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当前我国商品房价格过高的原因与对策研究工程管理专业062：王飞指导教师：魏黎明内容摘要：近年来，我国房地产市场发展迅速，商品房价格过高问题严重，这必然给国民经济的健康发展与人民的日常生活带来一系列问题。
本文围绕房地产市场的运行机制而展开，从多维视角分析了商品房价格的构成元素，以期了解房地产价格形成机理,分析出商品房价格过高的原因及对策.在方法上，本文通过定性与定量、宏观与微观相结合的方法以及文献研究法,综合运用经济学和社会心理学等相关知识,对当前房地产市场的基本特征和商品房价格上涨的原因进行了探讨。
在内容上,本文描述了中国房地产市场发展的基本态势;指出了造成我国商品房价格上涨的多方面因素，包括我国房地产市场供求失衡，商品房开发建设成本增加，投资性购房增长过快,以及传统文化、非理性预期等.最后在此基础上,提出了若干调控与稳定房地产市场的对策及建议，以期有助于我国房地产市场的健康发展。
关键词：商品房价格上涨；宏观调控；不平衡供求；投资1 导言2009年初以来，我国房地产市场量价齐升，市场需求得到集中释放.前8个月,全国商品房累计销售面积4.94亿平方米，同比增长42。
85％，而2008年同期是下降近15个百分点；销售额上涨更快,前8个月商品房销售总额达23464。
7亿元，同比增长69.86％,而2008年同期是下降近13个百分点[1]。
在成交量急剧放大的同时,房价同比涨幅由负转正，环比连续6个月正增长.8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0％，涨幅比7月份扩大1个百分点，这是自年初以来房屋销售价格连续第2个月同比上涨；环比上涨0。
8%,环比连续6个月正增长［2］。
1.1 写作背景及意义房地产业从复苏到繁荣，在改善居住环境、拉动经济增长以及提升城市面貌方面功不可没。
但与此同时，房价上涨的速度也远远超出了居民收入的增长速度，部分大中城市的房价收入比短短几年内迅速超过10 倍以上，而该指标国际公认的合理区间是3至6倍[3]。
1998年以来长沙市城区商品住宅价格变化特征及趋势预测作者：常可来源：《中国集体经济·上》2010年第01期摘要:在对1998年以来长沙市城区商品住宅价格变化进行分析的基础上,文章通过多元回归和灰色关联等模型对长沙市未来几年的商品住宅价格进行预测。
关键词:商品住宅;价格;变化特征;趋势预测一、引言2008年,受全球性金融风暴影响,长沙房地产业出现下滑。
面对严峻形势,长沙市出台了一系列稳定房地产市场的措施,将住房保障与扩大需求并举,通过强化政府对市场的引导与监管,相比前三个季度,长沙市城区商品住宅价格在第四季度开始上升。
全年全市(含郊县)完成房地产开发投资约469.5亿元,与2007年同期相比增长约13.7%,比上年回落17.4个百分点。
商品房销售面积822.6万平方米,比上年下降16.5%;住宅销售额245.5亿元,下降17.7%。
全年商品房施工面积约4447万平方米,其中新开工面积约1631万平方米,竣工面积约687平方米,与2007年同期比分别增长约34%、48%、30%,全年全市(含郊县)累计批准预售1829万平方米,比2007年同期增长29%。
二、1998年以来长沙市城区商品住宅价格变化特征(一)1998年以来长沙市城区商品住宅价格变化通过收集1998年以来长沙市城区商品住宅价格的资料,绘制1998年以来长沙市城区商品住宅价格及其变化图(见图1),对长沙市商品住宅价格进行分析。
1998-2008年,长沙市城区商品住宅价格除2002年有所下降以外,总体呈上升趋势,由1998年的1925元/平方米上升到2007年的3372元/平方米,十年的涨幅为75.1%,年均涨幅为6.43%,其中,2007年涨幅最大,为25.31%。
2002年,长沙市城区住宅价格相比2001年下降了10.16%。
影响商品住宅价格变化的因素众多,主要包括国民经济发展水平、社会经济环境和政策因素等。
商品住宅价格的变化与同期国民经济变化方向大致一致。
现代经济信息492我国房价的影响因素分析——以北京市为例罗冬霞 罗 茜 四川大学锦城学院摘要：房地产又称不动产，因其自身的自然、经济和社会属性使其具有较高的经济价值。
自1998年结束分配住房制度，我国房地产价格持续攀升，因此有必要研究影响房地产价格的因素及其影响程度。
本文从影响房地产需求和供给的因素出发，采用北京市1999年至2016年的统计数据，建立北京市住宅商品房平均销售价格和其影响因素的多元回归模型，采用逐步分析方法，得出结论，并结合实际提出相应的政策建议。
关键词：房地产价格；影响因素；逐步分析方法中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)006-0492-01一、引言自1998年的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布后，正式标志着我国分配住房制度结束，住房市场化的开始。
随着时间的推进，我国房地产商品市场不断完善，自2000年开始，中国房地产出现了空前的持续繁荣局面，几乎每年都以超过5%的幅度在涨。
更为值得关注的是在2016年和2017年，我国一线二线房价飙升，出现房地产泡沫的特性。
与此同时，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求回归住房居住属性，政府随之采取了一系列抑制房价过快上涨的措施。
因此，在这样一个社会形势下，有必要深入研究房地产市场特点，找出房价上涨的根本原因，再采取相应的调控措施，遏制房价的快速上涨。
二、国内外文献综述国外的土地和房屋归私人所有，房地产是完全的商品，因此由市场的供给和需求决定。
ArthurC.Nelson 等(2006)提出如果土地管制实施的是控制政策，这样就会限制土地供应，房价就会上涨。
Knight John(2009)发现灵敏度在卖方的市场远远高于买方市场，说明目前房产价格主要反映了卖者的信号，而买者只是被动的接受者。
我国的土地归国家所有，与西方国家的情况不同。
商品房房产预测与实测差异商品房测绘是房产测绘企业的重点工作，其预测成果是开发商与购房者的交易依据，其实测成果是房屋产权面积的确定。
本文认为要解决预测和实测成果之间差异引起的纠纷问题，更好的围护广大消费者的合法权益。
《房地产导刊》地产经济研究杂志，是立足广州的国内外公开发行刊物，创刊四年来目前累计发刊100期，总量500万册，已成为华南最具影响力的权威刊物并逐步向北京、天津、重庆等地做强势发展。
《房地产导刊》北京版将于11月正式面市。
房产测绘是常规的测绘技术与房地产管理业务相结合的专业测绘，是保证房屋面积和房屋用地的公正、完整、准确的重要手段。
它能有效地规范房地产市场的交易，提高房产管理的科学性和准确性，切实保护房地产权属人的合法权益。
房产测绘的质量是房产测绘土建功能发挥作用的基础和前提，如何提高和保证房产测绘的质量是现代房地产市场行业关注的重要课题。
一、商品房的发展现状随着我国住房制度改革的深入，商品房作为一种特殊消费品已经走入了我们的生活。
与多数消费品不同，商品房的购买价格通常是单价与销售面积的乘积。
然而，在购房时，单价通常一目了然，但销售面积计算却存在一定出入，购买者时常感到受了开发商的欺诈，因此，上诉至法院的情况很多，同时，也给房地产市场健康发展，造成了很大的障碍。
为了解决这一矛盾，全国各大城市由政府发文，要求“各房地产开发企业在预售商品房前，应委托具有测绘资格的测绘单位进行面积预算”，并建立商品房面积备案管理制度，基本上保证销售合同面积与办理产权证时的面积一致，从而避免不必要的矛盾发生。
二、房产测绘的意义房产测绘作为保证房屋和房屋用地的有关信息客观、公正、完整、准确的重要手段，能有效地规范房地产市场的交易行为，提高房产管理的科学性和准确地、切实保护当事人合法权益，房产测绘的质量是房产测绘土建功能发挥作用的基础和前提。
因此，它既可以为房产产权人提供法律保护依据，同时也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。
我国商品房价格过高的原因分析及对策1. 我国商品房价格过高的市场现状1.1 从全国情况来看当前，我国商品房的价格，正如中国当前的经济一样，狂飙突进。
大多数的普通家庭都可能或多或少感受到高房价带来的影响。
根据国家统计年鉴每年公布的数据，经过一些计算，我们便可发现近些年商品房的价格部分数据。
我们发现商品房前几年销售价格涨幅维持在10%上下（可能与统计部门本身的所谓价格指数有出入，统计部门的价格指数还参照了物业指数和租赁指数，此处只比较销售价格），从我们的只管感受中我们认为，当前的房价比2008年的时候要高，而且是高得多。
所以，我们可以这样说，我国的商品房价格在1998年取消福利分房以后，一直处于不正常的增速（超越人均可支配收入的增长速度），只是在政府政策严厉的2008年出现短暂平稳的状态。
此处需要说明的是，这里并没有出现像一线城市等地的动辄过万的数据，这是因为这里统计的是全国的平均价格。
1.2 从部分大中城市来看根据国家统计局统计年鉴每年公布的大中城市的平均房屋销售价格，我们可以很明显的看到，许多城市的商品房价格持续了多年的增长势头，即使在国家政策的持续压力之下，也并没有哪个城市的商品房价格出现明显的下降趋势，所出现的只是一小部分楼盘在特殊时期的营销层面的价格激励政策，而不是整体性的价格普降。
按照中国人的消费习惯肯定是多年积攒的成果，每年的增加额对总数的影响不是很大，而且房价的涨幅似乎比收入增长要快，这两倍的差距可以说一直在夸大，几乎不存在赶上的可能性。
以年均收入说明。
国家统计局的2010年统计年鉴中2009年我国城镇居民人均收入17174.7元，一套住房以90平方米计算是收入的接近20倍之多，如果以三口之家收入2.5倍的收入计算，也超过8倍。
根据1996年，联合国人居中心的调查数据认为，一套住房价格在人均年收入3—5倍是合理的，我国的现状告诉我们，可以说，绝大多数普通家庭在当前情况下是负担不起房价的。
一、问题选择伴随着房地产市场的高速发展，住房及房地产业已经成为国家的支柱产业。
一方面，城市住房价格也在持续增长，其增长速度已经远高于居民收入的增长速度，易引发一系列社会问题; 另一方面，因为其价值量大的特性，住房价格的过高或过低，不仅影响到国家经济的稳定，而且还会动摇社会的稳定。
房价增长过快是当前中国城市与社会经济发展中突出的问题之一，如何合理控制房价平稳增长值得深入研究。
因此，本文选取中国房价为对象，从定性和定量两方面探究对其影响的主要因素。
二、分析（一）定性分析根据供求理论，普通商品的均衡价格出现在市场供求量相等的状态下，此时供求双方的意欲都得到满足。
那么在研究房价的主要影响因素时，可以分别从供给与需求两方面探究。
主要从以下几方面因素考虑：（1）居民人均可支配收入是需求的表现，是代表一个地区的人民的经济实力。
人均可支配收入越多，人们提高生活质量和进行投资的欲望和能力就越强。
房屋相对于其他商品来说，具有保值性和增值性，这种特点导致人们用大量的资金进行投资，促使房屋价格上升。
理论上该变量和房价存在正相关性，即居民人均可支配收入越多，就会相对多的购置房屋，需求增长，在供给一定的情况下会导致供给需求失衡，进而房价上涨；反之则否。
（2）土地资源的稀缺性导致土地购置费不断上涨，而土地购置费在一定程度上反映了成本，进而在相当大的程度上影响了房屋的售价。
随着开发的商品房不断增加，土地也越来越稀缺，房屋价格也会随着上涨。
(3) 商品房销售面积是房地产市场需求的直观体现，销售面积越多，表明市场需求越大。
商品房施工面积，即报告期内施工的房屋建筑面积。
由于现在市场上大多采取房屋预售，故房屋施工面积是房地产市场供给的体现。
(4)商品房竣工面积是房地产市场供给的直观体现。
在一定时期内竣工面积越多，供给越大，在需求一定的情况下会导致供给大于需求，进而房价下跌；反之则否。
影响房价的因素很多，根据一些专家、学者的研究及现实生活经验，再借助供给需求理论，可以从上面几个因素中筛选出两个作为主要指标：居民人均可支配收入和商品房竣工面积。
学校：邯郸职业技术学院成员: xx
学号：37号
系别：经济系
年级：08级
专业 :经济信息管理
目录
前言 (1)
一、调查背景 (1)
二、分析目的 (1)
三、分析内容 (1)
四、预测与分析技术的选择 (2)
我国商品房屋平均销售价格的预测
08级经济信息管理 37号任哲
经济快速发展，房地产市场如火如荼，居民可支配收入大幅提升，可还是有很多居民买不起商品房．这是目前我国的一个现实问题。
本文将运用时间序列分析技术来分析预测我国商品房屋平均销售价格的问题，并揭示房地产作为一个特殊的行业在市场化过程中存在的一些问题。
一、调查背景
经济快速发展，房地产市场如火如荼，居民可支配收入大幅提升，可还是有很多居民买不起商品房．这是目前我国的一个现实问题。
深入研究房地产价格与宏观经济的关系，我们不难看出，目前我国房地产价格已经明显脱离了宏观经济因素决定的基本面，居民收入总体增长速度显然低于房价增长速度。
二、分析目的
近年来，我国房地产业特别是商品住宅呈现出迅速发展之势，全国商品房价格保持持续上扬或维持在高住运行。
如何正确面对高涨的商品住宅这一特殊消费品，促进我国房地产业的健康发展，加强国民经济的宏观调控，真正改善广大人民群众的住宅环境，是政府和个人都应认真分析思考的问题。
三、分析内容
本次的我们分析是：
搜集1997年到2008年商品房屋平均销售价格数据，利用时间
序列分析技术预测2009年及2010年商品房午平均价格。
四、预测分析技术的选择与操作
正确时间序列分析预测技术的选择与操作对本次分析预测起到了极其重要的作用。
对于本次预测可采用移动平均分析法和指数平滑分析法进行分析。
在实际操作中采用相对误差较小的方法来预测。
1.移动平均法的概念及使用方法
一次移动平均法是指将观察期的数据由远而近按一定跨越期进行一次移动平均，以最后一个移动平均值为确定预测值的依据的一种预测方法。
其过程可表述为：1.计算观察期的移动平均值；2.各以上年的移动平均值为基准，计算各年移动平均值的趋势变动值；3.将最后一年的移动平均值加上趋势增长值求出预测期的预测值。
在确定趋势变动值时，如果每年的趋势变动值较平稳，可以采用最后一年的趋势变动值作为每年趋势变动平均值；如果各年之间的趋势变动差别较大，则可将趋势变动值再进行一次移动平均，并以最后的一个趋势值堆积为趋势变动平均值，或采用算术平均法求其平均值。
简单移动平均分析技术一般适用于时间序列变动趋势基本平稳的情况，也就是预测目标的基本趋势是在某一水平线上下波动的较平稳的情况。
二次移动平均技术适用于预测具有线性变动趋势的经济变量，它是以最近实际值的一次移动平均值的
起点，以二次移动平均值估计趋势变化的斜率，建立预测模型。
本次预测采用二次移动平均法。
具体步骤如下：
第一步：对时间序列数据计算M t（1）和M t（2）。
第二步：利用M t（1）和M t（2）估计参数；
αt = 2M t（1）- M t（2）b t=2/（N-1）*( M t（1）- M t（2）)
第三步：建立线性趋势预测模型。
y t+m = αt + b t m (m = 1,2,3……)
2.指数平滑分析技术的概念及使用方法
指数平滑法是生产预测中常用的一种方法。
也用于中短期经济发展趋势预测，所有预测方法中，指数平滑是用得最多的一种。
简单的全期平均法是对时间序列的过去数据一个不漏地全部加
以同等利用；移动平均法则不考虑较远期的数据，并在加权算术平均法中给予近期资料更大的权重；而指数平滑法则兼容了全期平均和移动平均所长，不舍弃过去的数据，但是仅给予逐渐减弱的影响程度，即随着数据的远离，赋予逐渐收敛为零的权数。
也就是说指数平滑法是在移动平均法基础上发展起来的一种时间序列分析预测法，它是通过计算指数平滑值，配合一定的时间序列预测模型对现象的未来进行预测。
其原理是任一期的指数平滑值都是本期实际观察值与前一期指数平滑值的加权平均。
一直时间序列y1，y2，…，y t,T为序列总记录期数，一次指数
平滑值s t(1)为：
s t(1)=α y t+(1-α )s t-1(1) (t=1,2,3……，t)其中上标“（1）”表示一次指数平滑；α为平滑系数，取值在0至1之间。
上式表明t期的一次指数平滑值等于本期的实际值与上期的一次指数平滑值的加权和
选择指数平滑α的方法：
在使用指数平滑进行预测时，选择合适的平滑系数是非常重要的。
α越大说明预测越依赖于近期信息；α越小，则表示预测更依赖于历史信息。
α的大小，也体现了修正幅度的大小，α越大，修正幅度越大；α越小，修正幅度也越小。
一般来说，α取值应遵循下述原则：
①预测目标的时间序列虽然有不规则的起伏变动，但整个长期发展趋势呈比较稳定的趋势，则α应取小一些，一般可在
0.05至0.20之间取值。
②当时间序列波动很大，长期趋势变化幅度较大时，α取值应大些，可在0.3至0.5间取值。
③当时间序列具有明显上升或下降趋势时，则α应取较大的值，一般取值范围为0.6至0.9。
④在实际应用中，α可取若干个值进行试算比较，α选择预测误差最小的值。
建立预测模型的方法
第一步，确定平滑系数和初始值。
方法与一次指数平滑法
相同，一般取一次和二次平滑值的初始值相同。
第二步，对时间序列计算一次和二次指数平滑值。
第三步，利用一次和二次指数平滑数值估计线性趋势模型
系数：
αt=2s t(1) -s t(2) b t=α/1-α(s t(1) -s t(2)) 这样就可以建立线性趋势预测模型y t+m=αt+b t m (m=1,2,3……，m)
3.利用Excel绘图工具制作时间序列折线图
下图为1997年到2008年商品房屋平均销售价格表。
表1
现对表1做散点图
图1
现对表1利用Excel公式粗略算出1次指数平滑和1次移动平均。
表2
对表2制作折线图
图2
图2中，经过比较后发现，指数平滑曲线与实际值曲线拟合度较高，跟实际值误差较小，所以采用指数平滑法对数据进行分析预测。
五、数据的分析与预测
1.α的确定
α的取值可以采取多个α的取值来试预测，进行比较。
我们采取α=0.1，α=0.9和α=0.4时求指数平滑值，如图
表3
由表3可看出当α=0.9时最接近延时间序列，固采取α=0.9来做预测分析。
2.利用Excel对数据进行处理预测
利用Excel对数据进行处理。
采用公式计算一次指数平滑值与二次指数平滑值，如图：
表4
3.利用Excel绘图工具绘制折线图
a12=2S12(1)–S12 (2)= 2*3801.18-3797.28=3805.07
b12=0.9/1-0.9* (S12 (1)–S12 (2))=0.9/0.1*(3801.18-3797.28)= 35.05
得预测模型
Y12+m=3805.07+35.05m (m=1,2,3,…)
则预测2009年，2010年商品房屋平均销售价格为：
X2009 = X2008+1 =3805.07+35.05*1=3840.12
X2010 = X2008+2 =3805.07+35.05*2= 3875.17
六、当前房价上涨的成因与对策
改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。
近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。
特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。
有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。
导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的
投机炒作行为等。
1、住房价格上涨的成因分析
（一）总体需求呈旺
（二）人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动盛趋势（三）住房供应结构的不合理
（四）资金可获得性高且成本低
（五）土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动上涨。
（六）建筑开发成本上涨
（七）住房周边硬件条件的完善
（八）外资的大举进入
2、缓减房价上涨的对策和建议
（一）加强住房需求的管理
（二）加快我国农村城市化的建设，进一步扩大城市化的空间（三）提高房地产开发中的土地使用效率，调整土地供应计划的制定
（四）强化资金监控力度，合理引导资金流向
（五）完善房地产税制
（六）建立和完善相关的法律法规
（七）建立和健全房地产信息发布制度。
