下载文档原格式
解析：物流地产的运营模式、投资与问题物流地产作为物流活动的重要载体，对于提高物流运营效率、降低物流成本至关重要，尤其是近年来我国经济持续快速发展，产业规模不断发展壮大和电子商务等产业的高速发展，带动了我国物流地产的持续快速扩张。
掌握物流地产的投资运营规律，掌控物流地产的投资机会显得尤为重要。
物流地产属于工业地产的范畴，是指投资商投资开发的物流设施，比如物流仓库、配送中心、分拨中心等。
现代物流地产的范畴包括物流园区、物流中心、分拨配送中心、仓库等物流业务的不动产载体。
与传统的物流地产相比，它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。
物流地产发展规模不断壮大。
以物流园区为例，2012年中国物流与采购联合会发布了《第三次全国物流园区（基地）调查报告》，报告显示2012年我国物流园区数量达到754家，与2006年的207家相比增长了264%。
说明我国物流地产投资在过去几年保持较高的增速和投资规模。
物流地产的开发模式较多，当前国内物流地产的开发模式主要有以下几种。
（一）地产商开发、物流企业租赁的运营模式这种模式与商业地产的开发模式十分相似，主要是以物流地产开发商为投资主体，在国内投资建设标准化、优质的物流仓储设施，然后再转租给物流企业，开发商只负责投资开发和物业管理，而具体的物流业务运营主要由物流企业开展。
目前这种模式以普洛斯、安博置业、嘉民集团等为代表。
这种模式的优点是对于物流地产投资企业能够实现快速扩张，降低运营风险，享受土地升值和租金增长收益；对于入驻的物流企业可以降低企业经营成本，提高企业的核心竞争力。
缺点是作为开发商不能享受物流地产经营带来的增值收益，对于入驻的企业短期内可以降低经营成本，长期会由于租金的上涨增加企业的经营成本，也不能享受土地增值带来的额外收益。
（二）物流企业独立开发经营模式物流企业作为相关物流设施投资建设的主体，建成后也是自主经营，自主管理。
当前国内大多数物流企业都是这种模式。
该模式优点是可以节省一部分租金，可以享受到土地升值和租金增长带来的额外收益。
物流园区的商业模式和盈利模式1、公路港模式2、工业物流地产模式3、商贸物流模式4、货运枢纽模式5、综合服务型物流园区模式6、电商物流园区模式1、公路港模式这是一种物流从业者最熟悉最了解的一种模式，比较典型的就是传化和林安。
它的模式就是在一些城市的交通尤其是公路的这种枢纽打造一些零担物流空车配货专线运输企业提供这种服务的这种物流园区，那么这种园区的特点就是入驻的企业数量比较多，车流量比较大，主要的业务就是货运交易案例：林安。
形成网络化经营，最开始形成网络化经营的是林安物流，因为他掌握了全国超过 60万的车源信息，以广州为核心向全国进行辐射扩张，同时打造了全国第一个物流交易所（广州物流交易所）林安是非常典型的公路港模式。
2、工业物流地产模式工业物流资产的模式就是一些工业产业比较集中的区域打造一些为工业企业服务的像苏州工业园区物流中心。
这种园区的特点是一次性投资非常大，因为它主要是建设大面积的仓储设施而且投资回收期相对比较长。
这就是刚才分析为什么国际巨头能够发展就是因为它利用国际上比较低廉的这种资金成本和对投资回报率要求比较低的这种资金，所以能够发展起来，而我国很少出现这种模式。
案例：普洛斯在全国 35 个城市有 100 多个园区，建筑面积高达 2000 万平方米，最新的一个股票是在新加坡上市的目前的是指大概在 1000 亿。
他的扩张就是利用了国外的这种产业基金、私募基金、养老基金在我们国主要依托商贸市场形成的物流园区，我们看传统的服装还有这种百货商品的批发市场，他基本上就是一种商业业态，但是有一些商贸市场已经跟物流融合的非常高了，比如钢材批发市场和建材批发市场，这些市场已经跟物流的功能非常接近了，因为它主要需求或者说他出现的业态就是商铺这种，以仓储式为主的这种批发市场主要功能就是大宗货物的存储和交易功能。
案例：华南城深圳起家目前在哈尔滨、西安、郑州、合肥、南昌、深圳等都建有这种以商贸市场的这种商贸物流园区。
中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告一、行业概述中国物流地产行业是近年来发展迅速的行业之一，是物流产业链的重要环节。
随着电子商务、供应链管理和物流外包等业务的不断发展，物流地产行业受到了越来越多的关注和投资。
物流地产行业主要包括配送中心、仓储物流园区、冷链物流基地等。
二、发展模式1.集团化运营模式近年来，一些大型物流地产企业逐渐形成了集团化运营模式。
通过规模化建设物流园区和仓储设施，实现资源共享和成本降低。
同时，通过战略合作、并购等方式，进一步扩大规模，并提升整体竞争力。
2.多元化业务发展模式3.物流地产与产业园区的融合模式三、投资前景分析1.电子商务的发展将带动物流地产的需求增长随着电子商务的不断发展，物流地产行业将迎来更大的市场需求。
电子商务的快速发展推动了物流园区和仓储设施的需求增长，同时也加大了对物流设施的标准化和智能化要求。
2.城市化进程加速，物流地产需求增加随着城市化进程的加速，城市内的物流需求不断增加。
物流地产企业可以通过建设配送中心、仓储物流园区等方式，提供城市内的物流服务，满足市场需求。
3.物流地产与产业园区融合带来发展机遇4.政府政策的支持为行业发展提供保障中国政府在近年来出台了一系列支持物流业发展的政策，为物流地产行业提供了良好的发展环境。
政府的支持将为物流地产企业提供发展的保障，同时也为投资者提供了较好的投资机会。
总结：从发展模式与投资前景的分析来看，中国物流地产行业有着广阔的发展空间和较好的投资前景。
随着电子商务的发展、城市化进程的加速以及物流地产与产业园区的融合，物流地产行业将迎来更多的发展机会。
同时，政府的支持政策也为投资者提供了更加稳定的投资环境。
因此，投资者可以考虑在中国物流地产行业进行投资，抓住发展机遇，获得投资回报。
中国物流地产行业竞争格局及投资风险分析报告中国物流地产行业是指以物流园区（包括物流园区、物流园、物流基地等）为主要载体，以满足物流、仓储等需求的地产开发行业。
随着中国经济的快速发展和电子商务的兴起，物流地产行业迅速崛起，并成为一个具有广阔发展前景的行业。
然而，由于市场竞争激烈，投资风险也不容小觑。
一、竞争格局分析1.行业现状中国物流地产行业竞争格局相对分散，大型企业和中小企业共存。
目前市场上涌现出了一批拥有规模化、品牌效应和运营能力的大型物流地产企业，如中远物流、华润置地、宝龙集团等。
同时，也有很多中小型企业在不同地区有一定市场份额。
2.行业竞争分析（1）运营能力：物流地产企业在运营能力方面是竞争的核心。
包括物流配送能力、资源整合能力、仓储管理能力等。
（2）地理优势：物流地产的地理位置是决定其竞争优势的重要因素。
交通便利、接近交通枢纽、临近重要城市的物流园区更具竞争力。
（3）服务能力：优质的服务能力是吸引物流企业入驻的重要因素。
包括快速高效的物流配送、有效的仓储管理等。
（4）资金实力：大型企业由于拥有更多资金实力，可以更好地进行市场推广和品牌建设，提高竞争优势。
二、投资风险分析1.宏观经济风险物流地产行业受宏观经济环境的影响较大，经济的发展水平和政策的支持程度将直接影响投资回报。
宏观经济的不稳定性、政策调整等因素都会对投资产生不利影响。
2.市场竞争风险由于物流地产行业竞争激烈，新投资者进入市场面临着较大的竞争压力，容易遭遇价格战而降低利润空间。
此外，市场需求的变化也可能导致投资风险。
3.项目开发风险物流地产项目的开发过程中存在诸多风险，如土地获取难度、规划审批周期长、施工质量问题等。
这些风险可能会导致项目成本增加、延误工期和质量问题，从而影响投资回报。
4.租金收益风险物流地产项目的租金收益是投资的关键。
然而，市场租金价格的波动、租户流失等都会对租金收益产生不利影响。
5.利率风险由于物流地产项目往往是借款购建，利率的波动对项目的盈利能力会产生直接影响。
商贸物流行业发展现状及未来发展趋势
随着经济全球化、信息化和网络化的加速推进，商贸物流行业正面临着前所未有的发展机遇。
下面是商贸物流行业发展现状及未来发展趋势：
一、发展现状
1. 物流业成为国民经济支柱。
我国物流业成为全球最大的物流市场之一，物流总额超过29万亿元。
2. 中国物流小镇、物流园区建设飞速发展。
目前我国共有物流小镇和物流园区超过10万个，全国90%以上的县级市物流企业都集聚于此。
3. 航空货运逐年增长。
目前我国航空货运已超过1000万吨，其中国际航空货运量稳步增长。
4. 物流智能化升级。
物流企业开始全面推广信息化、智能化，通过大数据、云计算、物联网等技术提高效率，改善服务。
二、未来发展趋势
1. 服务质量的提升。
企业会加强对客户需求的了解，提高服务守则，使配送、交付、退换货等环节更加方便、快捷、准确。
2. 供应链优化。
物流企业会持续加强与供应链的协同与合作，实现信息共享，协同攻关，打造高效、低成本的供应链生态系统。
3. 变革型运营管理。
物流企业将跑者运营模式，把重点从单一的“物流服务”转变为更全面、个性化的“供应链解决方案”，以自身优势与专业技术为客户打造有竞争力的综合性供应链管理服务。
4. 绿色物流的发展。
为了更好地保护环境和提高效率，物流企业将积极发展绿色物流，推广航空、水路、铁路等环保物流模式。
综上所述，商贸物流行业未来的发展前景广阔，有望成为我国经济转型升级的重要力量。
武汉商贸物流产业发展现状及SWOT分析【摘要】商贸物流产业作为第三产业的重要部分，它的发展不仅直接关系到产品价格与产品销售，而且对于经济结构的调整也会产生重大影响。
武汉市商贸物流产业的发展相对滞后于东部发达城市，但是，近几年经过国家、省、市政府的政策引导和培育，其已经进入了快速发展时期。
本文首先对武汉市商贸物流产业的发展进行了阐述，并针对其发展商贸物流面临的一些问题，即发展商贸物流产业的优势与劣势、机遇与挑战（SWOT），提出了政策建议。
【关键词】商贸物流产业SWOT分析武汉内需商贸物流产业包括商贸业和物流业两个部分，两者间呈现相互依存的关系，商贸业是物流业的基础，物流业是商贸业的延续。
发展现代物流业可以降低商贸企业成本和流通费用，提高资本的利用效率，优化与提升国家经济产业结构，增强中心城市凝聚力。
物流业与国民经济是协调发展的，我国近十年来全年社会消费品零售总额保持10%的上升，而物流业发展却相对滞后。
2008年的金融危机进一步促进我国经济由外向型向内需型转变，这对我国传统的商贸物流产业而言是一巨大挑战。
2010年，我国物流总费用占GDP比重约17.8%，比发达国家要高出一倍，物流效率是发达国家的一半。
我国物流企业成本的居高不下，一定程度上限制了物流业的发展，对国民经济产生了一定影响。
因此，2011年，中央和地方在“十二五”规划中都将商贸物流产业列为重点发展产业。
一、武汉市商贸物流产业发展现状武汉市近几年来大力发展商贸业，直到2010年，全市社会物流总额已达14861.12亿元，年均增长24%。
其中，近五年来，武汉市批发和零售业占全年社会消费品零售总额的83%左右。
2009年，湖北省亿元以上商品交易市场数目达到136个，并且大多数市场集中在武汉。
根据图1可知，武汉市全年社会消费品零售总额和批发零售业销售总额成指数型上升，后续市场规模将继续扩大。
在商贸业快速发展的背景下，作为商贸业的支撑行业，武汉市的物流业2010年实现增加值562.53亿元，年均增长17.74%，物流需求系数达到2.69。
商贸物流中心项目可行性报告一、项目背景商贸物流中心是指为商业活动提供物流配送、仓储和配送服务的综合性物流中心。
随着经济的发展和商品交流的增加，物流需求不断增长，商贸物流中心的建设成为了必然趋势。
二、项目概述商贸物流中心项目旨在建设一个现代化、高效率的物流中心，以提供物流配送、仓储和配送服务为主要业务。
该项目计划占地面积约100,000平方米，总投资额为5000万元。
项目将建设标准化的仓储设施，配备先进的物流设备和信息系统，以满足市场对物流服务的需求。
三、市场分析1. 物流市场需求：物流行业是支撑经济发展的重要组成部分，随着经济的发展，物流需求不断增长。
商贸物流中心作为物流配送的重要环节，能够满足市场对物流服务的需求。
2. 市场竞争：物流市场竞争激烈，商贸物流中心需要与其他物流企业竞争。
但由于商贸物流中心具备一定的规模和资源优势，能够提供综合性的物流服务，因此在市场上有一定的竞争优势。
3. 政策环境：政府对物流行业的支持力度不断加大，出台了一系列物流相关政策，为商贸物流中心的发展提供了良好的政策环境。
四、可行性分析1. 技术可行性：商贸物流中心将引入先进的物流设备和信息系统，提高物流服务的效率和质量，具备技术可行性。
2. 经济可行性：商贸物流中心在满足市场需求的前提下，可以实现盈利。
根据预测数据，项目可预期获得良好的经济效益。
3. 商业可行性：商贸物流中心能够提供综合性的物流服务，满足市场对物流配送、仓储和配送服务的需求，具备商业可行性。
4. 环境可行性：商贸物流中心建设将充分考虑环境保护要求，采取相应的环保措施，具备环境可行性。
五、投资回报分析商贸物流中心项目的投资回报分析是评估项目可行性的重要指标。
通过对项目的投资额和预期经济效益进行分析，可以得出投资回报率和回收期等关键指标。
根据预测数据，商贸物流中心项目的投资回报率为20%，回收期为5年，表明该项目具备较好的投资回报潜力。
六、风险分析商贸物流中心项目的风险主要包括市场风险、技术风险和政策风险等。
2014年物流地产行业分析报告2014年9月目录一、国内物流地产投资机会已来临 (4)1、宏观面：物流仓储需求高速增长 (4)（1）电商时代全面崛起 (4)（2）产业转移加速进行 (5)（3）物流行业政策逐渐落地 (6)（4）仓储业投资规模持续扩大 (7)2、微观面：物流地产行业投资加速 (8)二、仓储供需缺口巨大，租金回报率可观 (9)1、供求端：优质仓储供不应求 (9)2、价格端：网购发达城市仓储租金上涨趋势明显 (11)3、利润端：优质仓储回报率超商业地产 (12)4、竞争格局：外资企业市场份额独大 (13)三、物流地产巨头：普洛斯 (13)1、普洛斯简介 (13)2、普洛斯（中国）运营数据分析 (16)3、普洛斯（中国）商业模式特点 (19)（1）运营模式特点 (19)①前期评估严密 (19)②持续客户管理 (19)③“出租率”考核 (19)（2）管理模式特点 (20)①电力供应和屋面承载 (20)②车辆及运输管理 (20)③促销季应急管理 (20)四、财务分析：普洛斯（中国）VS地产开发商 (20)1、高利润率体现租赁优势 (21)2、确认当期物业增值收益 (22)3、资产回报率渐超开发商 (23)4、低负债率降低财务风险 (23)五、投资要点：资金、客户、土地 (24)1、融资渠道和成本决定企业财务风险和盈利能力 (25)2、客户粘性决定公司业务规模持续发展的空间 (25)3、土地资源与价格决定投资回报率 (26)六、重点公司简况 (26)1、中储股份：物流地产诞新锐，优质土储待重估 (26)（1）老牌仓储物流龙头，优质土地储备丰富 (28)（2）普洛斯战略入股，催生物流地产新锐 (30)（3）大量土地有望转性，物业重估提升估值 (31)2、建发股份：厦门资源丰富，双主业经营稳健 (33)（1）建发股份：供应链管理和地产开发双轮驱动 (34)（2）供应链业务：转型贸易服务商，降低价格波动风险 (35)（3）房地产业务：深耕福建，销售稳定，业绩锁定率高 (36)（4）厦门地王，资源增值收益客观 (36)3、万科：物流地产丰富产品线，转型城市配套服务商 (37)（1）销售额逆势而上，巩固行业龙头地位 (38)（2）试点物流地产，转型城市生活配套服务商 (39)。
154中国航班交通与物流Transportation and LogisticsCHINA FLIGHTS我国物流地产发展中存在的问题及应对策略吴倩 乔金红 代景云 张博华 施惠|石河子大学经济与管理学院摘要：本文主要针对现阶段我国物流地产发展中存在的问题进行分析，如何评价值最大化提出建议，以期能够推动物流地产持续发展，满足物流企业发展需求。
关键词：物流地产；问题；对策1 背景物流地产是物流与房地产行业的交互区域，由于高端制造商、零售商、电商的快速发展，仓储条件升级，各大电商企业将仓储设施建设作为提高服务质量和效率的重要方式。
在“一带一路”倡议下，如铁路、公路、港口等交通枢纽和商贸交流中心的形成，为物流地产的发展带来机遇。
站在投资回报率角度，高标物流仓储设施的收益率明显高于其他类地产。
而且随着电商快速发展、零售消费升级，对物流地产的需求更多，缺乏优质仓储设施，因而发展现代化的物流园区具有巨大空间，这引起来自物流、金融、房地产、电商等行业关注，加入该领域与传统物流地产商竞争，各大巨头竞相角逐。
2 我国物流地产发展存在的问题（1）物流地产信贷风险。
许多物流、电商等非地产行业的专业性不足，缺乏足够的专业储备，也不够重视前期的调研活动，实施项目时未免有隐患。
银行自身对物流地产项目的管理研究也较为缺乏，在提供信贷、融资服务时，更加考验风险管理综合实力。
（2）物流地产项目结构性失衡，缺乏科学的调研和规划。
不均衡的经济发展，引发了区域性结构失衡现象。
表现为：在稠密人口、集中市场区域的物流地产项目多，自动化水平高；而低水平的物流地产，不仅招商困难，还存在较高空置率。
由于各地区间的经济结构、发展水平不同，物流地产投资商往往无视是否有需求，盲目跟风，追求政府出台的一系列税收优惠政策，未详尽调研就大搞发展，导致对物流地产有所需求的地区缺乏建设投资，已达饱和的地区仍在大力发展物流地产。
（3）物流地产项目回收时期长，地产商融资瓶颈。
中国物流地产市场发展报告概要：本文分析了物流地产的基本概念，对当前中国物流地产市场的基本情况和市场发展进行了分析，最后通过一个案例来进行说明。
关键词：物流；房地产；物流地产1.基本概念房地产一般也被称为不动产（realestate），是房产和地产的总称，指包括覆盖土地和土地上的所有自然资源和永久性建筑。
与之相对应的是私产，即动产（personalproperty）。
根据不同性质和用途．可以把房地产市场细分为：工业地产、商业地产、写字楼、住宅地产、等不同，如下图所示。
商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，包括住宅或写字楼等底商、购物中心、综合市场等，而工业地产是指以用于工业生产、仓储、运输、配套等各种用途的房地产形式，包括厂房、仓储、工业配套等。
区别于单纯的工业或者商业，二者都不单纯是地产业，而兼有地产、工业或商业、投资等多重特性。
而所谓的“物流地产”，就是工业地产商根据顾客的需求，选择合适的地点，建成相关物流设施后，再转租给客户，并由一个资产管理队伍进行相应的服务管理。
“物流地产”的典型顾客包括造商、零售商、第三方物流企业（3pl）、货代等。
由于日常物流业务仍由客户操作，而开发商只提供物业相关服务，故物流地产的本质是地产而非物流。
典型物流地产项目包括种类仓库、货柜码头、物流园区、配送中心。
2.市场发展需求分析物流需求快速增长是物流地产市场发展的最直接的趋动力。
我国二十几年来的改革开放及加入WTO的进程中，世界制造重心开始向中国转移，中国已经成为名副其实的“世界工厂”，中国成为世界产业分工链上的重要一环，也是世界市场供应链上的重要一环。
在这个大前提下，区域经济的产业集群(IndustrialCluster)为物流的产业化和专业化带来了契机。
物流需求的增加，必然导致交通运输业、仓储业、批发业、配送（流通加工、包装业）等相关产业快速增长。
在国家大力提倡发展流通行和物流业的良好环境下，制造企业普遍采用物流外包的方式，3pl快速发展，这都为物流地产业的发展奠定了基础。
