完成房屋租赁与库房仓储的如何转换才能降低税负

租赁减税筹划策略租赁减税筹划是企业在合法、合规的前提下，通过合理的税务安排和优化租赁业务，最大程度地降低企业的税负，提高经营效益的一种筹划手段。

本文将针对租赁减税筹划提出一些策略和建议，帮助企业更好地利用租赁业务降低税负、优化财务状况。

首先，选择适合的租赁模式。

不同租赁方式对税务的影响是不同的，企业应根据自身情况选择适合的租赁模式。

例如，融资租赁模式相比经营租赁模式具有更多的税务优惠措施；而如果企业有资金需求，而又不想承担资产风险和管理责任，可以考虑选择经营租赁模式。

选择合适的租赁模式可以为企业带来更多的减税机会。

其次，合理利用租赁期限。

税收法规对不同租赁期限的税务政策也不相同。

在租赁期限短的情况下，企业可以在资产净额中计入较高比例的租金支出，从而减少应纳税所得额；而在租赁期限较长的情况下，企业可以选择资产出租或者购买的方式进行财务避税。

因此，在制定租赁合同时，企业应充分考虑租赁期限，合理规划租赁费用的结构，以降低税务负担。

第三，合理利用租赁物的折旧。

根据税收法规，租赁物的折旧费用可以作为企业的税前扣除项目，在一定程度上减轻了企业的税负。

因此，企业应合理利用租赁物的折旧政策，将租赁物的折旧费用最大化，减少企业的应纳所得税额。

可以考虑选择较短的折旧年限，或者购买租赁物时协商较低的价格，提高折旧费用的计算基数。

同时，还可以根据租赁物的使用情况，合理分配租赁物的折旧费用，减少不必要的负担。

第四，合理利用租金支付方式。

税务政策对不同租金支付方式也有相应的规定。

企业可以结合自身情况，选择适合的租金支付方式，以降低税务风险。

例如，可以选择前置租金支付方式，将租金的支付时间提前，从而在账务处理上产生租金费用的提前扣除。

此外，还可以将租金支付方式与租赁期限相匹配，合理调整支付时间，以实现税务优惠。

最后，积极参与租赁税筹政策。

政府对于租赁领域的减税优惠政策不断调整和完善，企业应积极关注最新政策，及时了解相关的税务优惠政策。

房产租赁业务纳税筹划案例作者：农海沫农晨来源：《财会学习》2009年第09期不同的房产租赁方式存在着税收上的差异。

因此，如何在利用好房产资源的同时降低税收成本，使企业能够在依法纳税的前提下，保持较低的经营成本运行，成为房产租赁企业不容忽视的问题。

案例一：变租赁经营为仓储经营的纳税筹划[案例描述]南宁市广隆工贸公司是一家具有50年历史的国有百货公司，随着企业改制、流通渠道的多元化，造成企业收缩经营、部分人员下岗失业，公司用于囤积货物的仓库基本处于闲置状态。

2008年底，为盘活闲置资产，实现资产的保值增值，广隆公司决定把位于城北郊的占地面积4万平方米(土地使用税3.00元/平方米)、价值500万元的15栋仓库闲置的房产全部对外出租。

由于这十几栋仓库地理位置处于该市港口与车站之间，可作为水陆交通转换的连接点，交通便利，出租广告一打出去，立即被某期货公司看中。

经两家公司多次沟通后，广隆公司经营部草拟了一份租赁方案上交公司董事会，租赁方案规定：租期3年，年租金250万元。

[案例分析]由于这一租赁方案事关重大，广隆公司董事会组织召开了专题论证会，公司的决策团队、财务顾问、法律顾问均参加会议。

某咨询公司的纳税筹划专业人员秋潮也被邀请到会。

会上经过对方案经济技术及财税法规意义上的可行性进行分析论证，绝大多数专家认为方案是可行的。

但是，秋潮从纳税筹划专业的角度上对方案进行纳税风险评估，认为租赁方案并非最佳方案，建议重新考虑租赁方式。

如果采用出租方式的话，三年累计需要缴纳营业税及附加、房产税、土地使用税共计191.25万元(当地的城市维护建设税的适用税率为7％，教育费附加征收率为3％)；其中，缴纳营业税37.5万元(250×5％×3)，缴纳房产税90万元(250×12％×3)，土地使用税60万元(4万平方米×3×5)；缴纳城建税、教育费附加3.75万元(37.5×10％)。

税务筹划中的合法降低税负方法与注意事项税务筹划对于企业和个人来说，是一项重要的管理活动。

通过合法的税务筹划，可以最大限度地降低税负，提高财务状况。

在税务筹划中，合法合规是关键，本文将介绍一些合法降低税负的方法和所需注意的事项。

一、合法降低税负的方法1. 合理利用税收优惠政策税收优惠政策针对不同行业和特定条件的纳税人，在减少税负方面提供了一定的便利。

企业和个人应积极了解和合理利用相关的税收优惠政策。

例如，企业可以通过申请高新技术企业认定或享受地方产业政策的支持，获得相应的减税优惠。

同时，个人也可以关注个税起征点的调整以及其他个人所得税方面的优惠政策，以降低个人税负。

2. 合理选择税收征管主体在税务筹划中，纳税人可以根据自身的情况和需求，合理选择税收征管主体，以降低税负。

一般来说，纳税人可以选择在不同地区或国家注册企业，以获得更低的税率和更好的税收政策。

例如，一些企业选择在税收政策较为宽松的自由贸易区设立总部或注册子公司，以实现税负的降低。

3. 合法避税筹划避税是合法的税务筹划手段，但需注意与逃税的区别。

避税是通过合法手段和方式，通过合理安排财务和交易结构，在符合相关法律法规及税务部门要求的前提下，降低税负。

例如，企业可以通过合理的资产配置、跨国转移定价、租赁与购买、利息与股息等方式，实现税负的降低。

4. 合理选择纳税时机纳税时机的选择对于税负的降低至关重要。

企业和个人可以根据税收政策和自身情况，合理安排纳税时间，以实现税负的降低。

例如，企业可以通过提前支付应纳税款或适时收回应纳税款等方式，合理安排纳税时机。

二、税务筹划中的注意事项1. 合法合规原则税务筹划在合法合规的前提下进行，必须符合相关法律法规及税务部门的要求。

纳税人应遵守相关的纳税规定，不得采取非法手段和方法来降低税负，以免触犯法律。

2. 风险控制在进行税务筹划时，纳税人应对潜在的风险进行充分评估和控制。

税务筹划可能存在一些风险，如税务部门的审查和调查等。

如何利用租金降低税务成本？土豪公司经常会将自有的厂房、仓库出租，收取租金。

按照租金收入的12%缴纳房产税，收取租金当期还得交营业税，高租金意味着高房产税和营业税！利用租金降低税务成本的惊人秘密，你知道吗？秘密一：巧用二房东假设甲公司（出租方）计划将房产出租给乙公司（承租方），可以由甲公司先低价出租（租金A）给关联方丙公司（传说中的二房东），再由二房东按市价（租金B）转租给乙公司。

这种模式下，甲公司可以按照低价租金计算缴纳房产税和营业税。

问题来了，转租时二房东需要全额缴纳营业税，使用二房东也有小窍门！假设甲、丙公司适用的企业所得税税率为25%，经过小编计算，当第一次出租的租金A 定的价格低于对外转租的租金B价格的68.18%，可以使税负降低。

计算过程分析：低价出租方式计征的房产税+两个租赁环节的税款（营业税及附加税费+印花税+企业所得税） < 直接出租方式计征的房产税+直接出租的税款（营业税及附加税费+印花税+企业所得税）如果房产需要装修，可以约定由二房东承担装修费，装修后以高价出租也符合常理。

但要注意向二房东出租的定价不能太低！不然税局会关注的。

秘密二：租金分别算如果出租方收取的租金包含了设备租赁费等其他费用，未分别核算，将增加房产税的计税基础。

有啥妙招？修改合同条款，分别列明不同标的出租物（房产、设备）和对应租金，分别核算房产租金、设备租金，分别开票。

但注意设备出租开具的是增值税发票（税率3%或17%），所以分别核算租金能否节税？还得进一步测算。

秘密三：慎用免租期出租方想给承租方优惠，是否设定免租期？非也！如果设定免租期，免租期间按照房产原值计征房产税，与从租计征房产税相比，可能增加出租方的房产税。

如果想给承租方优惠，可约定按照原租金的一定比例收取，出租方仍可从租计征房产税！关于免租的更详细的税务分析，可参考我们之前的分析《唔使钱租场地，真系咁“着数”？》。

秘密四：警惕预收款出租方如果一次性预收款项，虽然可以分期确认收入缴纳企业所得税，但收取时必须就预收款缴纳营业税。