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莆田市地一大道主题重新定位分析小组成员：李振福高文祥陈宇剑曹兴儒白韶影康锡杰第十一小组指导老师：罗丹一、项目简介莆田地一大道项目是香港人和商业控股有限公司在莆田开发的大型人防工程，项目总建筑面积19万平方米，总投资22亿港币，项目分为一期﹑二期工程，其中一期工程坐落于莆田商业黄金路段；莆田文献路步行街全地下，全长1200米，宽22米，负一层层高4.5米，负二层层高4.8米，总建筑面积52800平方米。
文献路是莆田市最成熟的商业中心，是莆田商业最集中，客流量最大的区域。
在路段周边分布了：大唐百货﹑国货精品﹑沃尔玛﹑浪潮百货﹑三信东百﹑家乐福等莆田知名的商业企业。
莆田地一大道建成后，原文献路步行街将会恢复通车，莆田地一大道将成为继文献路步行街之后的一条“地下商业步行街”，届时莆田地一大道将会摒弃步行街原有的“脏，乱，差”的经营环境，以全新的经营格局和优雅的经营环境塑造莆田地一大道这一全新的品牌。
莆田地一大道文献路段共分布有27个出入口，2部垂直升降梯（1﹑文献路与胜利路交口，2﹑古谯楼门前），1个车道（八二一大道与文献路交口）。
项目整体分为上下两层，负一层主要以品牌男女服饰，运动休闲，珠宝，化妆品，饰品，箱包，皮具，鞋类为主：负二层主要经营餐饮，电玩城，童趣城，家电数码港，健身俱乐部等品类。
届时莆田地一大道会成为莆田市经营品项最全，经营面积最大的，集购物﹑休闲﹑餐饮﹑娱乐于一体的大型地下商业街。
莆田地一大道现规划经营档口千余间，主流档口面积在15——35㎡，商场内硬件设施完善：上下扶梯，货梯，中央空调，通风设备，监控设施，消防设施以及车辆进口等设施将有力保障了地下商场的正常运营。
未来的莆田地一大道将会成为莆田市民日常消费，休闲逛街的首选场所。
二、SWOT分析（一）优势1、位于莆田最繁华地带，依托文献路成熟的商业圈，客流量强大2、交通便利.，四通八达，由于位于市中心，有15路左右的公交车都可以到达，旧汽车站，周围商厦林立，服务网点繁多。
莆田各商圈分析一、莆田地图二、莆田市区商业发展简述莆田商业的发展源于2000年后文献路步行街的规划和成形。
时至今日，形成300多万莆田人习惯消费的唯一繁华商圈，即文献路步行街！以及周边的梅园路、大唐广场，金鼎广场和正荣时代广场、万达广场，以及正在筹划中的正荣财富中心、新光城市广场、联创国际广场、海西汽车商贸城等。
莆田市民的消费力急速上涨，并出现零散的高端消费品市场。
莆田市区商业主要集中于市区胜利路与文献路交汇的商圈，以新街口为中心，周边辐射2公里，商业相对繁华。
新街口辐射1公里范围内商圈：文献广场、大唐广场三信金鼎购物广场、泰然商场新街口辐射2公里范围内商圈：正荣时代广场、名店女人街新街口辐射3公里范围内商圈：万达广场、联创国际广场、新光城市广场、正荣财富中心。
目前，通过莆田周边具备代表性的几家百货的销售数据显示，福州大洋百货的30%业绩由莆田人创造，厦门信达免税商场的VIP客户中，30%为莆田人，充分证实了莆田人购买力强，但是从目前莆田市的消费商圈、布局、消费氛围看，远未满足莆田人的需求。
三、莆田市区第一商圈——文献路商圈调查文献路位于莆田市传统的市中心位置，是莆田市最为繁华和集中的商业街区，文献路以文献路步行街为中心，商业向东西方向辐射和扩散，文献路步行路则是一条较为综合的商业一条街，文献西主要以服饰店、饰品店、餐饮为主，文献东主营通讯电子类产品。
其中文献路步行街东起北大路口，西至新街口，全长609米，主街面宽28米左右.根据统计文献路店面383家，其中文献东路42，文献步行街152家，文献西路189家，文献路商店经营方式以品牌散店为主，主要经营服装、餐饮、休闲娱乐等，但缺少具有很强凝聚力的高档百货。
百货商场仅有以经营中低档商品为主的国货精品购物广场和比较小的百货两家，整个商圈缺乏品牌大卖场的拉动效应和辐射力，同时也缺乏兼备娱乐休闲、品牌荟萃的超大型综合性购物中心。
其中文献步行街商铺以品牌店为主，这里几乎集中了莆田市所有的服饰和鞋类品牌，因此文献路步行街是名副其实的品牌购物一条街，体现了他在莆田商圈的霸主地位。
莆田各商圈分析一、莆田地图二、莆田市区商业发展简述莆田商业的发展源于2000年后文献路步行街的规划和成形。
时至今日，形成300多万莆田人习惯消费的唯一繁华商圈，即文献路步行街！以及周边的梅园路、大唐广场，金鼎广场和正荣时代广场、万达广场，以及正在筹划中的正荣财富中心、新光城市广场、联创国际广场、海西汽车商贸城等。
莆田市民的消费力急速上涨，并出现零散的高端消费品市场。
莆田市区商业主要集中于市区胜利路与文献路交汇的商圈，以新街口为中心，周边辐射2公里，商业相对繁华。
新街口辐射1公里范围内商圈：文献广场、大唐广场三信金鼎购物广场、泰然商场新街口辐射2公里范围内商圈：正荣时代广场、名店女人街新街口辐射3公里范围内商圈：万达广场、联创国际广场、新光城市广场、正荣财富中心。
目前，通过莆田周边具备代表性的几家百货的销售数据显示，福州大洋百货的30%业绩由莆田人创造，厦门信达免税商场的VIP 客户中，30%为莆田人，充分证实了莆田人购买力强，但是从目前莆田市的消费商圈、布局、消费氛围看，远未满足莆田人的需求。
三、莆田市区第一商圈——文献路商圈调查文献路位于莆田市传统的市中心位置，是莆田市最为繁华和集中的商业街区，文献路以文献路步行街为中心，商业向东西方向辐射和扩散，文献路步行路则是一条较为综合的商业一条街，文献西主要以服饰店、饰品店、餐饮为主，文献东主营通讯电子类产品。
其中文献路步行街东起北大路口，西至新街口，全长609米，主街面宽28米左右.根据统计文献路店面383家，其中文献东路42，文献步行街152家，文献西路189家，文献路商店经营方式以品牌散店为主，主要经营服装、餐饮、休闲娱乐等，但缺少具有很强凝聚力的高档百货。
百货商场仅有以经营中低档商品为主的国货精品购物广场和比较小的百货两家，整个商圈缺乏品牌大卖场的拉动效应和辐射力，同时也缺乏兼备娱乐休闲、品牌荟萃的超大型综合性购物中心。
其中文献步行街商铺以品牌店为主，这里几乎集中了莆田市所有的服饰和鞋类品牌，因此文献路步行街是名副其实的品牌购物一条街，体现了他在莆田商圈的霸主地位。
莆田各商圈分析一、莆田地图二、莆田市区商业发展简述莆田商业的发展源于2000年后文献路步行街的规划和成形。
时至今日，形成300多万莆田人习惯消费的唯一繁华商圈，即文献路步行街！以及周边的梅园路、大唐广场，金鼎广场和正荣时代广场、万达广场，以及正在筹划中的正荣财富中心、新光城市广场、联创国际广场、海西汽车商贸城等。
莆田市民的消费力急速上涨，并出现零散的高端消费品市场。
莆田市区商业主要集中于市区胜利路与文献路交汇的商圈，以新街口为中心，周边辐射2公里，商业相对繁华。
新街口辐射1公里范围内商圈：文献广场、大唐广场三信金鼎购物广场、泰然商场新街口辐射2公里范围内商圈：正荣时代广场、名店女人街新街口辐射3公里范围内商圈：万达广场、联创国际广场、新光城市广场、正荣财富中心。
目前，通过莆田周边具备代表性的几家百货的销售数据显示，福州大洋百货的30%业绩由莆田人创造，厦门信达免税商场的VIP 客户中，30%为莆田人，充分证实了莆田人购买力强，但是从目前莆田市的消费商圈、布局、消费氛围看，远未满足莆田人的需求。
三、莆田市区第一商圈——文献路商圈调查文献路位于莆田市传统的市中心位置，是莆田市最为繁华和集中的商业街区，文献路以文献路步行街为中心，商业向东西方向辐射和扩散，文献路步行路则是一条较为综合的商业一条街，文献西主要以服饰店、饰品店、餐饮为主，文献东主营通讯电子类产品。
其中文献路步行街东起北大路口，西至新街口，全长609米，主街面宽28米左右.根据统计文献路店面383家，其中文献东路42，文献步行街152家，文献西路189家，文献路商店经营方式以品牌散店为主，主要经营服装、餐饮、休闲娱乐等，但缺少具有很强凝聚力的高档百货。
百货商场仅有以经营中低档商品为主的国货精品购物广场和比较小的百货两家，整个商圈缺乏品牌大卖场的拉动效应和辐射力，同时也缺乏兼备娱乐休闲、品牌荟萃的超大型综合性购物中心。
其中文献步行街商铺以品牌店为主，这里几乎集中了莆田市所有的服饰和鞋类品牌，因此文献路步行街是名副其实的品牌购物一条街，体现了他在莆田商圈的霸主地位。
莆田各商圈分析
一、莆田地图
二、莆田市区商业发展简述
莆田商业的发展源于2000年后文献路步行街的规划和成形。
时至今日，形成300多万莆田人习惯消费的唯一繁华商圈，即文献路步行街！
以及周边的梅园路、大唐广场，金鼎广场和正荣时代广场、万达广场，以及正在筹划中的正荣财富中心、新光城市广场、联创国际广场、海西汽车商贸城等。
莆田市民的消费力急速上涨，并出现零散的高端消费品市场。
莆田市区商业主要集中于市区胜利路与文献路交汇的商圈，以新街口为中心，周边辐射2公里，商业相对繁华。
新街口辐射1公里范围内商圈：文献广场、大唐广场三信金鼎购物广场、泰然商场
新街口辐射2公里范围内商圈：正荣时代广场、名店女人街
新街口辐射3公里范围内商圈：万达广场、联创国际广场、新光城市广场、正荣
财富中心。
目前，通过莆田周边具备代表性的几家百货的销售数据显示，福州大洋百货的30%业绩由莆田人创造，厦门信达免税商场的VIP 客户中，30%为莆田人，充分证实了莆田人购买力强，但是从目前莆田市的消费商圈、布局、消费氛围看，远未满足莆田人的需求。
三、莆田市区第一商圈——文献路商圈调查
文献路位于莆田市传统的市中心位置，是莆田市最为繁华和集中的商业街区，文献路以文献路步行街为中心，商业向东西方向辐射和扩散，文献路步行路则是一条较为综合的商业一条街，文献西主要以服饰店、饰品店、餐饮为主，文献东主营通讯电子类产品。
其中文献路步行街东起北大路口，西至新街口，全长609米，主街面宽28米左右.
根据统计文献路店面383家，其中文献东路42，文献步行街152家，文献西路189家，文献路商店经营方式以品牌散店为主，主要经营服装、餐饮、休闲娱乐等，但缺少具有很强凝聚力的高档百货。
百货商场仅有以经营中低档商品为主的国货精品购物广场和比较小的百货两家，整个商圈缺乏品牌大卖场的拉动效应和辐射力，同时也缺乏兼备娱乐休闲、品牌荟萃的超大型综合性购物中心。
其中文献步行街商铺以品牌店为主，这里几乎集中了莆田市所有的服饰和鞋类品牌，因此文献路步行街是名副其实的品牌购物一条街，体现了他在莆田商圈的霸主地位。
文献路商铺档次以中档为主，形象低档的商家也占有不少比例，形象很好的
胜利北路
胜利
南
路
学园中路
文献西路 梅园西路
莆田文献步行街 大唐广场 金鼎广场 文献东路
沃尔玛
家乐福
地一大道
原莆田市步行街
商铺较少，休闲环境与设施配备尚有缺陷阱，从文献路的规划布局分析，文献路商业氛围是自然形成的形态，没有形成很好的业态规划，只是市场自然形成，购物方向不明确，整体的娱乐设施不足以支撑市场，因此文献的购物环境，业态分布有待进一步的提高。
调查得知店面租金从300元/㎡/月－1500元/㎡/月不等，其中文献步行街价格最高，步行街一层店面租金在在500-850元/㎡/月。
商铺大部分商铺的面宽为3—5m，并以联合店面的形式存在，其中品牌服装店以两间店面联合形式为主，餐饮店、摄影店、百货等商铺面积则较大。
文献路人气较旺，下午和晚上人流量达到顶峰，其中步行街位于的人流量最为集中，强大的人气基础促进步行街的商铺良好的经营状况。
四、莆田市区各大卖场分析
1、大唐广场
建筑占地面积约3万平方米，商业面积约5万平方米。
一层租金约300-400，二层以上联营扣点。
代表性品牌有：家乐福超市、肯德基、必胜客、味千拉面、only、moda、富贵鸟、海澜之家等，品牌组合差，商场内部人流动线不流畅，餐饮娱乐配套欠缺，地段虽好，却无法引领莆田消费潮流。
2、三信金鼎广场
建筑占地面积约1万平方米，建筑总面积13万平方米，商业面积约7万平方米。
代表性品牌有：沃尔玛超市、肯德基、屈臣氏、哥弟、阿玛施、lee、levi’s、hoperise、GXG、阿迪、耐克、富贵鸟、九牧王、虎都、杉杉、欧米等。
金鼎品牌组合相对适应这一阶段莆田需求，但是因为场地受限，品牌档次调整空间受限，餐饮娱乐配套欠缺，品牌规划不合理，已经渐渐无法满足人们逛街购物需求。
3、正荣时代广场
占地面积258亩，总建筑面积22万平方米，其中商业部分的建筑面积将近3万平方米，总停车位约600个左右。
代表性品牌：永辉超市、肯德基、大丰收、六千馆、泰国曼谷餐厅等，由于地段关系，交通不便，人们消费习惯不在这，正荣时代广场开业至今，服装等百货类业态已经渐渐淡出，基本形成了以美食为主打的商场。
4、名店女人街
总建筑面积12万平方米，占地面积是22亩，其中商业面积近2万㎡。
代表性品牌：新华都超市、安瑞井、wewe、金苑女装等。
女人街地处学园路中段，由于面积和地段原因，女人街开业后，无法带动更多人流来此消费，二楼、三楼等服装业态基本都关闭了，三楼现在改成餐饮，人流还是十分有限。
5、泰然商场
占地约4000平方米，商业面积约1.5万平方米。
泰然商场是莆田唯一一家全部以扣点模式经营的商场，代表性品牌有：百丽系列女鞋、以及only、moda潮流服饰，规模过小，业态单一。
6、万达广场
占地约140亩，总建筑面积约50万平方米，商业面积约15万平方米，由于位置偏远，根据莆田文化特色和消费习惯，在未来三、五年内，万达广场对市区商业格局影响不会很大。
7、文献步行街（文献广场）
占地面积约100亩，总建筑面积50万平方米，商业23万平方米，建筑结构为三层地下、五层地上，总规划停车位5千多部。
项目建成后，将成为莆田第一大城市综合体，依托市区新街口的独一无二的地段，将续写市中心日30万/日人流量的购物盛况。
莆田市区主要商业项目租金对比表
对比项目楼层租金（元/月/㎡）备注
金鼎广场一层200—300 二层130—200 三层70—90 四层60—70 五层40—60
正荣时代广场一层150—220 二层50—70 三层30—50 四层自持
大唐广场一层200—450
二层以上以联营扣点形
式，无参考意义
名店女人街一层100—180 二层60—80 三层40—60
老步行街古谯楼-胜利路（西段）450—1500 古谯楼周边（中段）300—600 古谯楼-北大路（东段）100—220
五、莆田市各区域商圈小结
莆田目前主要商业品牌
1、超市：沃尔玛、家乐福、乐购、大润发、华润万家、麦德龙及当地的永辉、新华都等。
2、百货：东百集团（因业主原因现已经退出）、当地的国货精品、泰然百货。
曾在莆田辉煌的国货（现更名依城百货），莆田地区四家门店，共有经营面积7万多㎡，早在2005年以前，即创下年销售2亿的业绩。
现步行街门店每平方的销售业绩可达2万元。
3、品牌：国际国内一二线品牌云集。
如，华斯度、jeep、D&G、卡尔丹顿、only、moda、拉夏贝尔、ochily、esprit、lee、levi’s、GXG、斯莱德、杰克琼斯、百丽女鞋系列、四季风、接吻猫、阿迪、耐克、匡威、哥弟、阿玛施、雅莹、欧珀莱、资生堂等。
也有部分高端品牌集合店。
莆田市整体范围内商业氛围发达，商业形式多样，业态丰富，运营范围比较广泛。
同时，莆田市场对租金承受力较强，原文献步行街尤为突出。
但整体购物环境不甚理想，缺少一个地标性建筑，现有商圈业态布局规划不合理，需要科学规范的合理布局。
商业运营不理想、招商业态布局混乱、品牌组合及和谐型差、后期商业运用不理想等。
莆田市区商业以文献商圈为中心，由西向东辐射和扩散，形成了若干区域性商圈。
莆田市区的整体租金价格相对其他区域比较昂贵，约为200元/㎡/月—300
元/㎡/月。
其中，文献路的租金价格最为高昂，最高达到1500元/㎡/月，其他辐射商圈租金约为200元/㎡/月。
市区内商业业态分布广泛，专营店较为集中，形象档次以中高端为主，但仍有待提高，缺乏代表莆田消费能力的标杆商业。
涵江区域商业大部分集中在顶铺商圈，租金约为200元/㎡/月，主力业态为服装、餐饮，消费环境比较拥挤、混杂，形象档次有待提高。
除此之外，商贸城一期、二期形成了涵江最大的批发贸易市场，但由于是早期形成的市场，租金水平低于市场平均水平，且管理、业态排布比较混乱。
仙游县区域的商业围绕八二五大街形成，租金水平约为100元/㎡/月—200元/㎡/月，业态主要集中于服饰、餐饮、通讯，整体形象为中档。
由于仙游处于莆田市行政版图的西侧，辐射人口仅为仙游县，因基础设施和整体消费文化影响，80%的人仍习惯到市区购物。
