内蒙古包头万达广场综合体项目前期定位报告_156p_发展策略

X万达广场项目可行性研究报告目录调查人员声明 (5)第一部分项目总论 (6)一、项目背景 (6)二、项目概况 (7)（一）项目名称 (7)（二）项目地址 (7)（三）总用地面积 (7)（四）总建筑面积 (7)（五）建设容 (7)（六）投资与收益概况 (7)三、开发商概况 (7)四、编制依据与研究围 (9)（一）编制依据 (9)（二）研究围 (9)第二部分项目市场分析 (10)一、宏观市场分析 (10)（一）整体经济运行状况 (10)（二）房地产业发展状况 (10)（三）房地产产业调整状况及趋势分析 (10)二、区域市场分析 (11)（一）区域整体经济运行状况 (11)（二）区域商业发展状况 (13)（三）区域远景规划 (16)（四）区域房地产市场运行状况 (18)（五）区域市场消费群体客层研究 (29)（一）项目地块特性分析 (30)（二）气候条件 (30)（三）外部配套条件 (30)（四）项目建设容和规模 (30)（五）市场可类比项目市场调查分析 (33)（六）项目定位方案市场竞争分析 (34)（七）项目SWOT分析 (35)第三部分项目工程技术方案 (37)一、概述 (37)二、工程设计 (37)（一）建筑设计 (37)（二）结构设计 (38)（三）无障碍设计 (39)三、公用工程 (39)（一）给排水系统 (39)（二）空调通风工程 (42)（三）强电工程 (43)（四）弱电和智能化设计工程 (44)（五）防雷 (45)（六）燃气工程 (46)四、环境保护 (46)（一）项目环境影响分析 (46)（二）环境保护对策 (47)五、节能与节水 (48)（一）节能 (48)（二）节水 (49)六、劳动安全卫生和消防 (50)（一）安全与劳动保护 (50)（二）劳动卫生 (50)（三）安全保卫及消防设施 (51)（一）项目招标目的 (51)（二）招标原则及招投标方案 (51)八、项目管理与建设进度计划 (55)第四部分投资估算与融资方案 (56)一、投资估算 (56)（一）投资估算相关说明 (56)（二）分项成本估算 (58)二、融资方案 (58)（一）项目融资主体 (58)（二）项目资金来源 (58)（三）融资方案分析 (59)第五部分财务评价 (59)一、财务评价基础数据与参数选取 (59)二、财务基本数据计算 (59)（一）销售收入估算 (59)（二）租金收入估算 (60)（三）酒店收入估算 (61)（四）开发成本估算 (61)（五）运营费用 (61)（六）财务费用 (61)（七）修理费用 (61)（八）税金的估算 (62)（九）利润及利润分配估算 (62)三、财务评价 (62)（一）静态获利分析 (62)（二）动态获利分析 (63)（三）偿债能力分析 (64)三、财务评价结论 (65)第六部分不确定性分析 (65)第七部分项目风险分析 (67)一、风险因素的识别和评估 (67)二、政策风险分析 (67)三、市场风险分析 (68)四、财务风险分析 (68)五、自然环境风险分析 (68)六、风险防对策 (69)（一）政策影响防 (69)（二）市场风险防 (69)（三）财务风险防 (70)（四）自然环境风险防 (70)第八部分结论 (71)附表 (72)调查人员声明本次调研本着“严谨求实”的工作作风，对万达集团旗下X万达广场投资有限公司拟开发项目进行市场调研和可行性研究，从宏观经济客观分析及预测评估，到区域板块市场经济发展和产业运行情况进行空间预测，同时根据开发企业提供的财务数据和调研实得可参考数据对项目财务情况进行评估，并对项目抗风险能力及偿债能力进行评估，最终形成本项目可行性结论。

呼市某购物广场招商运营主体工作计划方案时间:2006-12-14 14:54:00根据北京＊＊商业管理顾问有限公司与呼市＊＊投资置业有限公司达成的初步合作意向，＊＊公司拟聘请并委托我公司对其所开发的＊＊购物广场实施商业运作和管理，商业管理公司“＊＊”项目组将于今年2月份正式介入此项目。

为了使此项目能达到合作双方的既定目标实现成功运作，做到让开发商既能以最短的时间，以最佳的投资回报率收回投资，又确保广场成功开业并长期稳健经营，造福于呼市经济，商业管理公司项目组将凭借专业的商业规划和营销知识，强大的品牌商资源和招商能力及对商业地产项目的深刻理解和把握，按照商业地产运作规律和操作模式来开展前期的各项工作。

为此特制定本主体工作计划。

鉴于目前项目组还未正式进驻此项目，而该工作计划是按此类项目的共同操作特征所定，缺乏对项目所在地市场情况、同业情况、项目自身情况的充分了解和拿捏，不免有疏漏之处，届时将根据介入后的实际情况进行不断的修正和完善。

一、开盘前工作目标（20XX年2月——20XX年4月30日）由于商业地产项目是以产权式商铺为主要形式，以商铺销售的最大化，开发商投资短期内实现高回报为其终级目标。

因而在开业前相当一段时间内，商铺销售是一切工作的主题和核心，合作各方所做的一切工作都将围绕和忠实于这个目标而展开，正如红花与绿叶的关系一样。

而在距5月1日开盘时间仅两个月的时间里，项目组在还未正式进驻此项目，且人员相对较少，时间紧、任务重的背景下，要从专业的角度，协同合作各方确保此项目成功开盘，主要应做好以下工作：1、以最短的时间、最快的迅速，尽早熟练项目自身情况，了解项目地市场情况，加强与开发商、售楼公司的沟通，做好工作的协调性。

2、业务招商工作：招商工作是务实性工作，是在为投资者的投资和经营做实实在在的工作，是为商铺的销售和未来经营夯实基础，因而要实打实做。

①重点抓好主力店（连锁大卖场、百货公司），磁场店（麦当劳、肯德鸡、国美、苏宁）的招商工作，因为此类企业的进驻，既能提高商铺的内在价值，增强投资者的信心，又能吸引客流、提高未来经营者的经营预期，还可给开发商带来长期稳定的租金收益，因而是三赢之举，是商铺销售的最大卖点，须力争要在开盘前实现签约。

包头时代玫瑰园商业规划2010年01月24日目录一、包头区域基本情况 (1)1、包头简介 (2)2、包头产业优势 (3)3、包头商圈介绍 (4)二、包头区域商业研究 (1)1、项目区位介绍 (2)2、项目周边商业调查 (3)3、调研总结 (4)三、本案的SWOT分析 (1)1、项目现状 (2)2、项目ＳＷＯＴ (3)四、本案的定位与招商 (1)1、商场定位 (2)2、商户定位 (3)3、经营方式 (4)五、推广策略 (1)1、招商阶段 (2)2、活动推广 (3)3、总公司意见 (4)包头商业项目市场分析及业态定位报告一、包头区域基本概况1、【包头简介】包头是中国内蒙古自治区第一大城市。

包头，源于蒙古语包可图，蒙古语意为“有鹿的地方”，所以又叫鹿城。

草原钢城。

随着包头钢铁（集团）有限责任公司和包头稀土研究院的建成与发展，这里又被称作稀土之都。

包头位于内蒙古自治区中部偏西，东与呼和浩特市相邻，西与巴彦淖尔盟市连接 ，北与蒙古国接壤 ，南濒黄河与鄂尔多斯市隔河相望。

据《包头市2006年国民经济和社会发展统计公报》，包头市辖10个旗、县、区，其中：３个市区（昆都仑区、青山区、东河区）２个矿区（白云鄂博矿区、石拐区），４个农牧业旗县区（土默特右旗、达尔罕茂明安联合旗、固阳县、九原区），1个经济开发区。

总面积２７７６８平方公里。

08年 包头市人口总量249.5万，GDP1700亿元，人均GDP68273元（内蒙古2）。

非农业人口即城镇人口（市区各街道办事处统计的户籍人口）180.7万，居住着蒙、汉、回、满、达翰尔、鄂伦春等３１个民族。

青年约占20%，中年约占30%，老年约占35%。

外来人口约100万。

银川呼北京包头是国务院首批确定的十三个较大城市之一，是内蒙古自治区最大的工业城市，是国家重要的基础工业基地。

包头稀土高新技术产业开发区是全国53个国家级高新区中唯一冠有稀土专业名称的高新区。

稀土高新区位于包头市区南侧，属全市规划中心，管辖面积49平方公里，其中新建区规划面积为15.53平方公里。

2023-11-09•市场概述•项目地块介绍•目标市场分析目录•项目定位及设计建议•财务分析•结论与建议01市场概述包头市是内蒙古的重要城市，也是全国重要的工业基地之一。

近年来，随着经济的发展和城市化进程的加快，房地产市场逐渐繁荣。

市场供应：包头市的房地产市场供应充足，但存在结构性失衡的问题，即中高端住宅供应过剩，而低端住宅供不应求。

价格趋势：包头市的房地产价格总体稳定，但受政策调控和市场供需关系的影响，不同区域和类型的房价存在差异。

市场需求：包头市的房地产市场需求较大，主要是由于城市人口的增长、居民收入的提高以及城市化的加速推进。

包头市整体房地产市场概况包头市土地市场概况土地需求包头市的土地需求较大，主要是由于城市发展和产业升级的需要。

土地需求的结构也较为多样化。

土地价格包头市的土地价格相对稳定，但近年来受政策调控和市场供需关系的影响，不同区域和类型的土地价格存在差异。

土地供应包头市的土地供应主要通过公开拍卖、招标和协议出让等方式进行。

政府对土地供应有一定的计划性和调控力度。

包头市房地产政策环境分析政策环境包头市的房地产政策环境相对稳定，政府对房地产市场的调控主要是通过土地供应、税收、金融等手段进行。

政策影响政府的政策调控对房地产市场的影响较大，如限购、限贷、限售等政策措施，直接影响市场需求和房价水平。

02项目地块介绍地块基本情况位置：包头市昆都仑区面积：300亩土地性质：住宅用地使用年限：70年地块周边环境分析交通周边商业设施齐全，包括大型超市、购物中心、餐饮等，能够满足居民的日常生活需求。

商业教育医疗地块周边交通便捷，有数条公交线路和地铁线路通过，交通便利程度较高。

附近有多家医院和社区卫生服务中心，能够满足居民的医疗需求。

地块周边有多所中小学校和幼儿园，教育资源丰富。

优势（Strengths）地块位置优越，交通便利，周边配套设施完善，土地价格具有竞争力。

地块周边环境较为嘈杂，存在一定程度的污染和安全隐患。