关于消费性住房购房者债权优先权的意见

最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复文章属性•【制定机关】最高人民法院•【公布日期】2014.07.18•【文号】〔2014〕执他字第23、24号•【施行日期】2014.07.18•【效力等级】司法指导性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】买卖合同正文最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复（〔2014〕执他字第23、24号）山东省高级人民法院：你院在办理有关案件中，就“开发商未建成房产时购房者的购房款能否优先于建筑工程价款和土地使用权抵押债权受偿问题”形成两种意见。

多数人认为交付全部或者大部分款项的购房者享有的购房款返还请求权优先于承包人的建设工程价款优先权和抵押权人的抵押权。

少数人认为债权应当平等保护，购房者享有的购房款请求权不应优先于其他一般债权。

因该问题涉及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号，下称《批复》）的理解和适用，你院向我院提交（2014）鲁执三他字第9号、第10号两个报告进行请示。

因两个报告请示的系同一法律问题，经研究，一并答复如下：一、《批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。

二、基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。

裁判规则：1．【消费者物权期待权的优先效力】消费者的物权期待权可以排除请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的执行。

2．【实质审查条款】《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条属于实质审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。

3．【建设工程优先权批复已经被细化】在《执行异议复议规定》司法解释针对买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议明确予以规定后，再直接适用《建设工程优先权批复》进行裁判，属于适用法律不当。

4．【无其他用于居住的房屋的理解】对于《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定中的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，不应机械限于套数的理解。

案件索引：广西恒冠建设集团有限公司与王秋祥、北海尚源居房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案裁判案号：（2018）最高法民再450号案情简介2014年4月14日，王秋祥与尚源居公司签订《商品房预约合同》一份，约定王秋祥向尚源居公司认购尚源居大厦2单元2505号房，房屋总价款为387392元。

合同签订当日，王秋祥向尚源居公司支付购房款387392元。

王秋祥名下登记有位于北海市公园路39号京都花园4号楼B单元0801号房屋[房产证号：北房权证（2009）字第006995号]和位于北海市湖海路××银××公寓××单元××号房屋[房产证号：北房权证(2015)字第032574号]。

恒冠公司因工程进度款的支付问题与尚源居公司产生纠纷，后恒冠公司向北海仲裁委员会提起仲裁申请，北海仲裁委员会受理该案后，于2015年9月21日委托北海市海城区人民法院对尚源居公司价值5511.12万元的财产进行保全，海城区法院于2015年9月22日向北海市房地产交易中心发文预查封包括案涉房屋在内的l42套房产。

2016年5月6日，北海仲裁委员会作出北仲调字(2015)第186号调解书，明确：尚源居公司尚欠恒冠公司工程款本金3443万元，双方同意按照月利率2％计算逾期付款利息，截至2016年4月15日，应付利息为1895.23万元，本息合计5338.23万元，因逾期支付，尚源居公司应以5338.23万元为本金，按照月利率2％计算，向恒冠公司支付利息，利息支付至付清全部款项止。

论建设工程价款优先受偿权与消费者购房债权的关系作者：米会娟来源：《山东青年》2014年第02期摘要：由于立法的不完善，对建设工程价款优先受偿权与消费者购房债权的关系，以及在实践中如何认定和适用，难免存有争议。

对此需具体分析建设工程价款的性质、立法意图以及消费者购房债权的本质和目的，在此基础上对两者的关系做出界定。

此外，对于消费者购房债权中的“大部分款项”、“不得对抗”等细节也需具体分析以便于实践中的应用。

关键词：建设工程价款优先受偿权；消费者购房债权；顺位关系《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第286条对承包人的工程款债权即建设工程价款优先受偿权进行了规定，明确发包人逾期不支付工程款的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。

此外，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

” 但该《批复》的规定过于笼统，在实际适用中难免产生争议，本文即对两者之间的关系进行分析。

一、建设工程价款优先权的法理分析（一）性质之争关于建设工程价款优先受偿权的性质，学者间大致有以下几种观点。

1.特殊留置权说。

该观点认为建设工程价款优先受偿权属于不动产留置权，鉴于我国将留置权限于动产及权利的规定，该观点主张，《中华人民共和国担保法》（现在还包括《中华人民共和国物权法》以下简称《担保法》、《物权法》）将留置权限于动产而不及于不动产的规定不利于对债权人的保护，应适当扩大留置财产的范围，由此出发，建设工程的承包人可以对不动产即该工程行使留置权，而不动产留置权行使的相关内容依《担保法》和《物权法》的规定进行。

2.法定抵押权说。

该观点主张建设工程价款优先受偿权属于法定抵押权，认为《合同法》第286条通过立法的形式直接赋予承包人以抵押权。

早期梁慧星学者还表示，《合同法》第286条从设计、起草、讨论、修改、审议直至最后通过，始终被理解为法定抵押权，且在历次专家讨论会上，也未有人对此表示异议。

最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的司法适用郭仕捷;丁国民【摘要】《商品房买卖司法解释》第三条关于销售广告和宣传资料视为要约的条件过于严格,加之司法实践中开发商的伎俩、法院的保守、要约邀请视为要约裁判标准不明确等,导致购房人举证困难,权益保护不尽到位.购房人应当注意取证、事先预防;法院则应当以更宽松的标准处理相关问题;立法应当将第三条中条件之并列模式转换为选择模式.【期刊名称】《长春理工大学学报（社会科学版）》【年(卷),期】2016(029)006【总页数】5页(P39-43)【关键词】要约;商品房买卖合同;合同纠纷;司法适用【作者】郭仕捷;丁国民【作者单位】福州大学法学院,福建福州,350100;福州大学法学院,福建福州,350100【正文语种】中文【中图分类】D923.6最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）于2003年6月1日生效。

其中，第三条对销售广告和宣传资料视为合同内容的情形进行了规定，该条文被视为规制商品房开发商虚假宣传、夸大宣传的利器。

然而，在司法实践中，其运用状况却不尽如人意，各地法院裁判亦有所差别。

如何理解和运用该条文是法律从业者所面临的难题。

从理论上讲，开发商通过广告宣传，目的在于诱使民事主体与其进行房屋买卖交易之法律行为，这也就决定了该种广告宣传本质上为要约邀请，双方权利义务之确定最终以实际签订的商品房预售合同为准。

然而，虽有行政部门对虚假广告宣传之制约，但于民事主体而言，在基于信赖订立预售合同之后，购房人却未能如愿，此时，法律应如何对其进行救济？笔者认为，对该问题的回答应当从两个方面进行考察：一方面，对目前《商品房买卖司法解释》第三条之条文本身应当如何进行审视；另一方面，司法实践中对于该条文的司法适用应当采取何种态度。

原则上，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，在特定条件同时满足的情况下其可以被视为要约，进而成为合同内容的一部分。

关于消费性住房购房者债权优先权的意见在与开发商签订购房合同并支付购房款后，但未办理商品房预售登记手续的情形下，若有其他债权人就房屋主张权利时，购房者是否有就房屋满足自己债权的优先权？我们认为，消费性住房购房者享有优先权。

理由如下：一、消费性购房者的债权具有优先性有法律和实践依据 1、最高人民法院法释（2002）16号《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》能够推导出消费性购房者的债权具有优先性。

《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

第二条则规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

《批复》的前述两条规定，在肯定工程价款优先权优先于抵押权后的情况下，确立了消费者交付购买商品房全部或者大部分款项后，享有优先于工程价款优先权的权利。

如此，举重以明轻，既然上述消费者权利优先于承包人优先受偿权，而承包人优先受偿权优于抵押权，所以消费者交付购买商品房全部或者大部分款项后，得以对抗设立在商品房上的抵押权。

因此我们可以得出如下结论，当涉及不同类型的请求时，其基本的清偿顺序应当是：首先满足已经交付了全部或者大部分款项的购房人(消费者)的权利，其次满足拖欠的建筑工程承包款，再其次是满足抵押权人的抵押权，最后是满足普通债权人。

换言之，基于针对房屋提出的请求，满足条件的消费性购房者，其债权优先其他债权。

2、司法实践亦支持消费性住房购房者的优先权。

（1）北京市高级人民法院法官和北京市第二中级人民法院法官著作《执行异议之诉案件裁判思路》认为，案外人符合“是消费者”、“已交付50%以上的购房款”、“购买房产的性质为居住房”、“和房地产开发经营者签订的房屋买卖合同”的条件，可对被执行房产主张阻止执行的实体权利。

开发商破产，购房合同没备案篇一：开发商破产,购房者是否享有优先受偿权？开发商破产，购房者是否享有优先受偿权？【案情介绍】XX年9月26日，王某通过报纸得知某房地产开发公司正在进行某花园的商品房预售，于是跟妻子李某前去看房，在看到房产公司的售楼书后，两人都觉得不论是房屋的样式、房型、朝向还是房屋的价格都跟他们想购买的房屋差不多。

于是，二人于次日即XX年9月27日，在房地产公司的售楼处与房产公司按照该市的商品房预售合同示范文本签订了一份《某市商品房预售合同》，合同中约定：房地产公司将其开发的某花园第10幢302室房屋出售给买受人王某，房屋建筑面积为93平方米，单价为人民币3000元每平方米，总房款为人民币万元，王某在合同签订后一次性付款万元，剩余的5万元在房产公司交房后支付。

合同还约定，交房日期为XX年11月15日，交房的条件是房产公司经过初始登记取得房产证。

合同签订后，XX年10月6日，合同经过登记备案。

到了XX年9月，房地产公.司通知王某其开发的某花园项目，因为公司已经被申请破产，没有办法继续建造和按时交房了。

在房地产公司进行破产清算过程中，法院查明，房地产公司因某花园项目尚拖欠某建筑工程公司工程款共900万元，利用该花园项目向建设银行抵押贷款1100万元，房产公司共预售了商品房60套，已经收取购房款计1400万元。

经过法院拍卖某花园项目，共获得拍卖款2800万元。

以王某等为代表的购房者、建筑工程公司、建设银行就这2800万元的分割产生了纠纷。

【法律分析】本案是一个涉及优先受偿权的案例。

《担保法》第33条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。

债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。

”《城市房地产抵押管理办法》第3条第1款规定：“本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为’。

论房地产“僵尸企业”破产债权清偿顺位韩晨光摘要：当前我国房地产“僵尸企业”泛滥，各类优先权顺位不明是“僵尸企业”市场退出机制不健全的核心问题。

通过分析三大优先权在实务中难以确立明确清偿顺序的原因，提出解决房地产僵尸企业破产案件中各类问题的三大基本原则，以及房地产企业破产中涉及的三大优先权之应然顺位与特别规则。

一般生存权层面基本优先顺位为：建筑工程优先权、拆迁安置优先权、购房消费者优先权；交易安全层面基本优先顺位为：拆迁安置优先权、购房消费者优先权、建筑工程优先权；在以物抵债与担保物权之协调、拆迁安置与工程款优先性矛盾时的两个特别规则。

关键词：房地产；僵尸企业；破产债权；清偿顺位中图分类号：F293文章编号：1001-9138-（2021）04-0008-13文献标识码：A收稿日期：2021-03-22我国“僵尸企业”的破产问题最早可以追溯到2008年中央政府的4万亿财政刺激计划，不可否认该政策着实有效缓解了彼时全球金融危机对我国的负面影响。

根据近10年经济、法律等各学科的统计与研究，我国“僵尸企业”的数量随着政府各类经济干预措施确实有所下降。

但2012年以来其占比又再次上升，直至2017年底，国资委筛选出的2041户长期亏损困难企业仅有571户完成了治理工作。

2009年开始，房地产行业受到越来越多融资和制度上的限制，二、三线城市的中小房地产企业破产案件随之井喷。

根据笔者在各级人民法院的实习经验，目前我国中小型房地产开发企业破产案件也已经成为司法实务中非常普遍的疑难问题。

执破衔接不顺畅、破产财产处置方式过于单一、维稳压力大以及管理人水平参差不齐等是最为常见的现象。

如何妥善解决这些问题不仅是司法机关、行政机关亟待全面、深入探索的工作方向，也是根据经济发展规律完善我国破产法律制度以及推进我国经济新常态发展的核心需求——本文的问题也由此提出。

目前我国学术界对“僵尸企业”的研究主要集中在经济学领域，主要涉及如何识别以及从社会经济学的角度如何处理这些企业。

江苏⾼院最新意见：唯⼀⼀套房执⾏、抵押权优先受偿范围、先查封与优先权对抗、抵押遇见租赁等问题江苏⾼院最新意见：唯⼀⼀套房执⾏、抵押权优先受偿范围、先查封与优先权对抗、抵押遇见租赁等问题江苏省⾼级⼈民法院执⾏局关于印发《关于⾸查封普通债权法院与轮候查封优先债权执⾏法院之间处分查封房地产等相关问题的解答》等指导意见的通知各市中级⼈民法院执⾏局、各基层⼈民法院执⾏局：为解决执⾏实践中较为突出的问题，统⼀全省法院的执⾏尺度，省法院执⾏局在充分调研的基础上制定了《关于⾸查封普通债权法院与轮候查封优先债权执⾏法院之间处分查封房地产等相关问题的解答》、《关于执⾏不动产时承租⼈主张租赁权的若⼲问题解答》、《关于抵押债权优先受偿范围的补充解答》、《关于执⾏“唯⼀住房”相关问题的解答》。

现印发给你们，供办案时参考。

实践中如有问题，请及时报告我局。

附件：1、关于⾸查封普通债权法院与轮候查封优先债权执⾏法院之间处分查封房地产等相关问题的解答2、关于执⾏不动产时承租⼈主张租赁权的若⼲问题解答3、关于抵押债权优先受偿范围的补充解答4、关于执⾏“唯⼀住房”相关问题的解答江苏省⾼级⼈民法院执⾏局2015年11⽉24⽇附件1：关于⾸查封普通债权法院与轮候查封优先债权执⾏法院之间处分查封房地产等相关问题的解答执⾏实务中⾸查封普通债权法院(以下简称普通债权法院)在扣除执⾏费⽤、优先债权后⽆剩余变价款可分配，往往怠于启动变价程序，⽽进⼊执⾏程序的在先轮候优先债权执⾏法院(以下简称优先债权法院)对查封房地产因没有处分权只能等待⾸查封普通债权法院处分，所涉执⾏案件中⽌执⾏程序，导致有财产可供执⾏案件债权⼈的债权⽆法得到清偿，如何打破这种执⾏僵局，公平保护各⽅债权⼈的合法利益和提⾼执⾏效率，现就相关问题作出解答，供实践中参照执⾏。

⼀、普通债权法院与优先债权法院之间如何确定查封房地产的处分法院？普通债权法院与优先债权法院均系江苏法院的，应当由已经进⼊执⾏程序且享有优先债权的在先轮候执⾏法院负责查封房屋的处分。

房企破产案件中返还购房款债权优先性的问题审视开发商破产后，继续履行购房合同、交付、办证等权利的实现是小业主的第一诉求，但该权利的落实往往受制于房屋的具体建设情况，若未竣工验收的期房无重整投资人愿意复工续建，或者因其他法律原因导致购房合同无效、房屋无法办理分割登记等种种问题，小业主继续履行合同的权利请求事实上已无法履行，此时小业主仍享有返还购房款的金钱债权，该债权能否取得优先受偿的地位，一直是房地产企业破产中的一大争议点，也是建设工程价款优先权人、抵押权人与小业主“明争暗斗”的权利冲突所在。

一、实务观点集合在破产程序中，返还购房款债权的性质认定存在以下三种观点：优先债权说——（2021）最高法民申1382号在本案中，小业主向管理人申报了购房款本金债权（已支付合同价款的30%）和其他损失，管理人审核认定，小业主与债务人之间签订的《内部认购申请书》及补充协议等因签订合同时未取得商品房预售许可证而无效，确认小业主申报的购房款本金债权为优先债权。

涉案在建工程所在的土地使用权的抵押权人认为小业主不应在土地处置的款项中享有优先权，故而提起破产债权确认之诉。

最高院认为，《优先受偿批复》《执行异议和复议规定》等司法解释均已赋予已支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。

且抵押权人通过收购债权而获得抵押权，属于处置不良债权所享有的经营性债权，在破产清偿中不应优先于消费性购房者。

故认可了购房户债权优先于抵押权的审查结果。

共益债务说债务人返还购房款的债务被认定为共益债务往往基于以下原因：1.管理人决定解除购房合同，该解除行为发生在破产清算受理后，债务人继续占有小业主的定金及房款属于不当得利，按照《企业破产法》第四十二条第一款第（三）项该债务应属于共益债务，由被告随时清偿。

已支付全部或大部分购房款的购房消费者受法律特殊的保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。

虽然彭顺丽、谢九乐与金穗公司之间签订的是《内部认购申请书》，未能签订《房屋买卖合同》，但双方当事人均同意上述款项属于《批复》第二条规定的“消费者交付购买商品房的款项”。

基于对案涉购房消费者的统一平等保护以及实现案件处理的实质公平，应认定彭顺丽、谢九乐作为购房消费者享有的购房款返还请求权优先于长城资产广西分公司享有的抵押权予以受偿。

阅读提示《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下文简称《批复》，已失效）对消费者购房人的“超级优先权”进行明确，一般认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下文简称《执行异议规定》）第二十九条是对《批复》中相关条文进行了细化，进一步明确了“消费着购房人”需要满足的条件。

然而，《执行异议规定》是适用于人民法院对金钱债权的执行程序的司法解释，其在破产债权确认之诉的诉讼程序中是否也能适用？不满足此司法解释关于消费者购房人规定（未签订正式房屋买卖合同）的购房户能否在破产清算程序中得到优先受偿？案情简介彭顺丽、谢九乐与金穗公司于2013年12月2日签订《内部认购申请书》、《补充协议》，协议约定由彭顺丽、谢九乐购买金穗公司开发的人民大厦南区2栋7层07号住房一套。

合同约定总房款为199747元。

合同签订后，彭顺丽、谢九乐向金穗公司交纳购房款99874元。

2018年7月9日，一审法院作出（2018）桂03破申6号民事裁定，受理了金穗公司的破产清算申请。

彭顺丽、谢九乐向管理人申报债权为购房款本金99874元，其他损失32958元。

经管理人审核认定，彭顺丽、谢九乐与金穗公司签订的《内部认购申请书》及补充协议等因签订合同时未取得商品房预售许可证而无效，确认彭顺丽、谢九乐已交付的购房款本金99874元为优先债权，其他损失22363.84元为普通债权。