地产招商营销方案

招商营销方案

一、项目背景分析及定位突破

本项目地理位置决定了本项目的操作的难度，准确把握客户群和营销招租创新是本项目突破的关键，考虑目前的实际情况，我们将目标客户群定位于机电类品牌代理公司为主，创业公司为辅的思路。使对项目的宣传和招商的实行，实现本项目成为“长江三角机电厂家展销第一城、机电品牌第一城”。

二、项目招商的目的

根据项目的市场地位及营销要求，项目的招商主要是针对有投资新领地的机电类代理商和企业。主要达到以上目的：

1、 通过主动导向式招商完成项目展销的主题定位；

2、 通过招商的品牌导入策略提升项目的投资价值；

3、 通过招商形成项目的人气（人流），最终增强投资者的投资信心；

4、 通过招商的实施逐步建立完善项目的经营运作体系；

三、本项目的招商目标

时间目标：今年6月底之前，完成A、B栋一、二、三楼100%入驻、C栋一楼80-90%入住率，年底之前完成C、D栋二楼80-90%入住率。

企业目标：5-6家品牌企业入驻。

四、招商策略

招商原则

1、由于自身销售要求的一些特殊性，以及项目自身定位的具体要求，使得项目在招商过程中要遵循一些自身所必要的原则。

1）品牌的导入和品牌带动的原则

在项目招商过程中尽量引入在行业内具有一定影响力，能够提升项目形象的品牌公司，提升项目的投资价值和经营价值。在此基础上利用品牌公司的影响力来进行进一步的招商，这样可以增强招商的有效性，扩大招商的影响力，对于项目的销售以及招商的持续开展都有极大的促进作用。

2）招商后进驻的原则（待续）

3）招商的进度要适中（待续）

4）招商中要采用普遍撒网、重点突破的原则

由于项目实际的情况尚不成熟，故此对大多数公司而言均存在着一定的风险，因此谈判成功的几率相对较小，根据这一实际情况，在招商其中应当通过机电市场、沿街店铺陌拜，选取有代表性、可操作性较强的公司进行重点谈判和突破。 5）招商采用“先易后难”的原则

商业地产招商策划的程序

一、确立目标

招商策划是招商过程的第一步，那么，招商策划程序的第一步又是什么呢?策划程序的第一步是确立目标。只有目标确立了，策划工作才能做到有的放矢。确定目标包括三个方面:第一，要达到的目标是什么；第二，围绕目标进行随后的一切工作；第三，目标是否得到了实现。比如，要策划一次海外的新闻发布会。在策划过程中，首先得确定这次新闻发布会的目标是什么?我们要达到一个什么目的?通过新闻发布会，我们或者是要让世界了解我们的投资环境，了解我们的优惠政策，提高我们的知名度；或者是推出多少项目。目标确立之后，随后要围绕目标搜集各种资料，制定各类方案，最后检查目标是否得到了实现。

二、广泛搜集各方面资料

招商策划程序的第二步是广泛地、大量地收集信息，获取情报。信息收集对招商工作来说，显得尤为重要。从一定程度上来说，招商过程就是一个收集信息、寻找机遇、寻求合作伙伴的过程。一个地区、一个单位的信息流量大、信息面广，就有可能获得较多的招商机会，取得较好的招商成绩。如果信息闭塞，与外界交往甚少，要想招到较多的项目是不可想象的。因此，在招商策划中，收集资料、获取信息是非常重要的一环。收集信息时要把握如下几个要点:第一，既要注重信息的针对性，但也不要放过信息的广泛性。如我们策划新闻发布会时，事先理所当然要重点收集与新闻发布会相关的资料及信息，但也不要放过附带而来的一些资料及信息。因为有时稍加留心就可以获得一些意外收获。这一点在广州经济技术开发区的招商史上不乏其例。如某广场项目就是偶尔从报刊上获得的一则消息而因此引进的。第二，要注意改进收集资料、获取信息的手段。信息瞬息万变，信息交换日益频繁，信息流量不断增加，获取信息的方式也在不断更新。我们要尝试采用各种先进的手段来收集信息。第三，要对信息及时加以处理，并提高加工处理信息的能力。信息是有时效性的，一定期限内信息才有价值，过时的信息是一钱不值的。我们要提高对信息的分析、处理和加工能力，对信息进行深加工，从而使信息的价值量大增。

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```` 营销招商方案

市场定位：

品牌服装特卖专业市场

售就一定要具备行业特色，如将市场建成一个及世界知名品牌展示，商贸的VIP市场，加以炒作运营必定可成为品牌商的必争之地

一、 发展方向：

放眼世界，致力构筑品牌展贸窗口

二、 商户定位：

中、外各国大、中、小型服装（鞋帽）生产、经营、外贸公司等

三、 消费群定位：

老客户对于参展品牌持续保有价值 老客户提升价值 新客户价值 竞争对手客户转移价值 流失客户挽回价值

四、 市场分类

根据购买者和购买目的来对企业的目标客户进行分类。包括：

1、消费者市场：消费者市场由为了个人消费而购买的个人和家庭构成。

2、生产者市场：生产者市场是由为了加工生产来获取利润而购买的个人和企业构成。

3、中间商市场：中间商市场由为了转卖来获取利润而购买的批发商和零售商构成。

4、政府市场：政府市场由为了履行政府职责而进行购买的各级政府机构构成。 ```

```` 5、国际市场：国际市场由国外的购买者构成，包括国外的消费者、生产者、中间商和政府机构。

每种市场类型在消费需求和消费方式上都具有鲜明的特色。企业的目标顾客可以是以上五种市场中的一种或几种。也就是说，一个企业的营销对象可以不仅包括广大的消费者，也包括各类组织机构。企业必须分别了解不同类型目标市场的需求特点和购买行为。

五、 招商推广流程：

（一）项目筹备期

1、与各省市协会召集服装、鞋帽行业高峰论坛会

目的：在于对项目前期功能布局规划、招商目标、市场份额做合理计划，同时争取各大媒体曝光度为项目前期宣传；会议期间收集信息、公关进行招商宣传，为日后招商谈判续热。

2、信息收集：通过各种途径收集可能的客户资料加以整理。

3、针对目标客户制定现实可行的招商方案、价格、优惠政策。

4、与广告公司合作制定现实可行的广告推广方案，筛选推广途径。 5、通过代理公司提供的各种信息、方案制定总体招商目标。

合

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创

造

价

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分

析

计

划

目

录◇物业背景分析◇计划策略思路◇我们的策划议点

方

法结论、主张、手段

手段：活动载体、情感媒介目录

推广方案推广包装的原则、策略

商业推广手法

梅陇439品牌形象换装策略分析

梅陇439背景

在我们前期的了解中，梅陇439的命名定位为“上海国际时尚编纺创意产业园”局限了该物业的招商群体。

1、定位轻纺产业规定了行业方向，让其他行业感觉陌生难已融入。2、该物业的主体结构，以厂房为主体，门面商铺为辅的经营模式，无标致性办公型建筑。

3、周边物业不成熟，商业后气氛不活跃，铺面商家目前无法看到盈利。4、交通线路不方便目前无轨道交通局限了目前的招商。背景分析现阶段主要面临的局势：

产品市场标签

品牌形象标签

439表现不均衡，

工业结构性太强，商业单一化则相对平庸439在上海市场如何由“大”做到“强”背景分析7月1日下午，李宁(中国)体育用品有限公司总部向社会公布了李宁新的品牌标识和新的广告口号———Make the Change(让改变发生)。并以全新的品牌形象向社会展示，品牌提升的重点，则落在对品牌“无形资产”的梳理上。策略思路——一场事件的关联思考

根据李宁官方的说法是，希望通过这次改变，让“新改变带领新李宁”

这次改变，提升了品牌的档次感，去除了品牌的一些“山寨印记”融入了人文等文化感，让李宁品牌形象更具文化内涵更具市场识别度，让人重新审视这个品牌，看到品牌的“进步”对老客户有增强品牌忠诚度、维系忠诚客户，激活“疲惫”客群，吸引新客群

思考：我们需要的正是这样的一场改变，让新改变带领新梅陇439

策略一：对梅陇439策略营销

——品牌提升

策略二：让梅陇439品牌更有文化

——形象换妆

根据产业困扰现状，考虑的439的市场生存，结合李宁的形象提升启示，我们建议来一次品牌形象方面彻底的：提升与换妆

最终目的：让新形象带领新439我们的策略

提升

A、为什么要提升？B、提升的意义在哪里？C、提升的思路怎样？D、提升的手段有哪些？