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房地产企业如何应对宏观调控政策【摘要】宏观调控政策对房地产企业产生重大影响，企业需密切关注政策动向。
加强政策研究，了解最新动向，构建多元化经营模式，减少敏感度。
稳健财务政策，提高抗风险能力。
积极拓展海外市场，减轻国内政策波动影响，加强与政府沟通争取资源支持。
灵活调整经营策略，应对挑战，关注政策走向制定预案，保持稳健经营增强抗风险能力。
通过这些举措，房地产企业可以更好地适应宏观调控政策变化，稳健发展。
【关键词】房地产企业, 宏观调控政策, 政策研究, 多元化经营, 财务政策, 海外市场拓展, 政府沟通, 经营策略调整, 风险管理, 政策应对措施, 稳健经营。
1. 引言1.1 宏观调控政策对房地产企业的影响宏观调控政策对房地产企业的影响是非常重要的，这些政策直接影响到房地产市场的发展和企业的经营。
随着国家经济的发展和变化，政府经常出台宏观调控政策来保持经济的稳定和可持续发展。
这些政策包括货币政策、财政政策、土地政策等。
对于房地产企业来说，宏观调控政策的变化会直接影响到企业的销售、资金来源、成本控制等方面。
货币政策的调整对房地产企业影响最为明显。
货币政策的收紧会导致房地产市场的融资成本上升，企业融资难度增加，销售受到影响。
而货币政策的宽松则会促进房地产市场的发展，企业融资成本降低，销售增长。
除了货币政策外，财政政策的变化也会对房地产企业产生影响。
财政政策调整可能影响企业的税收负担，影响企业的盈利能力。
土地政策的变化也会直接影响到企业的土地储备和项目开发。
房地产企业需要密切关注宏观调控政策的动向，及时调整经营策略，做好应对措施，以应对政策变化带来的挑战。
1.2 房地产企业需密切关注宏观调控政策房地产企业作为受到宏观调控政策直接影响的行业之一，需要密切关注政策的变化，及时调整经营策略以适应环境的变化。
宏观调控政策的调整往往会直接影响到房地产市场的供求关系和价格波动，对企业的经营活动、融资政策、销售策略等方面都会带来挑战和机遇。
1998年——2008年房产发展史第一部分宏观调控政策的根源与目的第二部分历年来宏观调控政策思路2.1 宏观调控溯源2.2 2003年——确立房地产业为“支柱产业”2.3 2004年——旨在“规范”房地产市场2.4 2005年——调控在摸索中前进2.5 2006年——方向偏颇，“一边调控一边涨”2.6 2007年——转变思路调整方向2.7 2008年——调控力度继续加强第三部分回顾与展望第四部分房地产重大政策解读4.1 2003年中国人民银行文件4.2 2003年国务院文件4.3 2004年国土资源部、监察部联合文件4.4 2004年央行宣布上调存贷款利率4.5 2005年央行取消住房贷款优惠利率4.6 2005年房地产税改革4.7 2005年国务院出台八点意见4.8 2005年七部委文件4.9 2005年银监会文件4.10 2005年国税总局通知4.11 2006年央行上调贷款利率4.12 2006年国六条出台4.13 2006年国务院政策4.14 2006年国税总局政策4.15 2006年建设部联合发改委、国家工商行政管理总局下发通知4.16 2006年建设部文件4.17 2006年国税总局通知4.18 2006年国土资源局政策正式施行4.19 2006年央行调整基准利率4.20 2006年建设部文件4.21 2006年房地产市场整顿4.22 2007年建设部、央行联合文件4.23 2007年通过《物权法》4.24 2007年央行首度次加息4.25 2007年央行再次加息4.26 2007年央行第三次加息4.27 2007年国发〔2007〕24号4.28 2007年央行第四次加息4.29 2007年央行年内第五次加息4.30 2007年央行出台新政4.31 2007年央行年内第九次上调存款准备金率4.32 2007年国土资源部、财政部、中国人民银行联合文件4.33 2008年国务院办公厅通知第一部分、宏观调控政策的根源与目的国家进行宏观调控的根本目的是使国民经济总量平衡，经济稳定增长。
房地产宏观调控专题房地产宏观调控：指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制,促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动.房地产宏观调控目标评析内容摘要：近年来,针对房地产领域存在的问题，国家连续出台了一系列的宏观调控政策,但是房地产价格的上涨幅度反而远远高于其他各类物价指数的涨幅,房价调控再次成为人们关注的热点。
本文从房价调控的目标出发，针对以上情况,对房地产调控中出现的一些问题进行了分析。
自2003年下半年以来,针对房地产领域存在的问题，央行公布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,国务院下令将开发固定资产投资项目的资本金比例提高为35%,国办发出半年内停止农地转征的通知.但国家连续的宏观调控政策不但没有根本遏制住房地产价格的上涨，反而在某些方面进一步助长了房地产价格未来升值的预期。
2005 年1—4 月，全国商品住宅平均价格同比又分别增长11。
9％和12.9％.随即，国家七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》,立刻引起房地产市场的强烈反响,尤其是上海楼市状况,立即出现下跌趋势，但是对房价上升速度过快的问题仍旧没得到根本遏制。
房价上涨的速度已经超过了国民经济和居民收入增长的速度，引发了政府对房价调控的思考。
以往对于房价调控的措施问题研究比较多,但是很少研究调控目标问题。
本文从房价调控的目标出发，谈谈对房价调控的认识.房价成为调控的目标无论在发达国家或地区还是在发展中国家或地区，对住房市场进行调控是其解决居民住房问题不可缺少的措施.住房价格是住房市场的核心,是住房市场健康的“晴雨表”.怎样对其进行调控、其调控的目标是什么，是必须关注的问题.在一系列市场化的调控手段不能奏效后,中央不得不动用行政调控的“法宝”.正如国务院的文件所表明的那样，稳定房价是这次房地产新政的核心。
其实正如中国社会科学院金融研究中心研究员易宪容所说,房地产新政的步伐永远都紧跟房价走。
1040宏观调控三大目的宏观调控背景下中小型房地产开发企业面临的挑战与机遇一直以来,房地产业作为我国国民经济的支柱产业,由于其产业链长、与相关产业的关联度高,其能否快速、稳定地发展直接影响我国整个宏观经济运行态势。
2008年底,在一系列经济刺激政策及多种因素的影响下,我国房地产市场提前结束调整而迅速升温,但2009年楼市的狂飙突进浇灭了很多人的购房梦想,高房价超越了大部分社会成员的购买能力,引发了诸多深远的经济和社会问题,也引起了决策层的警惕。
出于保障我国经济稳定健康发展的需要以及回应社会各方的呼吁,始自于2009年底的新一轮宏观调控开始了,房地产业下一步的大趋势是土地使用趋于透明、银行信贷大幅收紧、房地产业利润空间在很大程度上被压缩。
进入2010年后,面对个别城市火箭般上升的的房价和舆论的压力,从中央到地方各级政府连打房地产市场调控“组合拳”,掀起新一轮楼市调控风暴。
这新一轮房地产调控新政涉及面广泛、操作性更强、政策组合程度更高,已经一定程度上改变了房地产的生态环境。
相对于一线大型房企,为数众多的中小型房地产开发商在获取金融机构的授信和拿地方面本来就居于相对弱势的地位,中小型房地产开发商成为了宏观调控中受冲击最大的群体之一。
所以,我国的大多数房地产企业,特别是中小型企业应该更新管理思想,不要一味地跟风走,而要在客观分析当前自身所面临的挑战和机遇的基础上扬长避短,发挥自身独特的竞争优势,以期在激烈的市场竞争中立于不败之地。
一、我国中小房地产开发企业的主要特点1.企业规模不大、融资能力不强。
众所周知,房地产属资金密集型行业,企业规模及融资能力很大程度上决定了企业的生存与发展方向。
中小型房地产开发企业一般成立时间不长,无论是在开发项目的规模还是在企业管理水平及运作能力等方面都相对薄弱。
因为企业规模小且知名度不高等因素,中小型房地产开发企业从银行获取资金支持相对困难,主要依靠自有资金、合作建设单位资金、开发项目预售款等方式维持资金链。
宏观调控下的房地产业发展研究引言近年来，由于中国经济的快速发展，房地产业成为了国民经济中的重要支柱产业之一。
然而，过快的房地产发展也带来了一系列问题，如房价过高、投资过热等。
为了保持房地产市场的健康稳定发展，中国政府实施了一系列宏观调控政策。
本文将对宏观调控下的房地产业发展进行研究与分析。
宏观调控政策的背景宏观调控是指通过政府的宏观经济措施和手段来调整和引导经济运行的一种手段。
在房地产市场中，宏观调控政策主要包括货币政策、信贷政策、税收政策等方面的调控措施。
这些政策旨在对房地产市场进行有效管理，避免过热发展和金融风险。
宏观调控政策的影响房价稳定宏观调控政策对房价的稳定起到了至关重要的作用。
通过控制信贷政策，限制个人购房贷款和企业购房贷款的额度，可以有效地控制房价的上涨。
此外，税收政策的调整也可以通过增加房屋买卖交易的税收来抑制房价过快上涨。
投资热点的转移宏观调控政策的实施可以将投资热点从房地产市场转移到其他领域，如股市、债市等。
通过提高其他投资品种的吸引力，可以有效减少对房地产市场的过度依赖，避免投资集中在房地产领域。
楼市供需平衡宏观调控政策也可以对楼市供需进行调整。
通过建设租赁型住房、加大住房供应等手段，可以有效平衡房地产市场的供需矛盾，避免供应过剩或供应不足的情况。
风险防范通过宏观调控政策，可以有效预防房地产市场的风险。
例如，通过加强金融监管，防范房地产泡沫的产生；通过加大对开发商的监管力度，减少恶意炒房行为等。
宏观调控政策的评价宏观调控是一把双刃剑，既可以调控房地产市场，也可能对经济产生负面影响。
对于宏观调控政策的评价，需要综合考虑其正面和负面效应。
正面效应宏观调控政策对房地产市场的发展有一定的促进作用。
通过调整供需关系，减少投机性购房行为，可以避免房地产市场的过度波动。
此外，宏观调控政策还可以推动住房供应结构的改善，加大对中小型住房的支持力度，使更多的人能够享受到合理的住房条件。
负面效应然而，宏观调控政策也存在一些负面效应。
房地产业宏观调控背景盘点1. 引言近年来，中国房地产业发展迅猛，成为国民经济的重要支柱产业之一。
然而，随着房地产市场的火爆和泡沫化风险的逐渐显现，中国政府出台了一系列的宏观调控政策，以规范市场秩序、稳定房价。
本文将对中国房地产业宏观调控的背景进行盘点，探讨其原因和影响。
2. 宏观调控政策的背景2.1 经济发展与房地产业关系的演变中国自改革开放以来，经济快速发展，人民生活水平不断提高。
作为城乡居民最重要的资产之一，房地产在经济发展和居民生活中的作用日益凸显。
然而，房地产业作为高投资、高消耗、高杠杆的产业，也带来了一系列风险和问题。
2.2 灰犀牛事件的发生灰犀牛事件是指一些潜在的重大风险问题，这些问题往往被大家忽视或认为不会发生。
房地产市场存在的泡沫化风险、高杠杆问题和地方政府债务问题，正是灰犀牛事件的典型代表。
这些问题的持续积累和逐渐显现，使得政府不得不采取宏观调控措施来化解风险。
3. 宏观调控政策的原因3.1 防范金融风险房地产市场的泡沫化风险和高杠杆问题，容易引发金融风险，对整个金融体系造成严重威胁。
为了防范金融风险，中国政府加强了房地产市场的监管，并出台了限购、限贷等调控政策。
这些政策的目的是通过降低杠杆率和控制投机行为，保持房地产市场的稳定和健康发展。
3.2 调整经济结构过度发展房地产业对中国经济结构转型升级带来了一些负面影响。
中国政府通过宏观调控政策，限制房地产投资，促进消费升级和产业升级，推动经济结构调整。
同时，政府也积极推进租赁市场发展，提倡租购并举，促进了长租公寓等新型住房供应的出现，满足了不同人群的住房需求。
3.3 保障民生需求中国的房地产市场问题主要集中在大中城市，房价高企导致了很多居民的购房困难。
为了保障民生需求，中国政府推出了多项针对性的调控政策，包括限购、限价、租赁补贴和公积金贷款等。
通过这些政策，政府试图稳定房价，保障人民的基本居住需求。
4. 宏观调控政策的影响4.1 房地产市场的波动性增加宏观调控政策对房地产市场产生了明显的影响，房价和成交量出现了大幅度波动。
房地产业国家宏观调控政策回顾一、房地产业国家宏观调控的背景近年来，我国商品住宅价格持续上涨，从先前中心城市的上涨到目前二三线城市住宅价格也呈“飞涨”的势头。
据统计:2004年商品房平均售价比上年增长14.4,。
其中，住宅平均售价全年增长15.2,，为1998年以来的最高增幅，而2004年国内gdp增长率为9.5,，全国居民消费价格指数比上年上涨3.9,。
进入2005年后上涨势头依然不减，70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%。
根据国家发改委发布的房地产市场运行情况分析显示，2006年全国商品住宅平均销售价格为3132元/平方米，其中6个城市新建商品住宅价格同比涨幅超过10,，全国70个大中城市新建商品住房价格同比上涨6.4,。
房地产价格极大的偏离长期均衡值，房地产处于市场失灵的状态。
不合理的高房价对经济社会造成了不良影响，表现在:1、高房价与房地产开发企业高利润使社会经济要素配置错位，导致房地产业投资居高不下，并带动了上下游产业的畸形发展。
2、高房价使城镇居民可支配收入中的绝大部分支付了房款，不得不缩减其他消费，产生了消费的“挤出效益”。
3、高房价使居民购房不得不依赖银行金融支持，个人住房按揭款的增加使整个银行体系的风险也在积累。
4、高房价直接引致了“买不起房”和“穷人无房”现象的发生，社会中低收入群体的基本权利无保障。
5、高房价扭曲了居民的正常预期，引发45th problem you () participate in various form of teachers learning or training [single topics] option small meter proportion a,. often 9 18.75% b. occasionally 31 64.58% c. rarely 8 16.67% d. has never no 0 0% beside the effective fill in passengers 48 from statistics data view, reflect has we young teachers participate in various form of teachers learning or training ofnumber also compared less, this is with facts reminded (or with data told) we urgent need increased teachers participate in various form of learning or culture Training opportunities. Our view: young teacher's professional growth is the driving force of the school in creating brand school education, need to be accorded high priority and great efforts, much work that can create great results. 46th problem past two years in the, you participate in training and professional development of main activities is了“投机炒房”现象面对房价的高位上涨及其造成的不良影响，国家对房地产业宏观调控力度加强。
宏观调控背景下房地产审判十大典型案例引言：作为中国经济的重要支柱，房地产行业一直备受关注。
而在宏观调控政策下，房地产审判也成为了法律界和社会普遍关注的话题。
本文将介绍宏观调控背景下房地产审判的十大典型案例，以展示中国法院在应对房地产行业问题上的态度和作用。
案例一：A公司非法集资案案情概述：A公司通过高额回报承诺吸引大量投资人，但实际资金运作并不合法，最终导致巨额亏损。
审判意义：该案件揭示了非法集资行为在房地产行业中的普遍存在，引导市场参与者警惕非法集资的风险，维护了金融市场的稳定。
案例二：B小区违建拆除案案情概述：B小区存在大量违法建筑，相关部门要求拆除。
审判意义：该案件充分体现了政府依法管理、惩治违建的决心，为宏观调控政策的执行提供了司法保障。
案例三：C公司不正当竞争纠纷案案情概述：C公司通过抬高房价、虚假宣传等手段进行不正当竞争，给消费者带来经济损失。
审判意义：该案件通过判决依法保护消费者权益，加强了对不正当竞争行为的约束，促进了行业健康发展。
案例四：D小区购房纠纷案案情概述：房地产开发商D以不实广告、捆绑搭售等手段误导购房者，消费者要求退还损失。
审判意义：该案件维护了消费者合法权益，提醒房地产开发商遵守合同义务，防止虚假宣传、欺诈行为。
案例五：E公司违规转让房产案案情概述：E公司未按规定程序转让房产，引发争议。
审判意义：该案件引导各方依法办事，加强对交易环节的监管，为房地产市场的健康运行提供了保障。
案例六：F小区物业管理纠纷案案情概述：F小区物业公司存在物业管理不善、损害业主权益的问题。
审判意义：该案件强化了物业管理的监管和法律责任，为业主提供了维权渠道，促进了小区和谐稳定。
案例七：G公司违规使用土地案案情概述：G公司未经批准违规使用土地，引发土地资源浪费和环境破坏。
审判意义：该案件依法打击违规使用土地行为，促进了土地资源的合理利用和环境保护。
案例八：H小区装修质量纠纷案案情概述：开发商在小区装修施工中使用低质量材料，装修质量差，引发纠纷。
房地产业国家宏观调控政策回顾一、房地产业国家宏观调控的背景近年来，我国商品住宅价格持续上涨，从先前中心城市的上涨到目前二三线城市住宅价格也呈“飞涨”的势头。
据统计：2004年商品房平均售价比上年增长14.4％。
其中，住宅平均售价全年增长15.2％，为1998年以来的最高增幅，而2004年国内gdp增长率为9.5％，全国居民消费价格指数比上年上涨3.9％。
进入2005年后上涨势头依然不减，70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%。
根据国家发改委发布的房地产市场运行情况分析显示，2006年全国商品住宅平均销售价格为3132元/平方米，其中6个城市新建商品住宅价格同比涨幅超过10％，全国70个大中城市新建商品住房价格同比上涨6.4％。
房地产价格极大的偏离长期均衡值，房地产处于市场失灵的状态。
不合理的高房价对经济社会造成了不良影响，表现在：1、高房价与房地产开发企业高利润使社会经济要素配置错位，导致房地产业投资居高不下，并带动了上下游产业的畸形发展。
2、高房价使城镇居民可支配收入中的绝大部分支付了房款，不得不缩减其他消费，产生了消费的“挤出效益”。
3、高房价使居民购房不得不依赖银行金融支持，个人住房按揭款的增加使整个银行体系的风险也在积累。
4、高房价直接引致了“买不起房”和“穷人无房”现象的发生，社会中低收入群体的基本权利无保障。
5、高房价扭曲了居民的正常预期，引发了“投机炒房”现象面对房价的高位上涨及其造成的不良影响，国家对房地产业宏观调控力度加强。
继2005年宏观政策纷纷出台后，2006年的房地产政策力度加大，涉及面包括供应结构、土地、金融、税收、交易环节管理等，而且可操作性更强，体现国家稳定房价，实现居者有其屋，促进房地产市场可持续发展的决心。
下面对2006年以来出台的主要房地产政策及其影响做一番梳理。
二、房地产业国家宏观调控政策1、调整住宅供应结构国六条、十一五住宅建设规划重在调整住宅供应结构。
2006年5月国务院针对少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出等问题，出台六项促进房地产业健康发展措施（以下简称国六条），包括调整供应结构；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；进一步整顿和规范房地产市场秩序；完善房地产统计和信息披露制度等。
房地产业宏观调控背景盘点(doc 10页)2006年房地产业宏观调控背景盘点一、宏观经济环境：国内外需求增长强劲，可持续性较好自2001年以来，随着居民生活水平提高，居民消费结构升级带动产业结构升级，工业化进程加快和城镇化率快速提高，使中国经济进入了以住房、汽车、电子通讯、能源和基础原材料业较快发展的新一轮增长周期。
其中，房地产、钢铁、水泥等行业投资迅猛增长，带动整个固定资产投资快速增长。
2004年1-2月份固定资产投资完成额增长53%，经济运行中出现了新的不平衡，能源、运输供应紧张，居民消费品价格指数(CPI)开始走高(6月同比上涨5%)，中国经济运行出现偏热的迹象。
进入2006年以来，国内消费需求旺盛。
社会消费品零售总额增幅稳步提高，在一季度同比增长12.8%的较高水平上，上半年进一步提高到13.3%，剔除价格因素，较上年同期提高0.4个百分点。
消费结构升级活动比较活跃，6月份，限额以上批发和零售业商品类零售额中，建筑及装潢材料类增长24.4％，通讯器材类增长25.5％，汽车类增长27.7％。
近年来，随着经济的较快增长，城乡居民收入增长较快。
2003-2005年，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长8.76％，农村居民人均纯收入年均增长5.76个百分点，较1990-2005年年均增长率分别提高0.96和1.16个百分点。
2006年上半年，全国城镇居民人均可支配收入5977元，扣除价格因素，实际增长10.2％；农民人均现金收入1797元，实际增长11.9％。
考虑收入增长、储蓄增长和汽车、住房需求的潜力，预计未来消费结构升级仍然比较活跃，消费需求将持续旺盛。
另外，消费结构升级有力地带动了工业化和城市化步伐加快，创造了广阔的投资空间，拉动投资需求持续旺盛。
从经济周期的有关研究看，2006年投资增长保持较高水平。
国内外需求增势强劲，可持续性较好。
从需求、特别是投资需求看，未来经济增长有进一步加快的可能。
二、房地产业制度改革与政策调整从2003年下半年开始，房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投资过热、房价上涨过高的现象，尤其是在上海、杭州等长三角地区，房价涨幅超过10%，成为此轮宏观经济偏热的一个象征。
其根源在于体制、机制的缺欠。
一是房地产市场已经放开，但相应的制度没有建立和完善，市场机制不能有效发挥作用。
二是大部分土地以协议方式转让，不能反映真实地价，土地资源不能合理使用。
三是资金使用成本低。
这些因素导致需求和投资动力旺盛，市场难以有效调整。
2004年4月，为遏制房地产投资过快增长势头，国务院连续出台一系列政策对房地产业进行宏观调控。
（一）1998年城镇居民住房制度改革全面推进，有关住房的分配、供应、市场、金融、物业管理、中介、行政管理和调控等七个体系的改革全面启动，取消了实行40余年的住房福利分配制度，代之以货币化分配；明确了居民住房产权的私有化和住房获得渠道的市场化，调动了居民购房积极性，居民住房需求开始集中释放。
（二）国家对房地产业发展的政策支持，从供求两方面促进了房地产业的快速发展。
从“九五”初期开始，为扩大国内需求，中国政府将住宅作为居民新的消费热点，给予优惠房贷、减免税等政策支持，鼓励购房，刺激了住房消费。
同时作为经济增长的支柱产业，国家对房地产业的持续发展给予包括放宽商业住房信贷规模控制，实行预售房制度，整顿取消部分行政事业性收费项目等政策支持，促进了房地产业快速增长。
2003年与1999年比，房地产投资完成额年均增长24.5%，高于同期固定资产投资增速7.3个百分点。
三、房地产市场发展迅速，部分地区房价涨幅过大我国房地产业的发展始于1998年的住房分配制度改革，此后房地产市场发展迅速。
从2002年年起，我国的一些中心城市房价开始迅猛上涨，并且房价上涨开始向中小城市蔓延。
一时间，全国各地房价涨声四起。
在这种情况下，央行出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》即“121号文件”，要求各商业银行不得对“四证”不齐的房地产项目发放任何形式的贷款；同时要求房地产开发企业申请银行贷款时的自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30％。
121号文件虽然在房地产界引起强烈反响，但同时各地房价仍继续上涨。
2004年央行宣布加息，国土资源部发布《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)，继续从信贷和土地上加强对房地产市场的调控。
但与此对应的是房地产价格的继续上扬。
2004年全国35个大中城市房价上涨9.7％，其中有8个城市的房地产价格年涨幅超过10％。
2005年1-8月份，全国新建商品住宅平均销售价格为2996元/平方米，办公楼平均销售价格为6786元/平方米，商业营业用房平均销售价格为5223元/平方米。
2005年8月，商品房销售价格分类指数为104.35，比7月份上升0.14点，2005年，面对不断上涨的房价，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》(即“国八条”)，要求控制房价涨幅过快，从土地供应、供应结构、拆迁、引导消费、市场监测等多方面切入稳定房价；不久后，国务院办公厅转发建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关人购房比重已接近90%，其中个人购买住宅商品房的比例达到94.2%。
1992年、1993年个人购房在整个房屋销售总面积中占比分别为34%和44%，而近年来，个人购房面积占比直线上升，从1998年的58%上升到2002年的80%以上，已经成为推动房地产需求的决定性力量。
图2：个人购房比例趋势五、城镇化规模进程加快1998年以来，我国城镇化进程明显加快，城镇每年增加的非农业人口大都在800万-1000万人。
城镇人口比重增幅较快。
按照发展规划，到2005年城市化水平将达到40%以上。
据预测，到2020年，我国城市化水平将达到52%左右，每年将增加0.8%-1.0%。
表3：城市化水平预测城市化水平预测（%）2005年2010年2015年2020年38.3 42.7 47.2 51.8大规模城镇化进程的直接后果就是城市人口的增加。
据估计，2010年中国城市人口将超过5亿，人口城市化率将达到40%。
城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求，而更为重要的是这一进程还远远没有结束，将推动住宅需求的长期持续增长。
我们认为大规模城镇化的政策在未来10年都不会改变，我国将进入城镇化率40%到60%的加速扩张阶段，成为影响商品住宅需求的最重要因素。
图3：城市人口增长趋势六、国内资金充裕，资本流动性过剩，货币总量偏大，增长偏快2006年６月末，广义货币供应量（Ｍ2）余额为32.28万亿元，同比增长18.43％，增长幅度比去年同期高2.76个百分点，狭义货币供应量（Ｍ１）余额为11.23万亿元，同比增长13.94％，增长幅度比去年同期高2.69个百分点。
按照６月末Ｍ２余额的增长速度，如果全年ＧＤＰ增长10％，则年底Ｍ２余额与ＧＤＰ的比例将达到1.76:１，比2005年明显提高（1.62:１）。
表明相对于经济增长，货币供给增长偏快。
引起货币供给增长加快的主要原因，是近年来外汇储备持续较快增长。
2002-2005年，我国外汇储备由2864亿美元迅速增加到8818亿美元，2006年６月末达到9411亿美元。
按照当前汇率计算，增加的外汇储备导致人民币资金投放约4.9万亿元，相当于同期人民币贷款余额增量的61％，可以认为，结汇已成为人民币投放的主渠道。
在严把信贷资金闸门的目标下，近年来央行较多地运用了公开市场对冲操作的手段，并收到明显成效。
随着时间推移，因对冲操作形成的大量银行票据，正在成为货币投放的新因素，被对冲操作延迟的货币供给，开始加快释放出来。
当前，各方面投资热情高涨，对贷款的需求比较旺盛；银行更加注重资金利润率指标，放贷积极性较高，这些促进贷款增长很快。
6月末人民币各项贷款余额为21.53万亿元，同比增长15.24％，增幅比去年同期高1.99个百分点；今年前６个月人民币贷款增加2.18万亿元，同比多增7233亿元。
总体看，货币供给增长偏快的态势还在发展。
货币供给是支持需求增长的重要条件，当前需求、特别是投资需求比较旺盛，过多的货币对于稳定投资、稳定需求、稳定经济增长是非常不利的。
针对货币供给方面的问题，央行已经出台了相应的调控措施，对其效果还需要密切观察。
中国人民银行不久前公布的数字表明，我国外汇储备2006年9月底已达9879亿美元，距1万亿美元仅差121亿美元。
按照前9个月平均每月增长187．7亿美元的速度，我国外汇储备在10月底、11月初即可增至1万亿美元。
由于利率管制，我国外汇储备的快速增加造成了被动性的货币供给增加。
政府为了维持汇率的稳定，持续性地对外汇市场进行对冲操作，使得金融体系流动性进一步上升，并为投资热潮和资产价格泡沫提供了宽松的货币条件。
同时，我国居民活期存款已达8万亿元，活期存款利率仅为0．72％，如果扣除通货膨胀率和20％的利息税，这8万亿元活期存款的实际利率为负。
与此形成鲜明对照的是，我国房地产投资的年回报率超过 15％以上，远高于西方国家5％-10％的水平，此外还有人民币升值的因素。
虽然目前居民可以投资股票市场和海外市场(通过QDII)，但是综合考虑投资的收益和风险，收益最丰厚的投资还是房地产投资。
最终结果是，居民手中的大量资金还是流向房地产市场。
目前，国有商业银行和股份制商业银行资金普遍宽裕，在各家银行纷纷成为上市银行，盈利压力加大的背景下，银行资金的流出渠道亟待拓宽。
房地产贷款作为目前的优质信贷资源，成为各家银行争抢的对象，大量信贷资金通过开发贷款和按揭贷款等渠道流入房地产市场。
七、人民币升值可期2006年，我国取消了人民币盯住美元的固定汇率制度，转向以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，人民币开始缓慢升值。
人民币升值的预期已经刺激“热钱”继续涌入中国。
国际清算银行(BIS)的一份研究报告发现，2003年以来，在外国直接投资之外的资本流入，在中国的巨额外汇储备中占到了近一半。
无数个人和企业，利用各种策略逃避严格的资本控制，涌入中国。
这些加速通胀的资金大部分都流入了房地产等领域，而这些领域可能已出现投机性泡沫。
数据显示：2006年上半年，外资房地产行业新借外债为17.35亿美元，同比增长 203％。
截至2006年6月末，外资房地产外债占全部房地产外债的比例为92.13％。
外资房地产企业依托境外银行和境外股东，大量借用外债，外资房地产行业外债总量呈逐年递增趋势。
大量投机性的外资涌入房地产市场，扰乱了房地产市场的价格体系。
这些现象引起了政府的关注，最终导致了房地产市场“限外”措施的出台。
