写字楼的客户分析(doc 28页)(正式版)

写字楼客户分析
、平安大厦
注：去除平安自用的面积、盈泰商务中心
盈泰大厦其中两座整租给中国移动和中国电力，剩余一座零散租售，但以整层租售为主。

入住的企业金融行业所占面积比例高达。

、国际企业大厦
、英蓝国际金融中心
、新华保险大厦
、嘉里中心
嘉里中心主要客户是国外企业驻北京办事处、投资咨询与律师事务所。

客户中是外资企事业单位。

、财富中心
、双子座大厦
、理想国际大厦
通过对理想国际的调查，可以发现，新浪一家企业的入住，就占总入住面积的％以上。

而入住企业数量上仍是电子信息与技术和电子产品研发与制造占大多数。

这也是目前中关村西区新入市写字楼的经营趋势。

、辉煌时代大厦
通过对以上写字楼客户的分析可以看出，金融街区域的写字楼客户主要是以银行、基金、投资等金融机构为主。

的写字楼客户外资企业占相当高的比重。

中关村区域写字楼、电子信息技术业仍然是主要客户。

对于一层底商，银行营业厅是主要招商对象。

为大厦配套服务的
餐饮、邮递也是各大厦招商的选择。

而理想国际大厦一层引进宝马展示厅则提高了写字楼自身的档次。

1 引言信息革命给世界各大城市带来一场深刻的空间结构的重组，特别是上世纪80年代以来，伴随着全球经济一体化的发展，城市与区域的演进也进入了一个活跃时期。

经济结构转变以及经济高速增长对城市固有经济结构产生了巨大冲击，商务办公业是城市发展到一定阶段的经济信息产物。

作为商务办公业最主要的载体，写字楼的建设和运营管理受到越来越广泛的关注。

从最基本的硬件设施，到全天候全方位的服务，新一代的开发商对项目越来越注重质量和形象的维护，以形成品牌效应来稳定现有客户，吸引潜在客户。

在写字楼市场，需求是根本，写字楼租户决定着项目存在的根本意义，因此在营造高标准硬件的同时，竭力通过满足租户实际需求来实现双向共赢。

2 优质写字楼评估体系优质写字楼的称谓，只是一种通行说法，并没有固定标准，在我国现行的建筑设计规范里并无这种名词，而是一些国际房地产测量师事务所根据重庆写字楼市场发展情况，并结合行业对于优质写字楼的标准而提出来的。

它要求写字楼必须在区位环境、外观、物业品质、配套设施、租售策略和物业管理上满足其十三条及以上者，方可称为优质写字楼，见表1。

3 重庆写字楼发展历程根据写字楼市场长期发展规律，通常根据各城市人均GDP来对写字楼市场发展阶段进行划分，划分标准见表2。

随着经济社会的发展和以金融业、现代服务业为代表的第三产业不断壮大，重庆写字楼市场也经历了四个显着的发展阶段(见表3)。

第一阶段：直辖之前，商住写字楼盛行，主要是政府和企事业单位办公地，集中于两路口上清寺一带，而两路口上清寺是政府机关的聚集地，这也代表当时重庆写字楼市场的主要发展方向。

第二阶段：1997年重庆首座优质写字楼大都会商厦的问世，给重庆写字楼市场注入了新的活动，也带来了几个方面的突破：首个单一业权只租不售写字楼，首个硬件配置高标准的写字楼，首个具有高端配套商业和酒店的写字楼，从此商住写字楼逐渐退出市场，直到2002年之前，高端写字楼市场发展缓慢，一直无新项目入市。

写字楼的客户特点及营销技巧一、写字楼客户分类与住宅类产品一样，写字楼客户也分为两类：自用型客户和投资型客户。

1、自用型客户分析市场上写字楼普遍存在车位不充足的情况，据调查了解，车位充足与否，已成为客户购买和衡量未来写字楼素质高低的重要因素。

部分高端商务客户在济南很难找到相应的办公场所，市场存在大量购买整栋、整层办公空间的需求（如：中润世纪广整层以上去化量占所有已售房源3/4，现在在售的1号楼也以整层或多层销售为主）。

其中大中型客户群主要包括一下四类：（1）、政府机构转制出来的大集团以及将要转制的大集团；（2）、国内外的金融机构，包括各级银行、保险、证券、期货及其他非银行金融性机构；（3）、大型股份制公司及外省市集团，包括上市公司；（4）、国内外大型的专业公司，如服务咨询行业、广告行业、IT行业、通讯行业等。

2、投资型客户分析针对投资客户对购买的写字楼产品不同的处理方式和受益方式，我们将投资客户分为纯投资型客户和兼顾型投资客户。

（1）纯投资型客户该类客户将购买的写字楼完全出租，以获得租金收入为主。

这类客户可分为两种：一种是有足够空余资金的个体，包括外商、港澳台客户及省内外个体老板，一般购买的面积较小，他们在升值未得的情况下，投资以获得租金收入；另一种是国内外的专业投资机构和投资基金，他们可能会整层或多层购买，他们购置物业，主要是为了长期持有经营。

（2）兼顾型投资客户这类投资客户购买的主要目的其实还是自用，但是在购买时有前瞻性的判断，为企业留下了充裕的空间，富余的那部分对外出租；另一部分在自用之余，购买物业作长期投资。

二、写字楼客户主要考虑的细节与住宅类产品一样，写字楼客户也分为两类：自用型和投资型。

但由于写字楼产品是作为办公场所出现的，客户在购买时候也更多的考虑到了商务功能。

总结一下，客户在购买时主要考虑一下几点：1、地段优势：与住宅产品一样，好的地段往往是最大的卖点。

因为好的地段决定了好的交通状况、完善的配套设施等。

一、合肥写字楼市场发展情况概述合肥写字楼发展时间起步较晚，从九十年代初期开始才有真正意义上的写字楼，而且发展的起点低。

进入90年代后期，合肥市写字楼发展由初期品质较低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代写字楼。

写字楼随着合肥市经济的发展也大致经历了以下几个阶段：第一阶段：分析：此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建,以单位自用为主,多余部分对外出租。

作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼规划的起点低，品质较差、功能欠缺。

目前，这批写字楼物业陈旧、内部配套设施老化，存在安全隐患等一系列问题，已经很不适应现代办公的需要，入住单位逐年减少，空置率增加。

随着新型写字楼的蓬勃发展，这批写字楼在未来将难以避免被淘汰的命运。

此阶段写字楼呈现以下特点：投资方：主要是国家相关单位。

市场行为：计划经济氛围比较浓，主要用以出租。

地理位置：主要集中于市中心位置及主干道沿线。

第二阶段：分析：该阶段的写字楼兴建呈现多元化的特点：政府相关部门、国有企业、私营企业。

这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以单位为写字楼兴建方的现象，例如润安大厦等都是以民营企业作为投资方，此阶段的写字楼市场呈以下特点：投资方：国家相关单位为主，民营企业为辅。

市场行为：出租为主，出售为辅。

地理位置：主要集中于市中心位置，地理位置比较好，周边商务配套比较完善。

虽然此阶段写字楼在设计标准上高于第一阶段，但是总体上没有注意设计的前瞻性，物业形态和内部配套已经不能满足成熟型公司的要求。

并且由于市场操作不当，导致了部分写字楼大面积的空置，例如润安大厦。

但是此阶段的写字楼由于租金不高，办公成本比较低，形象上可以满足中小企业的要求，所以会得到成长型企业的青睐。

第三阶段：分析：以天徽大厦为代表拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。

这一阶段的写字楼整体设计标准上要高于前两个阶段，但是也存在设计标准低下的产品，如：美地阳光大厦。

写字楼客户定位分析一、写字楼客户划分1.按客户源划分这种划分方式采用以产业为分界进行划分，看客户来源于第一、第二还是第三产业，分为工业企业客户、贸易企业客户和其他客户。

2004年，宁波市第一产业实现增加值123.50亿元，第二产业1230.21亿元，第三产业804.33亿元，三次产业比重分别为5.7%、57.0%和37.3%，三次产业对经济增长的贡献率分别为2.1%、60.4%和37.5%。

从上述统计资料显示，宁波市的工业和第三产业占据绝对优势，在第二第三产业中的制造业、化工业和贸易业是宁波市的产业支柱。

所以按客户源划分可以分为：（1）工业企业型客户这些客户主要来源于工业系统的企事业单位，随着宁波市先进制造业基地、化工基地等方案的提出；根据企业改制和转变增长方式要求、宁波市产业布局的调整，很多工业企业将对办公场所提出新的要求。

因此工业企业存在着很大一部分潜在的办公楼客户。

（2）贸易企业客户宁波港是中国最大的深水良港，每年的进出口额都名列前矛，宁波的进出口贸易公司和船坞公司比较多。

从目前可写字楼的统计来看，贸易公司是宁波市写字楼市场的最大客户，贸易公司在每个写字楼所占比重都超过20％，最高的达到73.8％。

贸易型客户是写字楼现存和潜在最大的客户群体，今后这部分客户群体还将保持其领先地位。

（3）其他客户这些客户比较分散，在客户比例中相对较小，但也是写字楼客户群的一部分，如银行的商业网点，电信行业营业网点等，还有各种咨询公司以及其他行业的从事智力性的企业。

2.按客户规模划分（1）企事业大户（办公面积需整层或以上）地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！这类客户的特点是经济实力雄厚，规模较大，需要较大的办公地点，主要从事一些非生产性的经济活动。

这类企业对办公楼单户需求大，同时对大楼的功能和配套服务等各方面要求很高。

而且这类企业更愿意采用整层购买的方式获得办公场所。

（2）散户（整层以下）散户又可分为企业型大散户和个人贸易型散户。

办公空间顾客分析报告根据对办公空间顾客进行的分析，可得出以下报告。

办公空间是为员工提供工作环境的场所，因此我们的主要顾客是企业和组织。

根据对顾客进行的研究和分析，我们可以看到以下关键点。

首先，我们的顾客主要分为两类：大型企业和小型企业。

大型企业通常需要租用大面积的办公空间，以容纳其众多的员工。

这些企业通常对设施要求较高，比如高速互联网连接、会议室、休息区等。

小型企业则通常需要租用较小的办公空间，但也同样需要一些基本设施和服务。

了解这一点对我们提供有针对性的服务非常重要。

其次，我们分析了顾客的行业和性质。

我们发现IT和科技行业是目前办公空间的主要顾客群体。

这些行业的企业通常需要创新和创造性的环境，以便员工进行技术开发和研究。

此外，金融和法律行业也是我们的重要顾客。

这些行业的企业通常需要提供私密和安全的环境，以保护客户的数据和信息。

再次，我们注意到顾客对于地理位置的依赖性。

许多企业喜欢选择位于市中心或商业中心的办公空间，因为这样可以提供更多的商业机会和方便的交通。

另一些企业则更倾向于选择远离拥挤市区的地方，以获得更加宁静和安静的工作环境。

因此，我们需要根据不同顾客的要求和偏好来选择恰当的地理位置。

最后，我们还分析了顾客对价格的敏感度。

大多数企业对价格敏感，因为租用办公空间意味着额外的经济负担。

因此，我们需要提供有竞争力的价格和合理的租赁条款，以吸引和留住顾客。

然而，一些高级企业和专业机构对于高品质和高端设施愿意支付更高的价格。

综上所述，通过对办公空间顾客进行的分析，我们可以了解他们的特点和需求。

这为我们提供了提供有针对性的服务，以满足不同顾客的需求的重要信息。

在设计和管理办公空间时，我们应当根据这些关键点来制定策略和决策。