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房地产开发项目作业指导书第1章项目概述 (4)1.1 项目背景 (4)1.2 项目目标 (4)1.3 项目范围 (4)第2章市场调研 (4)2.1 市场分析 (5)2.1.1 市场规模及增长趋势 (5)2.1.2 市场细分 (5)2.1.3 市场需求分析 (5)2.1.4 政策法规分析 (5)2.2 竞争对手分析 (5)2.2.1 竞争格局 (5)2.2.2 竞争对手产品分析 (5)2.2.3 竞争对手营销策略 (5)2.2.4 竞争优势与劣势分析 (5)2.3 消费者需求分析 (5)2.3.1 消费者特征分析 (5)2.3.2 购房需求分析 (5)2.3.3 消费者偏好分析 (6)2.3.4 消费者购房行为分析 (6)2.3.5 消费者满意度分析 (6)第3章项目策划 (6)3.1 项目定位 (6)3.1.1 市场调研 (6)3.1.2 定位目标 (6)3.1.3 定位策略 (6)3.2 产品策划 (6)3.2.1 产品规划 (6)3.2.2 产品创新 (6)3.2.3 产品组合 (7)3.3 营销策划 (7)3.3.1 营销目标 (7)3.3.2 营销策略 (7)3.3.3 营销传播 (7)3.3.4 营销执行 (7)3.3.5 营销评估 (7)第4章土地获取与审批 (7)4.1 土地信息收集 (7)4.1.1 收集渠道 (7)4.1.2 收集内容 (7)4.1.3 信息整理与分析 (7)4.2.1 土地评估 (8)4.2.2 选址原则 (8)4.2.3 选址决策 (8)4.3 土地购置及审批流程 (8)4.3.1 土地购置 (8)4.3.2 审批流程 (8)第5章规划设计 (8)5.1 设计原则与理念 (8)5.2 总体规划 (9)5.3 建筑设计 (9)5.4 景观设计 (9)第6章工程施工准备 (10)6.1 施工组织设计 (10)6.1.1 编制施工组织设计，应遵循国家及地方相关法规、标准和规定，结合项目特点，明确施工总体布局、施工流程、施工方法、施工技术及施工组织管理等内容。
某地产房地产开发作业指导书1. 项目背景这个部分主要是介绍某地产公司的背景和项目的背景信息。
在这个部分，我们可以介绍该地产公司的历史，现有项目的情况，以及该项目在当地房地产市场的地位和竞争对手的分析。
2. 项目目标在这一节，我们将明确阐述这个房地产开发项目的目标和目标。
这包括了项目的重点和主要目标，例如开发高端住宅、商业办公楼还是混合用途地产。
此外，还需要进一步布置关于项目的可行性和盈利性。
3. 项目规划这个部分是对整个项目的全面规划和布局的描述。
其中包括项目的总体设计理念，土地使用和城市规划方面的考虑，以及有关建筑设计和景观设计的详细信息。
4. 市场调研和需求分析在这一节，我们将介绍市场调研和需求分析方面的工作。
这包括调查局部房地产市场的现状和需求，以及分析目标客户群体的特点和需求，为项目的营销和销售提供依据。
5. 项目进度安排在这一节中，我们将介绍项目的进度安排和时间表。
这包括项目开发的各个阶段和子任务的计划，并给出每个阶段的时间表和关键里程碑。
6. 项目投资和融资计划这一节主要涉及到项目的投资和融资方面的计划。
包括项目的预算和资金需求的估计，以及融资渠道和筹资策略的安排。
7. 市场营销计划在这一节中，我们将介绍项目的市场营销计划。
包括品牌定位和市场定位方面的考虑，以及营销渠道和宣传策略的制定。
8. 项目风险分析和风险管理这一节将对项目的风险进行分析和管理。
包括市场风险、技术风险、财务风险等方面的考虑，并提供相应的风险管理策略。
9. 项目管理和执行这一节将介绍项目管理和执行方面的考虑。
包括项目团队的组建和管理，项目进度和成本控制，以及项目执行的各个方面的安排。
10. 项目评估和总结在这一节中，我们将对整个项目进行评估和总结。
包括项目的成果和效益的评估，以及对项目的反思和改进的总结。
结论本文档旨在提供某地产房地产开发项目的详细指导，并确保该项目能够按计划顺利进行。
通过对项目的全面分析和规划，我们希望能够确保项目的成功，并为投资者和利益相关者提供一个清晰的指导。
房地产开发与物业管理作业指导书第1章房地产开发概述 (4)1.1 房地产开发的基本概念 (4)1.2 房地产开发的主要环节 (4)1.3 我国房地产开发的现状与发展趋势 (4)第2章物业管理概述 (5)2.1 物业管理的定义与功能 (5)2.1.1 定义 (5)2.1.2 功能 (5)2.2 物业管理的类型与模式 (5)2.2.1 类型 (5)2.2.2 模式 (5)2.3 物业管理的基本环节 (6)2.3.1 物业管理筹备 (6)2.3.2 物业管理实施 (6)2.3.3 物业管理监督与评估 (6)2.3.4 物业管理改进与优化 (6)第3章房地产项目策划 (6)3.1 项目市场调研 (6)3.1.1 市场宏观环境分析 (6)3.1.2 市场微观环境分析 (7)3.2 项目定位与规划设计 (7)3.2.1 项目定位 (7)3.2.2 规划设计 (7)3.3 项目投资估算与资金筹措 (7)3.3.1 投资估算 (7)3.3.2 资金筹措 (8)3.4 项目营销策划 (8)3.4.1 营销目标 (8)3.4.2 营销策略 (8)第4章房地产项目管理 (8)4.1 项目进度管理 (8)4.1.1 制定项目进度计划 (8)4.1.2 监控项目进度 (8)4.1.3 进度调整 (9)4.2 项目成本管理 (9)4.2.1 制定项目预算 (9)4.2.2 成本控制 (9)4.2.3 降低成本 (10)4.3 项目质量管理 (10)4.3.1 质量策划 (10)4.3.2 质量控制 (10)4.4 项目合同与风险管理 (10)4.4.1 项目合同管理 (11)4.4.2 风险识别与评估 (11)4.4.3 风险控制 (11)第五章建筑工程设计管理 (11)5.1 建筑工程设计概述 (11)5.1.1 设计原则 (11)5.1.2 设计内容 (11)5.2 建筑工程设计管理与审查 (12)5.2.1 设计管理 (12)5.2.2 设计审查 (12)5.3 建筑工程设计变更与优化 (12)5.3.1 设计变更 (12)5.3.2 设计优化 (12)第6章建筑工程施工管理 (12)6.1 建筑工程施工准备 (12)6.1.1 施工图纸及技术规范 (13)6.1.2 施工现场准备 (13)6.1.3 施工资源准备 (13)6.2 建筑工程施工过程管理 (13)6.2.1 质量管理 (13)6.2.2 安全管理 (13)6.2.3 进度管理 (13)6.3 建筑工程施工验收与移交 (13)6.3.1 工程验收 (13)6.3.2 工程移交 (14)第7章物业管理服务内容 (14)7.1 业主服务 (14)7.1.1 业主服务概述 (14)7.1.2 物业咨询 (14)7.1.3 投诉受理 (14)7.1.4 信息发布 (14)7.1.5 社区活动组织 (14)7.2 公共设施设备管理 (14)7.2.1 公共设施设备管理概述 (14)7.2.2 设施设备维护 (14)7.2.3 巡查与检查 (14)7.2.4 应急预案 (15)7.3 安全与消防管理 (15)7.3.1 安全与消防管理概述 (15)7.3.2 安全防范 (15)7.3.3 消防设施设备管理 (15)7.3.4 消防演练 (15)7.4.1 环境与绿化管理概述 (15)7.4.2 环境卫生 (15)7.4.3 绿化养护 (15)7.4.4 环保宣传 (15)第8章物业管理质量与绩效评价 (15)8.1 物业服务质量评价 (15)8.1.1 评价指标 (15)8.1.2 评价方法 (16)8.1.3 评价流程 (16)8.2 物业管理绩效评价 (16)8.2.1 评价指标 (16)8.2.2 评价方法 (16)8.2.3 评价流程 (17)8.3 评价结果的应用与改进 (17)8.3.1 评价结果的应用 (17)8.3.2 改进措施 (17)第9章物业管理费及其他费用管理 (17)9.1 物业管理费的构成与收费标准 (17)9.1.1 物业管理费的构成 (17)9.1.2 物业管理费的收费标准 (18)9.2 物业管理费的使用与管理 (18)9.2.1 物业管理费的使用 (18)9.2.2 物业管理费的管理 (18)9.3 其他费用的管理 (18)9.3.1 其他费用的构成 (18)9.3.2 其他费用的管理 (19)第10章物业纠纷与法律风险防范 (19)10.1 物业纠纷类型与原因 (19)10.1.1 物业服务质量纠纷 (19)10.1.2 物业费用纠纷 (19)10.1.3 物业权益纠纷 (19)10.1.4 物业安全管理纠纷 (19)10.2 物业纠纷处理程序与技巧 (19)10.2.1 纠纷发生后的初步处理 (20)10.2.2 纠纷调解 (20)10.2.3 法律途径解决 (20)10.3 法律风险防范措施与建议 (20)10.3.1 完善合同管理 (20)10.3.2 建立健全内部管理制度 (20)10.3.3 加强法律风险预警与评估 (20)10.3.4 加强与业主的沟通与协作 (20)10.3.5 提高服务质量 (20)第1章房地产开发概述1.1 房地产开发的基本概念房地产开发是指通过对土地进行开发、建设，从而形成房地产产品，满足市场需求的过程。
房地产开发公司工程项目开工管理指导书第一章总则第一条本指导书旨在规范工程开工程序，为工程顺利开工提供指导。
第二条本指导书适用于公司工程管理中心。
第三条本管理规定适用于以下项目的工程开工：项目开工典礼、基坑工程开工、基础工程开工、主体工程开工、室外总平工程开工、其它专项工程开工（消防、燃气、绿化、装修等）。
第二章开工的准备工作第四条市（区）建设局办理施工招投标的工程项目必须在中标公示签发中标通知书后并办理相关质监、安监登记后方能开工。
第五条公司办理施工招投标的工程项目必须在完成定标书并签发中标通知书后方能开工。
第六条工程管理中心、监理必须提前完成施工图审查工作。
第七条工程管理中心应完成现场场地情况调查、管线调查、拆迁、绿化移植、场地平整、施工围墙、临时水电、开设路口等。
第八条监理工程师必须建立完整的质量监控组织体系，以保证对所有施工环节进行有效控制。
质量控制组织体系中应根据工程实际情况设置材料、试验、测量、计量等及各工程项目的专业技术岗位，并明确其名称和职责，实行工程质量终身岗位责任人制度。
第九条在各单项工程、分部工程或分项工程开工之前，监理工程师要求承包人提交单项工程开工报告及施工组织设计（含施工技术方案、进度计划等）并进行审批。
单项工程开工报告应表明材料、机械设备、劳力及现场管理人员、其它施工条件等的准备情况，并提供放样测量、标准试验、施工工艺图等必要的基础资料。
第十条在监理主持下，承包人完成与前续工作承包人的工作交接。
第十一条在监理主持下，承包人完成坐标控制点交接、放线，由规划国土局（基础工程）或监理工程师（其它工程）验线完成。
第十二条由公司分管领导确定是否举行开工典礼仪式。
第三章开工的组织工作第十三条项目开工一般由总监理工程师主持，相关单位参加。
第十四条基础、主体开工必须由工程管理中心总监助理或工程管理中心经理以上人员参加。
第十五条对于桩基础工程，由于涉及到确定相关技术控制参数，应由工程管理中心总监参加，或就相关技术问题报工程管理中心总监批准。
房地产开发作业指导书1. 引言本文档旨在为房地产开发作业提供指导，帮助你理解房地产开发的基本概念和流程，并提供一些实用的建议和方法。
2. 房地产开发概述2.1 什么是房地产开发房地产开发是指将土地资源转化为可用于建设住宅、商业、工业、办公等用途的房地产项目的过程。
该过程涉及规划、设计、建设、销售和管理等多个阶段。
2.2 房地产开发流程•土地选址和获取•建筑设计和规划•施工和工程管理•销售和营销•物业管理3.1 市场调研和分析在选择土地的过程中，市场调研和分析是至关重要的。
你需要了解当地的人口结构、经济发展情况、竞争对手的项目、交通便利性等因素。
3.2 确定土地类型和用途根据市场需求和项目目标，确定土地适合开发的类型和用途。
这可能包括住宅、商业、工业、办公等不同类型的项目。
一旦确定了合适的土地，需要与土地所有者进行谈判并签订土地买卖合同。
在此过程中，可能需要考虑土地的价格、土地权属、土地使用权等因素。
4. 建筑设计和规划4.1 设计理念与目标在进行建筑设计和规划时，需要明确项目的设计理念和目标。
这可能包括建筑风格、功能布局、绿化设计等方面。
4.2 建筑设计阶段建筑设计阶段包括概念设计、初步设计和施工图设计。
在这些阶段，需要与设计团队合作，确保设计符合项目的需求和预算。
4.3 建筑规划和审批在进行建筑规划和审批时，需要遵守当地的法律法规和建筑规范。
这可能包括土地规划许可、环境评估、消防安全审查等方面。
5. 施工和工程管理5.1 施工过程与监督在施工过程中，需要与承建商合作并进行工程管理和监督。
这包括施工计划、材料采购、质量控制、进度管理等方面。
5.2 施工安全和风险管理在施工过程中，安全和风险管理是至关重要的。
需要制定安全措施和应急预案，并进行施工现场的监测和管理。
6. 销售和营销6.1 市场定位和产品定价在进行销售和营销时，需要进行市场定位和竞争分析，并确定合适的产品定价策略。
6.2 销售渠道和推广策略选择合适的销售渠道和推广策略可以帮助提高销售效果。
房地产开发作业指导书（一）编制可行性研究报告1.作业目的项目可行性研究按时间和要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。
项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之一，是投资者进行投资决策的主要依据。
在土地使用权正式获取后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的项目方案设计提供依据。
过去计划经济体制下的项目可行性研究报告在某种意义上只是投资决策层既定意志的体现，然而在现时市场经济条件下，项目可行性研究报告必须真正体现市场的趋势，遵循市场规律，反映市场现实，为项目的投资寻找到真正的可行之路。
2.作业要求为保证可行性研究报告的质量，应切实作好编制前的准备工作，占有充分信息资料，进行科学分析比选论证，做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范、附表附件齐全。
报告的表述形式尽可能数字化、图表化，报告深度能满足投资决策和编制初步设计方案的需要。
3.主管岗位总经济师：组建工作小组，批准工作计划，组织优化和修改报告，审定报告。
协管岗位总建筑师，总工程师，总会计师：审阅相关专业的章节，提出优化修改意见，协助总经济师把关。
主办岗位营销策划：制订工作计划，分配任务，汇总编辑，优化修改督办。
协办岗位：工作小组成员：按各自的专业或专长分头进行调查研究和编写报告章节，并根据总经济师的意见优化修改。
4.紧前工作条件初步可行性研究：已进行市场调研和现场调查，已取得相关土地技术指标；深度可行性研究：已获得土地使用权，已有明确的地区控制性详规和相关的经济技术指标。
5.作业描述5.1 总经济师组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门，并基本固定。
有特殊要求的可聘请社会专业人员参加。
5.2 本主办岗位制订工作计划，明确可行性研究工作的范围，重点，深度，报告提纲，章节分工，进度安排，费用预算等。
工作计划报总经济师批准后，布置安排落实。
5.3 各成员按照专业分工调查研究收集资料，必要时再次进行实地调查和市场调查。
工程管理作业指导书XX房地产(集团)股份有限公司项目负责人和项目管理计划书1.作业目的在工程项目开始之初选择和任命项目的负责人（项目经理），编制出针对具体项目的实施过程具有指导作用的管理计划书。
2.作业依据《XX房地产（集团）股份有限公司工程管理制度》、《XX房地产（集团）股份有限公司程序文件》之《施工过程控制程序》。
3.主管岗位工程部经理：选择项目经理，报主管工程副总审批，审批后签发任命书。
主办岗位项目经理：编制项目管理计划书，报主管工程副总审批。
4.紧前工作条件任命项目负责人：项目已立项，准备实施。
项目管理计划书：准备开工，施工单位、监理单位已选定。
5.作业描述5.1任命项目负责人：工程部经理在项目实施之初根据项目的具体情况，安排具有相应专业资质和管理能力、管理经验的工程师担任项目负责人，报公司主管工程的副总经理审定（一般以公司呈批件形式），审定后由工程部经理签发“工程项目负责人任命书”，盖公章后存档并发到相关单位（施工单位、监理单位等）。
项目负责人任命书是质量管理体系审核中必备的资料之一。
5.2编制项目管理计划书项目负责人根据工程项目的具体情况和公司的目标、要求，编制《工程项目管理计划书》，报工程部经理审核，再报主管副总经理审定，作为进行项目管理的指导性文件。
5.2.1《工程项目管理计划书》应包括以下主要内容：5.2.1.1工程概况、说明对工程的地点、幢数、层数、面积、基础形式、结构形式、用途进行描述，说明施工单位、监理单位及开工时间等，此外，应对工程的特点、难点加以说明，以便制订出针对性的控制方法和程序。
5.2.1.2工程管理的依据包括法律、法规、技术规范、地方规定、承发包合同、公司规定规章等，我司在工程管理方面有几个管理规定：《XX房地产(集团)股份有限公司工程项目管理规定》、《XX房地产(集团)股份有限公司住宅土建毛坯交楼管理暂行规定》、《XX房地产(集团)股份有限公司住宅建筑装修施工管理暂行规定》。
房地产开发企业全流程作业指导书建立公共建筑和住宅小区资料库1.作业目的为充分了解房地产开发的现状和发展趋势，为提高本岗位设计管理的专业水平，吸收和借鉴同行业的宝贵经验和成功案例，提供大量的直观信息。
在收集和制作的过程中，本岗位的思路得以拓展，视野得以宽广，分析判断能力得以提高。
2.主管岗位总建筑师：负责本作业工作质量的检查和评价。
主办岗位设计管理：负责按以下作业描述，持之以恒地做好资料库的信息收集和使用。
协办岗位营销策划：将业务接触或房展会上收集的图片资料提供给主办岗位。
3．作业设备本岗位须配备电脑、数码相机、扫描仪等办公设备。
4.作业要求4.1制作电子相册，随时补充，不断积累。
4.2载入公司局域网共享平台，供公司其他业务人员调用。
4.3本作业的工作质量接受总建筑师的检查和评价。
5.作业描述5.1资料收集途径售楼处，房展会，画册刊物，城建档案馆，实景拍摄，网上下载，国内外考察。
5.2 电子相册制作方法5.2.1按以下分类制成分册：独立别墅，联排别墅，多层住宅，高层住宅，办公楼，商场，会所，小品雕塑，优秀历史建筑，优秀小区规划，室内装修。
5.2.2每幢建筑须包括立面效果图、平面布置图及地址、建筑名称、建成年份、设计单位、简要评论等说明。
5.2.3 凡纸质的图片或相片需经过扫描制成jpg或tif文件，然后插入电子相册。
5.2.4来自数码相机和网页的图像可直接插入电子相册。
5.2.5说明和评论文字可以文本框形式插入页面的下方或右侧，建筑名称可以美术标题的形式插入页面合适的部位。
建立优秀设计师信息库1.作业目的人的因素是最关键和主要的，优秀的设计成果来源于具备创新精神，具备职业道德，具备精湛技术的设计师，为了使每个项目都能有针对性地得到合适的设计师设计，需要收集和积累来自各种渠道的信息，建立动态的优秀设计师的信息库。
这是公司的一项日常的，基本的信息管理工作。
2.主管岗位总建筑师：负责本作业工作质量的检查和评价，批准进入首选信息库的名单。
房地产项目开发作业指导书第1章项目立项与前期准备 (4)1.1 项目可行性研究 (4)1.1.1 市场调研 (4)1.1.2 技术可行性分析 (4)1.1.3 经济效益分析 (4)1.1.4 环境影响评估 (4)1.2 项目立项程序 (4)1.2.1 编制项目建议书 (4)1.2.2 项目评审 (4)1.2.3 立项审批 (4)1.2.4 办理项目备案 (5)1.3 前期准备工作 (5)1.3.1 项目选址 (5)1.3.2 设计方案招标 (5)1.3.3 办理规划许可 (5)1.3.4 办理施工许可 (5)1.3.5 筹集资金 (5)1.3.6 招标采购 (5)1.3.7 办理其他相关手续 (5)第2章项目规划与设计 (5)2.1 规划设计原则 (5)2.2 总体规划 (5)2.3 建筑设计 (6)2.4 景观设计 (6)第3章土地使用权获取与审批 (6)3.1 土地使用权出让程序 (6)3.1.1 土地出让公告 (6)3.1.2 竞买人资格审核 (7)3.1.3 土地使用权竞买 (7)3.1.4 土地使用权成交确认 (7)3.1.5 土地使用权出让合同签订 (7)3.2 土地使用权审批流程 (7)3.2.1 用地预审 (7)3.2.2 用地申请 (7)3.2.3 审批建设用地 (7)3.2.4 供地审批 (7)3.3 土地使用权转让与登记 (8)3.3.1 土地使用权转让 (8)3.3.2 土地使用权抵押 (8)3.3.3 土地使用权登记 (8)第4章项目融资与投资分析 (8)4.1.1 债务融资 (8)4.1.2 股权融资 (8)4.1.3 混合融资 (8)4.1.4 融资渠道 (8)4.2 融资结构设计 (9)4.2.1 融资比例设计 (9)4.2.2 融资期限搭配 (9)4.2.3 融资主体选择 (9)4.3 投资分析及风险控制 (9)4.3.1 投资分析 (9)4.3.2 风险控制 (9)第5章施工组织与管理 (9)5.1 施工准备 (9)5.1.1 施工团队组织 (9)5.1.2 施工图纸及技术资料准备 (10)5.1.3 施工材料及设备准备 (10)5.1.4 施工现场准备 (10)5.2 施工进度计划 (10)5.2.1 制定施工总进度计划 (10)5.2.2 制定分部分项工程进度计划 (10)5.2.3 进度计划监控与调整 (10)5.3 施工质量管理 (10)5.3.1 施工质量管理体系 (10)5.3.2 施工质量控制措施 (10)5.3.3 质量问题处理 (10)5.4 施工安全管理 (11)5.4.1 安全管理体系 (11)5.4.2 安全防护措施 (11)5.4.3 安全处理 (11)5.4.4 安全培训与教育 (11)第6章工程招投标与合同管理 (11)6.1 招投标程序与要求 (11)6.1.1 招标条件 (11)6.1.2 招标方式 (11)6.1.3 投标人资格 (11)6.1.4 招标文件发放 (11)6.1.5 投标保证金 (12)6.1.6 投标、开标与评标 (12)6.1.7 中标通知书 (12)6.2 招标文件编制 (12)6.2.1 招标文件内容 (12)6.2.2 招标文件编制要求 (12)6.2.3 招标文件审批 (12)6.3.1 合同谈判 (12)6.3.2 合同签订 (12)6.3.3 合同履行 (12)6.3.4 合同支付 (12)6.4 合同变更与解除 (12)6.4.1 合同变更 (12)6.4.2 合同解除 (13)6.4.3 合同解除后的处理 (13)第7章销售策划与推广 (13)7.1 市场调研与分析 (13)7.2 销售策略制定 (13)7.3 营销推广与执行 (13)7.4 销售价格与优惠政策 (14)第8章物业管理与售后服务 (14)8.1 物业管理内容与模式 (14)8.1.1 物业管理内容 (14)8.1.2 物业管理模式 (14)8.2 物业服务标准化 (14)8.2.1 物业服务标准化的意义 (15)8.2.2 物业服务标准体系 (15)8.2.3 物业服务标准化实施 (15)8.3 售后服务与客户关系管理 (15)8.3.1 售后服务内容 (15)8.3.2 客户关系管理 (15)第9章环保与节能技术 (16)9.1 环保要求与政策 (16)9.1.1 环保法律法规 (16)9.1.2 环保标准与规范 (16)9.1.3 政策支持 (16)9.2 节能技术与应用 (16)9.2.1 节能建筑材料 (16)9.2.2 节能设计 (16)9.2.3 节能设备与系统 (16)9.3 环保设施与绿化 (16)9.3.1 环保设施 (16)9.3.2 绿化配置 (17)9.3.3 生态保护与修复 (17)第10章项目验收与移交 (17)10.1 竣工验收程序与标准 (17)10.1.1 竣工验收的目的 (17)10.1.2 竣工验收程序 (17)10.1.3 竣工验收标准 (17)10.2 竣工资料整理与归档 (17)10.2.2 竣工资料的整理 (18)10.2.3 竣工资料的归档 (18)10.3 项目移交与售后服务 (18)10.3.1 项目移交 (18)10.3.2 售后服务 (18)第1章项目立项与前期准备1.1 项目可行性研究1.1.1 市场调研对拟开发区域的房地产市场进行深入调研，分析市场供需、价格走势、竞争态势等，为项目决策提供依据。
房地产开发经营业务管理作业指导书第1章房地产开发概述 (4)1.1 房地产市场分析 (4)1.1.1 市场概况 (4)1.1.2 市场细分 (4)1.1.3 市场竞争格局 (4)1.2 房地产开发流程 (4)1.2.1 项目立项 (5)1.2.2 土地获取 (5)1.2.3 规划设计 (5)1.2.4 施工建设 (5)1.2.5 销售与运营 (5)1.3 房地产开发风险管理 (5)1.3.1 政策风险 (5)1.3.2 市场风险 (5)1.3.3 财务风险 (5)1.3.4 施工风险 (6)1.3.5 合同风险 (6)第2章项目策划与可行性研究 (6)2.1 项目策划 (6)2.1.1 项目背景分析 (6)2.1.2 项目定位与目标 (6)2.1.3 项目规模与业态规划 (6)2.1.4 项目开发策略 (6)2.2 可行性研究概述 (6)2.2.1 可行性研究的意义与目的 (6)2.2.2 可行性研究的内容 (6)2.2.3 可行性研究的方法 (6)2.3 财务分析 (6)2.3.1 投资估算 (6)2.3.2 收益预测 (7)2.3.3 成本费用分析 (7)2.3.4 财务评价指标 (7)2.4 环境影响评估 (7)2.4.1 环境影响识别 (7)2.4.2 环境影响评价 (7)2.4.3 环境保护措施 (7)2.4.4 环境影响监测与评价 (7)第3章土地获取与审批 (7)3.1 土地市场调研 (7)3.1.1 调研目的 (7)3.1.2 调研内容 (7)3.1.4 调研报告 (8)3.2 土地获取方式 (8)3.2.1 土地出让 (8)3.2.2 土地转让 (8)3.2.3 合作开发 (8)3.2.4 土地租赁 (8)3.2.5 注意事项 (8)3.3 审批流程与手续 (8)3.3.1 审批流程 (8)3.3.2 企业内部审批流程 (8)3.3.3 手续办理 (9)3.3.4 注意事项 (9)第四章设计与规划管理 (9)4.1 建筑设计管理 (9)4.1.1 设计原则 (9)4.1.2 设计流程 (9)4.1.3 设计变更管理 (9)4.2 景观设计管理 (10)4.2.1 设计原则 (10)4.2.2 设计流程 (10)4.2.3 设计变更管理 (10)4.3 规划设计变更 (10)4.3.1 变更条件 (10)4.3.2 变更流程 (10)第5章施工管理与质量控制 (11)5.1 施工准备 (11)5.1.1 施工图纸及方案审查 (11)5.1.2 施工队伍选择与评估 (11)5.1.3 施工材料及设备准备 (11)5.1.4 施工现场布置 (11)5.2 施工过程管理 (11)5.2.1 施工进度管理 (11)5.2.2 施工质量管理 (11)5.2.3 施工安全管理 (11)5.2.4 施工成本管理 (12)5.2.5 施工信息管理 (12)5.3 质量控制与验收 (12)5.3.1 施工过程质量控制 (12)5.3.2 隐蔽工程验收 (12)5.3.3 分部分项工程验收 (12)5.3.4 竣工验收 (12)5.3.5 工程质量保修 (12)第6章销售与市场推广 (12)6.1.1 市场调研与分析 (12)6.1.2 产品定位与定价策略 (12)6.1.3 销售目标与计划 (12)6.1.4 销售政策与措施 (12)6.1.5 营销活动策划 (13)6.2 市场推广渠道 (13)6.2.1 线上推广 (13)6.2.2 线下推广 (13)6.2.3 合作伙伴渠道 (13)6.2.4 老客户推荐 (13)6.3 销售团队建设与管理 (13)6.3.1 团队组织架构 (13)6.3.2 人员招聘与培训 (13)6.3.3 绩效考核与激励 (13)6.3.4 营销例会与培训 (13)6.3.5 客户关系管理 (13)第7章物业管理 (14)7.1 物业管理概述 (14)7.2 物业服务内容 (14)7.3 物业收费标准与收费管理 (14)第8章财务管理 (15)8.1 财务管理体系构建 (15)8.1.1 建立健全财务组织结构 (15)8.1.2 制定财务管理制度 (15)8.1.3 财务管理信息化建设 (15)8.2 成本控制 (15)8.2.1 成本控制目标 (15)8.2.2 成本控制措施 (15)8.3 资金筹措与管理 (16)8.3.1 资金筹措 (16)8.3.2 资金管理 (16)8.4 财务报表与分析 (16)8.4.1 编制财务报表 (16)8.4.2 财务分析 (16)第9章法律法规与合规管理 (16)9.1 房地产法律法规体系 (16)9.1.1 概述 (16)9.1.2 法律法规体系构成 (17)9.2 合规管理 (17)9.2.1 合规管理概述 (17)9.2.2 合规管理的主要内容 (17)9.3 法律风险防范 (17)9.3.1 法律风险概述 (17)9.3.3 法律风险防范机制的建立与完善 (18)第10章企业战略与人力资源 (18)10.1 企业战略规划 (18)10.1.1 房地产开发企业战略目标 (18)10.1.2 房地产开发企业战略路径 (18)10.1.3 企业战略实施与评估 (18)10.2 人力资源管理 (18)10.2.1 人力资源规划 (18)10.2.2 招聘与配置 (18)10.2.3 绩效管理 (19)10.3 员工培训与发展 (19)10.3.1 培训体系建设 (19)10.3.2 员工职业发展 (19)10.4 企业文化建设与实践 (19)10.4.1 企业文化理念 (19)10.4.2 企业文化实践 (19)第1章房地产开发概述1.1 房地产市场分析1.1.1 市场概况房地产市场作为国民经济的重要组成部分，具有广泛的关联效应和显著的区域特征。
项目开发管理作业指导书第一章总则1、为强化莱茵达置业股份有限公司（下称：公司）对房地产建设项目的管理，进一步规范房地产建设项目各阶段的管理工作程序，提高工程精细化管理的水平，确立公司运营管理中心及各下属公司（下称：项目公司）的管理职责，特制订本指导书。
2、本指导书按照房地产建设项目实施阶段的建设程序，编写总则、建设项目前期工作阶段、勘察设计阶段、施工准备阶段、施工实施阶段、竣工验收和交付使用阶段、附则共七章，对各阶段的主要工作内容、工作程序及工作职责作了相应规定。
3、公司开发的所有建设项目均实行项目公司全面负责制，公司运营管理中心对项目公司进行监督、指导、服务和管理。
4、本指导书适用公司投资或控股投资开发的房产建设项目的工程管理工作。
5、公司参股投资开发的房产项目公司可参照本指导书执行。
第二章建设项目前期工作阶段的管理建设项目的项目建议书和可行性研究阶段通常称为投资前的立项决策阶段。
建设项目的可行性研究报告经批准，即可进行基地开发、方案设计（扩初设计）和工程报建。
第一节建设项目前期的主要工作内容1、基地开发是建设项目前期工作阶段的一项重要工作，其主要任务是获得土地使用权和动迁管理，其目的是为建设项目的实施提供“三通一平”的建设场地。
2、房地产开发建设用地主要是通过土地使用权出让和土地征用的方式获得，建设工程需要使用土地或者改变原址土地使用性质时，必须根据规定向规划管理部门申请《建设用地规划许可证》，并送审设计方案。
3、动迁是对建设基地原有的建筑物、构筑物等地上、地下障碍物实施拆迁、清除工作。
动迁需要对建筑物、构筑物的原使用人、所有人进行安置补偿，并按规定办理报审，取得有关许可手续后方可进行拆除。
4、规划设计方案及总平面图应按规划管理部门核定的设计范围和规划设计要求进行，方案需经过公司设计管理部审核确认后，才予以报审。
5、工程报建一般在工程勘察设计发包前办理，但有很多地区通常是在获得建设工程规划许可证后施工招投标前办理，具体执行时应符合当地的规定。
第二节建设项目前期工作的基本程序建设项目建议书和项目可行性研究报告经批准领取土地使用证项目公司签订拆迁安置补偿协议项目公司委托专业拆迁单位实施拆迁项目公司负责建设项目报建项目公司申领建设用地规划许可证项目公司市场调查、编制项目建议书、可行性研究报告公司营销企划部初审公司专题会议评审项目公司负责立项报批该程序按公司相关管理办法执行公司总裁审批签订土地出让协议1、公司获得土地开发权，签订土地出让协议，凭土地出让协议办理商品房计划（立项）。
2、取得计划立项批复，向规划局四线室申请绘制道路红线。
3、向规划局申请确定勘察设计红线和规划设计条件。
需提供资料：⑴、计划立项批复。
⑵、1：1000项目地形图形1张。
⑶、土地出让合同。
4、向规划局申请《建设用地规划许可证》。
需提供资料：⑴、填写申请表。
⑵、计划立项批复。
⑶、土地出让合同。
⑷、向四线室购买道路坐标。
⑸、向规划测绘院获取地块高程。
⑹、道路红线。
⑺、1：1000项目地形图形3张，一张上用铅笔绘出用地位置。
5、请国土局测绘大队进行土地测绘。
需提供资料：⑴、土地出让合同。
⑵、交地协议书。
⑶、1：1000项目地形图形1张。
6、向国土局财务部领取联系单。
需提供资料：⑴、土地契税交纳凭证。
⑵、土地款付清凭证。
⑶、土地出让合同。
7、向用地处申请办理用地呈报表并取得用地批准书。
8、凭登记科开具的周边界址确认单，到地块周边单位确认并盖章。
9、地籍处办理登报公告，15天后无异议批准发证（视情况，可提前进行）。
10、领取《土地使用权证》。
需提供资料：⑴、土地使用权登记表2份（领取、填写、盖章）。
⑵、土地登记委托书2份（领取、填写、盖章）。
⑶、企业营业执照或机构代码证2份（复印件）。
⑷、委托代理（办）人身份证2份（复印件）。
⑸、宗地测绘成果2份（原件），宗地图3份（原件）。
⑹、建设用地呈报表或批准书2份（原件1份，复印件1份）。
⑺、建设用地规划许可证及附件（含规划红线图）2份（原件1份，复印件1份）。
⑻、已经用地复核验收的，需提供复核验收合格证2份（原件1份，复印件1份）。
⑼、属出让土地设定登记的，还须提供土地使用权出让合同1份（原件）；出让地块的报刊公告1份（原件）；地价款收缴工作联系单1份（原件）；契税缴款书第六联1份（原件）。
11、向房管局提出房屋拆迁申请报告，领取《拆迁许可证》。
需提供资料：①、项目立项批准文件。
②、建设用地规划许可证。
③、国有土地使用权批准文件。
④、拆迁计划和拆迁方案。
⑤、用于拆迁补偿安置的资金证明。
⑴、对批准用地范围内被拆住户情况进行调查，提出拆迁计划和拆迁方案，对拆迁许可证中载明的拆迁范围、搬迁期限及拆迁期限需登在报纸上予以公布。
⑵、召开被拆迁人会议，以多数人意见选定评估机构，签订评估委托合同，评估机构进行现场查勘，开展评估，评估机构提供整体评估报告和各分套报告，评估结果进行公示，时间不少于10天，并向拆迁当事人进行解释。
⑶、逐户签订拆迁安置补偿协议并向房管局备案，发放补偿经费，督促按期搬迁，向水厂、电力局结清住户水、电费，并管理好拆迁地块总水、电表，进行房屋拆除。
12、上述程序说明符合杭州地区要求，其他地区可作参考，在具体执行时应按当地的规定和要求办理。
第三节建设项目前期工作的职责一、公司运营管理中心的职责1、参与审查项目建议书和可行性研究报告。
2、主持审查《项目总体推进计划表》。
3、季度检查重点监控《项目总体推进计划表》中的各个节点，并作为对各项目公司考核的重要依据和标准。
4、履行公司《财务预算管理制度》和《成本管理制度》职能。
二、项目公司的职责1、参与市场调查、并提出项目建议书和编制可行性研究报告。
2、立项报批及其他相关审批手续。
3、办理《建设用地规划许可证》及其相关审批手续。
4、办理《拆迁许可证》及其相关审批手续。
5、在项目土地取得后，结合项目的市场定位、区域销售态势，根据房产销售与工程建设的内在规律，科学合理地制定《项目总体推进计划表》，报公司运营管理中心备案，具体审查和报批流程详见《总控计划实施草案》。
6、《项目总体推进计划表》要在项目公司的分管领导的主持和指导下由工程部、预算部、前期部等职能部门共同慎重编制，项目公司总经理要引起高度重视。
7、办理《建设工程规划许可证》及其相关审批手续。
8、拆迁安置补偿协议的签订和拆迁单位的落实，并管理拆迁。
9、履行公司《财务预算管理制度》和《成本管理制度》职能。
第三章勘察、设计阶段的管理房地产建设项目立项后即进入勘察设计阶段。
勘察设计通常分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。
技术复杂的项目在初步设计后尚需进行技术设计，小型或简单的项目将初步设计和方案设计合并进行，具体应根据工程特点而定。
设计阶段是影响建设成本和房地产品质量的关键阶段，必须强化管理。
第一节勘察、设计阶段的主要工作内容1、根据项目可行性研究报告拟定设计大纲，组织方案竞赛或设计招标、择优选择设计方案。
2、项目公司各职能部门按职责分工负责提供各设计阶段设计单位所需的基础资料，协助设计单位与政府有关职能部门的沟通和协调工作，负责检查和控制设计进度，监督、管理设计合同的履行。
3、设计单位提交设计文件后，由项目公司负责组织各职能部门及设计单位就设计文件进行内部评审。
然后报公司设计管理部及运营管理中心复审。
4、方案设计文件的评审内容包括：⑴、设计依据：规范、标准、工程资料（含地形图、红线图等）、项目可行性研究报告、立项批文、设计任务书、各主管部门批文等。
⑵、规划总平面：基地总平面、竖向设计、道路、停车场、室外活动和运动场地、绿化景观环境设计、管线综合。
⑶、建筑设计：单体设计、地下室、墙身、楼地面、屋面、楼梯坡道、电梯自动扶梯、人行道、门窗、厨房、卫生间、设备用房、建筑无障碍设计。
⑷、设计深度：设计说明书、设计图纸、投资估算、透视图、建筑模型等。
5、初步设计文件的评审内容包括：⑴、设计文件完整性和深度。
⑵、设计依据（包括工程地质勘察报告）、采用的设计规范、标准的完整性和准确性；。
⑶、总建筑面积、建筑占地面积、容积率、绿化率等指标。
⑷、总体平面布置、道路布置、功能分区、绿化及用地合理性。
⑸、各专业设计中合理采用新技术、新工艺、新设备、新材料等方面内容。
⑹、建筑立面、无障碍设计、房型设计等是否满足使用要求。
⑺、建筑设计的单体平面布置、空间布置（含沉降缝、抗震缝、温度伸缩缝布置）和建筑物的日照、隔热、保温、隔声、通风、防渗等物理功能。
⑻、结构设计的主要技术参数、结构方案选择、主体结构布置、结构材料选择、地基处理与基础方案选择、沉降控制值和不均匀沉降估算值、安全度、可靠度、抗震等。
⑼、给排水设计的主要技术参数、给水方案、排水方案、室内外主要给排水管道布置、主要设备选型及其布置。
⑽、有关强电设计的主要技术参数、供电方案、室内外主要电力线路布置、主要设备选型及其布置。
⑾、弱电设计的主要技术参数、监控、通讯、数据传送、火灾报警、安保、有线电视、广播方案、室内外主要电力线路布置、主要设备选型及其布置。
⑿、通风空调设计的主要技术参数、通风空调方案、主要设备选型及其布置。
⒀、有关煤气、供热设计的主要技术参数、供气、供热方案、主要管线布置、主要设备选型及其布置。
⒁、运输、车流、人流、物流设计的主要技术参数、运输方案、主要路线布置、主要设备选型及其布置。
⒂、环境保护设计的主要技术参数、主要污染物治理工艺方案、主要设备选型及其布置。
⒃、节能设计的主要技术参数、方案、设备选型及其布置。
⒄、消防设计的主要技术参数、方案、设备选型及其布置。
⒅、概算编制依据、费率、列项的合理性。
6、施工图设计文件的评审内容包括：⑴、施工图设计文件的完整性和深度。
⑵、设计依据、采用的设计规范、标准的完整性和准确性。
⑶、是否符合批准的初步设计，是否达到国家及省市有关规定的设计深度。
⑷、设计计算书（必要时）：主要是计算原则、模型、程序、公式、参数的选用是否合适，是否符合规范要求，输入数据是否准确。
⑸、设计的平面和空间布置、主要尺寸、构造节点、设备选型和布置、管线直径确定、管线布置。
⑹、结构设计的可靠性、设备选型的适用性、施工的可行性。
⑺、总图设计与各子项各专业设计在平面布置、开门方位、标高方面是否一致。
⑻、结构等各专业的平面图与建筑图的主要平面尺寸、标高和结构形式是否一致。
⑼、结构图上重要的设备、管线预埋件、预留洞的位置、尺寸是否与相关专业表达一致。
⑽、各专业防火设计是否协调。
⑾、各有关专业的图纸会签是否齐全。
7、评审以会议方式进行，各部门应对各阶段设计文件进行仔细地审查，发表意见，充分讨论。
8、项目公司负责将评审结果进行整理，然后报公司营销企划部、设计管理部及运营管理中心复审，方案设计提交公司总裁专题会议评审，并将审查结果以书面形式及时反馈给原设计单位，要求设计单位进行调整或修改，对调整或修改后的设计文件应再次进行评审。
