住宅底商的特点

准确判断商铺“类型”商铺的类型，按照所属项目的开发形式不同可以分成以下七大类：商业街商铺商业街沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。

市场类商铺“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇。

这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。

社区商铺其经营对象主要是住宅社区的居民。

住宅底商，住宅底商指位于住宅底层的商用铺位。

百货商场、购物中心商铺鉴于该类项目规模庞大，开发复杂，所以投资风险也比较高。

商务楼、写字楼商铺酒店、商住公寓等里面用于商业用途的商业空间。

交通设施商铺交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。

以上不同类型商铺的投资特点、价值影响因素及市场成熟度差别都特别大，比如在北京，住宅底商和购物中心商铺属于处在发展初期的商铺类型，其投资收益中的价值升值收益和租金收益空间显著区别于发展成熟的商业街商铺。

售后包租风险大投资需理性最近，全国各地一些开发商以售后包租、返本销售、分割拆零销售等形式销售商品房，并在媒体上大量刊登广告。

针对这种情况，建设部发出通知，告诫投资者要谨慎面对售后包租，防范投资风险。

“售后包租”准确地说应该叫“代租约出售”，是一种房地产和理财产品结合的产品，因为一方面它具有房地产的特性，有产权，另一方面，如果是理想状态下的话，它是一种收益比较高的投资理财产品。

这种模式最早出现在南方，但失败的项目比较多，五年前在南方这种项目的成功率不超过20%。

随着这种模式逐渐完善，尤其是招商和开发模式的重新定位，该模式的成功率逐渐提高，并且，售后包租形式在美国等成熟市场也同样存在。

但是，在当前中国这样一个不成熟的房地产和金融市场中，这种模式的运作过程中产生的风险尚无法得到合理的控制。

即使存在通过规范严格操作程序运作的商业地产项目，毕竟也只是少数，很难成为主流。

因此，售后包租并非理性的投资选择。

那么，投资者应如何防范风险？首先，投资者在投资之前，应当进行充分的调查。

1. 商业配套的建设类型根据楼盘项目特点及整体布局，可建设以下不同类型的商业配套：1.1 住宅底商即利用住宅楼盘底层或首层作为商业用房，以基本满足就近区域内居民对日常生活用品的便利性需求。

1.2 独立商业街位于住宅社区内的以平面形式按照街的形态布置的单层或多层商业物业，其沿街两侧设有独立商铺，以充分满足居民的日常生活需要。

1.3 社区商业中心设置在楼盘人流集中地区，是各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业地域，包括超市、肉菜市场、便利店、餐饮店、药店等各类社区商业网点的集合体，与酒店、运动中心等高级配套共同组成楼盘的综合配套体系。

2. 商业配套规划原则2.1 便利性原则：商业从空间上实现就近性，从而形成时间上的便利性，体现满社区居民便利性需求的原则；2.2 和谐性原则：实现住宅与商业的相对分离，充分体现商业与居民的亲和性及商业设施的不扰民，确保商业内外环境与居住环境的相互和谐性原则；2.3 开放性原则：在楼盘内实现商业布局和规划的不内闭，保证能同时服务于外部客流和通过性客流，符合政府对区域总体商业规划的要求；2.4 适度开发原则:商业配套的开发建设以服从住宅需要为基本原则,商业配套的开发要适量，根据居住人口情况及楼盘开发进度，分期分阶段开发商业配套；2.5 景观再造原则：以景观意境为线索，将商业配套的建筑与空间景观设计融入整个楼盘，创造新的景观，营造一个多功能的、舒适的、令人愉悦的具有文化气息的购物、休闲的环境。

3. 商业配套总体规划建设要点3.1 中型楼盘：3.1.2 楼盘总人口规模：2000-5000户；3.1.3 商业配套的总建筑规模：可参照人均商业面积0.5-0.7平米/人的标准进行配置,或参照总建筑面积的5%-7%的标准进行配置；3.1.4 可设定的商业层次：住宅底商+商业街；3.1.5 商业交通时间：步行10分钟以内；社区商业中心或社区商业街应配有功能较完善的商业服务业网点15个以上；3.1.6 商业功能满足：日常性服务与商品并重，可经营便捷性餐饮或少量中西餐，可根据实际情况选择建设商业街的类型。

社区底商招商方案一、背景介绍社区底商是指位于住宅小区楼下的商业场所，也被称为商业底层或商业底商。

这些底商通常面临着白天人流有限、商圈竞争激烈等问题，因此需要一个有效的招商方案，以吸引优秀的商业品牌进驻，为社区居民提供高品质的生活服务。

本文将提供一个社区底商招商方案，助力社区底商实现良好的招商效果。

二、目标市场分析在制定招商方案之前，首先需要对目标市场进行分析。

社区底商的目标市场主要是社区居民以及周边人群。

通过对目标市场的深度了解，才能确定招商的方向和策略。

1. 社区居民特征社区居民通常以家庭为主要群体，他们对生活品质和便利性有较高的要求。

人口结构方面，社区居民以30-59岁的中产阶级为主要消费群体。

2. 周边人群特征除了社区居民，周边人群也是重要的消费者。

周边人群以上班族、学生、退休人员等为主要群体，他们对价格较为敏感，同时注重便利性和购物体验。

三、招商策略基于对目标市场的分析，我们可以制定以下招商策略，以吸引优秀的商业品牌进驻社区底商。

1. 多样化的业态布局社区底商应该以满足社区居民日常生活需求为基础，同时兼顾吸引周边人群。

因此，招商时需要考虑引入多样化的业态，例如超市、便利店、餐饮店、咖啡馆、美容美发店、洗衣店等。

这样的多样化布局可以提供丰富的服务选择，满足不同消费者的需求。

2. 引入优质商业品牌招商过程中，应该注重引入优质的商业品牌。

这些品牌可以通过在市场上的口碑和知名度来提升社区底商的招商吸引力。

同时，可以考虑与当地企业合作，推动本地品牌进驻社区底商，为社区发展做出贡献。

3. 支持创业者除了引入知名品牌外，社区底商也应该提供机会给创业者。

可以设立一定的创业扶持政策，例如降低租金、提供装修补贴、推广支持等。

这样可以吸引一些新兴品牌和创新业态，为社区带来新鲜感和活力。

4. 提供个性化服务社区底商可以通过提供个性化服务来吸引消费者。

例如，为社区居民提供会员卡、优惠券、积分兑换等福利，增加消费者的黏性和忠诚度。

住宅底商相关法律问题分析随着人们生活水平和居住条件的提高,一方面为了满足广大住户对居住环境、居住质量和居住功能的需求，另一方面开发商为了追求高额的利润，目前大多数住宅小区内规划有底商。

所谓住宅底商，是指位于住宅楼底部的商业房产.主要包括以下两种形式，一种是位于住宅楼一层、二层或地下层的房产，一种是属于住宅建筑物的“裙楼”即属于住宅建筑物的附属房屋，大都为一至三层,全部是商业用途。

在建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或地下层的用途为商业，楼上建筑的用途为居住。

在经营形式上表现为经营与人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施的特点。

商业地产顾名思义是指用于商业用途的地产，而住宅底商作为商业地产一个重要分支，因其区别于其他商业地产的建筑特点,决定其在经营中也区别于其他商业地产。

本文主要探究住宅底商在产权年限、用途以及租赁经营过程中的相关法律问题.一、住宅底商的产权年限及房屋用途相关法律问题(一）住宅底商的产权年限居民购买商品房,对商品房有完全的产权，即占有、使用、收益及处分的权利且没有时间限制。

但商品房所占用的土地仅有使用权且使用权是有年限的。

根据《宪法》的规定，我国城市土地的所有权归国家所有。

但是土地的使用权可以依法转让.但土地的使用权根据不同用途是有不同时间限制的.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定：居住用地的土地使用权出让最高年限是七十年；商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让最高年限四十年; 综合或者其他用地的土地使用权出让最高年限五十年。

普通居民住宅的土地使用权是七十年，一般商业地产的土地使用权是四十年。

根据此条规定如果住宅小区的开发加入商业开发后,土地的性质变成综合用地，土地的使用权年限由七十年变成五十年，而且在使用权届满时需办理的手续也有很大不同，对于普通住宅居民利益有很大损害.对于此问题,房产开发企业的做法一般是向当地的土地部门提交两份申请，一份是底商的商业用地的申请；一份是上层住宅的用地申请，在同一土地上进行分别处理。

北京住宅底商市场状况分析近年来，北京住宅底商市场不断发展，呈现出一些明显的特点。

本文将从成交量、成交价格、租金水平和未来发展趋势四个方面进行分析。

首先，北京住宅底商市场在成交量方面呈现出明显增长的态势。

随着人口的不断增加和城市功能的完善，住宅底商的需求也在增加。

尤其是一些商业中心地段的住宅楼盘，由于其处于繁华地段，商机丰富，受到了购房者的广泛关注。

因此，这些住宅底商的成交量也相对较高。

此外，由于北京国际化程度的提高和生活方式的多元化，住宅底商市场的发展潜力巨大，吸引了越来越多的投资者和消费者。

其次，北京住宅底商市场的成交价格也在逐年上涨。

近几年来，北京地区的住宅市场一直保持着较高的热度，住宅价格不断攀升。

而作为住宅楼盘的底商，其地理位置优越，商业价值较高，因此成交价格也受到了影响。

尤其是在一些商业中心区域，住宅底商的成交价格更是高企。

尽管成交价格的上涨在一定程度上增加了购房者的压力，但也为底商经营者提供了更多的价值空间。

第三，北京住宅底商市场的租金水平也在逐年攀升。

随着百货商场、餐饮、娱乐等业态的不断进入，住宅底商的租金水平也在不断提高。

一方面，住宅底商的地理位置和商业价值决定了其租金水平相对较高。

另一方面，一些品牌和连锁机构的涌入，亦推动了住宅底商租金的上涨。

尤其是在一些繁华商业区域，住宅底商的租金更是随着需求的增加而迅速攀升。

最后，北京住宅底商市场的未来发展趋势可持续性增长。

随着北京城市建设的不断完善和功能的多元化，住宅底商市场的前景较为乐观。

首先，随着人们对生活品质要求的提高和消费水平的增加，住宅底商的商业价值也将得到进一步的提升。

其次，住宅底商可以满足购房者在就业、商业和娱乐方面的多重需求，将成为未来房地产开发的重要组成部分。

此外，政府对北京城市功能建设的支持和引导，也将为住宅底商市场的发展提供良好的环境和机遇。

综上所述，北京住宅底商市场在成交量、成交价格、租金水平和未来发展趋势等方面呈现出积极向好的发展态势。

住宅下商铺经营范围法律规定
住宅底层的商铺的经营范围是有限制的。

因为住宅的住户在日常生活中大多喜欢安静的没有污染的环境，所以对在居民区特别是住宅底部经商的从事练歌房，饭店，烧烤，台球室，等易产生噪音和油烟导污染的经营项目必须经过环保部门监测达标，周边住户签字同意方给予办理营业执照的。

区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。

经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等。

类型住宅底商可以按照服务区间及市场理念来划分。

下面分别对它们予以介绍。

1、按照服务区间划分按照服务区间的区别，可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种。

有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民，而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。

对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为服务对象。

在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。

这样的店铺，投资少，风险不大，资金回笼也较快。

对于服务于小区外部的商铺，则应考虑周边商业业态、街区功能来确定商铺功能。

这样的商铺应位于交通便利，商业气氛浓郁的地区，店铺面积不宜过小(最好在1000平方米以上)，主要有大型超市、各种专卖店、大型百货商场等，如“今日家园”、“似海怡家”、“现代城”的底商。

2、按照市场理念划分随着越来越多的住宅项目进行住宅底商的开发，房地产开发商逐渐意识到住宅底商具有很大的市场潜力，但不同项目的竞争将成为今后住宅底商市场的主旋律，住宅底商项目市场运做将对住宅底商项目的成功发挥重要作用。

鉴于以上原因，下面按照住宅底商项目的市场理念对住宅底商进行分类。

按照住宅底商市场运做的特点，我们将住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三种类型。

下面，分别对它们加以介绍。

1)概念型住宅底商概念型住宅底商，指开发商在开发过程中，注重突出项目的概念和主题包装。

从以“欧式商业步行街”概念炒作成功的“现代城”、“欧陆经典”，到“珠江骏景”，再到“老番街”，住宅底商一改过去纯粹的配套服务功能。

不过，为底商做主题包装只是第一步，后期对主题概念的实施和控制更加重要。

新颖的主题包装无疑为项目增色不少，但决不应是开发商的制胜法宝。

2)潜力型住宅底商潜力型住宅底商，指具有巨大市场潜力的住宅底商项目。

相对于借助炒作概念而走俏市场的概念型住宅底商项目而言，某些住宅底商无需炒作却也热销。

原因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好。

商铺开发的七种类型按照所属工程的开发形式，商铺可以细分成以下七大类：1、商业街商铺：是指商业街沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位；2、市场类商铺：“市场〞是指各种用于某类或中和商品批发、零售、经营的商业楼宇；3、社区商铺：其经营对象主要是住宅社区的居民；4、住宅底商：住宅底商是指位于住宅底层的商用铺位；5、百货商场、购物中心商铺：该类工程规模庞大，开发复杂，具备专业管理公司运营，投资省心且方便收益管理；6、商务楼、写字楼商铺：商店、商住公寓等里面用于商业用途的商业空间；7、交通设施商铺：交通设施里面及周围的商铺以及道路两侧各类中小型商铺；以上不同类型商铺的投资特点、价值影响因素及市场成熟度差异都特别大，投资者应根据城市开展的方向和城市各类型商铺的成熟程度及自身所熟悉的商铺类型进展投资。

有投资价值的商铺特征：具有好的投资价值的商铺，一般涵盖多项或全部以下的特征：1、商情因子：指商铺所在地区的商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及涵盖范围等。

2、客流量：客流量对于商铺价至关重要。

商情因子阐释的是作在商铺所在地区的“宏观〞商业状况，但客流量是针对商铺价值的“微观〞量化。

3、“可视性〞因子：商铺的“可视性〞因子指金国建筑师创造性的设计，最大限度使得尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消费者看到。

4、楼层：商铺所在的楼层对商铺价值的影响力不小，一层的商铺无论租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。

5、交通条件：交通条件往往意味照到访客流量的潜力。

6、停车条件：具体讲就是轿车停车场。

强调停车条件的重要性，是出于中国经济强劲增长的势头。

7、规划设计的科学性：规划设计必须表达市场功能的需要。

通常，开发商需要从市场角度对工程规划设计进展调整。

8、硬件条件：商铺的硬件条件具体是指商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有商铺的水电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。

住宅底商设计规范住宅底商是指位于住宅建筑底层的商业空间。

底商设计对于住宅建筑的整体效果和居民的生活质量具有重要影响。

因此，制定相应的设计规范是必要的。

1.功能规划要合理住宅底商的功能规划应与小区或街区的整体规划相协调。

首先要考虑到周边居民的需求，如便利店、餐厅、儿童游乐区等。

同时，还要考虑到商业空间的可持续发展，如办公区、娱乐设施等。

功能规划要根据实际情况合理配置大小区域，确保各个区域之间的交通和使用的方便性。

2.空间布局要科学住宅底商的空间布局要考虑到人流量、空间利用率和生活便利性。

例如，高人流地区可以安排餐饮、购物等商业模式，而低人流地区可以安排办公、娱乐等商业模式。

同时，底商的布局应尽量避免单一性，可以尝试多元化经营，增加商户数量和类型，提供更多选择和服务。

3.设计风格要与住宅建筑相协调住宅底商的设计风格应与住宅建筑相协调，保持一致的整体形象。

在外观设计上，可以选用与住宅建筑相同的建筑材料、色彩和形式，以形成一体感。

在内部设计上，可以延续住宅建筑的主题和风格，增加业主和居民的归属感和安全感。

4.设备设施要齐全住宅底商的设备设施要满足商业经营的需要。

例如，必须有足够的电力供应、通风和空调系统，以及消防设备和紧急出口等。

此外，还应考虑商业运营对公共设施的需求，如公共洗手间、储藏室和垃圾处理区。

5.安全防护要健全住宅底商的安全防护要健全，确保居民的人身和财产安全。

室外要有明确的标识和导向系统，方便人们找到出入口和紧急通道。

室内要有监控设备和安全系统，以及人员巡逻和应急预案。

此外，还要考虑到防火、排烟和防护设施等方面的要求。

综上所述，住宅底商设计规范对于提升居民的生活质量和整体居住环境至关重要。

只有科学合理地规划、布局和设计，才能最大限度地满足业主和居民的需求，提升住宅底商的使用价值和经济效益。