CPA《会计》课后作业第章投资性房地产

第五章投资性房地产一、单项选择题1.下列项目中属于投资性房地产的是（）。

A.企业以经营租赁方式租入的土地使用权B.已出租的房屋租赁期届满，收回后暂时空置但将来继续用于经营出租C.企业持有短期内以备经营出租的空置建筑物D.房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权2.下列关于投资性房地产的确认和初始计量的叙述中，不正确的是（）。

A.在建造投资性房地产过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益B.持有并准备增值后转让的土地使用权初始确认时点为停止自用并准备增值后转让的日期C.持有以备经营出租的空置建筑物初始确认时点为租赁期开始日D.与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本3.2×16年1月1日，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同到期，甲企业于当日起对厂房进行改扩建，并与乙企业签订了续租合同，约定自改扩建完工时将厂房继续出租给乙企业。

2×16年12月31日厂房改扩建工程完工，共发生支出400万元，符合资本化条件，当日起按照租赁合同约定出租给乙企业。

甲企业取得该厂房时的成本为2000万元，假设甲企业对投资性房地产采用成本模式计量，截至2×16年1月1日已计提折旧600万元。

不考虑其他因素，下列说法中错误的是（）。

A.发生的改扩建支出应计入投资性房地产成本B.改造期间不对该厂房计提折旧C. 2×16年1月1日资产负债表上列示该投资性房地产账面价值为0D. 2×16年12月31日资产负债表上列示该投资性房地产账面价值为1800万元4. 2×16年3月1日，甲公司外购一栋写字楼并于当日直接租赁给乙公司使用，租赁期为6年，每年租金为180万元，于每年12月31日收取。

甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，该写字楼的实际取得成本为3000万元；2×16年12月31日，该写字楼的公允价值为3100万元。

2022年注册会计师《会计》章节训练营第五章投资性房地产投资性房地产的概述单项选择题下列关于企业投资性房地产的说法中，正确的是（）。

A.投资性房地产的租金收入应作为企业的营业外收入B.企业将自身的办公楼用于出租后应作为投资性房地产核算C.房地产开发企业用于持有以备增值后转让的土地使用权作为投资性房地产核算D.企业将自身房地产出租给职工住宿，收取租金，应作为投资性房地产核算正确答案：B答案解析：选项A，投资性房地产属于企业的日常经营活动，产生的租金收入应作为企业的收入核算，不属于利得；选项B，投资性房地产的范围；已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物，企业将自身的办公楼用于出租，应将办公楼作为投资性房地产核算；选项C，房地产开发企业用于持有以备增值后转让的土地使用权作为存货核算，不作为投资性房地产核算；选项D，企业出租给本企业职工居住的宿舍，虽然也收取租金，但间接为企业自身的生产经营服务，因此具有自用房地产的性质。

总结：房地产企业作为存货核算的内容有：①房地产企业持有的准备建造商品房的土地使用权；②房地产企业正在开发的商品房；③房地产企业开发的准备出售的房屋；④房地产企业持有并准备增值后出售的商品房；⑤房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权。

多项选择题甲公司为一般生产企业，下列有关甲公司的处理不正确的有（）。

A.2×20年年末甲公司准备将持有的一栋房屋在2×21年发生增值时对外出售，则2×20年年末将该房产在投资性房地产项目进行列示B.2×20年10月份经董事会批准，明确某项空置的建筑物准备对外出租，并作出书面决议，但没有签订租赁协议，甲公司将该空置的建筑物继续在固定资产项目列示C.2×20年年初购入一项土地使用权，5月份开始在该土地上建造建筑物，并拟建成后对外出租，董事会已批准，并作出书面决议，甲公司将此项土地使用权连同在建建筑物作为投资性房地产进行列示D.2×20年年末外购一项建筑物，实际价款中包含土地的价值，并且难以在土地和建筑物之间合理分配，甲公司将其一并在固定资产项目进行确认和计量正确答案：AB答案解析：选项A，一般企业持有以备增值后转让的房屋应当在固定资产项目核算，不属于投资性房地产；因为建筑物本身没有增值空间,增值的是土地使用权。

核心考点 一、投资性房地产的特征与范围 二、投资性房地产的确认和初始计量 三、投资性房地产的后续计量 四、投资性房地产的转换和处置 考情分析 本章在考试中主客观题均可出现，平均分值为5分左右。

本章容易考查自用房地产与投资性房地产用途转换，投资性房地产后续计量模式变更，投资性房地产处置等问题；本章可与所得税、债务重组、非货币性资产交换以及合并报表等内容结合。

2021年考查投资性房地产与所得税结合以及后续计量模式的变更。

2021年和2022年均考查内部投资性房地产交易的抵销处理。

备考策略 对于投资性房地产的会计处理，应首先区分是采用成本模式后续计量还是公允价值模式后续计量。

重点关注投资性房地产与固定资产、无形资产和持有待售资产等内容的联系；侧重对以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产有关问题的掌握。

尤其要掌握投资性房地产与所得税以及合并报表结合的特殊性。

第一节　投资性房地产的特征与范围 知识点：投资性房地产范围界定（★）知识点：投资性房地产范围界定（★）投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产是企业为完成经营目标所从事的一种经营性活动。

范围界定包括（1）已出租的土地使用权；（2）已出租的建筑物；（3）持有并准备增值后转让的土地使用权不包括（1）自用房地产；（2）作为存货的房地产。

【拓展】什么是已出租的建筑物？【解答】是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物。

作出书面决议拟出租但尚未签订租赁协议的空置建筑物或在建建筑物视为投资性房地产；已出租的投资性房地产租赁期届满，暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产核算；土地使用权连同地上建筑物整体出租的，均应转为投资性房地产。

范围界定特殊情况（1）房地产开发企业持有以备增值后出售的房屋、用于开发后出售的土地使用权及商品房，不属于投资性房地产；（2）企业已租入再转租给其他单位或个人的建筑物或土地使用权，不属于投资性房地产；（3）企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产；（4）企业出租给本企业职工居住的宿舍，属于间接为企业自身提供的生产经营服务，具有自用的性质，不属于投资性房地产；（5）母公司以经营租赁方式向子公司租出的房地产，确认为母公司的投资性房地产；但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。

会计(2016) 第七章投资性房地产课后作业一、单项选择题1.1.下列项目中，不应当作为投资性房地产核算的是（）。

A.已出租的建筑物B.已出租的土地使用权C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.以经营方式租入再转租的建筑物2.2015年2月1日，英明公司从其他单位购入一块土地使用权，并于同日开始在这块土地上建造两栋厂房。

2015年9月1日，英明公司预计厂房即将完工，与小雪公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给小雪公司使用。

租赁合同约定，该厂房于完工时开始出租。

2015年9月15日，两栋厂房同时完工。

该土地使用权的成本为900万元，两栋厂房实际发生的建造成本均为120万元，能够单独计量。

英明公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。

则2015年9月15日英明公司投资性房地产的入账价值为（）万元。

A.570B.510C.450D.603.甲公司2012年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为4000万元。

该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。

因公司迁址，2015年6月30日甲公司与乙公司签订经营租赁协议。

该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金600万元，每半年支付一次。

租赁协议签订日该办公楼的公允价值为3900万元。

甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

2015年12月31日，该办公楼的公允价值为2200万元。

下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。

A.出租办公楼应于2015年计提折旧200万元B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益400万元C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价4000万元确认为投资性房地产D.出租办公楼2015年取得的300万元租金应冲减投资性房地产的账面价值4.英明公司于2011年6月12日外购一项投资性房地产，购买价款为500万元，预计使用寿命为20年，预计净残值为零，采用成本模式进行后续计量，并采用年限平均法计提折旧。

2020年注册会计师《会计》章节练习：投资性房地产含答案一、单项选择题1.下列项目中，属于投资性房地产的是()。

A.房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权B.房地产企业持有并准备增值后出售的建筑物C.已出租的房屋租赁期届满，收回后拟继续用于经营出租但目前暂时空置D.企业以经营租赁方式租入的建筑物『正确答案』C『答案解析』选项AB，房地产企业持有并准备增值后处置的建筑物和土地使用权，一般应作为存货处理;选项D，租入的建筑物不属于投资性房地产。

2.关于投资性房地产的后续计量，下列会计处理方法中不正确的是()。

A.企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但满足一定条件时也可采用公允价值模式对其进行后续计量B.只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值模式计量C.对投资性房地产进行后续计量时，企业通常可以同时采用成本模式和公允价值模式两种计量模式D.投资性房地产满足一定条件时，可将成本模式变更为公允价值模式，并进行追溯调整『正确答案』C『答案解析』同一个企业，只可以采用一种计量模式对投资性房地产进行后续计量，两种模式不可以同时使用。

3.下列有关投资性房地产初始计量的说法中不正确的是()。

A.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出B.采用公允价值模式计量的投资性房地产，自行建造取得时按照公允价值进行初始计量C.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成D.投资性房地产不管是采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量，均应按照成本进行初始计量『正确答案』B『答案解析』选项B，应按照实际建造成本进行初始计量。

4.甲公司系增值税一般纳税人，其不动产适用的增值税税率为9%。

2×19年4月1日，甲公司经董事会批准购入一栋烂尾楼，购入后准备继续建造。

甲公司董事会已作出书面决议，该房地产建成后将立即对外出租。

一、投资性房地产的范围
1.已出租的土地使用权（计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于投资性房地
产）；
2.已出租的建筑物（下定决心用于出租后，不管正在建造还是已经建成，都属于投资
性房地产，转租不属于投资性房地产）；
3.资本增值（炒地皮）。

二、投资性房地产的计量
1.初始计量：成本
2.后续计量（同一企业只能采用一种模式对其所有投资性房地产进行后续计量）
（1）成本模式（3个允许：允许提折旧、允许摊销、允许提减值准备：不允许转回）（2）公允价值模式（3个不允许,条件：有市场，能获得公允价值信息）
3.后续计量模式的变更
A.计量模式一经确定，不得随意变更；
B.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将公允价值与账
面价值的差额调整期初留存收益，不得从公允价值模式转为成本模式。

借：投资性房地产（转换日的公允价值）
投资性房地产减值准备
投资性房地产累计折旧（摊销）
贷：投资性房地产
盈余公积（倒挤，可借可贷）
利润分配——未分配利润（倒挤，可借可贷）
三、投资性房地产的转换
1.成本模式
（1）无论投→非还是非→投：一般对着转；
（2）涉及存货的（房地产开发企业）：谁多了倒挤谁（借方倒挤）。

2.公允价值模式
（1）区分投→非还是非→投
（2）有差额，贷记账面价值，借记公允价值，会形成借差贷差。

四、投资性房地产的处置。

第七章投资性房地产第一节投资牲房地产的特征与范围一．投资性房地产的定义及特征为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

（能够单独计量和出售）二．投资性房地产的范围1.包括①. 已出租的土地使用权：出让或转让方式取得，经营租赁方式出租②．持有并准备增值后转让的土地使用权③．已出租的建筑物：拥有产权，以经营租赁方式出租2.不包括①. 经营租赁方式租入土地使用权再转租给其它单位②．尚未开发完工的商场不属于“空置建筑物”③．自用房地产④．作为存货的房地产⑤．企业拥有并自行经营的旅馆饭店似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,应当将该建筑物确认为投资性房地产。

第二节投资性房地产的确认和初始计量一．投资性房地产的确认和初始计量1.外购:（购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值）包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其它支出*.购入的房地产，部分用于出租(或资本增值)、部分自用应当予以单独确认的,按2. 自行建造:土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其它费用和分摊的间接费用等。

由“在建工程”或“开发成本”转入。

（非正*.包括首次取得的在建投资性房地产二．与投资性房地产有关的后续支出1.资本化的后续支出①．改建、扩建或装修：满足确认条件应资本化；②．进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产（投资性房地产——厂房(在建)）；开发期间不计提折旧或摊销。

2.费用化的后续支出进行日常维护发生一些支出。

在发生后续支出时，借记“其它业务成本”等科目，贷记“银行存款”等科目第三节投资性房地产的后续计量*.应采用成本模式，满足特定条件时也可以采用公允价值模式。

但，同一企业只能采用一种模式,不得同时采用两种模式。

第六章投资性房地产一、单项选择题1、甲公司投资性房地产采用成本模式进行后续计量。

2017年6月30日，甲公司处置了其持有的一项投资性房地产，取得价款5 000万元。

该项投资性房地产原值为6 000万元，于2006年12月31日取得，预计使用年限为50年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧。

该项投资性房地产在持有期间未发生减值。

假定不考虑相关税费，甲公司因处置该项投资性房地产应确认的处置损益的金额为（）。

A、260万元B、10万元C、140万元D、－1102、甲公司将一写字楼转换为采用成本模式计量的投资性房地产，该写字楼的账面原值为2500万元，已计提的累计折旧为50万元，已计提的固定资产减值准备150万元，转换日的公允价值为3000万元，记入“投资性房地产”科目的金额是（）。

A、3000万元B、2300万元C、2500万元D、2800万元3、20×7年12月1日，甲公司资产管理部门建议管理层将一栋闲置建筑物用于出租。

20×7年12月20日，董事会批准关于出租建筑物的方案并明确出租建筑物的意图在短期内不会发生变化。

当日，该建筑物的成本为1 000万元，已计提折旧为230万元，未计提减值准备，公允价值为800万元。

甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

20×7年12月31日，甲公司与承租方签订建筑物租赁合同，租赁期为自20×8年1月1日起2年，年租金为15万元，每年年初收取租金。

20×7年12月31日，该建筑物的公允价值为800万元。

20×8年12月31日，该建筑物的公允价值为820万元。

20×9年12月31日，该建筑物的公允价值为815万元。

20×9年，该项投资性房地产对利润的影响额为（）。

A、－5万元B、5万元C、20万元D、10万元4、甲公司从事房地产开发经营业务，20×8年度发生的有关交易或事项如下：（1）因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。

第三节投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的转换（双向转换、用途变更）（一）投资性房地产转换形式和转换日形式转换日投转非1.投资性房地产开始自用（固定资产或无形资产）房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期2.房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期非转3.作为存货的房地产，改为出租租赁期开始日4.自用建筑物停止自用，改为出租投 5.自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资本增值租赁期开始日或资本增值之日（二）投资性房地产转换的会计处理成本模式公允价值模式（一）投转非1.投资性房地产转为自用房地产（原转原、折转折、摊转摊、准转准）借：固定资产/无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧/累计摊销固定资产减值准备/无形资产减值准备借：固定资产/无形资产（公允价值）贷：投资性房地产——成本——公允价值变动（可借可贷）公允价值变动损益（可借可贷）2.投资性房地产转为存货借：开发产品（倒挤）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产借：开发产品（公允价值）贷：投资性房地产——成本——公允价值变动（可借可贷）公允价值变动损益（可借可贷）（二）非转投1.自用房地产转换为投资性房地产（原转原、折转折、摊转摊、准转准）借：投资性房地产累计折旧/累计摊销固定资产减值准备/无形资产减值准备贷：固定资产/无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备值）累计折旧/累计摊销固定资产减值准备/无形资产减值准备公允价值变动损益（倒挤，借差）贷：固定资产/无形资产其他综合收益（倒挤，贷差）注：处置时，将其他综合收益转入当期损益（其他业务成本）2.存货转换为投资性房地产借：投资性房地产（倒挤）存货跌价准备贷：开发产品值）存货跌价准备公允价值变动损益（倒挤，借差）贷：开发产品其他综合收益（倒挤，贷差）注：处置时，将其他综合收益转入当期损益（其他业务成本）【相关总结】【例6-4】20×8年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。

第七章投资性房地产投资性房地产1、题目解析：（1）D出租给本企业职工居住的宿舍不属于投资性房地产，见教材p109（2）A只有出租给B公司的办公楼属于投资性房地产。

2013年6月1日会计分录如下：借：投资性房地产 8000贷：开发成本 80002、题目解析：（1）A（2）B2013年6月30日借：投资性房地产——在建 2250投资性房地产累计折旧 750贷：投资性房地产 3000发生后续支出时借：投资性房地产——在建 400其他业务成本 100贷：银行存款 5002013年12月31日借：投资性房地产 2650贷：投资性房地产——在建 2650（3）C2013年1-6月计提折旧，7-12月改良期间不计提折旧。

后续支出中费用化支出为100万元。

3000÷2×6/12+100=175万元3、题目解析：（1）A（2）2013年1月1日转换日借：投资性房地产——成本 580投资性房地产累计折旧 50贷：投资性房地产500 盈余公积利润分配——未分配利润4、题目解析：（1）B一般情况下投资性房地产的初始计量日为租赁期开始日。

但本题特殊，董事会做出了专项决议，可以提前确认投资性房地产。

具体规定参见教材p110。

（2）A2013年4月10日转换日会计分录：借：投资性房地产——成本 10000累计折旧 1500贷：固定资产 8000资本公积——其他资本公积 35005、题目解析：（1）D（2）C借：银行存款 2400贷：其他业务收入 2400借：其他业务成本 2100贷：投资性房地产——成本 2000投资性房地产——公允价值变动 100借：公允价值变动损益 100贷：其他业务成本 1006、题目解析：（1）AC借：投资性房地产——成本 3200累计折旧 1000固定资产减值准备 500公允价值变动损益 300贷：固定资产 5000（2）ABE借：银行存款 350贷：其他业务收入 350借：投资性房地产——公允价值变动 300贷：公允价值变动损益300130（3）ABCDE2011年借：公允价值变动损益 200贷：投资性房地产——公允价值变动 200借：银行存款 350贷：其他业务收入 3502012年借：公允价值变动损益 400贷：投资性房地产——公允价值变动 400借：银行存款 350贷：其他业务收入 350（4）ABE借：银行存款 2800贷：其他业务收入 2800借：其他业务成本 2900投资性房地产——公允价值变动 300贷：投资性房地产——成本 3200借：其他业务成本 300（后续计量期间）+300（初始计量日） 贷：公允价值变动损益 6007、本题考点：后续计量模式的变更及其处置，题目解析：2012年1月1日借：投资性房地产——成本 4500投资性房地产累计折旧 500投资性房地产减值准备 300贷：投资性房地产 5000盈余公积 300×10%=30利润分配——未分配利润 300×90%=2702012年12月31日借：公允价值变动损益 300贷：投资性房地产——公允价值变动 3002013年1月1日借：银行存款 4000贷：其他业务收入 4000借：其他业务成本 4200投资性房地产——公允价值变动 300贷：投资性房地产——成本 4500借：其他业务成本 300贷：公允价值变动损益 3008、题目解析：（1）2012年1月1日借：投资性房地产 5000累计折旧 1800贷：投资性房地产累计折旧 1800固定资产 5000（2）2012年12月31日日常维护费用借：其他业务成本 90贷：银行存款 90收取租金借：银行存款 500贷：其他业务收入 500计提折旧借：其他业务成本 5000/25=200贷：投资性房地产累计折旧 200期末减值测试借：资产减值损失 (3200-200)-2700=300 贷：投资性房地产减值准备 300（3）2013年再开发借：投资性房地产——在建 2700投资性房地产累计折旧 1800+200投资性房地产减值准备 300贷：投资性房地产 5000借：投资性房地产——在建 350其他业务成本 50贷：银行存款 400借：投资性房地产 3050贷：投资性房地产——在建 3050（4）2013年12月31日借：银行存款 325贷：其他业务收入 325借：其他业务成本 3050/20×6/12 贷：投资性房地产累计折旧 76.25。

一、指为二、1.初第六章 投资性房地产【思考题】求：根据答：借：贷：借：贷：借：贷：2.后正（3）2×20年12月31日，该层写字楼公允价值为每平方米6.5万元（2）2×20年5月1日甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司上述该层写字楼出租给乙公司使用，租赁期为3年，合同规定租金按年收取。

2×20年7月1日为租赁期开始日。

当日收到2×20年下半年和2×21年上半年不含税租金720万元，并开出增值税专用发票，增值税销项税额为64.8万元。

例3.甲公司系增值税一般纳税人，适用的增值税税率为9%。

经甲公司董事会批准，甲公司准备购买某栋写字楼的第6层，建造面积为1 000平方米，购买价为每平方米6万元，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化。

（1）2×20年3月31日，取得增值税专用发票，价款为6 000万元，进项税额为540万元。

若采用成本模式后续计量，写字楼预『答案解析』对投资性房地产进行后续计量时，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式例1.2×20年1月1日，某公司经董事会批准购入一栋烂尾楼，并准备继续建造，建成后对外出租。

2×20年2月1日，该公司实际支付价款10 000万元（不考虑土地所有权和增值税因素），当日办理相关手续取得烂尾楼的所有权。

2×20年3月1日，该公司开始委托承包商继续建造。

2×20年12月31日，该建筑物建造完成，实际建造成本为20 000万元，全部款项以银行存款支付。

可以选择成本模式或公允价值模式。

企业通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。

但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式例2.下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，不正确的是（　）借：借：贷：贷：三、借：借：累计累计固定固定贷：公允投资贷：投资其他借：借：投资贷：投资 -公贷：公允累计固定借：借：存货存货贷：公允贷：其他借：借：投资公允投资贷：贷：-公公允『正采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产项目采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产0-75万元-600万元-675万元自用房地产转换为投资性房地产例4.甲公司2×18年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000万元。

第七章投资性房地产一、单项选择题1.下列属于甲公司的投资性房地产的是( )。

A．甲公司持有的已经营出租给乙企业的土地使用权B．甲公司持有的自用办公楼C．甲公司以经营租赁方式租入丙企业持有的建筑物D．甲公司在企业附近购买了一栋商品房，改造成职工宿舍，出租给本企业职工，收取一定的租金2.甲公司将一栋写字楼出包给某建筑公司承建，建成后准备用于对外出租并采用公允价值模式进行后续计量，该写字楼建造完成时的入账价值是指( )。

A．写字楼的实际发生建造成本B．甲公司向承包单位支付的工程价款C．写字楼的公允价值D．写字楼的可变现净值3.某企业购入一栋写字楼用于对外出租，并与客户签订了经营租赁合同。

写字楼买价为2000万元，另支付相关税费150万元。

在与客户签订经营租赁合同过程中，支付咨询费、律师费等10万元，差旅费2万元。

该投资性房地产的入账价值为( )万元。

A．2000 B．2150 C．2160 D．21624.下列项目中，属于外购投资性房地产的是（）。

A. 企业购入的写字楼直接出租B．企业购入的土地准备建造办公楼C．企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值D．企业购入的写字楼自用2年后再出租5.甲公司对投资性房地产采用成本模式计量。

2010年1月5日，甲公司购入一建筑物（土地使用权和上层建筑不能区分计价）并准备用于对外出租。

2010年2月25日，与客户签订了房屋经营租赁协议，租赁期开始日为2010年3月1日。

房屋购买成本为3800万元，预计净残值为200万元，预计使用年限为20年，采用直线法计提折旧。

2010年度企业对该房屋应计提的折旧额为( )万元。

A．135 B．150 C．165 D．1806.企业对采用成本模式进行后续计量的投资性房地产计提折旧（摊销），应该计入（）。

A．其他业务成本B．管理费用C．营业外支出D．投资收益7.企业的投资性房地产采用公允价值模式计量，下列各项中，不影响当期损益的是( )。

CPA《会计》学习笔记-第七章投资性房地产01第七章投资性房地产（一）本章考情分析本章主要阐述投资性房地产的确认、计量和记录问题。

分数5分左右，属于比较重要章节。

本章近三年主要考点：（1）处置投资性房地产影响利润总额的计算；（2）投资性房地产的核算（2014年综合题）。

本章应关注的主要问题：（1）投资性房地产的范围；（2）投资性房地产后续计量模式变更的会计处理；（3）投资性房地产转换的会计处理；（4）本章内容可以和债务重组、非货币性资产交换、资产减值、会计差错等内容结合出题。

2015年教材主要变化非投资性房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值的差额由记入“资本公积——其他资本公积”科目变更为记入“其他综合收益”科目主要内容第一节投资性房地产的特征与范围第二节投资性房地产的确认和初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的转换和处置第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

二、投资性房地产的范围范围注意问题已出租的土地使用权（1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；（2）以经营租赁方式租入再转租给其他单位的房地产也不属于投资性房地产持有并准备增值后转让的土地使用权按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产已出租的建筑物（1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物；（2）对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产【提示】下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。

2020年CPA考试《会计》
第6章投资性房地产
知识点整理
第一节投资性房地产的特征与范围
第二节投资性房地产的确认和初始计量
资性房地产的转换相区别。

第四节投资性房地产的转换和处置
知识点：投资性房地产的转换 P84 ★★
【注意】此处讨论的是投资性房地产(包括2种计量模式)与非投资性房地产的转换；注意与第三节知识点相区别。

(一)转换日的确定
转换情形转换日确定
①投资性房地产→自用房地产达到自用状态日期。

②投资性房地产→存货
租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重
新开发用于对外出售的日期。

③自用→投资性房地产租赁期开始日或用于资本增值的日期。

租赁期开始日是指出租人
提供租赁资产使其可供承租人使用的起始日期。

“空置建筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书面决议的
日期。

④存货→投资性房地产
(二)会计处理
成本模式公允价值模式
总体思路
(1)成本模式：
(2)公允价值模式：
一、投资性房地产转换为非投资性房地产【自用、存货】：
将投资性房地产转为自用时，应按其在采用公允价值模式计量的投资性房
【注意】非投资性房地产转投资性房地产(公允价值模式)时，对于公允与账面的差额，处理方式不一致，这里需要考生注意。

准则这样规定的原因就是防止公司通过变更来操纵利润，所以在差额为贷差(即公允价值＞账面价值)时进入权益(其他综合收益)，这样不会影响当期损益。

其他差额都直接进入公允价值变动损益(会直接影响当期损益)。

第五章投资性房地产基础知识范围①已出租的土地使用权；②持有并准备增值后转让的土地使用权；③已出租的建筑物。

“转换日”的确定转换日指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日期投资性房地产→自用房地产达到自用状态，企业将其用于生产商品、提供劳务或经营管理的日期投资性房地产→存货租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期存货→投资性房地产 or 自用→投资性房地产租赁期开始日转换投房（公允）→自用或存货转换日公允≠原投房差额→公允价值变动损益应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）自用→投房（公允）转换日公允价值＞原自用房地产其他综合收益转换日公允价值＜原自用房地产公允价值变动损益投房（成本）→投房（公允）变更日公允≠原投房；差额→留存收益会计处理成本模式①计提折旧/摊销：计入其他业务成本；②计提减值：计入资产减值损失用途转换：总原则→对转处置时按照处置当天账面价值结转至其他业务成本公允价值模式公允价值变动借：投资性房地产-公允价值变动贷：公允价值变动损益①差额计入其他综合收益的情形： 非投→投：公允价值＞账面价值；②差额计入公允价值变动损益的情形；非投→投：公允价值＜账面价值； 投→非投：公允价值≠账面价值。

处置时结转成本：①按照处置当天账面价值结转至其他业务成本；②结转持有期间产生的其他综合收益至其他业务成本；③结转持有期间产生的公允价值变动损益至其他业务成本。

借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：投资性房地产-成本---公允价值变动借：公允价值变动损益其他综合收益贷：其他业务成本公允价值变动损益转入其他业务成本不影响营业利润，两个均为损益类科目，对损益无影响①成本模式→公允价值模式：会计政策变更，差额计入留存收益；②处置收入、租金收入：计入其他业务收入。

第六章投资性房地产一、单项选择题1.甲公司20×8年12月31日将一项投资性房地产处置，处置价款为150万元。

该投资性房地产为20×5年12月31日购入，购买价款为120万元，支付相关税费30万元。

甲公司购入后将其作为投资性房地产处理，租赁期为3年，按照成本模式计量，采用直线法计提折旧，预计使用寿命30年，预计净残值为0。

20x7年12月31日，该房地产可收回金额为145万元。

20×8年12月31日，该房地产可收回金额为130万元。

假定甲公司投资性房地产计提减值后原折旧方式和使用寿命不变，不考虑其他因素，下列说法不正确的是（）。

A.20×7年末投资性房地产应按照145万元在资产负债表列示B.20×8年末投资性房地产应计提减值准备5万元C.20×8年应确认投资性房地产处置损益为20万元D.投资性房地产计提的资产减值损失处置时不需要转出2.甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

20×7年1月1日，甲公司购入一项房地产，价款为7 000万元，以银行存款支付，董事会于当日作出书面决议将该项房地产用于出租。

3月1日，甲公司与A公司签订租赁协议，将该项投资性房地产出租，租期为3年，租金为每年120万元，出租当日，该项房地产的公允价值为7 500万元，20×7年底该项投资性房地产的公允价值为7 200万元。

甲公司20×7年应确认的损益的金额为（）。

A.420万元B.400万元C.100万元D.300万元3.下列关于投资性房地产的说法中，不正确的是（）。

A.只要与投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业，就应确认投资性房地产B.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出C.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成D.与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产准则规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足准则规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益4.甲公司从事房地产开发经营业务，20×8年度发生的有关交易或事项如下：（1）1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。