写字楼客户分析21页PPT

32% 20%
15%
区位好 物业管理到位 环境好 交通方便 配套设施完备 其他
受访者对目前所用写字间的不满之处
5% 5% 0% 6% 16%
15%
11% 15%
16% 11%
区位不好
物业管理不到位
环境糟糕
费用太高
功能划分不明确，居 住与办公混为一谈， 形象差 交通不方便
停车困难
对小店区是否能够吸引中小型企业的看法
太原小店区写字楼市场客群需求分析
46、法律有权打破平静。——马·格林 47、在一千磅法律里，没有一盎司仁 爱。— —英国
48、法律一多，公正就少。——托·富 勒 49、犯罪总是以惩罚相补偿；只有处 罚才能 使犯罪 得到偿 还。— —达雷 尔
50、弱者比强者更能得到法律的保护 。—— 威·厄尔
受访人群年龄结构图
受访人群能接受的总价分布情况
13%
2%
13%
4% 15%
13%
17%
23%
40万元/套以下 41—50万元/套 51—60万元/套 61—70万元/套 71—80万元/套 81-100万元/套 101-150万元/套 150万元/套以上
对交房标准的要求（住 宅）
毛坯 简单装修 细致精装
4%
受访人群对产权要求的分布情况
您对购买写字楼产权的要求
3% 12%
全部产权 出让办公用房使用权 不敏感
85%
5%
您购买的用途是（商业产品）
24%
自用 投资 其他
71%
您会考虑的商铺类型
16% 22%
集中商业 沿街商铺 主题商业街
62%
6%
3%
您会购买多大面积
0%

客户对写字楼的要求越来越高，写字楼办公场所不仅是企业形象和 实力的表现，更重要的是办公氛围对自己以及员工的影响；因此目 前办公知名度也成了客户选择写字楼的重要参数。
写字楼客户主要考虑的事项： 投资回报率
无论是自用型客户还是投资型客户，投资回报率都是一个相 当重要的参考因子。
一般来说，写字楼的投资回报率在10%左右，如果该区域写 字楼的投资回报率能接近甚至高于这个数值，那无疑会吸引 众多投资者的目光
写字楼客户主要考虑的事项
✓地段优势 ✓档次品质 ✓投资回报率
写字楼客户主要考虑的事项： 地段优势
与住宅产品一样，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼 的档次和是否具有投资价值的首选要素。所以，“第一是地段， 第二是地段，第三还是地段”这句投资名言一定要谨记。
好的地段决定了好的交通状况、完善的配套设施等。相对于住宅 产品而言，写字楼更加倚重地段的优势。不论是投资型业主或自 用型业主，都是想买一个良好的增值前景，因此，在销售中应与 写字楼所在的区域环境在政策、技术创新、人才、商贸、人气等 方面的独特优势相结合，关注该区域基础设施和其他配套设施的 建设及今后的发展，并对邻近项目细微差别进行放大化。
新技术表现出一种追求 社会商务接待交往多，对景观和环境要求高，对安全性十分看重 企业高管领导个人的形象与品位要求通常比较高，有个人私密尊贵要求 购买决策谨慎层次多，影响因素比较复杂，价格通常不是影响主要因素 租赁或购买面积愿意成为一个写字楼的形象代表，有时会有冠名要求 购买或租赁写字楼有丰富的经验，会通过政府关系疏通打理 知道品牌与写字楼的关系，愿意为自己感兴趣的事务付出代价
写字楼客户分类：特点区别
二、普通中小企业
根据行业不同对写字楼档次和硬件有不同要求 因自身实力弱，通常有行业或其他因素的扎堆反映，并常伴有跟随效益 价格是选择写字楼的关键因素，甚至是决定性因素 有些行业对写字楼形象和档次有要求，通常对写字楼购买面积不大 企业老总个人的意志和喜好决定购买决策 希望有免费的配套服务，会议室，产品企业宣传中心等 对物业管理要求不高，注重社会影响力 对写字楼的面积划分与间隔重视，对实际使用率，方便程度关注比较高 注重停车，运营成本，空调使用等比较敏感， 是写字楼市场的需求主角，是中档写字楼的主要客字楼客户主要考虑 事项

地区（香港、海外或外省）的经商
业务往来而需要一套高档住宅来彰显
客。非固定地工作的特征也直接影
身份，非自住纯投资客的比例比较少。 响邀约客户二次来访及认购签约等
业主常住地以上海、浙江为最多，其 中温州占比总量17%；常住地在上海
环节的推进，纯粹在上海生活工作 的成交客户在本案中极少。
的客户之前主要居住在市中心公寓和 统计显示业主平均年龄成为交统4计3时岁间：。11.客9.1-
华润外滩九里 | 客户分析 区域分布
工作地
户籍和常住地
业主工作地以上海为最多，占35%；
浙江户籍中以温州户籍为主，占比总
其次为浙江，占25%。
量24%，近1/4。
人士占比88%，他们购房多半
人群，他们多为往来于上海与周边
是出于子女落脚上海、公司在上海有
客户分析模板
年龄分析
来访客户中，年龄层次以中年偏青年为多，其中26-30 岁占15%，31-35岁占20%，36-40岁占14%。
认知途径分析
从认知途径来看，最主要的方式为朋友介绍（42.78%）， 说明口碑营销在本地占有最主要地位。
面积需求分析
从面积需求来看，本地客户较青睐中小户型，超过一半 的客户选择80-100平米之间的面积，100平米以上户型 选择很少。
120㎡ 左右 三房 25%
90㎡ 左右二 房 62%
客户关注敏感点主要在区域发展潜力、目前周边 配套状况、项目自身素质及开发商品牌四大方面
朋友置业影 响 4% 其他
开发商 _ 7% 7%
升值潜力大 13%
周边配套 21%
片区未来发 展潜力 48%
区域潜力 ﹥ 周边配套状况 ﹥ 自身素质 ﹥ 开发商品牌

王冕看到眼前的美景，你想到 的词语是山清水秀、风景如 画、美不胜收、湖光山色等， 想到的诗句是接天莲叶无穷 碧，映日荷花别样红。
墨梅
王冕
吾家洗砚池头树， 个个花开淡墨痕。 不要人夸好颜色， 只流清气满乾坤。
25 黄鹤楼送别 暮春三月 烟雾迷蒙 繁花似锦
孟浩然 依依惜别 一饮而尽
誉满天下 永世不绝 按捺不住 脍炙人口 暂时 友谊 唯独 伫立
25
第四部分 市场细化分析
6、客户消费决策流程及影响因素 由公司最高决策层作出决定； 对武汉情况十分了解，对武汉写字楼有比较清晰的认识，一旦决定购买或租赁写字楼，则能比较快的 付诸行动； 刚成长壮大的高科技企业，一般企业都有一位灵魂人物，该人对写字楼的选择起到关键性的决定作用。 决策人士是新时代高智力的一代企业经营人员，本身素质高，决策者一般也是理财专家，或者有理财 人士辅助，善于分析写字楼对公司所带来效益的性价比； 愿意选择外立面和功能为现代风格、高科技的写字楼。
《三国演义》的作者是罗贯中， 主要人物是刘备、诸葛亮、张飞、 关羽、赵云等；
《红楼梦》的作者是曹雪芹， 主要人物是贾宝玉、林黛玉、刘 姥姥等。
• 发配：宋代的一种刑罚，又称 “流配”。在罪犯的脸上刺字， 然后遣送到边远的地方去服役。
• 非比他人：与一般人不同。 依草附木：比喻依靠有势力的人。
• 八十万禁军教头：负责教练宋军 士兵武艺的教头。
e依依惜别 依依：形容留恋，不忍 分离。
f杨柳依依 形容树枝柔弱，随风摇摆。
• 形容情谊深的成语：形影不离、难 舍难分、情同手足、风雨同 舟、同甘共苦、亲密无间
这是一篇 “文包诗，”前三段写李白在 黄鹤楼饯行 的情景，后两个自然段写李 白在江边 目送 孟浩然远去，触景生情，

近年来，随着经济结构的调整和房地 产市场的逐步成熟，写字楼市场逐渐 进入稳定发展阶段，需求和供应趋于 平衡。
快速发展阶段
20世纪90年代至21世纪初，随着经济 的持续增长和城市化进程加速，写字 楼市场进入快速发展阶段，规模和范 围不断扩大。
当前写字楼市场的特点
区域性特征明显
高品质物业稀缺
智能化和绿色化趋势
投资回报率
合理评估投资回报率，为投资者 提供更好的回报。
改造与升级
关注写字楼的改造和升级机会， 提高物业价值和增值潜力。
04
客户群体分析
企业需求分析
公司规模与扩张
1
业务发展需求
2
形象与品牌塑造
3
个人需求分析
便利性 品质与舒适度 投资回报
投资者需求分析
投资安全性
投资者在选择写字楼时，首要考虑的是投资的安全性，包括地理 位置、政策环境、市场前景等。
写字楼客户购买要素 分析课件
目录
• 引言 • 写字楼市场概述 • 客户购买要素分析 • 客户群体分析 • 案例分析 • 结论与建议
01
引言
目的和背景
报告的结构和内容
引言
市场概述
客户需求分析
结论与建议
案例分析
购买要素排名
02
写字楼市场概述
写字楼市场的发展历程
起步阶段
成熟稳定阶段
20世纪80年代，随着改革开放的推进， 写字楼市场开始起步，主要集中在经 济发达的一线城市。
未来写字楼市场的发展趋势
多元化发展
01
专业化提升
02
绿色环保理念深入人心
03
03
客户购买要素分析
地理位置
地理位置 区域发展潜力

户更有吸引力。
作为购买写字楼的科技企业，有以下特点： 区位的要求十分明显，讲究交通便利、扎堆氛围，中高的档办公区； 外在形象追求现代高科技的美感； 一般会选择乙级写字楼，尤其突出对高信息化平台与数码港的追求；
市场细化分析
3、客户需求动态 由于政府的扶持，武汉中小型IT与高科技企业仍处于快速发展的阶段。高新科技园目前已经有 了一定的规模，政府对中小型科技企业的政策支持，使得这些企业在园区或周边购买、租赁写字楼。 由于中小型IT与高科技企业的发展，其决策与管理部门已经与生产、技术等业务部门，在空间上可 以产生分离，尤其是为了提升公司形象，重点工作已转入战略管理、资本运作、市场管理、国际事 务等，而这些工作所要求的商务环境与配套，与原来的技术研发或生产组织截然不同，由此也产生 了新的写字楼需求。 这种写字楼需求，有以下三种形式： 在科技园内选择写字楼，可与科研基地关系较为密切；
9）、对写字楼的面积划分与间隔十分重视，也重视写字楼面积的实际使用率；
10）、十分注重办公的运营成本，对空调、停车场等费用比较敏感； 11）、是写字楼市场需求的主角，尤其是中档甲级写字楼以及乙级写字楼的主要客源。
22
第四部分
市场细化分析
三、目标客户分析
1、客户描述 武汉有着大量的高新科技企业，经过多年的政府扶持与培育以及自身的发展，武汉高新科技企业也 得到了快速发展，但大部分的企业仍处于创业期或成长期，主要选择在各种科技园区、产业区内开展业 务。同样，也有一些企业发展到了一定规模。由于大量的中小型科技企业是本项目的目标客户。 一方面，由于行业的高智力特点以及以产品技术研发为主，这些客户崇尚现代化、智能化、高效率 的办公环境；另一方面，这些客户已经发展比较成熟，有其完善的产业链，并已经基本完成了决策与管 理、研发、生产等环节的空间分离，原有的产业园区已经难以满足其更大层面的发展空间需求，引致了 对代表公司形象的商务写字楼需求。

信息化应用系统
办公工作业务系统/物业运营管理系统/公共服务管理系统/公共信息服务系统/信息网 络安全管理系统/智能卡应用系统
建筑设备管理系统
/
公共安全系统
火灾自动报警系统/安全防范综合管理系统/入侵报警系统/视频安防监控系统/ 出入口控制系统/电子巡查管理系统/汽车库（场）管理系统/应急指挥系统
机房工程
【写字楼的成本大致可以划分为四大部 分：人力成本、公共能源、运营成本、 管理费用。其中人力成本和公共能源成 本占总成本的50%—70%，是成本控制的 重点。据调查显示，楼宇若有良好的维 护保养措施，每年可节省20%的能源费 用支出。】
② 物业管理的核心要素： A、租赁经营与营销推广：写字楼
的整体形象设计塑造、宣传推广，办公 楼前台工作或设立专门的办公室办公，
5
封面 | Cover
序 号 参评项目
4
硬件要求
5
服务要求
6
智能化 系统要求
细分项目
衡量标准
电梯
每部电梯服务面积、每部载重、轿厢净高、电梯高、低速度分区、 平均等候时间、客货、消防电梯的设置
设施设备 物业服务
空调系统 新风量 电源
办公区电量 网络
冷热水供应 监控
灭火系统 物业资质
基本要求
空调系统、调节方式、计量装置
写字楼的产品要素分析，可参考 附件中的《成都商务写字楼等级划分指 导标准》。重点分析项目包括： ① 项目规模：包括自身规模及与其他 业态的组合规模。
A、自身规模：写字楼的规模面积，是与所入驻
企业的规模和要求密切相关的，等级越高规模越大。
据成都是最新发布的写字楼分级标准，顶级写字楼的
单 层 建 筑 面 积 不 低 于 1700 ㎡ ， 总 建 筑 面 积 不 低 于

新天下集团（2）
泰山山庄（吉华路） 后世纪华厦（布吉）
Байду номын сангаас
客户深度分析
成交客户
龙华客户分析：
从表面上看，龙华客户属于本项目偶得的游离 客户群体。但是从区域的相近上分析，龙华客户 的购买可能性较大。根据相关数据显示，龙华片 区注册资金在1000万以上的企业数量为坂田片区 的5~6倍，说明龙华片区潜在经济实力非常雄厚 的一群客户群体。在后续营销上面可以考虑深度 挖掘。 惠州客户分析： 该客户基本上属于本项目的游离客户群体。
龙岗客户分析：
龙岗客户多为公司的老业主成交，住在XX城或 者公司花城。对公司已经有较强的认可，并且经 济实力相对较强。其余客户多为偶得客户。 XX城在坂田片区的影响力主要在于公司的老业 主层面，但对于坂田的其他区域（类似新天下集 团）的挖掘尚显欠缺。
听海花园（科技园）
龙岗客户分布 XX城（5） 公司花城（4）
罗湖 17%
南山 12%
龙华 3%
惠州 2%
福田 44%
龙岗 22%
客户深度分析
成交客户
会员分析：
成交客户中有72% 的客户是万客会的会员，而 且有47%的客户购买过公司的房子。万客会会员 认可公司的品牌及产品，而且金卡会员以上客户 拥有经济实力，因此下一步对万客会会员需要进 一步深度挖掘，在前期中，我们针对万客会购房 200万以上的会员发送了短信，取得了一定的效 果，下阶段除了放大会员的比例以外，现场可以 利用一些高品质活动吸引其上门。
客户深度分析
成交客户
成交客户区域分布（58套）
福田客户占了大部分比例，是本项目重点的成 交对象。龙岗客户其次，多集中在XX城以及公司 花城，多是公司的忠诚客户。这两个区域的成交 客户属于成交的核心客户群体。 罗湖和南山的客户合计约30%，属于本次成交 的主力客户群体。 龙华和惠州客户分别有2套和1套的成交，属于 本次成交的游离客户群体。 本项目所属的片区以及价格上基本决定了福田 客户占比较多的结果，但是从整体分布上看，也 应证了豪宅客户在全市范围内分布的基本规律。

以金融、贸易、机械、 仪器等行业为主
以地产、金融、保险等 行业为主
商业、商贸类企业
通用信号（中国）有限公司成都办事处、穆勒电气（上 海）有限公司成都办事处 、法国安盟保险成都分公司、 德国驻成都总领事馆
仲联量行、汇融集团、安联保险
强生、新加坡领事馆等
时代广场 香格里拉以国内外名企业为主和记黄埔、法国领事馆、CE、NOKIA、荷兰银行等
二级市场策划品控中心
世界500强及国内外知 富士施乐、华侨银行、CBRE、太古地产、安永华明、
名企业
二世级服市宏场图、策万划邦品泛控亚中心
川信大厦
随着成都经济地位及投资的大力增长，省外大械中等型行业企为业主及大型外企有限入公驻司成成都都分正公司越、来三越菱电多机，、松高下档电写工 字
物业需求将逐步增高。
汇日央扩
房地产相关企业
成都天合房屋开发有限公司、四川汉嘉集团、保利地产、 上井置业营销代理、央扩置业、东山国际新城
威斯顿联邦
中环广场 冠城广场
Part3.甲级写字楼客户情况
制造业，高科技行业和专业服务业实力客户占成都三甲，对地段， 形象，配置尤为看重
项目名称 城市之心
主要类别
客户情况 代表性客户
以电子、机械、建筑等 行业为主
新加坡盛邦、法国达夫、东亚银行、日本佳能、法国西 得乐、科勒（中国）投资、日本邮船（中国）有限公司
目前成都现有成熟甲级写字楼物业客户多为资以金IT雄、通厚讯的、制金融造、类机,IT西及门专子业（中性国服）有务限企公业司成都分公司、飞利浦（中国）