XXX社区底商营销执行方案2009年9月3日第一部分、营销准备工作1、营销主体A、成立以XXX商业项目营销小组为主体的专职营销小组进行营销；B、成立以元亨机构策划部、销售部为策略支持的营销协作小组进行策略支持；C、案场建立销售卖场作为硬体支撑。
2、营销队伍组建为了更好地完成项目的营销工作，需要根据需求进行营销队伍的建立。
由于项目属性的特殊性，以及工作进度和工作强度的实际要求，无法任用缺乏经验的人员，同时没有时间对销售人员进行从业岗位培养，故对招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考量。
招聘原则：专业的营销人员，必须具有本行业从业3年以上营销管理的经验，优先考虑从事过商业房地产项目的营销工作、营销策划等方面的工作经验、或从事相关行业市场营销、拥有行业内大量客户资源者。
营销部人员招聘计划：由于本项目的体量不大，营销存在一定的难度，需要项目营销组进行商家的洽谈、市场资料、信息的收集反馈与营销合同等的洽谈和签订。
故项目营销组的核心人数建议在2－3人左右：营销经理：1名营销员/市场研究员：1名商业策划师：1名3、营销架构本案以项目工作组形式，采用项目经理负责制，设两个营销小组,一个负责策略的制定另一个负责具体的营销细则。
营销经理向公司直接领导负责，进行营销工作协调、对接，督促媒体、广告公司、礼仪公司等协作单位的工作推进。
项目营销小组架构图：备注：以上人员建议在项目营销正式启动前半个月到位（2009年9月15日前），并针对营销进行专业知识的培训和项目相关知识的培训。
４、营销工作管理营销人员上岗前培训，做营销前准备；每周项目例会，通报每周营销情况及当前尚待解决的问题；每日以书面形式汇报营销情况，按时制作上门客户统计分析、广告效果测试分析并以周、月小结形式报告呈报；定期提交周例会纪要、营销周、月总结；每周定期组织营销小组与营销协助小组人员沟通，及时分析市场变化，相应调整营销策略，提交宣传推广计划书。
５、营销物料准备营销物料：营销手册、营销单张、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。
商业概况，业态规划、营销条件和日期（含综合简介、平面图、功能说明、经营宗旨、发展规划介绍）八开，125铜版印刷总公司营销策略协作小组项目经理招商主任市场研究员招商员商业策划设计人员文案策划行政人员广告公司制作，用于营销推介、说明会现场或直邮营销合同文本（制定并印制租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理守则等）。
项目经理负责《营销细则》、营销流程、租赁协议等项目经理负责、总公司协助商业部分总平图（工程图）、商业街平面图（规划效果图）公司对接人员负责完成营销队伍的建立（招聘），进行培训及人员甄选分配，营销部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台。
项目经理负责，公司行政协助制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。
元亨公司书面计划，甲方审核营销处的筹建、确定公司组织机构和部门设置。
甲乙双方共同负责第二部分、营销时间及节奏安排1、营销对象联通、移动服务站中型康体健身俱乐部各保险公司、婚纱礼仪公司中小型综合会所及专业女子SPA会所中小型超市、酒吧、休闲茶餐厅社区型医疗诊所、银行、邮局家居用品，社区服务配套等业态2、营销及经营模式建议A、主会所的营销方向与经营方式产品面积业态定位营销方向经营方式写字楼保险公司、医疗机构、中小型企业办公建议进行直接营销，引进主力办公商家进行项目商业氛围培育，带租约进行销售先租赁后售商业大移动联通银行邮局定向营销租售同时进行商业小酒吧婚纱社区服务周边延伸营销租售同时进行3、营销时间计划第一阶段： 2009年9月——2009年10月（短期需求性商业形态，休闲餐厅、酒吧、婚纱）第二阶段：2009年10月——2009年11月（社区需求型商业形态，医疗、银行、邮局等生活配套、保险公司，中小型企业办公）第三阶段：2009年11月——2010月3月带租销售全面展开4、营销节奏安排由于本项目目前的市场状况及项目实际需要，对上述四阶段工作进行分解如下：第一阶段第一步初步招商工作组建招商队伍及筹备招商物料少量的宣传公关工作直抵大型主力店（服务商业、保险公司、健身行业），同时尽量积累经营定位类别的商家检讨第一阶段招商的市场反应，并就招商策略、目标商家及招商条件，作出最适当的调整第二步全面招商工作继续对主力商家的跟进，逐步缩减范围确定核心商家跟进核心商家并展开宣传攻势根据商家的质素及营业性质来拟定其进驻本项目的可能性和条件评估第二阶段工作的效果，对商家进行取舍，在此阶段工作不可行的情况下，尽快调整招商方案。
第三步再次招商工作调整招商对象，调整招商物料对前期积累的商业资源作更深入广泛的营销宣传根据商家的质素来拟定其进驻本项目的可能性和条件落实项目经营条件、经营准备等筹建工作第四步落实商户进驻本项目与商家洽谈租赁条款落实进驻商家，签订正式合约全面发放项目开业进场消息大量利用传媒作宣传推广工作第五步交付使用及试业开幕协助商家进场，入图审批、装修等工程问题安排新闻发布会、记者会、作广泛开业宣传开幕活动，举办宣传活动，打响知名度项目招商转入主销售阶段6、营销计划及时间表：（第一阶段、第二阶段）营销阶段开始时间结束时间营销目标招商筹备工作2009年9月5日2009年9月18日1、完成招商人员招聘（3天）及培训工作（10天），同时完成个人招商指标确认并按照招商任务指标提交各自的工作倒计时实施方案。
2、完成印制各种合同、文件、申请表、登记表等。
3、完成一切招商准备工作（销售部投入使用）初步招商工作2009年9月19日2009年10月20日1、招商组熟悉本招商项目的相关内容，客户问询的准备2、参与秋季房展会，采用派单、短信形式进行客户积累3、收集大客户及品牌商户的招商资料，采用发函、邮寄招商手册、电话洽谈、招商员拜访等推介程序展开招商；4、初步确定目标客户及重点追踪客户5、完成招商任务的20％。
全面招商销售工作2009年10月21日2010年1月20日1、客户资料的收集和筛选。
市场调研和竞争对手研究、目标、潜力。
客户的锁定，客户资料的分类管理。
2、客户的持续跟踪，针对不同的商家制定不同的招商优惠政策。
3、完成招商目标：签约率80％，入住率70％4、对已招商单元进行销售结案20010年1月21日2010年3月1、完成招商目标：签约率90％，入住率80％2、阶段招商完成，进入正常的营运状态，实施二次造势进行项目销售3、完成整个商业部分的招商和销售第三部分、招商实施战略一、招商战略、策略1、招商将实施快、准、灵的战略快：招商工作的快速展开，迅速组建招商队伍、准备招商物料，积极主动争取和拟定主力商家取得联系并进行有效的沟通，尽早确定商家进驻的可能性，及早发现问题并及时调整招商方案；公关宣传工作全面铺开，以最快的信息发布及行动达到招商的全面认知、认同。
准：认准时机准时开始招商消息的发布，把项目准确明晰的定位、业态划分和项目区域未来无限的发展潜力展示给目标商家和未来的投资者；准确把握商家的心理和需求，做好招商相关的服务工作，专业地操作招商计划。
灵：市场众多的不确定因素和招商工作中存在的人为因素都会影响招商方案的选择和计划实施的效果，在专业高效操作的前提下，根据市场情况和计划实施的结果及时调整招商计划的各项内容。
2、招商总策略走出去、请进来建立直复式的招商网络以流动招商为主、现场招商为辅2.1.走出去、请进来由于本项目处于城市规划弱势区域，针对项目市场所处的位置以及综合定位。
因此，在招商过程中，充分利用周边社区多生活消费高等优势，利用价格低于主商圈的主动条件进行定向招商，整个招商过程中以主动沟通可能性客户为主。
2.1.建立直复式的招商网络招商初期因目标商家的数量小、直达性好，可省去招商的知晓阶段而直接进行认知和认同度宣传，直复招商手段可低成本高效率地达到此目的。
通过各种招商物料将项目的招商信息发布、传递到目标消费者（如：项目市内销售点、招商手册、DM、短信、杂志读本等）。
2.1以流动招商为主、现场招商为辅在现场达到展示效果时，建议采用必须采用“商铺特点+区域发展”。
二、商业部分整体租金水平预计(仅为参考)区域楼层租金建议(元/㎡.月) 售价建议(元/㎡)写字楼3F4F5F6F临中同街商业 A 20--30 4500中间商业 A 20 3500临河商业 A 15 2500备注：以上租金建议仅为参考，具体租金标准需要在招商工作正式开展前进行最终确定。
三、优惠政策：招商部分：1、联营：由甲方公司提供场地与装修，客户提供设备和人员的形式，与签约客户针对大型的餐饮和健身项目进行联营，形成长期受益。
2、项目整体提供的折扣优惠政策。
建议采用不同的期限给予不同比例的优惠招商措施A、主力商家进入第一年收取年租金的50%、第二年收取年租金的100%、第三年收取年租金的110%；B、对各商业的租赁优惠政策：地块区域的不同而提供的不同的折扣优惠政策。
不同楼层、不同位置的租赁优惠政策：因楼层和位置而影响经营利益的提供不同的优惠政策。
不同业态的租赁优惠政策：根据不同业态的投入成本和经营程度提供不同的优惠政策。
专卖零售业的租赁优惠政策：根据专卖零售的知名品牌和规模不同而提供不同的优惠政策。
如：为了鼓励客户长期经营，项目将采取三年合同签订和五年合同签订的方式提供不同的租金优惠政策A、租约签订时间3年，一次性免租半年；免租期结束后第一年收取正常租金的80％；第二年、第三年开始收取全部租金。
第四年开始租金以正常租金的5％逐年递增；第五年租金递增6％；第六年租金递增7％；总体租金递增比例不超过原租金水平的20％。
B、租约签订时间5年，一次性免租1年；免租期结束后第一年、第二年正常收取全部租金。
第三年后租金以正常租金的5％逐年递增，第四年租金递增6％；第五年租金递增7％；总体租金递增比例不超过原租金水平的20％。
销售部分：销售部分的优惠政策分为三项，可合理组合1、阶段时间内按点数优惠开始与结束时间总价优惠点数2009.9---2009.10 10%2009.11—2010.1 8%2010.2---2010.3 6%2、带租约销售，直接做房东先招商，再销售。
把已经招租来的商户租金全额转交于购买者。
购买者在买的同时就已经开始收益。
3、返租销售根据市场回报率，和新市场培育期的问题，为了能够招揽更多客户购买，购买商铺的客户均可参加购铺即返两年高租金的促销活动。
具体返租比例为：年返租8%，两年共返租16%（两年返租金一次性返还，冲抵首付款），还可以有本身经营收益权。
一方面降低了购房门槛，另一方面客户也在市场培育期间得到了利益的保障。
四、招商具体工作流程1、确定招商对象；2、确定经营模式：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营；3、制定招商优惠策略；4、商业项目部进行客户招商月计划实施；5、招商主管制定客户招商周计划；6、客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪；7、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽；8、商业项目部进行客户分类、确定重点；9、商业项目部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表10、商业项目部负责客户与开发商的沟通谈判；11、开发商、客户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金；12、商业项目部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可；13、开发商、客户双方正式签定招商协议第四部分、招商媒体策略1、媒体选择适用的招商推广的媒体均有各自的优点和缺点，我们将根据各大媒体的优劣分析，针对每个推广阶段的目标，制订最适当媒体组合策略。
