依据问题的性质和影响进行逐一分析和定位，梳理问题的产生原因，尽可能找出问题的根本原因，明确问题责任人和责任所在。

3、制定处理方案有了问题分析和定位的基础上，工程单位应结合实际情况，制定符合本项目实际情况的处理方案。

处理方案应包括具体的解决措施、时间、人员和经费等方面的安排，需要考虑实施成本，追求解决效果和经济合理性。

4、方案的披露和公示制定好处理方案后，应在项目部门内部、相关责任人和项目相关方面进行方案的披露和公示，并向监管部门报告处理方案的内容，以充分公开方案内容，向各方留下应对问题的决心和诚意。

5、方案的实施和跟踪方案的实施和跟踪是问题处理的最后一环，应按照处理方案的内容和时间表有序推进，遇到问题及时处理。

方案实施过程中必须有完备的跟踪机制，对关键节点的实施情况和效果进行跟踪和分析，如有需要对处理方案进行调整。

6、问题的总结和评估问题的总结和评估是问题处理程序的最后一步。

同样重要的是，总结和评估应该成为制度化的工作，从广义上来讲，总结和评估的内容也应该成为工程完善制定、落实过程的组成部分。

总结和评估的目的，在于进一步提高工程完善质量、可持续性发展水平，实现智慧城市建设目标，最终实现城市更为稳定的生态发展策略。

二、处理原则1、主动性原则处理遗留问题的过程需要充分展示工程单位和相关部门的工作主动性和积极性。

物业管理项目日常服务要点、难点和措施本物业项目管理、服务的重点是为业主和客户营造一个良好的生活和工作氛围，结合本物业项目的物业管理服务，其要点是营造“和谐、统一”的居住、生活、商业环境，加强装修管理，难点是分阶段开发，对住宅业主和客户的影响，停车场管理服务和工程遗留问题的处理。

一物业管理日常服务的要点、难点分析本物业项目是一个综合性的物业社区，挺拔的现代建筑，俊朗的现代立面造型，在彰显王者之雍容气度之余，诠释的是业主和客户的“工作、生活和梦想”，对物业管理提出了较高的要求，因此营造一个“和谐、统一”的居住、生活、商业环境，为业主和客户实现都市新生活的梦想，是物业管理服务的首要任务。

要实现“和谐、统一”的居住、生活、商业环境，重点是：一、抓好系统安全运作、星级服务、围绕氛围管理开展社区文化活动、用文化管理环境等工作。

二、加强装修管理，维护房屋的结构安全。

难点是：一、由于分阶段开发，对一期住宅和写字楼业主和客户的影响。

二、立体停车系统的安全管理服务。

三、工程质量遗留问题的处理。

二物业管理日常服务要点、难点和措施一、住宅、商业日常服务要点、难点和措施二、前期施工期的管理要点、难点和措施本物业项目分为不同时间竣工、入伙时间与销售时间有交叉，东、南、西区的入伙时间也相差近一年时间左右，这也就是物业功能开发的阶段性。

东南区房屋交付入伙后半年，处于装修高峰期，而此时西区竣工交付前最紧张的施工阶段，在此期间，由于西区施工的影响，东南区的业主在安全、噪音、治安、清洁等环境方面利益都会受到不同的程度的影响，如何做好该施工期间的管理，保证西区安全顺利交付，确保对东南区业主的居住生活环境的影响降到最低，是该阶段物业管理工作的重点。

为此，诚则成物业顾问工作组进行分析研究，同时结合在管相关楼盘的管理经验，就该阶段管理的难点开展分析，并给出解决方案措施。

三、营造“和谐、统一”的居住、生活、商业环境（一）系统安全运作是本物业项目物业管理服务的第一要点1、立区域防范体系（1）持预防为主的原则，积极做好安全宣传工作，确保安全标识齐全，开展紧急突发事件及消防演习，通过培训提高安全防范意识和技能。

物业公司关于工程遗留问题的处理办法1.0目的为了规范工程遗留问题的工程维修工作，保证工程遗留问题的顺利处理。

2.0范围在质量保修期内物业的所有工程。

质量保修的范围包括全部施工工程：其中主要包括基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏、电气管线和设备、给排水工程、门窗工程、暖通工程等。

3.0职责物业公司全面负责工程维修的协调、处理，或委托第三方处理，对工程维修质量有检查权、监督权。

4.0工作程序4.1工程的质量保修期根据《建设工程质量管理条例》以及有关规定执行。

房屋建筑工程的质量保修期自房屋竣工验收合格之日起开始计算。

如果房屋建筑工程是按照单项验收交付的，按照单项工程分别计算保修期。

4.2 在物业公司完成接管手续后，开发公司工程部门与施工方签订的《房屋建筑工程质量保修协议书》中约定的质量保修通知、监督的权利义务。

4.3物业公司在接到工程质量报修任务时，应立即组织相关人员到现场察看，经确认属于工程质量问题并且在施工单位的保修责任期内的，应及时填写《工程遗留问题处理记录表》，并以短信、电话和邮件等形式通知责任施工单位（通知需要明确具体问题，期限，逾期如何处理等事项），并录入OA《物业零星维修流程》，原则上维修小组小修3日内，大修7日内必须处理完成。

4.4物业公司负责维修情况的记录。

4.5发生涉及结构安全或者严重影响使用功能（譬如上、下水漏水、暖气漏水或者漏气、线路故障等）的紧急情况下维修，如维修小组在接到维修通知后，未立即到达现场开展抢修的，物业管理处有权在取证之后立即进行抢修。

为不使维修责任扩大，在紧急情况下，物业管理处有权先行采取必要措施，由此发生的费用，由原施工方承担，随后应及时通过OA流程审批；紧急情况是指如果不处理立即就会造成损失的扩大或造成其它人员财产损害的发生。

4.6有下列情况之一的，物业公司组织人员进行处理，所发生的费用从施工单位质量保证金中扣除，由开发单位先行支付；4.6.1原施工单位未按时到现场维修的；4.6.2原施工单位对同一部位维修超过两次的；4.6.3因工程问题给业主带来经济损失，要求索赔的，且未能和施工单位达成一致意见的，由物业公司视情况确定赔偿金额。

物业管理基础知识：新建物业承接查验注意的问题承接查验是物业服务企业接管物业的重要环节，物业服务企业通过承接查验，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。

因此，物业服务企业对所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给今后的物业管理服务带来许多不必要的麻烦。

为确保今后物业管理工作能顺利开展，物业服务企业在承接查验时应注意以下几个方面：（一）人员选配要精干物业服务企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。

（二）验收立场要明确物业服务企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。

（三）遗留问题要备案（1）对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求建设单位提出补救和解决措施并备案（包括物业管理用房，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题）。

（2）承接查验中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促移交人对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。

（四）保修事宜要落实落实物业的保修事宜。

根据建筑工程保修的有关规定，由建设单位负责保修的，应向物业服务企业交付保修保证金，或由物业服务企业负责保修，建设单位一次性拨付保修费用。

（五）特殊信息要收集（1）新建物业建设单位应将项目所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人员联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业服务企业。

（2）将建设单位施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。

（3）凡项目采用非市面上常见的建材、设备和设施的应让建设单位或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。

（六）管理配套要关注验收时注意与物业管理服务密切相关的设施和管线有无按要求做好。

包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、车棚、停车位是否足够，小区摆摊、开展社区活动、室外加工用电的预留电源插座等设施做好与否。